Spørgsmål om, hvorvidt rådgivning om kurssikring er foretaget.
| Sagsnummer: | 538/1995 |
| Dato: | 14-11-1996 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Peter Møgelvang-Hansen, Leif Nielsen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om, hvorvidt rådgivning om kurssikring er foretaget. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved købsaftale af 25. februar 1994 solgte klageren sin faste ejendom med overtagelse den 15. marts 1994. Af købesummen på 690.000 kr. skulle 507.000 kr. berigtiges ved optagelse af et 30-årigt kontantlån i Nykredit baseret på 6% obligationer samt et sælgerpantebrev på 138.000 kr. Købsaftalen indeholdt en bestemmelse om regulering af sælgerpantebrevets hovedstol, såfremt ejerskiftelånets årlige bruttoydelse blev mere end 1.800 kr. større end den i købsaftalen forudsatte. Ejerskiftelånet skulle søges af den medvirkende ejendomsmægler og hjemtages af indklagedes Vordingborg afdeling. Af købsaftalen fremgår endvidere:
"Køber er berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger.
Købers valg af finansiering giver ikke mulighed for regulering af ydelsen, jf. side 2 b. [Reguleringsklausulen]."
Ved lånetilbud af 1. marts 1994 fremsendt til ejendomsmægleren tilbød Realkredit Danmark et lån på 507.000 kr. Baggrunden for at ejerskiftelånet blev tilbudt af Realkredit Danmark i stedet for Nykredit, er uoplyst. Af Realkredit Danmarks tilbud fremgik blandt betingelserne for lånets udbetaling, at nogle i slutsedlen nævnte bygningsarbejder skulle være færdigmeldt, og at der skulle indsendes en gældsovertagelseserklæring. Ved skrivelse af 8. marts 1994 fremsendte ejendomsmægleren lånetilbudet, kopi af slutseddel og kopi af tingbogsoplysning til indklagede med anmodning om hjemtagelse og eventuel kurssikring af ejerskiftelånet samt indfrielse af de indestående lån.
Klageren havde hos indklagede, som ikke var klagerens primære pengeinstitut, et lån med rentestop og uden afvikling sikret ved et ejerpantebrev i den solgte ejendom. Ifølge indklagede blev klageren ved et møde gjort klart, at indklagede kun ville ekspedere ejerskiftelånet på betingelse af, at der ikke var uafklarede forhold, som ville hindre gennemførelsen, ligesom der skulle være sammenhæng mellem indtægter og udgifter. Ifølge klageren foreslog indklagede selv at forestå omprioriteringen, hvilket han accepterede under forudsætning af, at indklagede var rådgiver for ham.
Ifølge indklagede blev kurssikring drøftet i forbindelse med oprettelse af en omprioriteringsaftale, men klageren ønskede ikke kurssikring med de forventninger, som der overordnet var til renteudviklingen. Klageren bestrider, at han blev vejledt om kurssikring. I omprioriteringsaftalen, som er underskrevet af klageren den 11. april 1994, er feltet "Kurskontrakt ønskes:" afkrydset ud for "Nej".
Pantebrevet til Realkredit Danmark blev herefter sendt til tinglysning, og indklagede modtog dette retur i tinglyst stand den 26. april 1994. Efter at have rykket herfor modtog indklagede den 12. maj 1994 gældsovertagelseserklæring fra advokat S, som var købernes advokat.
Ifølge indklagede havde man løbende telefonisk kontakt med klageren om kursoplysninger m.m. Den 6. juni 1994 kontaktede indklagede klageren om hjemtagelsen af ejerskiftelånet. Klageren ville efter en drøftelse med ejendomsmægleren og advokat S vende tilbage herom.
Den 22. juni 1994 fremsendte indklagede lånet til udbetaling i Realkredit Danmark med anmodning om, at udbetaling først måtte ske, når meddelelse herom blev givet.
Den 27. juni 1994 rykkede indklagede telefonisk klageren, som meddelte, at han den 29. juni 1994 skulle have en drøftelse med ejendomsmægleren og advokat S, hvorefter han ville vende tilbage.
Af aftale af 7. juli 1994 mellem klageren og køberen fremgår følgende:
"Regulering iflg. bestemmelsen i slutseddel af den 25.02.94. tilsidesættes og der reguleres med Kr. 29.000.00. således at ejerskiftelånet bibeholdes, og sælgerpantebrev nedskrives til Kr. 109.000.00.
Pris herefter Kr. 661.000.00.
Lånet hjemtages på basis af 8% 30 årige obligationer."
Lånet blev afregnet den 13. juli 1994 på basis af kursen den 8. juli 1994. Indklagede afsluttede omprioriteringssagen i december 1994.
Ved skrivelse af 5. januar 1995 gjorde advokat S nu på klagerens vegne gældende, at klageren ikke mente at være blevet vejledt om muligheden for kurssikring eller om risikoen for hjemtagelse af ejerskiftelånet.
Ved skrivelse af 18. januar 1995 til klageren afviste indklagede, at klageren ikke var blevet rådgivet om kurssikring af ejerskiftelånet. Af skrivelsen fremgik endvidere:
"Da De ikke bruger [indklagede] som primært pengeinstitut, meddelte vi Dem, at vi ikke ville starte lånesagen op, før alle forhold i forbindelse med sagens gennemførsel var afklaret, og der ikke var forbehold i lånetilbudet fra Realkredit Danmark for udbetalingen af ejerskiftelån stort kr. 507.000,00, som var til hinder for en udbetaling. Dette indebar også, at banken ikke ville medvirke ved en kurssikring, før sagens gennemførsel var afklaret. Dette blev meddelt Dem."
Klageren har ved klageskema af 13. december 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 29.000 kr. helt eller delvist.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerens advokat (advokat S) har anført, at indklagede tilbød at foretage omprioriteringen, hvorfor indklagede skulle rådgive og vejlede herom. Indklagedes ønske om at forestå omprioriteringen skyldtes indklagedes tilgodehavende hos ham. Ved ejendomsmæglerens skrivelse af 8. marts 1994 blev det pålagt indklagede at rådgive om kurssikring. Han er på trods af underskrift på omprioriteringsaftalen ikke blevet vejledt om kurssikring. Kurssikring kunne have været foretaget ved modtagelsen af lånetilbudet, men indklagede ønskede ikke at medvirke ved kurssikring, jf. indklagedes skrivelse af 18. januar 1995. Indklagede har ikke optrådt som boligrådgiver for ham, men har alene søgt at beskytte sit pant i ejendommen bedst muligt. De i lånetilbudet anførte betingelser var afklaret ved købsaftalens underskrift.
Indklagede har anført, at det på det første møde med klageren blev gjort denne helt klart, at man kun ville ekspedere hjemtagelsen af ejerskiftelånet, såfremt der ikke var uafklarede forhold vedrørende lånetilbudets betingelser, og der var sammenhæng mellem indtægter og udgifter. Spørgsmålet om kurssikring blev drøftet ved underskrivelsen af omprioriteringsaftalen. Det fremgår af denne, at klageren ikke ønskede kurskontrakt. Indklagede var uden indflydelse på, at lånet først blev hjemtaget den 8. juli 1994. Det var klageren, som ønskede at udsætte udbetalingen af ejerskiftelånet. Det var klagerens mening, at jo længere tid, der ville gå, før udbetaling fandt sted, jo bedre ville det være for ham ud fra en forventning om, at kurserne ville stige igen, hvorved det tabte i henhold til reguleringsklausulen ville blive indhentet. Klageren måtte selv træffe den endelige beslutning ud fra forventninger til kursudviklingen og bære risikoen herfor. Indklagede bestrider, at man udtrykte ønske om at ville forestå omprioriteringen, men indklagede påtog sig opgaven på betingelse af, at alle forhold i forbindelse med sagens gennemførelse var afklaret. Indklagede ville ikke kurssikre ejerskiftelånet, før det var afklaret, om indklagede skulle gennemføre sagen ud fra de af indklagede stillede betingelser. Klageren blev gjort opmærksom på, at han havde kursrisikoen i henhold til slutsedlens reguleringsklausul.
Ankenævnets bemærkninger:
Indklagede var ikke klagerens sædvanlige pengeinstitut, og lånetilbudet fra Realkredit Danmark indeholdt særlige vilkår. I den af klageren underskrevne omprioriteringsaftale af 11. april 1994 er angivet, at klageren er blevet rådgivet om kurssikring, men ikke ønskede at indgå kurskontrakt. Det er ubestridt, at indklagede, efter at pantebrevet var modtaget tilbage fra tinglysning den 26. april 1994, har drøftet spørgsmålet om hjemtagelse af lånet med klageren, og at det beroede på dennes egen beslutning, at lånet først blev hjemtaget den 8. juli 1994. Det må endelig lægges til grund, at klageren først i januar 1995 har gjort gældende, at han ikke var blevet rådgivet vedrørende kurssikring.
På denne baggrund finder Ankenævnet at måtte lægge den af indklagede afgivne redegørelse til grund, og klagerens påstand kan derfor ikke tages til følge, hverken helt eller delvis.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.