Afgørelse

Afslag på låneomlægning uden fornyet garantistillelse.

21502038
Afslag på låneomlægning uden fornyet garantistillelse.
Efter anmodning via et lokalt pengeinstitut, som er låneformidler for det indklagede institut på Færøerne, afgav instituttet i september 2010 et lånetilbud på et obligationslån på 618.000 kr. til klageren. Ifølge lånetilbuddet var det baseret på en aftale med det låneformidlende pengeinstitut. Klageren underskrev ved låneoptagelsen en samtykkeerklæring, hvoraf det tillige fremgik, at lånet blev ydet på basis af en aftale med det låneformidlende pengeinstitut, som bl.a. indbefattede garantistillelse for lånet. I januar 2015 anmodede klagerens ægtefælle om omlægning af det indestående lån til et nyt obligationslån. Instituttet afviste at imødekomme anmodningen, medmindre der også for det nye lån blev stillet garanti af det låneformidlende pengeinstitut. Klagerens ægtefælle protesterede forgæves mod dette krav.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om at instituttet skulle efterkomme hendes ønske om låneomlægning uden andre betingelser, end hvad der fulgte af realkreditlovgivningen, samt tilbagebetale hende den kreditprovision, som realkreditinstituttet uberettiget havde opkrævet hos hende i lånets foreløbige løbetid. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet henviste til, at lånet på 618.000 kr., som klageren havde optaget hos instituttet, var baseret på en garanti fra et pengeinstitut på Færøerne, som fortsat er låneformidler for instituttet. Det krævede ifølge det oplyste en fortsat garantistillelse fra det låneformidlende pengeinstitut, hvis den af klageren ønskede låneomlægning skulle kunne gennemføres. Nævnet fastslog, at der hverken i aftalegrundlaget eller i realkreditlovgivningen er bestemmelser, der indebærer, at et realkreditinstitut er forpligtet til at tilbyde låneomlægning, idet lovgivningen således alene opsætter spillereglerne for de tilfælde, hvor et institut beslutter sig for at omlægge et lån. Uanset om der måtte foreligge en sådan pligt, ville det efter Nævnets opfattelse ikke indebære, at et realkreditinstitut dermed er frataget muligheden for at fastsætte de vilkår, under hvilke en omlægning kan ske, herunder eksempelvis krav om ekstraordinær nedbringelse, fastholdelse af restløbetid, manglende medfinansiering af omkostninger, garantistillelse etc. Nævnet fandt derfor ikke grundlag for at tilsidesætte det af instituttet stillede krav om fortsat garantistillelse, og klageren måtte henvises til at benytte den af instituttet anviste fremgangsmåde, hvis hun ønskede låneomlægning. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E
afsagt den 26. januar 2016



JOURNAL NR.: 2015-01-02-038-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Afslag på låneomlægning uden fornyet garantistillelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 8. oktober 2015
Den 17. december 2015


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Bent Olufsen
Søren H. Christiansen
Per Englyst

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerens ægtefælle, som er advokat, fremsendte den 26. august 2010 følgende anmodning til et lokalt pengeinstitut, som har en aftale med det indklagede realkreditinstitut om ydelse af lån på Færøerne:

”Jeg sender kopi af skøde på matr.nr. …, beliggende … og imødeser tilbud på 30-årigt 4% …(indklagede)… lån med 10 års afdragsfrihed.

Lånets hovedstol skal være 600.000 kr.”

Det indklagede realkreditinstitut afgav den 13. september 2010 et tilbud til klageren vedrørende et 30-årigt, 4 pct. obligationslån på 618.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”Betingelser for udbetaling af nyt lån

Lånetilbudet er gyldigt til den 15.03.2011. Det betyder, at lånet skal være udbetalt inden denne dato. Hvis der ønskes udbetaling senere end 6 måneder efter tilbudsdagen, vil udbetaling dog normalt ikke kunne foretages, hvis kursen er over 100.

…(Indklagede)… kan udbetale det nye lån, når nedennævnte betingelser er opfyldt, herunder at …(indklagede)… har modtaget og godkendt alle de ønskede dokumenter.

