Afgørelse

Bidragsindplacering. Rådgivning.

21408104
Bidragsindplacering. Rådgivning.
Klageren optog i 2004 i sit fritidshus et obligationslån og et kortrentelån hos det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut. Obligationslånet blev året efter omlagt til et nyt obligationslån uden afdrag og med 2. prioritets panteret. I maj 2013 optog klageren som 3. prioritet endnu et kortrentelån. Efter henvendelse fra klageren om omlægning af obligationslånet fremsendte instituttet i maj 2013 en beregning på et nyt obligationslån med en bidragssats på 0,96 pct. Også i maj 2013 varslede instituttet bidragsforhøjelse på klagerens eksisterende obligationslån fra 0,40 til 0,8052 pct. pr. 1. januar 2014. Klageren klagede efterfølgende til instituttet over, at bidragssatsen ville blive mere end fordoblet ved skift fra ét obligationslån til et andet. Instituttet redegjorde for bidragsfastsættelsen, hvilket redegørelse klageren tog til efterretning. Baseret på et lånetilbud fra juni 2013, der angav en årlig bidragssats på 0,9628 pct., omlagde klageren obligationslånet til et 10-årigt, 2 pct. obligationslån. Klageren henvendte sig i juli 2014 til instituttet med en generel klage over bidragsniveauet på de to af hans lån, der var ydet inden for 40 pct. af vurderingen. Klagen blev afvist med henvisning til instituttets regler for bidragsindplacering og –fastsættelse.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at bidragssatsen på obligationslånet med tilbagevirkende kraft skulle reguleres, så den var i overensstemmelse med instituttets prisblad pr. 1. januar 2015 for fastforrentede lån med afdrag i fritidshuse i låneintervallet 0–40 pct. Instituttet påstod frifindelse

Nævnet fandt ikke grundlag for at kritisere instituttets fremgangsmåde ved bidragsfastsættelsen, hvorefter bidragssatsen blev fastlagt ved lånets udbetaling og ikke efterfølgende kunne justeres som følge af ændringer i prioritetsstillingen. Spørgsmålet var, om der var sket en korrekt bidragsindplacering af klagerens omlagte lån, og om instituttet havde været forpligtet til at tilbyde klageren at foretage omlægningen, således at dette skete med bevarelse af prioritetsstillingen og dermed bidragsindplaceringen. Instituttet havde påberåbt sig, at det på det tidspunkt, hvor klageren skulle omlægge lånet, ikke længere var en mulighed som følge af 2-lagsbelåning. Flertallet bemærkede hertil, at det måtte medgives klageren, at det kunne synes mindre rimeligt, at låneomlægningen i 2013 havde ført til, at ingen af klagerens tre lån kvalificerede sig til bidragssatsen for lån i det lave låneinterval. Et enigt Nævn tilføjede, at klageren forud for låneomlægningen blev grundigt og individuelt oplyst om vilkårene herfor, og at klageren udtrykkeligt tog instituttets redegørelse for de fremtidige bidragssatser til efterretning. Allerede af den grund var der ikke grundlag for helt eller delvist at tilsidesætte den indgåede aftale efter aftalelovens § 38 c, jf. § 36. Som følge heraf blev realkreditinstituttet frifundet.

K E N D E L S E
afsagt den 4. februar 2016


JOURNAL NR.: 2014-01-08-104-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsindplacering. Rådgivning.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 28. maj 2015
Den 17. december 2015

SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Anna Marie Ringive
Lars K. Madsen
Per Englyst




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren erhvervede i 2004 et fritidshus, som var finansieret af det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut med et obligationslån på 1.059.000 kr. og et kortrentelån på 536.000 kr.

Klageren omlagde i 2005 lånet på oprindelig 1.059.000 kr. til et nyt obligationslån på 1.109.000 kr. uden afdrag. Det nye lån blev ydet som 2. prioritet.

Klageren optog pr. 28. januar 2010 et tillægslån som afdragsfrit kortrentelån F1 på 700.000 kr. Lånet blev ydet som 3. prioritet.

Klageren fremsendte den 12. maj 2013 en e-mail til det koncernforbundne realkreditinstitut. I mailen skrev klageren bl.a.:

”Omlægning af lån i …:

Vi købte huset ved … på 10 års sigt i 2004. Denne periode nærmer sig udløb, men da ejendomsmarkedet ikke viser sig fra den mest heldige side, og da lejeindtægter ser fornuftige ud i forhold til udgifter ved at have huset, ser vi nu investeringen på yderligere 10 års sigt.

Her vil jeg bede dig kontakte …(indklagede)… for at undersøge muligheden for/- få tilbud på omlægning af eksisterende lån, løbenummer 11 til et 10-årigt obligationslån med afdrag. Det eksisterende lån er et 4% obligationslån med restløbetid pr. 31. marts på 22,25 år, hovedstol kr. 1.109.000.”

En rådgiver i det koncernforbundne realkreditinstitut fremsendte den 22. maj 2013 følgende e-mail til klageren:

”Jeg sender dig hermed en beregning på det omtalte nye lån i … Her har du mulighed for at se de samlede omkostninger ved det nye lån. Der er mulighed for at lave en straks indfrielse. Bidragssatsen er 0,96% på det nye lån.

Jeg ser frem til at høre fra dig og jeg bestiller efterfølgende et lånetilbud, hvis du ønsker nævnte låneprofil.

Opsummering på øvrige punkter:
…

Jeg ser frem til at høre dine kommentarer med hensyn til realkreditomlægningen.”

Det koncernforbundne realkreditinstitut fremsendte den 27. maj 2013 et brev til klageren om nye priser:

”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Obligationslån
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,4000
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 0,8052
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 1.109.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 13.322,42
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 1.123,42
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt.

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”

Den 12. juni 2013 fremsendte rådgiveren i det koncernforbundne realkreditinstitut følgende e-mail til klageren som svar på en række spørgsmål, som var indsat i e-mailen med afvigende skrift sammen med klagerens efterfølgende kommentarer:

”Til dine spørgsmål har jeg følgende svar:

Det er uforståeligt for mig, at bidragssatsen bliver mere end fordoblet (fra 0,4 til 0,96) når jeg skifter fra ét obligationslån til et andet obligationslån i samme ejendom endda med kortere løbetid – det er der ingen logik i.

Ja, bidragssats ændres ifm. låneomlægning – nyt lån efter omlægning får 3. prioritet (rykker bagerst) og efter ny vurdering er ejendom nu overbelånt. Samlet belåning udgør 73%. Idet en lille del af nyt lån ligger indenfor 60% udregnes bidragssats forholdsmæssig. Sats afhænger primært af belåningsgrad og om lån er med/uden afdrag. Løbetid har ingen indflydelse. Bidragssats på 1. og 2. prioritet forbliver uændret og sats kan alene ændres ved omlægning af disse lån også.

