Afgørelse

Spørgsmål om klageren modtog tilstrækkelig rådgivning om kurssikring i forbindelse med indfrielse af realkreditlån

Medhold klager

Indledning

Denne sag vedrører, om klageren modtog tilstrækkelig rådgivning vedrørende kurssikring i forbindelse med indfrielse af realkreditlån.

Sagens omstændigheder

BRFkredit Bank havde finansieret klagerens og dennes ægtefælle Æ’s køb af en ejendom ved optagelse af to 30-årige Garantilån i 2006 og 2008 med en hovedstol på henholdsvis 1.875.000 kr. og 430.000 kr., begge med renteloft på 5 % samt mulighed for afdragsfrihed.

Af begge lånetilbud fremgik følgende vedrørende indfrielse:

"…

Lånet kan indfries til markedskurs ved opkøb af obligationer. For at sikre mod, at kursen bliver ekstraordinært høj, er der den sikkerhed, at lånet med et varsel kan opsiges til kontant indfrielse til kurs 105.

…"

Indklagede har under sagen fremlagt bankens "LånGuide" af 1. juni 2005 og 27. december 2007, som er en del af lånetilbudet. Det fremgår blandt andet heraf:

"…

Kurssikring

…

Fordele ved kurssikring

Fordelene ved at indgå fastkursaftale er følgende:

…

·For indfrielse af lån betyder fastkursaftalen, at du ved, hvad det vil koste at indfri lånet kontant på den aftalte indfrielsesdag.

Til gengæld vil kursændringer, der sker efter indgåelsen af fastkursaftalen, være uden betydning for aftalen.

BRFkredit anbefaler, at man sikrer kursen for både det nye lån og for de lån, der skal indfries. Herved undgås skuffelser i form af underskud og højere ydelser end forventet.

…

Indfrielse af realkreditlån

…

Beskrivelse af indfrielsesmetoder

Obligationsindfrielse

…

Kontant til kursværdi

Denne metode er især interessant, hvis kurserne på de obligationer, der ligger bag lånet, er under kurs 100 (for Garantilån med renteloft på 5% dog under kurs 105).

…

Denne indfrielsesmetode kan kombineres med en aftale om kurssikring af indfrielsen. …

Se "Kurssikring"

…"

Af to pantebreve, der blev oprettet i forbindelse med lånene, fremgår det vedrørende ekstraordinær indfrielse:

"…

Ekstraordinær indfrielse

Debitor kan når som helst ekstraordinært indfri lånet helt eller delvist med obligationer af samme art (fondskode) som dem, der er udstedt i anledning af lånet, til afskrivning på lånets aktuelle restgæld. Lånet kan desuden indfries ekstraordinært helt eller delvist efter debitors skriftlige opsigelse af lånet til kontant indfrielse af restgælden til kurs 105. …

I de tilfælde, hvor BRFkredit kan kræve lånet ekstraordinært indfriet helt eller delvist, skal indfrielsen ske med obligationer som beskrevet ovenfor, eller i henhold til et af BRFkredit udfærdiget indfrielsestilbud på kontantbasis.

…"

Klageren og Æ underskrev i februar 2008 et rådgivningsskema, hvoraf det blandt andet fremgik:

"…

Væsentlige egenskaber ved et 30-årigt Garantilån (med "automatisk" faldende rente):

…

Da lånet er konverterbart til kurs 105, kan førtidige indfrielser ske til markedskurs eller ved opsigelse til kurs 105.

…

Indfrielses- og opsigelsesvilkår for lånet:

Lånet kan indfries med obligationer eller ved opsigelse til kurs 105 til en termin med to måneders varsel.

…

Omkostninger ved låneomlægning og indfrielse:

Lånet kan indfries ved opkøb af de bagvedliggende obligationer til markedsværdi eller opsiges til kurs 105. Hvis eksempelvis obligationsrestgælden udgør 1.000.000 kr., og obligationskursen er 110, vil markedsværdien udgøre 1.100.000 kr. I så fald kan lånet dog opsiges til kurs 105 svarende til 1.050.000 kr., hvilket er 50.000 lavere end markedsværdien. …

…"

Ifølge det oplyste havde klageren og Æ i efteråret 2011 ikke længere råd til at blive boende i ejendommen, hvorfor den blev sat til salg via bankens samarbejdspartner.

I provenuberegningen blev indfrielseskursen på klagernes lån pr. 15. marts 2012 anslået til kurs 95,80 for det lille lån og kurs 98,30 for det store lån.

Af ejendomsmæglerens forbehold fremgik det, at der i provenuet ikke indgik eventuel kurssikring af eksisterende og nye lån.

I forbindelse med salget af ejendommen fremsendte banken den 25. april 2012 "Aftale om TinglysningsService" til klageren og Æ, som de skulle udfylde og underskrive. Af aftalen, som er underskrevet af parret den 1. maj 2012, fremgår blandt andet følgende:

"…

Hvordan skal eksisterende realkreditlån indfries?

Ved en deponering er det nødvendigt at tage stilling til hvordan og hvornår de eksisterende lån skal indfries. Indfrielsesmetoder fremgår af de vilkår for eksisterende lån, som du/I modtog sammen med det oprindelige lånetilbud, se evt. realkreditinstituttets hjemmeside.

BRFbank anbefaler, at du/I sikrer kursen for lån, der skal indfries. Kurserne kan ændre sig fra det tidspunkt, du har modtaget provenuberegningen til lånene indfries. Du/I har mulighed for at kurssikre indfrielserne af eksisterende realkreditlån. Det betyder, at du/I kan låse indfrielseskursen fast ved at indgå aftale om kurssikring. En efterfølgende ændring i kursniveauet vil derfor ikke få indflydelse på det indfrielsesbeløb, du/I skal betale for at indfri realkreditlånet. …

_ Jeg/vi ønsker at sikre kursen, og vil blive ringet op af BRFbank med henblik på indgåelse af kursaftalen.

X Jeg/vi ønsker, at BRFbank skal indfri lånet på den måde, som BRFbank skønner mest hensigtsmæssig for mig/os

·Er kursen på opsigelsestidspunktet over pari (kurs over 100), opsiger BRFbank på mine/vores vegne lånet til kurs 100.

·Er kursen på opsigelsestidspunktet under pari (kurs under 100), beslutter BRFbank på mine/vores vegne indfrielsesmetode på indfrielsestidspunktet.

Indfrielse af private pantebreve/andre lån

De fleste pantebreve kan opsiges til kurs 100. Der findes dog private pantebreve, hvor der er et opsigelsesvarsel, ligesom nogle pantebreve kun kan indfries til en højere kurs. De nøjagtige betingelser for indfrielse fremgår af pantebrevet.

…"

Parrets lån blev den 14. juli 2012 indfriet til kurs 101,350 for så vidt angik det store lån og kurs 101,288 for så vidt angik det lille lån.

Klageren og Æ indgav den 1. oktober 2012 en klage til banken, hvori de anførte, at de aldrig var blevet rådgivet om muligheden for at kurssikre, så de havde kunnet sikre, at de fik det provenu, de var blevet stillet i udsigt.

Klageren og Æ mente i øvrigt, at banken havde tilsidesat "Aftale om TinglysningsService", da indfrielse var sket til over kurs 100.

Den 8. oktober 2012 afviste banken klagen. Af bankens begrundelse fremgik blandt andet følgende:

"…

Jf. jeres den 1. maj 2012 underskrevne aftale om TinglysningsService afkrydsede I, at vi skulle indfri bedst muligt for jer, og opsige lånene til indfrielse til kurs 100, hvis kursen var højere. Dette var ikke muligt i jeres sag, idet det bl.a. ville forhindre køberne i at modtage et anmærkningsfrit skøde, hvilket ville medføre, at købesummen ikke kunne frigives. Vi vedlægger en kopi af pantebrevene, hvoraf det fremgår, hvorledes lånet kan indfries ekstraordinært.

Derfor kontaktede vores medarbejder den 3. maj 2012 [klageren], for at drøfte muligheden for at kurssikre indfrielsen af indestående lån, idet kursen på de bagvedliggende obligationer i forhold til mæglerens salgsopstilling var steget til henholdsvis 99,352 og 98,325. Som det fremgår af alle dokumenterne I har modtaget fra os, anbefaler vi, at der altid kurssikres. [Klageren] ønskede ikke at kurssikre på dette tidspunkt, og det blev aftalt, at [klageren] selv ville vende tilbage, hvis det blev aktuelt.

…"

Parternes påstande

Den 15. november 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at BRFkredit Bank skal stille hende og Æ, som om der var blevet kurssikret den 1. maj 2012, alternativt som om indfrielse var sket til kurs 100.

BRFkredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun ikke forstod aftalen om tinglysningsservice, hvorfor hun den 1. maj 2012 kontaktede indklagede.

Under samtalen spurgte hun til kurserne på deres lån og fik at vide, at de ikke varierede meget for tiden.

Hun spurgte ligeledes til de to valgmuligheder i aftalen om tinglysningsservice. Efter at have fået en nærmere forklaring på de to muligheder satte hun kryds ved nummer to, hvoraf det fremgik, at indfrielse ville ske på den måde, som banken fandt mest hensigtsmæssig for dem, dog højst til kurs 100.

Da hun modtog afregningen, kunne hun se, at indfrielsen i begge tilfælde var sket til over kurs 100. Hun henvendte sig derfor til banken, hvor hun blot fik at vide, at aftalen om at indfri til højst kurs 100 ikke kunne finde anvendelse i deres tilfælde.

Hun har læst de oprindelige låneaftaler og pantebreve og forstår ikke, hvorfor disse skulle hindre, at der skete indfrielse til højst kurs 100.

BRFkredit Bank var ved fremsendelse af aftalen om tinglysningsservice klar over, at deres pantebreve tilsyneladende indeholdt bestemmelser, der hindrede en indfrielse til højst kurs 100.

Banken burde derfor have tilpasset aftalen om tinglysningsservice til den konkrete sag og ikke blot sendt en standardskrivelse, der gav dem formodning om, at også deres lån kunne indfries til kurs 100.

Hun henvendte sig selv om muligheden for at kurssikre, og fik under denne samtale oplyst, at kursen ikke varierede meget. Dette var ikke tilstrækkelig rådgivning. Hertil kommer, at banken aldrig har oplyst, til hvilken kurs de kunne kurssikre, eller hvor meget det ville koste dem i gebyrer etc. De er således aldrig blevet stillet overfor et reelt alternativ, hvor konsekvenserne af deres beslutning om at kurssikre eller ej blev afdækket tilstrækkelig klart.

Såfremt de havde fået den fornødne rådgivning, ville de naturligvis have kurssikret allerede ved indgåelsen af købsaftalen. Da dette ikke skete, har de i stedet realiseret et tab på i alt 30.582 kr. i forhold til det oprindeligt anslåede i provenuberegningen.

BRFkredit Bank har anført, at klageren valgte ikke at kurssikre ved indfrielsen af de to Garantilån og bankens rådgivning har været fyldestgørende.

Det fremgik af aftalen om tinglysningsservice, at indfrielsesmetoder fremgik af de vilkår for eksisterende lån, som klageren modtog sammen med det oprindelige lånetilbud.

Det fremgik af lånetilbuddene, hvilke egenskaber lånet havde og hvorledes det kunne indfries. Dette fremgik tillige af både "LånGuiden", som var en del af aftalegrundlaget, og af rådgivningsskemaet fra februar 2008.

Både af "LånGuiden" og aftalen om tinglysningsservice fremgik det, at banken anbefalede at sikre kursen for lån, der skal indfries.

Klageren oplyste den 3. maj 2012 telefonisk, at hun ikke ønskede at kurssikre på daværende tidspunkt. Klageren rettede ikke senere henvendelse vedrørende kurssikring.

Klageren har ikke lidt noget økonomisk tab som følge af udformning af aftalen om tinglysningsservice, og der er således alene tale om skuffede forventninger.

Ankenævnets bemærkninger

Det fremgår af det skriftlige materiale, som klageren har modtaget i april 2012 i forbindelse med aftalen om tinglysningsservice, at indklagede anbefalede at kurssikre i forbindelse med indfrielse af lån.

Det var herefter klagerens egen beslutning at fravælge kurssikring i aftalen om tinglysningsservice.

Aftalen om tinglysningsservice indeholdt forkerte oplysninger om indfrielsesmulighederne for klageren og Æ’s lån. Klageren fik derfor den fejlagtige opfattelse, at indfrielse af deres lån ville ske til højst kurs 100.

Det er ikke godtgjort, at banken efterfølgende har rådgivet klageren om, at der gjaldt særlige indfrielsesvilkår for lånet.

Ankenævnet lægger til grund, at denne opfattelse var bestemmende for klagerens fravalg af kurssikring.

Det kan ikke føre til et andet resultat, at lånetilbuddene samt "LånGuide", som blev fremsendt til klageren i forbindelse med optagelse af lånene, indeholder korrekte oplysninger om indfrielse.

Ankenævnet finder på den baggrund, at BRFkredit Bank skal stille klageren og Æ som om indfrielsen var sket til kurs 100.

Ankenævnets afgørelse

BRFkredit Bank skal inden 30 dage stille klageren og Æ som om indfrielse af parrets lån skete til kurs 100.

Klageren får klagegebyret tilbage.