• Tinglyst pantebrev eller underskrevet garanti herfor (blanket til brug for garantierklæring er indeholdt i udbetalingsblanketten). Hvis pantebrevet har retsanmærkninger, skal der indleveres indeståelse for sletning af disse. Der opkræves gebyr for sletning af retsanmærkninger, jf. …(indklagedes)… prisoversigt.
• Underskrevet udbetalingsblanket (fuldmagt).
• Nærværende lånetilbud er afgivet i henhold til aftale af 11. oktober 2005 mellem …(det låneformidlende pengeinstitut)… og …(indklagede)…
…”

Klageren underskrev den 20. september 2010 en samtykkeerklæring, hvoraf det fremgik, at det af indklagede tilbudte realkreditlån skete i henhold til aftale mellem det låneformidlende pengeinstitut og indklagede, hvilket blandt andet indebar, at det låneformidlende pengeinstitut over for indklagede stillede garanti for lånet.

Klageren underskrev endvidere den 27. september 2010 et rådgivningsskema, hvori hun angiveligt frabad sig uddybende rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen.

Det for lånet udstedte pantebrev indeholdt ikke en angivelse af den nævnte garantistillelse fra det låneformidlende pengeinstitut.

Klagerens ægtefælle fremsendte den 27. januar 2015 følgende anmodning til indklagede:

”På vegne af låntager min ægtefælle … anmoder jeg …(indklagede)… om at omlægge ovennævnte lån til nyt obligationslån med pålydende rente 2% og en løbetid på 30 år og afdrag i hele løbetiden.”

Indklagede afviste efter det oplyste at imødekomme anmodningen om låneomlægning, og klagerens ægtefælle fremsendte den 31. januar 2015 følgende klage herover:

”Jeg har forgæves forsøgt at komme i kontakt med dig.

Med denne mail melder jeg kontant ud, at det ikke kan anses for rimeligt, når …(indklagede)… på en anmodning om omlægning af et lån spiller kunden ud mod en kunden principielt uvedkommende bank, hvor den tidligere ledelse i øvrigt fortsat sidder på anklagebænken for at have mishandlet både banken og bankens aktionærer, herunder min klient.

Min klient er låntager hos …(indklagede)… og opfylder låneaftalen på alle punkter.

I denne sammenhæng er min klient ikke part i andre kontraktsforhold, heller ikke over for …(det låneformidlende pengeinstitut)…

Når …(indklagede)… modtager en anmodning om omlægning til et 30-årigt 2% lån med afdrag, må jeg på min klients vegne insistere på, at …(indklagede)… efterkommer denne anmodning og straks følger op på den ønskede omlægning.

Har jeg ikke inden 8 dage modtaget skriftlig bekræftelse fra …(indklagede)… på, at låneomlægningen er iværksat bliver sagen indbragt for Realkreditankenævnet, da der utvivlsomt er tale om en sag omfattet af Ankenævnets kompetence.

Må jeg høre fra dig.”

Klagerens ægtefælle gentog den 5. februar 2015 anmodningen om låneomlægning over for et andet pengeinstitut.

Klagerens ægtefælle fremsendte den 9. februar 2015 følgende klage til indklagede:

”Jeg hører gerne snarest, hvad årsagen er til at …(indklagede)… ikke ser sig i stand til at fremsætte det ønskede tilbud om omlægning af nuværende lån???

Samtidig anmoder jeg om at få oplyst, hvor meget min klient er blevet opkrævet i lånets foreløbige løbetid, som betaling til kreditforeningens forretningsfører på Færøerne?”

Indklagede besvarede den 11. februar 2015 henvendelsen som følger:

”…(Indklagede)… ønsker ikke at imødekomme din klient …(klagerens)… ønske, om en omlægning af eksisterende lån i ejendommen …, uden fortsat garantistillelse fra …(det låneformidlende pengeinstitut)…

…(Indklagede)… belåner kun ejendomme på Færøerne, såfremt der sker en garantistillelse fra …(det låneformidlende pengeinstitut)… Garantien stilles for det fulde lån i hele lånets løbetid. Modtager …(indklagede)… ikke denne garanti, kan der ikke tilbydes belåning af ejendomme beliggende på Færøerne.

Kopi af dette brev er ligeledes sendt til …(klageren)…

Vi håber hermed, at vi har besvaret din henvendelse.”

Klageren indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at efterkomme hendes ønske om låneomlægning uden andre betingelser, end hvad der i øvrigt er gældende i henhold til realkreditlovgivningen, samt tilbagebetale hende den kreditprovision, som indklagede uberettiget har opkrævet hos hende i lånets foreløbige løbetid.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at hun i efteråret 2010 ved accept af indklagedes lånetilbud af 13. september 2010 indgik låneaftale med indklagede.

Det blev meddelt hende, at indklagedes vurderinger på Færøerne udføres af indklagedes bankforbindelse, det låneformidlende pengeinstitut.

