Størrelse af provenu ved omprioritering og tillægsbelåning.
| Sagsnummer: | 127/2006 |
| Dato: | 30-11-2006 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karen Frøsig, Erik Sevaldsen, Poul Erik Tobiasen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Størrelse af provenu ved omprioritering og tillægsbelåning. |
| Indklagede: | Lån & Spar Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører størrelsen af provenuet ved en omprioritering og tillægsbelåning af klagerens ejerlejlighed.
Sagens omstændigheder.
Klageren ejer en lejlighed (lejlighed I), som ved årsskiftet 2005/2006 var behæftet med et rentetilpasningslån i Totalkredit på oprindeligt 867.000 kr.
I begyndelsen af 2006 ønskede klageren at købe en ny ejerlejlighed (lejlighed II).
Klageren rettede henvendelse til indklagede om finansieringen af købet, herunder om muligheden for at beholde og udleje lejlighed I efter købet af lejlighed II.
Den 24. januar 2006 blev der afholdt et møde, hvor der blev udarbejdet en finansieringsplan og en rådighedsberegning.
Finansieringsbehovet ved købet var på 2.595.000 kr. Der skulle ifølge finansieringsplanen fremskaffes 2.036.000 kr. ved 80 % belåning af lejlighed II og 650.000 kr. ved yderligere belåning af lejlighed I. Der ville herved fremkomme et overskud på 91.000 kr. til istandsættelse m.v. Rådighedsberegningen viste et månedligt rådighedsbeløb på 6.067 kr. Heri var der indregnet en lejeindtægt på 60.000 kr. om året
Indklagede indhentede et lånetilbud hos BRFkredit, som tilbød et 30-årigt 4 % obligationslån i lejlighed I på 1.512.000 kr. til en aktuel kurs på 95,05. Efter kurstab, kurtage, gebyr og afgift ville lånebeløbet udgøre 1.421.968,69 kr.
Den 31. januar 2006 underskrev klageren en boligkontoaftale, hvorefter indklagede skulle hjemtage et 30-årigt 4% obligationslån i BRFkredit med et lånebeløb på 1.440.000 kr. og indfri det eksisterende rentetilpasningslån i Totalkredit med en anslået restgæld på 847.111 kr. Klageren ønskede ikke at kurssikre.
Indklagede har oplyst, at det i låneansøgningen til BRFkredit blev anført, at klageren ønskede den maksimale belåning og om muligt et provenu på 650.000 kr. Da lånetilbuddet fremkom, var hverken BRFkredit eller indklagede opmærksom på, at det var mindre end ønsket. Lånetilbuddet blev derfor beklageligvis videreekspederet videre til klageren uden en bemærkning herom.
Den 22. februar 2006 blev obligationerne vedrørende det tilbudte lån solgt til kurs 94,75. Afregningsbeløbet udgjorde 1.440.047,07 kr. efter fradrag af kurtage og med tillæg af handelsrenter.
I marts 2006 gennemførte indklagede indfrielsen af Totalkreditlånet og hjemtagelsen af et ejerskiftelån i lejlighed II. Efter gennemførelsen af omprioriteringen og handelen udviste boligkontoen en negativ saldo på 1.457,59 kr.
Klageren gjorde indsigelse mod, at der ikke fremkom det forventede provenu på ca. 91.000 kr.
Indklagede tilbød klageren et 30-årigt boliglån på 100.000 kr. til variabel rente, for tiden 7,25 % p.a.
Parternes påstande.
Den 9. maj 2006 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal yde det tilbudte lån på samme vilkår som BRFkreditlånet, svarende til en fast rente på 4% p.a. i 30 år.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at hun i forbindelse med købet af lejlighed II ønskede at undersøge muligheden for at beholde lejlighed I. Ifølge indklagede var finansieringen ikke noget problem, idet der efter købet ville være en friværdi i begge lejligheder på 20 % samt et rådighedsbeløb på godt og vel 6.000 kr. plus hendes indtjening fra et ekstra job, som ikke blev medtaget i beregningen af rådighedsbeløbet. Det blev forudsat, at lejlighed I kunne udlejes for 5.000 kr. om måneden, hvilket har vist sig at holde stik.
Ifølge indklagede var lejlighed I blevet besigtiget af BRFkredit, og under mødet blev der ringet til BRFkredit for at få oplyst vurderingen, som imidlertid endnu ikke forelå. Indklagede oplyste, at det ikke ville være et problem at opnå et provenu på 650.000 kr. ved omprioritering og tillægsbelåning af lejlighed I, hvorved der ville fremkomme et provenu på ca. 90.000 kr. til istandsættelse af lejlighed II.
Da handelen og omprioriteringen var gennemført viste det sig, at der ikke fremkom det forventede provenu, fordi lånet i BRFkredit var for lille.
Indklagede burde have oplyst hende om, at belåningen ikke kunne blive som ønsket. Hun ville i så fald have solgt lejlighed I i stedet for at udleje den. Det er ikke relevant at sælge lejligheden nu, hvor den er udlejet.
Hun traf sin beslutning på grundlag af beregningerne på mødet, hvor indklagede gav grønt lys for, at hun kunne eje begge lejligheder. Hvis indklagede var i tvivl, herunder om vurderingen af lejlighed I, burde indklagede have checket op og givet besked om, hvorvidt den planlagte finansiering kunne opnås.
Det kan ikke bebrejdes hende, at hun ikke selv opdagede fejlen.
Indklagede bør stille hende, som om hun havde opnået den belåning, som hun berettiget kunne forvente på grundlag af indklagedes beregninger.
Indklagede har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at beregningerne blev foretaget på grundlag af en forventning om, at klageren rent faktisk kunne opnå det ønskede provenu på ca. 650.000 kr. ved en omprioritering og tillægsbelåning af den lejlighed I. Klageren blev gjort opmærksom på, at man ikke kendte vurderingspriserne på lejlighederne, og at lejlighederne efterfølgende skulle besigtiges med henblik på vurdering af belåningsmulighederne. Klageren var således klar over, at beregningerne alene var udtryk for en simulering, idet de endelige tal ikke forelå. Der var ikke tale om, at klageren blev lovet eller garanteret det ønskede provenu.
Klageren har ikke lidt noget tab, idet hun stadig har mulighed for at sælge lejlighed I.
For at være klageren behjælpelig med hensyn til den manglende likviditet tilbød man et boliglån på sædvanlige vilkår.
Til støtte for afvisningspåstanden har indklagede anført, at sagen er bevisuegnet, da en afklaring af hændelsesforløbet, herunder hvad der blev oplyst under mødet, kræver afhøring af vidner under strafansvar.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
På grundlag af drøftelserne på mødet og de foretagne beregninger måtte indklagede være klar over, at klageren i forbindelse med købet af lejlighed II og omprioriterings- og tillægsbelåningen af lejlighed I forventede et overskud på ca. 91.000 kr. til istandsættelse m.v. Indklagede burde derfor i forbindelse med fremsendelsen af lånetilbuddet fra BRFkredit have gjort klageren opmærksom på, at det forventede overskud ikke kunne opnås.
Ankenævnet finder, at klageren i forbindelse med underskrivelsen af boligkontoaftalen og pantebrevet ikke burde have indset, at finansieringsplanen ikke holdt. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at det ikke fremgår af finansieringsplanen, hvor store realkreditlånene skulle være, for at overskuddet på ca. 91.000 kr. kunne opnås. Klageren kunne således ikke umiddelbart konstatere, at det af BRFkredit tilbudte lån tilsyneladende var mindre end det lån, som indklagede havde baseret sine beregninger på.
Det må lægges til grund, at klageren i tillid til finansieringsplanen og rådighedsberegningen valgte at udleje lejlighed I frem for at sælge den, og at udlejningen vil have en ikke uvæsentlig indflydelse på prisen ved et eventuelt salg.
Ankenævnet finder herefter, at indklagede uden opkrævning af stiftelsesomkostninger skal tilbyde klageren et lån på samme vilkår som lånet i BRFkredit. Lånebeløbet skal være på 86.500 kr. svarende til det forventede overskud på ca. 91.000 kr. med fradrag af kurstabet på 0,30% point i perioden fra udstedelsen af lånetilbuddet til hjemtagelsen, som klageren selv må bære ansvaret for. Alternativt skal indklagede tilbyde uden omkostninger for klageren at hjemtage et tillægslån med et provenu på 86.500 kr. i BRFkredit, hvis værdien af klagerens lejlighed I nu kan danne grundlag herfor.
Som følge heraf
Indklagede skal inden fire uger tilbyde klageren et lån som oven for anført. Klagegebyret tilbagebetales klageren.