Taget til efterretning”

Den 26. juni 2013 fremsendte det koncernforbundne realkreditinstitut et tilbud til klageren vedrørende omlægning af lånet på 1.109.000 kr. til et 10-årigt, 2 pct. lån på 1.164.000 kr. hos indklagede. Af lånetilbuddet fremgår følgende:

”Oplysninger om nyt lån
Hovedtal Obligationslån – annuitetslån
Løbetid i år 10
Det lånte beløb i kr. 1.164.000
Renteprocent pr. år 2,0000
Tilbudskurs 97,32
1.års ydelse pr. måned i kr. før skat 11.629
1.års ydelse pr. måned i kr. efter skat 10.781
1.års rente og bidrag i kr. 33.312
Bidragssats i procent pr. år 0,9628
Årlige omkostninger i procent (ÅOP) før skat 3,7
Årlige omkostninger i procent (ÅOP) efter skat 2,8
Afdragsform Annuitet
Antal terminer pr. år 4

Beregningerne er baseret på kurserne den 25. juni 2013.

Tilbudskursen er foreløbig og 0,10 kurspoint under den officielle gennemsnitskurs på NASDAQ OMX København den 25. juni 2013. Kursen fastsættes først endeligt ved indgåelse af Fastkursaftale eller på lånets udbetalingstidspunkt. Ændring i kursen har for kontantlån indflydelse på de fremtidige ydelser og for obligationslån på provenuet.

Formidlende institut kan oplyse hvilke muligheder, der er for kurssikring.

Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læst mere om bidragssats i Långuiden.”

Af Låne- og pantsætningsaftalen for lånet på 1.164.000 kr. fremgår følgende:

”Særlige bestemmelser

Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets almindelige betingelser AB skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.

…

Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

Indklagede Långuide indeholder følgende afsnit om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Ændring af bidrag og gebyrer mv.
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre gebyrer, kursskæring, morarenter mv. i eksisterende låneforhold.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget ændre eller indføre gebyrer, kursskæring, morarente mv. med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen eller andre prisændringer i eksisterende låneforhold kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”

Klageren fremsendte den 27. juli 2014 følgende e-mail til det koncernforbundne realkreditinstitut:

”Ultimo 2013 blev jeg motiveret af den lave rente til at erstatte 4 % obligationslån med 2 % obligationslån i vores sommerhus ved … Men som bekendt vokser træerne ikke ind i himlen. Det gør de heller ikke på finansmarkedet! En halvering af renten blev delvis udhulet af kurstab og en hel del højere bidragssats.

Det har fået mig til at rette fokus mod netop bidragsydelserne.

Ved kvartalsterminen pr. 30. sep. 2013 betalte vi et samlet bidrag på sommerhuset på kr. 3.567,60 svarende til et årligt bidrag på kr. 14.270,40.

Ved kvartalsterminen pr. 30. juni 2014 betalte vi et samlet bidrag på 6.718,93 svarende til et årligt bidrag på kr. 26.875,72, - og det er endda efter bidraget er sat lidt ned efter første afdrag på to af lånene.

- Altså en stigning på 88 % - mindst! Det skærper selvfølgelig interessen for, om beregning af bidrag er foretaget på et korrekt grundlag.

Derfor har mit første skridt været at læse prisblad pr. 20. juni 2014 for "…(indklagede)… lån formidlet af …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…". Her kan jeg regne mig frem til, at vi jf. dette prisblad "kun" burde betale kr. 17.167,- på årsbasis.

Det vil sige ca. 36 % under det, vi betalte ved kvartalsterminen pr. 30. juni 2014.

Opkræver …(indklagede)… for meget i bidragsydelser?

Jeg har taget udgangspunkt i,
- at banken, - som jeg husker det, har fået vurderet huset inden for det seneste
år til kr. 3,2 mio.,
- og som følge heraf, at lån 10 og 12 ligger inden for 40 % af vurderingen, og
- lån 13 ligger ud over 40 % af vurderingen.

Jeg hører gerne dine bemærkninger.”

Det koncernforbundne realkreditinstitut besvarede den 28. juli 2014 henvendelsen som følger:

”Tak for din mail om bidragssatser.

Nej …(indklagede)… opkræver selvfølgelig ikke mere end det som er det aftalte.

Jeg har været inde at se på din sag, og der er følgende at bemærke:

- Da du omlægger det tidligere lån fra 4% til 2 % er det iht. et fremsendt tilbud. Af dette tilbud fremgår, at administrationsbidragssatsen vil være indikativt 0,9632%. Den er faktuelt p.t. 0,9628% p.a.

Administrationsbidragssatser – især for variabelt forrentede lån grundet bl.a. ratingbureauers bekymring ved refinansieringer af rente – har desværre oplevet en række generelle bidragsforhøjelser, hvilket desværre også har ramt jeres to Tilpasningslån i sommerhuset – uanset det ene af disse nu er startet afdrag.

En mulig idé kunne være en generel ny-finansiering af huset hvor det kan overvejes at tage en stadig højere andel med fastforrentet lån, som er den lånetype med lavest administrationssats.

Jeg har vedlagt det oprindelige lånetilbud på omlægningen af lånet i sommerhuset fra 26. juni 2013 samt jeres underskrift på selve lånedokumentet i december 2013, hvor bidragssatsen også nævnes, 0,2407% pr. kvt.

Lad mig høre dine kommentarer, samt vide, om vi skal se på en fuldkommen nybelåning af sommerhuset til afløsning af de gamle lån.”

Klageren rettede samme dag på ny henvendelse til det koncernforbundne realkreditinstitut:

”Hvis nyfinansiering skal på tale, må I først overbevise mig med eksempel på, at det kan betale sig for mig. Min faring er, at umiddelbare fordele hurtigt bliver ædt op af omkostninger.

Inden vi påbegynder den øvelse, skal vi dog først have fuld klarhed over eksisterende lån.

Med hensyn til de to lån inden for 40 % af vurderingen kommer du med forklaringer om ratingbureauers bekymring ved refinansiering. En klagesang jeg har hørt tidligere og som jo er en komfortabel begrundelse fra banken - det er de andres skyld - det er altid de andre! Det var samme problematik, vi vendte ved vores første møder tidligere på året, hvor også Flemming Sørensen deltog. Her kom jeg dog hurtigt til kort, da jeg på mødet hverken var i besiddelse af prisliste eller facts om bidragssatser på mine lån.

Men du løber uden om! Jeg tager det for givet, at konsekvensen af ratingbureauernes bekymring er indarbejdet i jeres prisliste her fra juni i år - så igen:

Hvorfor den store forskel på bidragssatserne imellem prislisten og det vi betaler. Og læg mærke til, at forskellen alene omfatter de to lån inden for 40 % af vurderingen, da der er meget god overensstemmelse med det 3. lån, som du har sendt dokumentation for. Tværtimod er bidragssatsen på dette lån "en spids mindre" end prislisten angiver.”