Indklagede har ikke derudover gjort klageren bekendt med indholdet af den i lånetilbuddet omtalte aftale af 11. oktober 2005 mellem det låneformidlende pengeinstitut og indklagede.

I brev af 27. januar 2015 fremsatte hendes advokat og ægtefælle anmodning om at få omlagt lånet til et nyt 30-årigt obligationslån med pålydende rente 2 pct. og afdrag i hele løbetiden.

Efter korrespondance med indklagede om den ønskede låneomlægning afviste indklagede i brev af 11. februar 2015 at efterkomme ønsket om omlægning af det eksisterende lån ”uden fortsat garantistillelse fra banken”.

Hun kender ikke noget til omtalte garantistillelse fra det låneformidlende pengeinstitut.

I mail af 31. januar 2015 til indklagede er det gjort gældende, at hun som låntager ikke har kontraktforhold til andre end indklagede som långiver. Forretningsforholdet mellem indklagede og et pengeinstitut på Færøerne er hende uvedkommende.

Til indklagedes udtalelse har hun følgende bemærkninger:

Hun var ikke forud for sin accept af lånetilbuddet gjort bekendt med indklagedes såkaldte forretningsmodel og kreditpolitik på Færøerne, herunder krav om garantistillelse fra et pengeinstitut.

Indholdet og formen ved det samarbejde, der redegøres for mellem indklagede og det låneformidlende pengeinstitut, er ikke forhold, låntagere modtager orientering om – ud over, at indklagede får ejendomme, der ønskes realkreditbelånt, vurderet af det låneformidlende pengeinstitut som indklagedes stedlige forretningsfører.

Det kan bekræftes, at det låneformidlende pengeinstituts daværende filial i København, hvor klageren havde konto, bistod med ekspedition af låneansøgningen.

Indklagede oplyste ikke, at det ved lånets etablering blev pålagt hende også at betale provision til det låneformidlende pengeinstitut i hele lånets løbetid.

Kontraktforholdet mellem hende som låntager og indklagede som långiver er etableret på vilkår, der indebærer, at hun i realiteten er afskåret fra omlægning af lånet på vilkår, der normalt kan tilbydes ved låneomlægning ved markant rentefald efter låneaftalens indgåelse.

Sammenfattende har indklagede ved aftaler om etablering af realkreditlån på Færøerne tilsidesat de almindelige forbrugerhensyn, der også gør sig gældende ved lovgivning om kreditforhold i Danmark.

Der er tale om en forretningsførelse, der efter hendes opfattelse ikke opfylder gældende krav til forbrugeroplysning om lånevilkår.

ANBRINGENDER
Almindelige forbrugerhensyn, som også realkreditinstitutter er underlagt, kræver, at det ved afgivelse af lånetilbud oplyses, hvilke andre retsforhold ansøger kan pålægges – især når et realkreditinstitut som indklagede har en speciel kreditpolitik indenfor et område omfattende garantistillelse fra tredjepart.

Låneaftalen med hende giver ikke indklagede andre rettigheder og/eller forpligtelser end, hvad der fremgår af aftalen og lovgivningen på området.

I låneaftaler med realkreditinstitutter kan der ikke lovligt indlægges et tredjemandsløfte, der skaber ret for tredjemand til at modtage betaling for en garantistillelse, der opkræves hos låntager, uden at forholdet er oplyst og accepteret af låntager.

-0-

Til de yderligere oplysninger, som indklagede har afgivet efter anmodning fra Nævnssekretariatet, jf. ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”, har hun følgende bemærkninger:

Hun fastholder, at indklagede ikke kan påberåbe sig andre lånevilkår end de vilkår, hun kunne forholde sig til og accepterede iflg. lånetilbuddet af 13. september 2010.

Henvisningen i lånetilbuddet til en aftale af 11. oktober 2005 med det låneformidlende pengeinstitut ændrer ikke hendes retsstilling som aftalepart i forhold til indklagede, der ikke kan påberåbe sig særlige lånevilkår fra en samarbejdsaftale med 3. part, hvis indhold kunden ikke bliver gjort bekendt med i lånetilbuddet.

Hendes eneste kendskab til det låneformidlende pengeinstituts medvirken i lånesagen er som anført, at pengeinstituttet bistod indklagede med vurdering af hendes ejendom til brug for det tilbudte kreditforeningslån.

Samarbejdsaftalen med det låneformidlende pengeinstitut om realkreditbelåning på Færøerne er på det foreliggende aftalegrundlag hende uvedkommende.

Tilsvarende gælder den af indklagede oplyste kreditpolitik på området for realkreditbelåning på Færøerne.

