Afgørelse

Spørgsmål om sælgers pengeinstituts adgang til hævning til brug for indfrielse af prioriteter, som ikke skulle overtages af køber.

Indledning.

Denne klage vedrører indklagedes adgang til som pengeinstitut for sælger at disponere over indeståendet på en skødedeponeringskonto til brug for indfrielse af prioriteter, som ikke skulle overtages af køber.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale underskrevet af klageren og dennes ægtefælle den 14. april 2002 solgte parret en fast ejendom til overtagelse 1. juni 2002. Købesummen var aftalt til 2.135.000 kr. (kontant), men skulle berigtiges baseret på finansieret handel med en købesum på 2.237.889,15 kr. Køber skulle ikke overtage indestående prioriteter, men skulle optage et realkreditlån på nominelt 1.790.000 kr., for hvilket køber havde kursrisikoen. Endvidere fremgår, at bekendtgørelse om ejendomsformidling nr. 48 af 20. januar 2000 var fraveget således, at "depositar kan disponere over købesummen mod at indestå for, at skødet kan lyses anmærkningsfrit jf. standardvilkår nedenfor". Af købsaftalen fremgår endelig, at pantebreve vedrørende prioritetsgæld, som af sælger skulle indfries i forbindelse med handlen, ikke uden skriftlig accept fra køber eller dennes rådgiver måtte sendes til aflysning, forinden skødet til køber var indført i tingbogen.

Den 29. april 2002 underskrev klageren aftale med indklagede, hvorefter indklagede skulle forestå indfrielsen af tre realkreditlån ydet af Realkredit Danmark. Indfrielsesdato var aftalt til 30. maj 2002.

Medio maj 2002 ydede indklagede klageren og dennes ægtefælle en boligsalgskredit på 1.650.000 kr.

Den 30. maj 2002 hævede indklagede på boligsalgskreditten i alt 1.458.564,03 kr. til brug for køb af obligationer til indfrielse af de tre realkreditlån. Kredittens saldo var herefter 1.635.014 kr. (negativ).

Den 3. juni 2002 indbetalte køber på en skødedeponeringskonto hos indklagede 1.960.000 kr.

Den 19. juni 2002 fremsendte Realkredit Danmark de kvitterede pantebreve til indklagede.

Ved skrivelse af 19. juni 2002 modtaget hos indklagede den følgende dag fremsendte købers advokat kopi af det tinglyste skødes påtegning, hvoraf fremgik, at skødet havde retsanmærkning om de tre lån til Realkredit Danmark. Advokaten gav samtidig tilladelse til, at der af de deponerede midler blev anvendt et beløb til indfrielse af retsanmærkningerne.

Den 27. juni 2002 overførte indklagede 1.458.564,03 kr. fra skødedeponeringskontoen til boligsalgs kreditten ved rentevalør den 20. samme måned.

Indklagede har anført, at man den 27. juni 2002 modtog meddelelse om, at ejerskiftelånet var tinglyst, hvorefter man samme dag fremsendte de indfriede realkreditpantebrev til aflysning af tingbogen. Købers advokat blev orienteret herom ved skrivelse af samme dato. I skrivelsen anmodede indklagede advokaten om at give meddelelse, når skødet var lyst uden retsanmærkninger med henblik på frigivelse af deponeringen.

Parternes påstande.

Klageren har den 12. juli 2002 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en rentekompensation.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at indklagede har anvendt urimelig lang tid på ekspeditionerne i forbindelse med indfrielsen af de gamle lån således, at han er påført unødige renteudgifter vedrørende boligsalgskreditten.

Han talte på et tidspunkt med købers advokat, der gerne ville frigive købesummen, hvis indklagede ville afgive garanti for, at der kunne gives et anmærkningsfrit skøde.

Indklagede har anført, at man, så snart tilladelse forelå fra købers advokat overførte et beløb fra deponeringskontoen til boligsalgskreditten svarende til det beløb, der var anvendt til indfrielse af realkreditlånene.

Indklagede har ikke indgået aftale med klageren om at stille garanti for, at skødet kunne lyses anmærkningsfrit, og sådanne garantier afgives ikke, da man ikke har en reel mulighed for at disponere over skødet.

Pantebrevene vedrørende de indfriede realkreditlån kunne ikke sendes til aflysning, forinden man havde sikret sig, at køber havde haft lejlighed til at overføre tinglysningsafgiften som aftalt mellem parterne.

Indklagede har ikke udvist ansvarspådragende adfærd og kan som følge deraf ikke tilpligtes at betale en rentegodtgørelse til klageren.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Selv om det af købsaftalen fremgår, at depositar dvs. indklagede kunne disponere over købesummen mod at indestå for, at skødet kunne lyses anmærkningsfrit, finder Ankenævnet ikke, at det kan bebrejdes indklagede, at man ikke umiddelbart efter skødedeponeringskontoens etablering hævede et beløb på denne svarende til det beløb, der medgik til indfrielse de tre realkreditlån. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at indklagede ved en sådan garanti ville påtage sig en garanti af en ubestemt størrelse.

Først den 20. juni 2002 fik indklagede oplysning om skødets retsanmærkninger, ligesom købers advokat på dette tidspunkt gav tilladelse til, at der af de deponerede midler blev hævet et beløb til indfrielse af retsanmærkningerne. Indklagede hævede herefter et sådant beløb på kontoen med rentevalør den 20. juni 2002.

Ankenævnet finder således, at indklagede handlede korrekt ved 30. maj 2002 at hæve indfrielsesbeløbene på klagerens boligsalgskredit og ved først at overføre beløb til denne konto med rentevalør den 20. juni 2002, da indklagede havde modtaget meddelelse om, at skødet var tinglyst uden andre anmærkninger end om de tre realkreditpantebreve.

Ankenævnet finder endvidere, at indklagede efter handelsvilkårene har været forpligtet til ikke at sende de indfriede pantebreve til aflysning, før indklagede havde sikret sig at køber havde haft lejlighed til at overføre tinglysningsafgiften til ejerskiftelånet.

Som følge heraf, og da indklagedes ekspedition af sagen heller ikke i øvrigt kan danne grundlag for et erstatningsansvar,

Klagen tages ikke til følge.