Det koncernforbundne realkreditinstitut svarede samme dag klageren:

”Administrationsbidragssatser fastlægges ved lånenes optagelse – og justeres ikke undervejs som følge af forbedret prioritetsstilling. Ej heller ved omlægninger hvor der sker ændring i prioritetsrækkefølgen.

Så – administrationsbidragssatser følger lånet fra optagelsen. Også når der sker generelle ændringer for den pågældende lånetype. Så det var i dette lys, jeg satte tænkehatten på, da jeg muligvis kunne se muligheder for jer ved en generel ombelåning. Og ja - selvfølgelig er der omkostninger forbundet hermed, og disse skal i givet fald grundigt belyses forinden.

Når det er sagt, har jeg alligevel bedt vor realkreditadministration kigge på sagen for at se, om der er noget at gøre uden at bringe en generel ombelåning i spil.

Når jeg har svar derfra, hører du fra os.”

Den 1. august 2014 fremsendte det koncernforbundne realkreditinstitut følgende svar til klageren:

”Så har jeg fået svar fra vor realkreditadministration, som jeg gengiver herunder.

I den nye bidragsmodel, som …(indklagede)… har indført, bliver bidraget fastsat ud fra nogle få faktorer:
• Belåningsinterval – jo højere belåning, jo højere pris
• Tillæg for variabel rente
• Tillæg for afdragsfrihed
Belåningsintervallet bliver fastsat på tilbudstidspunktet, og i lånets løbetid justerer vi ikke på belåningsintervallet, hverken op eller ned ved hhv. ejendomsprisfald eller –stigning, eller ved ordinær afdrag. Det er et princip, vi altid har haft og det fortsætter vi med.

Det betyder, at bidragssatsen på et eksisterende lån ikke genberegnes, når man optager nye lån, dvs. at bidraget på eksisterende lån i din ejendom ikke påvirkes af ændringer i din ejendomsværdi, selvom …(indklagede)… har bevilget yderligere lån i din ejendom.

Et eksisterende lån påvirkes heller ikke af, at det opnår en bedre prioritet i ejendommen, som følge af, at du fx indfrier et foranstående lån. Således kan du godt have et lån, der på tilbudstidspunktet lå et i belåningsinterval mellem 60-80 %, men i realiteten i dag ligger i et belåningsinterval mellem 0-40 %.

Jeg kan af dit engagement se, at du har optaget dine lån på forskellige tidspunkter, og den nuværende prioritetsstilling og bidragssatser, er
1. Lån 536.000 kr. Bidrag 1,1632 % (Belåningsinterval 39-60 %)
2. Lån 700.000 kr. Bidrag 1,4000 % (Belåningsinterval 42-60 %)
3. Lån 1.164.000 kr. Bidrag 0,9628 % (Belåningsinterval 38-73 %)

Jeg håber, at ovenstående giver klarhed over hvorfor bidragssatsen er forskellig på dine lån.”

Efterfølgende indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at bidragssatsen på lånet med hovedstol 1.164.000 kr. med tilbagevirkende kraft fra låneomlægningen i 2013 skal reguleres, så den er i overensstemmelse med indklagedes prisblad pr. 1. januar 2015 for fastforrentede lån med afdrag i fritidshuse i låneintervallet 0–40 pct.

Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren henviser til følgende oversigt over lån i fritidshuset:

Lånehistorik ved belåning hos det koncernforbundne realkreditinstitut

August 2004
Realkreditbelåning ved køb
Købspris kr. 2.530.000,-

Placeret i belåningsinterval 0 – 40 %
Placeret i belåningsinterval 40 – 60 %
1. Prioritet Kr. 1.059.000,-
30-årigt 5 % obliga-
tionslån, u/afdrag Bidrag
0,3 %
2. Prioritet
Kr. 536.000,-
30-årigt kontantlån,
rentetilpas, u/afdrag Bidrag
0,69 %

Maj 2005
30-årigt 5 % obligationslån u/afdrag omlægges til tilsvarende 4% lån
Vurdering = købspris kr. 2.530.000,-

Placeret i belåningsinterval 0 – 40 % Placeret i belåningsinterval 40 – 60 %
1. Prioritet
Kr. 536.000,-
30-årigt kontantlån,
rentetilpas, u/afdrag Bidrag 0,69 %
2. Prioritet Kr. 1.109.000,-
30-årigt 4 % obliga- tionslån, u/afdrag Bidrag
0,3 %

Januar 2010
Etablering af suppleringslån på kr. 700.000,-
Vurdering kr. 3.800.000,-

Placeret i belåningsinterval 0 – 40 % Placeret i belåningsinterval 40 – 60 %
1. Prioritet
Kr. 536.000,-
30-årigt kontantlån,
rentetilpas, u/afdrag Bidrag 0,69 %
2. Prioritet Kr. 1.109.000,-
30-årigt 4 % obliga- tionslån, u/afdrag Bidrag
0,3 %
3. Prioritet

Kr. 700.000,-
30-årigt kontantlån,
rentetilpas, u/afdrag Bidrag
0,7 %

December 2013
30-årigt 4 % obligationslån u/afdrag omlægges til 10-årigt 2 % obligationslån m/afdrag
Vurdering kr. 3.300.000,-
Placeret i belåningsinterval 0 – 40 % Placeret i belåningsinterval 40 – 60 %
1. Prioritet
Kr. 536.000,-
30-årigt kontantlån,
rentetilpas, m/afdrag Bidrag 1,1632 %
2. Prioritet

Kr. 700.000,-
30-årigt kontantlån,
rentetilpas, u/afdrag Bidrag
1,4 %
3. Prioritet Kr. 1.164.000,-
10-årigt 2 % obliga-tionslån m/afdrag Bidrag
0,9628 %

Ovenstående er resultat af den seneste omlægning i december 2013.

Parterne er enige om placeringen af 1. og 2. prioritet i belåningsintervallet. Uenigheden er om 3. prioritet, hvor indklagede til forskel fra situationen i 2010 har flyttet lånet fra belåningsinterval 0 – 40 pct. til interval 40 – 60 pct. En ”finte” der betyder, at bidragssatsen hæves til 0,9628 pct. i stedet for prisbladets 0,35 pct. i belåningsinterval 0 – 40 pct. Indklagede begrunder i en mail, at der er taget ny beregningsmodel i brug – dog uden på konkret vis at omtale konsekvensen, som striden står om.

Klagerens påstand er, at nedenstående skal være gældende:

December 2013
30-årigt obligationslån 4 % u/afdrag omlægges til 10-årigt obligationslån 2 % m/afdrag
Vurdering kr. 3.300.000,-
Placeret i belåningsinterval 0 – 40 % Placeret i belåningsinterval 40 – 60 %
1. Prioritet
Kr. 536.000,-
30-årigt kontantlån,
rentetilpas, m/afdrag Bidrag 1,1632 %
2. Prioritet

Kr. 700.000,-
30-årigt kontantlån,
rentetilpas, u/afdrag Bidrag
1,4 %
3. Prioritet Kr. 1.164.000,-
10-årigt 2 % obliga-tionslån m/afdrag Bidrag
0,35 %

Tvisten står om 3. prioritet. Det koncernforbundne realkreditinstitut mener, at lånet skal indpasses som nyt lån i belåningsintervallet 40–60 pct.

Klagerens påstand er, at der er tale om en omlægning, ligesom det er sket tidligere, og at lånets oprindelige prioritetsinterval skal fastholdes, som indklagede også har gjort tidligere. Hvis indklagedes udlægning er gældende, har man ”opfundet” en model, der med stor sandsynlighed bevirker, at ved blot én omlægning af et 1. prioritetslån vil alle lån - nuværende som senere - havne i den tungeste ende af bidragsskalaen.

Klageren anfører, at han overhovedet ikke har modtaget rådgivning i forbindelse med låneomlægningen. Der har ikke været noget møde – alt er foregået pr. e-mail. Hvis det koncernforbundne realkreditinstitut mener, at der er ydet rådgivning, må instituttet kunne fremlægge dokumentation i form af e-mails.

Han medgiver at have spurgt ind til størrelsen af bidrag, da han skulle underskrive papirerne. Han fik da ”sangen”, som også senere blev gentaget, om pålæg fra regeringen og ratingbureauernes bekymringer. Det er alle de andre, der er årsag. Der blev intet nævnt om belåningsintervaller eller valgmuligheden for rykning af øvrige lån, som er en problematik, han først senere fik forståelsen af.

Det er ham selv, der har valgt obligationslånet med fast rente. Det er ham selv, der har valgt at afvikle over 10 år. Han har ikke modtaget rådgivning.

Alt, hvad han i dag ved om placering og fastholdelse i belåningsinterval, har han lært af Realkreditankenævnets sekretariat. I det hele taget er hans undersøgelse om rigtigheden af bidragenes størrelse startet bredt. Han vidste jo ikke, om der var noget galt. Han var blot fortørnet over de store stigninger på bidrag. Det var først, efter han havde fået kontakt til Realkreditankenævnets sekretariat, at han blev opmærksom på og spottede 2 pct. obligationslånet og den manglende fastholdelse i det oprindelige belåningsinterval.

Til trods for ovenstående må han også medgive, at han i forbindelse med ekspedition af sagen har underskrevet formularen ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”.

Formularen har karakter af ”det med småt”, som man bare uklogt skriver under på sammen med alle øvrige papirer. Han gjorde sig dog den ulejlighed at læse det hele igennem inden underskrift.

Den starter med at inddrage hans kone, som overhovedet ikke har deltaget i processen. Men ellers fandt han rådgivningsskemaet ufarligt. Det, han skrev under på, var:

• Bekræftelse på sin erfaring med optagelse af lån i fast ejendom, da han har gjort det mere end 3 gange inden for 10 år.
• At han havde leveret dokumentation for indtægter og formueforhold (var ikke gjort, idet banken i forvejen kendte dette).
• Om hans risikovillighed ved valg af fast ydelse.
• Om hans forventninger til lånets løbetid.
• At det koncernforbundne realkreditinstitut havde oplyst ham om de væsentligste egenskaber ved det valgte lån, herunder:
o At han har valgt obligationslån 2 pct. med fast rente
o Forskellen på fast rente og variabel rente
o At lånets endelige ydelse først fastlægges ved lånets udbetaling
o At han var blevet oplyst om mulige udsving inden udbetaling
o At han var blevet anbefalet at kurssikre (hvilket han ikke har)
o Opsigelsesvilkår for det valgte lån
o Indfrielsesvilkår for det valgte lån
o Mulighed for omlægning
o Omkostninger ved låneomlægning eller indfrielse
o Begrundelsen for valg af lånet i lyset af hans økonomiske situation
o Orientering om alternative lån.

Alt er uden betydning for den tvist, de står overfor.

Han vil i det følgende fremkomme med bemærkninger til indklagedes udtalelse samt uddybe nogle af sine tidligere argumenter og sætte dem mere i perspektiv.

Klagefokus
Det skal pointeres, at hans klage ikke gælder den generelle stigning af bidragssatser, men at klagen alene gælder ændring af bidragssatsen ved omlægning af et 4 pct., 30-årigt obligationslån uden afdrag til et 2 pct., 10-årigt obligationslån med afdrag i december 2013, hvor indklagede har ladet bidragssatsen stige til næsten det tredobbelte.

Klagerens påstand
Indklagede var ikke berettiget til at lade bidragssatsen stige til næsten det 3-dobbelte ved omlægningen af obligationslånet i december 2013. Lånet skulle være fortsat med sin gamle bidragssats for låneintervallet 0–40 pct. i fritidshuse.

Om hans viden om bidragssatsen:
Indklagede anfører blandt andet, at bidragssatsen var fastsat og oplyst i såvel lånetilbuddet som i omlægningsberegningen, som blev fremsendt pr. e-mail af den 22. maj 2013. Indklagede henviser derudover til, at det blev oplyst, at lånet ville blive ydet med 3. prioritetsstilling, og at indklagede på tidspunktet for låneomlægningen havde ændret sin forretningsmodel, således at indklagede kun tilbød denne type lån på basis af realkreditobligationer (RO).

Han har aldrig påstået, at han ikke havde kendskab til bidragssatsen ved indgåelsen af aftalen om lån. Det havde han naturligvis, for - som det fremgår – blev det fortalt ved flere lejligheder. Han har derimod været meget fortørnet over, at bidragssatsen næsten blev tredoblet ved låneomlægningen.

Af korrespondancen fremgår det tydeligt, at han har været stærkt utilfreds med den kraftige stigning i bidragssatsen og flere gange har forsøgt at få svar.

Hver gang har han i diffuse vendinger fået forklaret stigningen som pålæg fra staten, omkostninger i finansmarkedet, krav om at kreditforeningerne skal polstre sig økonomisk samt ekstraomkostninger som følge af ratingbureauernes bekymring ved refinansiering. En forklaring, som både er givet skriftligt og mundligt ved møder med det koncernforbundne realkreditinstitut.

Hans rådgiver har ikke med et eneste ord prøvet at forklare den reelle årsag til den højere bidragssats, nemlig at indklagede har flyttet lånet fra belåningsinterval 0–40 pct. til belåningsinterval 40–60 pct. En flytning, som ikke er praktiseret ved tidligere omlægning af samme lån, og et forhold, han selv først er blevet opmærksom på efter hans langt senere kontakt til Realkreditankenævnets sekretariat, som anbefalede ham på systematisk vis at opstille lånehistorikken for samtlige lån i ejendommen for den periode, han har været ejer.

Først herefter stod det lysende klart for ham, hvordan indklagede i ly af hans uvidenhed har tilegnet sig merindtægt. Og så giver det hele jo mening med den diffuse snak om de andres skyld.

Det koncernforbundne realkreditinstitut og indklagede er tilsyneladende af den opfattelse, at de kan slippe godt fra fortielsen, fordi de opererer i et felt af kunders uvidenhed. Først ved at læse indklagedes udtalelse fik han kendskab til argumentet om, at indklagede havde indført en ny forretningsmodel.

Indklagede fortæller dog ikke, på hvilken måde forretningsmodellen er ændret. Det er stadigt uvist for ham. Indklagede er måske af den opfattelse, at ændringen berettiger til indklagedes ageren. Hans spørgsmål er derfor: Er forretningsmodellen godkendt af tilsynsmyndigheden, og har tilsynsmyndigheden i givet fald i sin godkendelse gennemskuet, at indklagede har været så kreativ med den nye forretningsmodel, at den medfører, at alle lån - i takt med oplægninger - ender i den prismæssigt tunge ende af bidragsskalaen?

Indklagede gør meget ud af at redegøre for lånehistorikken og prioritetsstillingen af det omlagte lån, men undgår behændigt at komme ind på størrelsen af bidragssatser i denne relation.

Håndteringen er imidlertid ikke overens med den forklaring, han tidligere fik af Ankenævnets sekretariat. Her fik han på tydelig vis forklaret, at den model, det koncernforbundne realkreditinstitut har fået godkendt, er, at det er lånets oprindelige belåningsinterval, der er bestemmende for bidragssatsen, og ikke prioritetsstillingen.

Af hans lånehistorik fremgår det med al tydelighed, at det koncernforbundne realkreditinstitut indtil seneste omlægning har fulgt praksis med bibeholdelse af bidragssatserne. Det ses af låneomlægningerne både i maj 2005 og januar 2010, hvor det oprindelige obligationslån på 1.059.000 kr. hele vejen har været fastlåst i laveste bidragssats, også selv om lånet er blevet lagt om og har fået en anden prioritetsstilling.
Det er denne mangeårige praksis, indklagede påberåber sig ret til at ændre ved at tale om ”ændret forretningsmodel”, hvilket dog er sket, uden at han som kunde er blevet orienteret.

Anskueliggørelse af konsekvens
Indklagedes prisblad pr. 1. januar 2015 angiver for fritidshuse bidragssatser fra 0,35–1,55 pct. Hans tre lån havde før omlægningen spring fra 0,35 over 1,1632 til 1,4 pct., svarende til et vægtet gennemsnit på 1,14 pct.

En relativ forskydning på 36 pct. af pantet i retning af den tunge ende og en stigning i bidragssatsen på det omlagte lån har som start påført ham en årlig merudgift på ca. 7.000 kr.

Indklagede argumenterer med, at det ikke var muligt for ham at få tilbudt lånet med en bedre prioritetsstilling mod betaling af rykningsgebyr for rykning af de øvrige lån. Han opfatter det som en passus, der sikkert bliver nævnt, fordi Ankenævnets sekretariat tidligere har peget på det som en mulighed.

Indklagede argumenterer endvidere med, at indklagede ved omlægning af lån, hvor der samtidig er eksisterende lån af SDO-typen, der fortsat skal bestå, kun kan tilbyde lån som sket. Betyder det, at der heri ligger, at der kunne have været en løsning, hvis disse lån ikke skulle fortsætte?

Hvis han fortsætter den tanke, vil der med den foreliggende vurdering af ejendommen på 3,2 mio. kr. være plads til lån på 1.280.000 kr. inden for 40 pct. af vurderingen. Hvis lån med 1. og 2. prioritet blev lagt om til lån med laveste bidragssats, ville det som start åbne mulighed for en besparelse i bidrag på ca. 11.700 kr. pr. år.

Klageren undrer sig over, hvorfor det koncernforbundne realkreditinstitut og indklagede ikke med denne argumentation har bragt en total omlægning af lån eller institutskifte på bane. Disse muligheder er først kommet frem på et tidspunkt, hvor hele låneomlægningen er gennemført.

Kuriosum
Det koncernforbundne realkreditinstituts og indklagedes ageren i denne sag står i skærende kontrast til den udtalelse, som indklagedes direktør i Berlingske Business fremkom med den 15. oktober 2014, hvor han er citeret for at sige: ”Vores mål er ikke øget indtjening. De nye bidragssatser handler om at motivere kunderne til adfærdsændring”.

Så er det klageren må spørge, om hans omlægning fra lån uden afdrag til lån med afdrag ikke lige netop er den adfærd direktøren plæderer for, og om han skal straffes for denne adfærd ved at blive pålagt en næsten tredobling af bidragssatsen.

Afslutning
Afslutningsvis har klageren 2 konkrete spørgsmål:

-Er ankenævnet enig med ham i, at indklagede har handlet i strid med gældende regler?

-Er ankenævnet enig med ham i, at han har været udsat for mangelfuld rådgivning af det koncernforbundne realkreditinstitut?

-0-

Til indklagedes yderligere oplysninger på forespørgsel fra Nævnet, jf. ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”, har klageren følgende bemærkninger:

Indledning
Indklagede hvirvler ham med sine yderligere oplysninger igen ind i begrebet – SDO, SDRO, RO, som han med sin begrænsede indsigt i realkredit ikke kan forholde sig til.

Det er derfor, han har betalt månedlige gebyrer til indklagedes private banking for at være omgivet af rådgivere, der kan ”oversætte” og forklare konsekvensen blandt andet ved låneomlægninger. Han må imidlertid konstatere, at rådgivningen i denne sag har svigtet totalt. Den har været ikke eksisterende.

Tilbage står følgende spørgsmål:

• Har indklagede haft myndighedernes godkendelse af ”eksperimentet” med tolagsbelåning og de konsekvenser, det har medført for den type omlægning af lån, han har foretaget?

Dispositionen med dette to-årige ”eksperiment” var et brud med hidtidig praksis. Med utilstrækkelig kommunikation til kunder og samarbejdspartnere har det ført til den vildledning, at kunderne har troet, at den markante stigning i en aktuel bidragssats var resultat af de generelt kraftige stigninger i bidragssatser, som skete i samme periode, og ikke en følge af proceduremæssig ændring hos indklagede – en viden, som ellers kunne have bibragt kunden tanken om en bredere afsøgning af muligheder i markedet i eller uden for indklagede-koncernen.

Øvrige bemærkninger
Ad indklagedes bemærkning om, at han stiller krav om samme bidragssats:
Det er ikke en korrekt fremstilling af problematikken i ankesagen.
Han har ikke forlangt, at indklagede skal yde lån med samme bidragssats som for det omlagte lån. Men bidragssatsen på det nye lån skal følge indklagedes gældende prisblad for bidragssatser, hvor det nye lån er placeret i samme belåningsinterval som det omlagte lån.

Ad bemærkningen om, at bidragssatsen har været klar for klageren:
Han har aldrig bestridt den kendsgerning. Men præmissen for at forstå en næsten 3-dobling af bidragssatsen var falsk. Han blev ”bundet en historie på ærmet”.

Ad bemærkningen om, at det har stået klageren frit for at afslå tilbuddet:
Både ja og nej. Der var stadig en gevinst ved at omlægge, men gevinsten var udhulet ved næsten 3-dobling af bidragssatsen.

Ad bemærkningen om, at det må stå indklagede frit for at fastsætte vilkår:
Indklagede er vel underlagt et regelsæt.

Ad svar på formandens spørgsmål

Han læser indklagedes forklaring som, at man indførte tolagsbelåning i juni 2012, og at man 2 år efter i juni 2014 af forretningsmæssige årsager valgte at gå væk fra denne belåningsform. Sammenholdt med svarene på formandens spørgsmål betyder det, at problemstillingen i hans tilfælde kun kan ske, fordi omlægningen uheldigvis skete i 2-årsperioden med ”eksperimentet” tolagsbelåning.

Han tolker indklagedes svar som, at man i princippet har samme regelsæt i dag, som var gældende før juni 2012. Problemet er blot, at indklagede ikke har kommunikeret ændringen i juni 2012 ud på tilstrækkeligt vis til samarbejdspartnere og kunder.

Denne vurdering beror på:

• Han kendte ikke til ændringen, da han omlagde lånet.
• Hans rådgiver hos indklagedes private banking kendte heller ikke til ændringen, al den stund at han argumenterede med, at årsagen til 3-doblingen af bidragssatsen var et resultat af pålæg fra staten og ratingbureauernes bekymring ved refinansiering.
• End ikke Nævnssekretariatet kendte ændringen, idet Sekretariatet i første omgang forsøgte at forlige sagen med udgangspunkt i hans lånehistorik.

Samtidig er han med indklagedes yderligere oplysninger ikke blevet klogere på rimeligheden og logikken i, at omlægning af et lån til noget, der er mere sikkert for indklagede, skal pålægges en næsten 3-dobling af bidragssatsen.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

På forespørgsel fra Nævnet, jf. ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”, har indklagede afgivet følgende oplysninger, som samtidig opsummerer indklagedes udtalelse i sagen:

Klageren har optaget tre realkreditlån hos indklagede. Nærværende sag vedrører ikke bidragssatserne på de to lån, der i dag står på første og anden prioritet, herunder de i 2012 og 2013 gennemførte bidragsforhøjelser for disse lån. Klageren omlagde i december 2013 et lån på opr. 1.109.000 kr. til et nyt lån på 1.164.000 kr. Sagen drejer sig alene om, hvorvidt indklagede var forpligtet til at tilbyde lånet på 1.164.000 kr. med samme bidragssats, som var gældende for det omlagte lån.

Den omhandlede ejendom er et fritidshus, som ved klagerens overtagelse i august 2004 var belånt således:

1. 1.059.000 kr. Obligationslån (bidrag 0,3 pct.)
2. 536.000 kr. Tilpasningslån (bidrag 0,69 pct.)

Klageren omlagde i 2005 lånet på opr. 1.059.000 til et nyt obligationslån på 1.109.000 kr. uden afdrag. Lånet fik yderste prioritet, idet lånet på 436.000 kr. rykkede til inderste prioritet. Det nye lån blev i forhold til bidrag tilbudt indplaceret som det indfriede lån, svarende til indklagedes daværende praksis. Prioritetsstillingen var herefter således:

1. 536.000 kr. Tilpasningslån (bidrag 0,69 pct.)
2. 1.109.000 kr. Obligationslån (bidrag 0,3 pct.)

Klageren optog yderligere pr. 28. januar 2010 et afdragsfrit variabelt forrentet tillægslån (F1) på 700.000 kr. i ejendommen. Lånet blev den 1. oktober 2015 refinansieret til et F3 lån. Lånet fik yderste prioritet. Prioritetsstillingen så herefter således ud:

1. 536.000 kr. Tilpasningslån (bidrag 0,69 pct.)
2. 1.109.000 kr. Obligationslån (bidrag 0,3 pct.)
3. 700.000 kr. Tilpasningslån (bidrag 0,7 pct.)

Bidragssatsen på lånet på opr. 536.000 kr. blev pr. 1. april 2012 forhøjet til 0,79 pct., pr. 1. oktober 2013 forhøjet til 1,3572 pct. og ved refinansieringen pr. 1. januar 2014 reduceret til 1,1632 pct.

Bidragssatsen på lånet på opr. 700.000 kr. blev pr. 1. april 2012 forhøjet fra 0,70 pct. til 0,80 pct. og pr. 1. oktober 2013 forhøjet til 1,40 pct.

Klageren omlagde pr. 9. december 2013 lånet på opr. 1.109.000 kr. til et fastforrentet lån på 1.164.000 kr.

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af lånetilbud af den 26. juni 2013 og låne- og pantsætningsaftalen. Begge suppleres af indklagedes Långuide.

Af lånetilbuddet fremgår det, at indklagede kan tilbyde klageren nyt obligationslån på 1.164.000 kr. med en bidragssats i procent pr. år på 0,9628. Af tilbuddets side 3 fremgår den forudsatte prioritetsstilling.

Lånet blev tilbudt med 3. prioritet, idet indklagede på daværende tidspunkt havde ændret sin forretningsmodel, således at indklagede kun tilbød denne type af lån på basis af realkreditobligationer (RO), jf. låne- og pantsætningsaftalen, som udstedes til finansiering af lån til private i det yderste belåningsinterval (ud over 45 pct. af belåningsværdien).

Samtidig rykkede lånet på 700.000 kr. til anden prioritet. Det nye lån blev i forhold til bidrag indplaceret efter lånets aktuelle belåningsinterval og prissat efter indklagedes prisblad, hvorefter bidraget i belåningsintervallet 0-40 pct. udgjorde 0,35, mens det i intervallet over 40 pct. udgjorde 1,00. Herefter så prioritetsstillingen i ejendommen ud som følger pr. 1. januar 2014:

1. 536.000 kr. Tilpasningslån (bidrag 1,1632 pct.)
2. 700.000 kr. Tilpasningslån (bidrag 1,40 pct.)
3. 1.164.000 kr. Fastforrentet obligationslån (bidrag 0,9628 pct.)

Bidragssatsen på lånet på opr. 700.000 kr. blev pr. 1. januar 2015 forhøjet til 1,55 pct. og efterfølgende reduceret til 1,45 pct. ved refinansieringen pr. 1. oktober 2015.

Som led i ankenævnssagens behandling har klageren accepteret indklagedes tilbud om at blive stillet, som om lånet i december 2013 var blevet omlagt og dermed havde fået genberegnet den bidragsmæssige indplacering, da dette ville have medført en reduktion i bidrag, der mere end opvejede omkostningerne ved en omlægning af lånet. Lånet er omlagt administrativt pr. 1. oktober 2015 med en ny bidragssats på 0,58 pct. ud fra en genberegning af belåningsintervallet, og klageren har modtaget kompensation for det for meget betalte bidrag efter december 2013.

Pr. 1. oktober 2015 ser prioritetsstillingen for de tre lån derfor således ud:

1. 536.000 kr. Tilpasningslån (bidrag 1,1632 pct.)
2. 700.000 kr. Tilpasningslån (bidrag 0,58 pct.)
3. 1.164.000 kr. Fastforrentet obligationslån (bidrag 0,9628 pct.)

Tolagsbelåning – baggrund og betydning ved låneomlægninger
I juni 2012 indførte indklagede tolagsbelåning, som for fritidshuse indebar, at lån op til 45 pct. af ejendommens belåningsværdi blev finansieret med obligationer af typen SDO (Særligt Dækkede Obligationer), mens lån over 45 pct. af belåningsværdien blev finansieret med obligationer af typen RO (Realkreditobligationer).

Baggrunden herfor er, at realkreditinstitutterne i 2007 som følge af nye kapitalkravsregler overgik til at udstede SDO (eller SDRO), hvor der i modsætning til RO’erne skal ske løbende overholdelse af lånegrænserne. I modsat fald skal realkreditinstituttet stille supplerende sikkerhed på SDO-finansierede lån. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis ejendomsværdien falder, således at belåningsgraden overstiger den lovmæssige belåningsgrænse. I årene efter 2007 faldt ejendomspriserne generelt i Danmark, og som konsekvens heraf skulle indklagede stille en stadig større mængde supplerende sikkerhed med øgede omkostninger til følge. Tolagsbelåning blev indført for at værne indklagede og kunderne mod stigende omkostninger til den supplerende sikkerhedsstillelse.
Tolagsbelåning betød nemlig, at SDO-finansierede lån blev placeret inderst i prioritetsrækken, mens RO-finansierede lån blev placeret yderst i prioritetsrækkefølgen. Herved øgedes afstanden til den lovmæssige belåningsgrænse på de SDO-finansierede lån og dermed mindskedes behovet for supplerende sikkerhed. Dette indebar også en ændring af den hidtidige praksis, hvor indklagede i forbindelse med låneomlægninger placerede det nye lån på samme prioritet som det omlagte lån.

I forbindelse med klagerens låneomlægning i december 2013 blev det nye lån af ovenstående grunde ydet som et lån finansieret med RO, mens det omlagte lån og de øvrige lån i ejendommen er finansieret med SDO. Det nye RO-finansierede lån blev derfor også indplaceret på sidste prioritet, mens den SDO-finansierede tidligere 3. prioritet på oprindelig 700.000 kr. rykkede op på 2. prioritet.

Indklagede tilbød i december 2013 ikke omlægning af lån ud over 45 pct. af belåningsværdien på anden måde. Derfor var det heller ikke muligt for klageren som ved tidligere omlægninger at få tilbudt samme prioritet eller bidragsindplacering som gjaldt for det indfriede lån. Det var således heller ikke muligt for klageren at få tilbudt dette lån med en bedre prioritetsstilling mod betaling af rykningsgebyrer for rykning af de øvrige lån.

Af forretningsmæssige årsager valgte indklagede i juni 2014 at gå væk fra tolagsbelåning, således at ejendomsfinansiering til privatkunder igen kunne ske med fuld SDO-belåning. Behovet for supplerende sikkerhedsstillelse er siden juni 2014 i stedet søgt afdækket via garantistillelse fra det pengeinstitut, der formidler lånet. Der har derfor ikke været behov for at opretholde de forretningsregler, der sikrer, at SDO-lån rykker ind i forbindelse med omlægning af andre lån i ejendommen. Ved låneomlægninger er det aktuelt indklagedes praksis, at det nye lån ydes som et SDO-lån, og at lånet som udgangspunkt placeres yderst i prioritetsordenen, men at låntager mod betaling af omkostningerne tilbydes, at lånet rykkes ind på samme prioritetsstilling som det omlagte lån. Bidraget for det nye lån ved en omlægning udmåles efter lånets aktuelle belåningsinterval.

Siden juni 2014 har den problemstilling, der foreligger i nærværende sag, således ikke kunnet opstå. Som anført ovenfor skyldes dette, at indklagede har fundet en anden løsning i forhold til supplerende sikkerhedsstillelse for SDO lån i tilfælde af faldende ejendomsværdier. Problemstillingen skal i øvrigt ses i lyset af, at indklagede har fastholdt princippet om, at bidragssatsen for et lån fastsættes ved udbetalingen og er gældende i hele løbetiden, uanset om foranstående lån indfries, og uanset om ejendommens værdi stiger eller falder.

Indklagedes forpligtelser ved omlægning.
Ved omlægningen af realkreditlån indfries det hidtidige lån med provenuet fra det nye lån. Låntager har i vid udstrækning mulighed for at gennemføre ønskede låneomlægninger, men det er långiver, der bevilger det nye lån og fastsætter vilkårene herfor. I modsat fald synes konsekvenserne svære at overskue, da det eksempelvis effektivt vil forhindre långiver i at foretage fremadrettede ændringer i produktudbud eller lånevilkår, herunder priser, hvis låntager har krav på at omlægge på uændrede vilkår.

I nærværende sag har det forud for optagelse af det nye lån været klart for klageren, at bidraget efter låneomlægningen ville være 0,9628 pct. Indklagede må beklage, at det har vist sig svært at give klageren en korrekt forklaring på, at det nye lån ikke blev tilbudt på samme vilkår som det omlagte. Dette ændrer dog ikke på, at klageren har accepteret de nye vilkår.

Klageren spurgte efterfølgende ind til, hvorfor bidraget steg, og i mailkorrespondancen af den 12. juni 2013 oplyste indklagede, at ”bidragssatsen ændres i forbindelse med låneomlægning – nyt lån efter omlægning får 3. prioritet (rykker bagerst) og efter ny vurdering er ejendom nu overbelånt. Samlet belåning udgør 73 pct.. Idet en lille del af nyt lån ligger inden for 60 pct. udregnes bidragssats forholdsmæssig. Sats afhænger primært af belåningsgrad og om lån er med/uden afdrag. Løbetid har ingen indflydelse. Bidragssats på 1. og 2. prioritet forbliver uændret og sats kan alene ændres ved omlægning af disse lån også.”

Klageren har således været bekendt med både bidragssats og lånets prioritetsstilling og baggrunden herfor allerede inden låneoptagelsestidspunktet. Af såvel låne- og pantsætningsaftalen som af Långuiden fremgår det, at bidragets størrelse fastsættes af indklagede og oplyses ved låneudbetalingen, og at indklagede ligeledes efter lånets udbetaling kan ændre bidraget og bidragsberegningsmetoden.