Indklagede var og er derfor forpligtet til at acceptere hendes ønske om låneomlægning på de almindelige vilkår, der er gældende for instituttets andre kunder.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at instituttets forretningsmodel og kreditpolitik på Færøerne er bygget op på den måde, at indklagede kun ønsker at tilbyde lån/konvertere lån, såfremt det låneformidlende pengeinstitut stiller en garanti over for indklagede.

Indklagede har et samarbejde med det låneformidlende pengeinstitut. Samarbejdet er reguleret af en samarbejdsaftale.

Proceduren ved afgivelse af lånetilbud på Færøerne er, at låntager henvender sig til det låneformidlende pengeinstitut, som rekvirerer et lånetilbud fra indklagede. Korrespondancen vedrørende selve lånetilbuddet foregår mellem kunden og det låneformidlende pengeinstitut. Ønsker kunden at gøre brug af lånetilbuddet, skal efterfølgende spørgsmål omkring lånet også stiles til det låneformidlende pengeinstitut.

Klageren anmodede ved brev af 26. august 2010, stilet til det låneformidlende pengeinstitut, om at få fremsendt et tilbud på et 30-årigt, 4 pct. lån fra indklagede med 10 års afdragsfrihed med en hovedstol på 600.000 kr.

Klageren underskrev den 20. september 2010 ”Tilboö um realkredittlán” (samtykkeerklæring). For god ordens skyld oversættes dele af dokumentet til dansk (ikke autoriseret oversættelse):

Afsnittet ”Tilboö um realkredittlán”:
”…(Det låneformidlende pengeinstitut)… tilbyder realkreditlån i henhold til aftale med …(indklagede)… Derfor skal vi henlede opmærksomheden på at:

?Tilbuddet er formuleret på dansk
?Alle forespørgsler vedrørende lånet skal stiles til …(det låneformidlende pengeinstitut).”

Afsnittet ”Garantiur”:
”Realkreditlån fra …(det låneformidlende pengeinstitut)… ydes via det danske realkreditinstitut …(indklagede)… …(Det låneformidlende pengeinstitut)… stiller i den forbindelse, i henhold til aftalen med …(indklagede)…, garanti for lånet, som vi tilbyder låntageren. Såfremt låntageren ikke overholder sine forpligtelser vedrørende lånet, herunder betalingsforpligtelserne, gøres garantien effektiv. Skulle det ske, har …(det låneformidlende pengeinstitut)… et regreskrav mod låntageren, i det omfang, …(det låneformidlende pengeinstitut)… betaler et beløb til …(indklagede)…, som følge af låntagerens misligholdelse.”

I forbindelse med den mellem klageren og indklagede indgåede låneaftale i 2010 blev der stillet en garanti fra det låneformidlende pengeinstitut. I øvrigt kan det oplyses, at det låneformidlende pengeinstitut i den forbindelse har tinglyst et ejerpantebrev som sikkerhed.

Klageren har endvidere frabedt sig uddybende rådgivning i forbindelse med det pågældende lån og har skrevet under på, at klageren (uden uddybende rådgivning) selv har valgt det pågældende lån.

Klageren kan således ikke være ubekendt med indklagedes forretningsmodel, herunder samarbejdet mellem indklagede og det låneformidlende pengeinstitut, samt at der skal stilles garanti fra det låneformidlende pengeinstitut.

Af betalingsplanen, hvilken klageren ligeledes har modtaget i forbindelse med lånetilbuddet, fremgår ydelserne, klageren skal betale i lånets løbetid, samt hvorledes ydelserne bliver fordelt på henholdsvis renter og bidrag samt afdrag. Klageren har ved accept af tilbuddet blandt andet accepteret størrelsen af bidraget.

Da det ved optagelse af realkreditlån eller omlægning af eksisterende realkreditlån på Færøerne er en del af indklagedes kreditpolitik, at der skal stilles garanti fra det låneformidlende pengeinstitut, har indklagede ikke ønsket at tilbyde klageren konvertering af lån, medmindre der stilles en sådan garanti.

På baggrund af ovennævnte har indklagede givet afslag på låneomlægning.

-0-

Nævnssekretariatet har den 19. oktober 2015 anmodet om yderligere oplysninger, jf. ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”. I den anledning oplyser indklagede følgende:

Ad 1)
Samarbejdsaftalen mellem det låneformidlende pengeinstitut og indklagede er indgået med det formål, at indklagede gennem det låneformidlende pengeinstitut kan få distribueret realkreditlån til ejerboliger på Færøerne. Det låneformidlende pengeinstitut formidler indklagedes realkreditlån til det låneformidlende pengeinstituts egne kunder. Det låneformidlende pengeinstitut skal, inden indklagede udbetaler lånet, stille en garanti over for indklagede.

Indklagede er ikke repræsenteret på Færøerne, og det er derfor det låneformidlende pengeinstitut, der forestår al kundekontakt på Færøerne.

Indklagede yder fortsat realkreditlån på Færøerne på disse vilkår.

Ad 2)
Klageren rettede henvendelse til indklagede, da klageren ønskede at omlægge sit lån. Klageren blev af indklagede henvist til det låneformidlende pengeinstitut, så sagen kunne ekspederes som alle andre lånesager på Færøerne. Klageren ønskede dog ikke at omlægge lånet via det låneformidlende pengeinstitut, men ønskede at indklagede efterkom klagerens anmodning om at omlægge lånet uden om det låneformidlende pengeinstitut og uden fortsat garantistillelse fra det låneformidlende pengeinstitut.

Indklagede vil ikke yde et realkreditlån på Færøerne på disse vilkår, da det er i strid med indklagedes kreditpolitik for ydelse af realkreditlån på Færøerne.

Indklagede vil fortsat godt omlægge klagerens lån, hvis det kan ske inden for indklagedes kreditpolitik, hvilket fordrer, at klageren henvender sig til det låneformidlende pengeinstitut, og at det låneformidlende pengeinstitut vil stille garanti for det fulde lån i hele lånets løbetid, jf. vilkårene i indklagedes samarbejdsaftale med det låneformidlende pengeinstitut.

Indklagede bemærker hertil, at indklagede ikke opkræver kreditprovision hos klageren. Indklagede opkræver et bidrag. Størrelsen af dette bidrag har klageren accepteret ved accept af lånetilbuddet.

ANBRINGENDER:
Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det gældende,

at klageren, i kraft af det eksisterende lån, er bekendt med indklagedes forretningsmodel ved långivning på Færøerne, herunder at det låneformidlende pengeinstitut skal stille garanti,

at indklagede er berettiget til at fastlægge en kreditpolitik, der indebærer, at der skal stilles garanti fra det låneformidlende pengeinstitut,

at indklagede ikke kan tilpligtes at tilbyde det ønskede lån, og

at klageren ved sin accept af lånetilbuddet tillige har accepteret størrelsen på bidraget.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Det danske datterselskab af det låneformidlende pengeinstitut blev den 30. september 2010 overtaget af Finansiel Stabilitet. Efterfølgende er bankaktiviteterne gennem fusioner overtaget af det pengeinstitut, som indgår i koncern med indklagede.

Nævnssekretariatet anmodede den 19. oktober 2015 indklagede om at fremkomme med 1) dels en redegørelse for den samarbejdsaftale, som indklagede anvender ved realkreditbelåning på Færøerne, herunder hvorvidt indklagede fortsat yder realkreditlån på Færøerne, og i givet fald på hvilke vilkår, 2) dels hvordan der efter indklagedes opfattelse konkret vil kunne skabes mulighed for, at klagerens ønske om låneomlægning kan imødekommes.

Anmodningen affødte indlæg fra hver af klagesagens parter, jf. parternes fremstillinger.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Lånet på 618.000 kr., som klageren har optaget hos indklagede, er baseret på en garanti fra det låneformidlende pengeinstitut på Færøerne, som fortsat er låneformidler for indklagede. Det kræver ifølge det oplyste en fortsat garantistillelse fra det låneformidlende pengeinstitut, hvis den af klageren ønskede låneomlægning skal kunne gennemføres.

Der er hverken i aftalegrundlaget eller i realkreditlovgivningen bestemmelser, der indebærer, at et realkreditinstitut er forpligtet til at tilbyde låneomlægning. Lovgivningen opsætter således alene spillereglerne for de tilfælde, hvor et realkreditinstitut beslutter sig for at omlægge et lån.

Uanset om der måtte foreligge en sådan pligt, vil det efter Nævnets opfattelse ikke indebære, at et realkreditinstitut dermed ville være frataget muligheden for at fastsætte de vilkår, under hvilke en omlægning kunne ske, herunder eksempelvis krav om ekstraordinær nedbringelse, fastholdelse af restløbetid, manglende medfinansiering af omkostninger, garantistillelse etc.

Nævnet finder derfor ikke grundlag for at tilsidesætte det af indklagede stillede krav om fortsat garantistillelse, og klageren må henvises til at benytte den af indklagede anviste fremgangsmåde, hvis hun ønsker låneomlægning.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen