Størrelse af ejerskiftelån, regulering.
| Sagsnummer: | 261/1994 |
| Dato: | 30-11-1994 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Stig Hansen, Lars Pedersen, Ole Simonsen, Søren Stagis |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Størrelse af ejerskiftelån, regulering. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel af 18. januar 1994 blev klagerens og dennes ægtefælles ejendom solgt med overtagelse den 1. april s.å.
Lånetilbud af 26. januar 1994 på et kontantlån stort 532.000 kr. fra Nykredit i forbindelse med ejerskiftet blev af den medvirkende ejendomsmægler fremsendt til klagerens advokat den 27. januar 1994. Af lånetilbudet fremgik, at lånebeløbet blev fremskaffet ved salg af 6% obligationer for 578.575 kr. til kurs 91,95, og at Nykredit tilbød fastkursaftale. Indklagede modtog den 9. februar 1994 slutsedlen, som var godkendt af klagerens advokat. Af slutsedlen fremgik bl.a., at ejerskiftelånet skulle hjemtages af sælgers bank eller advokat. Endvidere indeholdt slutsedlen en ydelsesreguleringsklausul, hvorefter sælgerpantebrevets hovedstol skulle reduceres, såfremt de årlige prioritetsydelser efter lånets berigtigelse var steget med over 1.000 kr.
Cirka 3 uger efter indgåelsen af salgsaftalen købte klageren en anden ejendom.
Ved skrivelse af 3. marts 1994 fremsendte klagers advokat til indklagede det tinglyste kreditforeningspantebrev samt en tingbogsattest, hvoraf fremgik, hvilke prioriteter der skulle indfries. Af skrivelsen fremgik bl.a.:
"Mægleren er gået ud fra en terminsydelse på Nykreditlånet på kr. 45.177,97. På det tidspunkt beregningen blev foretaget var renten lavere. Hvis der sker en forøgelse af de årlige prioritetsydelser efter lånets berigtigelse med mere end kr. 1.000, skal der ske en reduktion. Jeg ved ikke, om De på nuværende tidspunkt kan beregne, hvis man hjemtog lånet nu, om ydelsen ville blive forhøjet med mere end kr. 1.000. Mon ikke det i så fald vil være klogere at vente lidt, med hensyn til at hjemtage lånet, for der regnes vel med stigende kurser, når der nu bliver indfriet en mængde obligationer pr. 1.4.1994. De bedes venligst varetage vore klienters interesser bedst muligt."
Ved indklagedes skrivelse af 17. marts 1994 til henholdsvis klageren og dennes advokat blev det oplyst, at ejerskiftelånet var ekspederet overfor Nykredit, og at man afventede besked om, hvornår lånet skulle hjemtages.
Den 22. marts 1994 ydede indklagede klageren en omprioriteringskredit på 185.000 kr., der var en forhøjelse af en tidligere kredit på 110.000 kr.
Ved skrivelse af 29. marts 1994 til klagerens advokat meddelte indklagede, at man ikke kunne efterkomme advokatens anmodning om at indrette afregningen af ejerskiftelånet efter, hvornår afregning af lånet i forbindelse med klagerens køb af ejendom fandt sted. Endvidere blev det meddelt, at man stadig afventede besked fra advokaten eller klageren om, hvornår lånet ønskedes afregnet. Kopi af skrivelsen blev samtidig sendt til klageren.
I april 1994 rettede klageren henvendelse til Nykredit, der anbefalede lånet udbetalt på baggrund af 7% obligationer i stedet for 6% obligationer, hvilket klageren anmodede indklagede om at gøre.
Indklagede svarede ved skrivelse af 22. april 1994 følgende:
"Jeg har desværre ikke modtaget fax fra advokat [.....] med Deres tilladelse til at hjemtage Nykreditlånet i 7% i stedet for 6%.
Derfor beder jeg Dem underskrive vedlagte og sende det til Nykredit, hvis De ønsker lånet udbetalt."
Klageren underskrev herefter anmodning om udbetaling af ejerskiftelånet i 7% obligationer. Lånet blev udbetalt på grundlag af kurs 89 pr. den 26. april 1994.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning på 60.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han købte en anden ejendom ca. 3 uger efter, at den tidligere ejendom var solgt. Ejerskiftelånet burde være hjemtaget straks, hvorved han dels havde undgået at efterbetale 55.000 kr. i henhold til ydelsesreguleringsklausulen, dels havde kunnet spare udgifter på ca. 5.000 kr. til finansiering af ejendomskøbet. Årsagen til, at sagen trak ud var, at indklagede ikke samarbejdede med advokaten, hvorfor der hverken blev kurssikret eller afregnet, mens kursen var høj. Han henvendte sig gentagne gange til indklagedes boligrådgiver om hjemtagelse af lånet, men denne ville på trods af fuldmagt hertil ikke hjemtage lånet, før advokaten gav tilladelse. Indklagede burde uafhængigt af advokaten have varetaget hans interesser vedrørende kurssikring og tidspunktet for hjemtagelse af lånet. Indklagede, der havde kendskab til ydelsesreguleringsklausulen i slutsedlen, burde have advaret mod hjemtagelse af lånet i 7% obligationer i stedet for 6% obligationer, som medførte en forøgelse af tabet på ca. 15.000 kr.
Indklagede har anført, at man ved sagens modtagelse fra advokaten rådgav om forholdene omkring hjemtagelse af lånet, herunder muligheden for at sikre kursen på lånet ved at hjemtage dette mod indklagedes garantistillelse overfor kreditforeningen. På trods heraf valgte klageren at vente med at hjemtage ejerskiftelånet. Den 3. marts 1994, hvor man modtog det tinglyste pantebrev, var det ikke længere relevant at udfærdige en kurskontrakt på ejerskiftelånet. En beregning foretaget i samarbejde med ejendomsmægleren viste, at en hjemtagelse af lånet til kurserne på dette tidspunkt ville have betydet en regulering af ejerskiftelånet i størrelsesorden 7.000-10.000 kr. Rådgivningen og ekspeditionerne i lånesagen har været korrekte, og klageren har været repræsenteret ved advokat, som må formodes at have informeret om mulighederne for kurssikring f.eks. i forbindelse med godkendelse af slutseddel.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder ikke grundlag for at statuere, at indklagede har udvist forsømmelse overfor klageren, der var repræsenteret af advokat, med hensyn til rådgivningen omkring mulighederne for kurssikring og hjemtagelse af ejerskiftelånet under ydelse af garanti. Det må lægges til grund, at klageren har afventet hjemtagelsen af ejerskiftelånet i forventning om en gunstig kursudvikling, og at hverken klageren eller dennes advokat anmodede om kurssikring eller hjemtagelse af lånet før den 22. april 1994.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.