Indklagede kan have forståelse for, at klageren mente, at en omlægning på de tilbudte vilkår var uinteressant eller ligefrem urimelig, men det har i givet fald stået klageren frit for at afslå tilbuddet. Alt i alt bør sagen efter indklagedes opfattelse anskues som en sag vedrørende de vilkår, indklagede har tilbudt for et nyt lån i forbindelse med en låneomlægning, ikke som en vilkårsændring for et bestående lån. I lyset af erfaringerne fra tidligere omlægninger finder klageren det urimeligt, at han ved omlægningen i december 2013 ikke kunne bevare den lave bidragssats, som var gældende for det tidligere lån på opr. 1.059.000 kr., og som blev videreført ved omlægningen i 2005. Det må imidlertid stå indklagede frit for at fastsætte de vilkår, der tilbydes for nye lån, herunder lån der ydes i forbindelse med låneomlægninger.

Bidragssatsen er fastsat og oplyst i overensstemmelse med ovenstående aftalegrundlag imellem klageren og indklagede, og efter indklagedes opfattelse er der ikke grundlag for at imødekomme klagerens påstand i nærværende sag.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at prioritetsstillingen for lån oprindelig 1.164.000 kr. er fastsat i overensstemmelse med indklagedes forretningsregler,

at denne sag drejer sig om berettigelsen og rimeligheden af de vilkår, indklagede har tilbudt for et nyt lån i forbindelse med en låneomlægning, ikke om en vilkårsændring for et bestående lån,

at indklagede ikke var forpligtet til at tilbyde låneomlægning på uændrede vilkår,

at indklagede således var og er berettiget til at ændre på de vilkår, der tilbydes for nye lån, også i forbindelse med låneomlægninger, og at de i sagen omhandlede ændringer i øvrigt var velbegrundede,

at klagerens lån på opr. 1.164.000 kr. er tilbudt på de vilkår, der var gældende for indklagedes nyudlån på omlægningstidspunktet,

at klageren inden låneomlægningen i 2013 var bekendt med og accepterede vilkårene for det nye lån, herunder prioritetsstillingen og bidragssatsen, og

at hverken forholdene på aftaletidspunktet eller efterfølgende omstændigheder giver grundlag for at tilsidesætte den mellem parterne aftalte bidragssats for lånet på 1.164.000 kr.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Indklagedes prisliste pr. 1. januar 2015 indeholder følgende om bidrag:

”Bidragssatser i procent p.a.

Lån til fritidshuse

Fast rente Tilpasningslån F3 til F10,
RenteMax, F-kort Tilpasningslån F1 og F2
Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag
0-40% 0,3500 0,5000 0,4300 0,5800 0,5200 0,6700
40-60% 1,0000 1,2500 1,2000 1,4500 1,3000 1,5500
0-60% 0,5667 0,7500 0,6867 0,8700 0,7800 0,9633

Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 850 af 25. juni 2014 indeholder blandt andet følgende bestemmelser om supplerende sikkerhedsstillelse:

”§ 33 d. Hvis værdien af de aktiver, der er nævnt i § 33 a, stk. 3, og § 33 b, stk. 3, ikke længere svarer til værdien af de udstedte særligt dækkede realkreditobligationer eller særligt dækkede obligationer eller ikke overholder de lånegrænser, der var gældende på det tidspunkt, hvor lånet er ydet, skal realkreditinstituttet stille supplerende sikkerhed til opfyldelse af kravet samt give Finanstilsynet meddelelse herom. Supplerende sikkerhed skal stilles i form af de aktivtyper, der er opregnet i artikel 129, stk. 1, 1. afsnit, litra a-f, og 3. afsnit, i Europa-Parlamentets og Rådets forordning (EU) nr. 575/2013 af 26. juni 2013 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber. Pligten til at stille supplerende sikkerhed samt udgifterne hertil kan for lån udbudt i Danmark ikke pålægges de låntagere, hvis faldende ejendomsværdier har udløst kravet om den supplerende sikkerhedsstillelse.”

På foranledning af Nævnet anmodede Nævnssekretariatet den 24. juni 2015 indklagede om at oplyse følgende:

• Hvorvidt en problemstilling som den, der gør sig gældende i ovennævnte sag, kunne opstå, hvis der i dag blev foretaget en låneomlægning under tilsvarende omstændigheder, og i benægtende fald, hvori den nuværende praksis består, og hvornår praksisændringen er trådt i kraft.

Der pågik i forlængelse heraf en længere e-mail korrespondance mellem parterne med henblik på at afdække, hvorvidt det var muligt at nå frem til en forligsmæssig løsning af sagen. Da en sådan ikke kunne opnås, afgav begge parter supplerende indlæg, jf. parternes fremstillinger.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Der er ikke i sagen tvist om indklagedes hjemmel til at foretage bidragsforhøjelser.

Indklagede og det koncernforbundne realkreditinstitut har på klagerens forespørgsler i relation til bidragsfastsættelsen den 28. juli og den 1. august 2014 oplyst, at bidragssatsen fastlægges ved lånets udbetaling, og at denne bidragssats ikke efterfølgende justeres som følge af ændringer i prioritetsstillingen.

Denne fremgangsmåde ved bidragsfastsættelsen har Nævnet i tidligere afgørelser fastslået, at der ikke var grundlag for at kritisere.

Spørgsmålet i sagen er, om der er sket en korrekt bidragsindplacering af klagerens omlagte lån, og om indklagede har været forpligtet til at tilbyde klageren at foretage omlægningen, således at der skete omlægning med bevarelse af prioritetsstillingen og dermed bidragsindplaceringen.

Indklagede har påberåbt sig, at det på det tidspunkt, hvor klageren skulle omlægge lånet, ikke længere var en mulighed, idet der skulle tages hensyn til, at 2-lagsbelåningen skulle bestå af RO-baserede lån i det yderste låneinterval, og at der således ikke kunne omlægges lån med den virkning, at SDO-baserede lån blev skubbet ud i det yderste låneinterval.

3 medlemmer – Henrik Waaben, Bent Olufsen og Anna Marie Ringive – bemærker hertil, at det må medgives klageren, at det kan synes mindre rimeligt, at låneomlægningen i 2013 har ført til, at ingen af klagerens tre lån kvalificerer sig til bidragssatsen for lån i det lave låneinterval.

Et enigt Nævn udtaler herefter:

Forud for låneomlægningen blev klageren grundigt og individuelt oplyst om vilkårene for låneomlægningen, herunder om dennes effekt på bidragssatserne. Klageren tog udtrykkeligt indklagedes redegørelse for de fremtidige bidragssatser til efterretning.

Allerede af denne grund finder Nævnet, at der ikke er tilstrækkeligt grundlag for helt eller delvist at tilsidesætte den indgåede aftale efter aftalelovens § 38 c, jf. § 36.

Som følge heraf

b e s t e m m e s

Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen