Medvirken ved salg. Erstatningsansvar. Personlig hæftelse.
| Sagsnummer: | 21612192/0 |
| Dato: | 18-09-2017 |
| Ankenævn: | Nykredit Realkredit A/S |
| Klageemne: |
Personlig fordring - frivillig handel
Erstatning - ansvar |
| Ledetekst: | Medvirken ved salg. Erstatningsansvar. Personlig hæftelse. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Efter det oplyste erhvervede klagerne i 2009 den omhandlede ejendom 1 for 1.050.000 kr.
Købet finansieredes blandt andet ved optagelse af et 5 pct. fastforrentet realkreditlån på 781.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut.
Der er i sagen fremlagt en formidlingsaftale mellem klagerne og en lokal ejendomsmægler, som er underskrevet af ejendomsmægleren den 28. april 2010, og hvoraf følgende fremgår:
|
”3. Værdiansættelse og udbudspris |
Ejendomsmægleren har værdiansat ejendommen til en kontantpris på kr. 1.195.000,00 den 15-04-2010.”
Som sagen er oplyst, flyttede klagerne i 2011 fra ejendom 1 til ejendom 2 i en anden landsdel.
Ultimo 2011 omlagde klagerne det fastforrentede lån til et rentetilpasningslån hos indklagede på 803.000 kr. med indledende afdragsfrihed. Af låne- og pantsætningsaftalen for dette lån fremgår følgende af de særlige bestemmelser:
”Debitors hæftelse
Debitor hæfter over for …(indklagede)… såvel med det pantsatte som personligt for lånet.”
Klagerne kontaktede i sommeren 2013 indklagede, idet de angiveligt bad indklagede om at medvirke til at finde en løsning, så klagerne undgik fortsat at betale husleje på begge ejendommene. Indklagede gav efter det oplyste tilsagn om at medvirke ved en frivillig handel – et såkaldt medvirkensalg.
Klagerne underskrevet den 5. august 2013 en salgsfuldmagt, hvoraf følgende fremgår:
”Som ejer af ejendommen giver jeg herved …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)… uigenkaldelig fuldmagt til på mine vegne at sælge ejendommen, således som den er og forefindes med alt ejendommens øvrige rette tilliggende og tilhørende. Salg skal finde sted til den efter omstændighederne højest opnåelige pris. Indtil salg er sket, har jeg stadig alle ejers forpligtelser. [Tilføjet med håndskrift:] Aftalen er gældende i 6 mdr. fra underskrift på formidlingsaftalen.
Som følge af nærværende fuldmagt skal fuldmagtshaver være berettiget til på mine vegne og med fuldt bindende virkning for mig,
at indgå kommissionsaftale med en af …(det koncernforbundne pengeinstitut)… valgt ejendomsmægler,
…
at indlede og føre forhandlinger med interesserede købere,
at acceptere en salgspris og øvrige vilkår i forbindelse med en overdragelse af ejendommen,
…
Provenu
Provenuet af handelen, fratrukket omkostningerne ved handelen, herunder salær til mægler, annonceomkostninger, faktiske udlæg samt ekspeditionsgebyr til …(det koncernforbundne pengeinstitut)…, omkostninger til energimærkning og energiplan, tilstandsrapport, ejerskifteforsikring, rengøring og istandsættelse, fordeles blandt ejendommens kreditorer i prioritetsorden. Fremkommer der herudover et overskydende provenu, udbetales dette til undertegnede tidligere ejer af ejendommen.
Såfremt salgsprovenuet ikke giver fuld dækning for …(det koncernforbundne pengeinstituts)… eller evt. efterstående kreditorers krav, påhviler der mig et personligt gældsansvar over for …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)…, hhv. evt. efterstående kreditorer for deres ikke opfyldte krav mod mig.”
Der er i sagen fremlagt en formidlingsaftale af 15. august 2013 mellem klagerne og den med indklagede koncernforbundne ejendomsmægler. Aftalen er underskrevet af ejendomsmægleren og af indklagede den 30. august 2013. Af aftalen fremgår følgende:
|
”3. Værdiansættelse og udbudspris |
Ejendomsmægleren har værdiansat ejendommen til en kontantpris på kr. 450.000 den 07.08.2013 til forventet salg indenfor den i pkt. 9 nævnte periode.
…
På sælgers anmodning er det mellem sælger og ejendomsmægler aftalt, at ejendommen udbydes til kr. 495.000.
|
9. Aftalens varighed |
Aftalen er gældende i 6 måneder fra dato, men kan af begge parter opsiges skriftligt uden varsel. Aftalen kan skriftlig forlænges med 3 måneder ad gangen.”
Den 21. august 2013 fremsendte indklagede følgende brev til den koncernforbundne ejendomsmægler:
”Vi har med tak modtaget salgsopstilling/købsaftale og provenuberegning på ovennævnte ejendom sammen med anmodning om at medvirke til gennemførelse af den foreslåede handel.
Kontant købspris: 495.000
Vi kan tiltræde, at handlen forsøges gennemført på de skitserede vilkår, på følgende betingelser:
…
- Debitor og meddebitor skal underskrive forlig på …(indklagedes)… forventede tab
…
- Evt. inkassosag/berammet tvangsauktion vil blive tilbagekaldt, når følgende foreligger:
…
-
- Købsaftale underskrevet af begge parter
- Frivilligt forlig underskrevet af debitor og meddebitor
- Accept fra evt. efterstående panthavere
- Garanti for købesummen
- Skøde tinglyst med kendte anmærkninger.
Såfremt handlen ikke gennemføres, indestår …(indklagede)… ikke for mæglers omkostninger/salær.”
Der blev den 26. september 2013 indgået en købsaftale mellem klagerne og en køber om dennes overtagelse af ejendommen pr. den 1. november 2016 til en kontantpris på 495.000 kr.
Sønnen til den ene af klagerne meddelte medio oktober 2013, at han ønskede alle dokumenter tilsendt i kopi, idet han repræsenterede klagerne på grund af deres alder og manglende indsigt i juridiske forhold.
Der var efterfølgende kommunikation mellem klagernes repræsentant og indklagede om forliget, som repræsentanten ønskede modificeret, dels således at det ikke uden videre efter underskrift kunne tvangsfuldbyrdes, dels at de nærmere vilkår for en afdragsordning blev tilføjet. Indklagede afviste at foretage sådanne ændringer og henviste til, at en manglende underskrift ville føre til, at der ikke blev indgået en handel.
Klagerne underskrev den 25. oktober 2013 et frivilligt forlig med følgende indhold:
”Debitor: …(Klagerne)…
Erkender herved at være skyldig til:
Kreditor …(Indklagede)…
Følgende forfaldne beløb:
Gældens størrelse
Hovedstol pr. 01.10.2013 kr. 376.018,19
Samt renter fra 01.11.2013 til gælden er betalt.
Opgørelsen er foreløbig og den samlede gæld kan først opgøres senere.
Rente og betalingsvilkår
Vi vedstår os ovennævnte gæld til …(indklagede)…
Samtidig forpligter vi os til at afdrage kr. 1.500 månedlig fra 01.01.2014.
Den til enhver tid værende restgæld forrentes med en årlig rente på 8,20 %, der beregnes dagligt og tilskrives kvartalsvis bagud.”
Der var i april 2014 på ny dialog mellem klagernes repræsentant og indklagede, idet indklagedes inkassoadvokat angiveligt havde tilsendt klagerne et nyt frivilligt forlig, hvori der var indføjet en genforhandlingsklausul. Klagerne ønskede imidlertid ikke at tiltræde det ændrede forlig, hvilket inkassoadvokaten accepterede.
Den 18. marts 2014 opgjorde indklagede klagernes personlige gældsansvar til 367.547,40 kr.
I sagen er fremlagt en udateret ”Endelig tabsopgørelse …(indklagede)…”, hvori det endelige tab opgøres til 372.047,46 kr.
Fra august til november 2016 var der mellem klagernes repræsentant og indklagede en omfattende e-mailkorrespondance om forløbet, særligt om baggrunden for forskellen mellem klagernes købspris og salgspris. Klagerne ønskede gælden nedskrevet, hvilket indklagede afslog.
Indklagede skrev den 21. november 2016 i en e-mail til klagerne:
”…
Du har derfor efter min opfattelse tre muligheder, som jeg alle har nævnt tidligere.
Du kan kontakte …(e-mailadresse)… med henblik på genforhandling af forliget eller gå til ankenævnet eller domstolene.”
Efterfølgende indbragte klagernes repræsentant sagen for Realkreditankenævnet.
PARTERNES PÅSTANDE:
Klagerne påstår principalt indklagede tilpligtet at anerkende, at indklagede skal erstatte klagerne 759.281 kroner med tillæg af renter fra 1. november 2013, subsidiært at indklagede skal erstatte klagerne et beløb fastsat af Realkreditankenævnet.
Indklagede påstår principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
KLAGERNES FREMSTILLING:
Indledningsvis bemærker klagernes repræsentant, at klagerne er ældre mennesker, der har behov for retssystemets størst mulige beskyttelse.
Da klagerne købte deres bolig i 2009, optog de et realkreditlån på 803.000 kr. hos indklagede. I klageprocessen har det ikke været muligt at få et entydigt svar på, hvorvidt indklagede har foretaget en vurdering i forbindelse med bevillingen af lånet. Det må dog formodes, at indklagede i en eller anden grad har vurderet, at pantet dækkede instituttets udlån.
Efter nogle år ønskede klagerne at sælge boligen, idet de gerne ville flytte tættere på familien. Derfor rettede klagerne henvendelse til indklagede for at finde en løsning på den dobbelte husleje. Klagerne har på intet tidspunkt misligholdt lån eller andre betalinger.
Klagerne indgik en salgsfuldmagt med indklagede, hvoraf det fremgår, at indklagede kan sælge boligen på vegne af klagerne til den højest mulige opnåelige pris.
I forbindelse med klagesagen har indklagede fremsendt en formidlingsaftale fra ejendomsmægleren, som hverken er tiltrådt af klagerne, indklagede eller af ejendomsmæglerfirmaet. Formidlingsaftalen og vurderingen har derfor ingen gyldighed og dermed heller ikke nogen retsvirkning. Indklagede har altså på intet tidspunkt fået foretaget en uvildig vurdering af ejendommen.
Klagerne er i øvrigt af den opfattelse, at det er indklagede, der har forestået salget af boligen, hvilket er helt forståeligt, idet de kun har haft med indklagede at gøre.
Klagerne har i forbindelse med salget fået foretaget en uvildig vurdering fra en anden ejendomsmægler. Den uvildige ejendomsmægler har vurderet boligen til 1.195.000 kr., dvs. 700.000 kr. højere end den opnåede salgspris. Det fremgår af sagens bilag, at indklagede ønsker boligen solgt til 495.000 kr.
Efter det oplyste har klagerne på intet tidspunkt modtaget hverken formidlingsaftale eller salgsbudget. Indklagede afviser i e-mail af 10. november 2016 at være en del af aftalen mellem ejendomsmægleren og klagerne. Det skal bemærkes, at det af indklagede i samme e-mail beskrevne salgsbudget hidrører fra en anden ejendomsmægler og lyder på et andet beløb, hvorfor det er uden relevans for sagen, idet det igen burde vække undren hos indklagede, at alle andre mener boligen er mere værd end den pris, indklagede er tilfreds med.
Klagerne har hele tiden haft den opfattelse, at de solgte deres bolig med overskud, og såfremt boligen blev solgt med underskud, så har de haft den opfattelse, at gælden fulgte med huset, uden at der var et personligt krav mod dem. Her burde de være forelagt et salgsbudget og en forklaring på den valgte pris samt konsekvenserne for dem. Dette er helt undladt i samarbejdet mellem indklagede og ejendomsmægleren.
Ejendomsmægleren fandt meget hurtigt en køber, og da klagerne blev præsenteret for salgsprovenuet, blev de meget overraskede og forfærdede. Klagerne følte sig tvunget til at underskrive købsaftalen, idet indklagede truede med tvangsauktion, hvis ikke handlen blev gennemført. Det fremgår endvidere af forhåndstilsagnet til ejendomsmægleren om at medvirke ved handlen, at indklagede ikke ville indestå for mæglersalæret, hvis handlen ikke blev til noget. Klagerne var derfor tvunget til at gennemføre salget til en urimelig lav pris, både fordi de ikke kunne fremskaffe penge til mæglerens salær, som jo skal betales under alle omstændigheder, men også fordi indklagede truede med at begære ejendommen solgt på tvangsauktion.
Formidlingsaftalen blev først pr. 14. september 2016 fremsendt i forbindelse med klageprocessen. Klagerne kan ikke erindre at have set hverken formidlingsaftale eller salgsbudget fra ejendomsmægleren tidligere.
Det er hans opfattelse, at indklagede i henhold til almindelige obligationsretlige regler havde en loyal forpligtelse til at sikre klagerne den bedst mulige pris. Dette fremgår endvidere af salgsfuldmagten. Denne har indklagede tilsidesat, hvilket har påført klagerne et tab.
Beregningen af tabet i forhold til den principale påstand er som følger:
Forskellen mellem uvildig vurdering
af ejendommens realistiske handelspris
og den opnåede pris 700.000 kr.
Opkrævning af mæglersalær uden gyldigt
grundlag 59.281 kr.
759.281 kr.
=========
Til indklagedes udtalelse har han bl.a. følgende bemærkninger:
- I hele klageforløbet hos indklagede har det været fastholdt, at belåningen var foretaget i forbindelse med klagernes køb af ejendommen. Herved dækker indklagede sig ind med, at ejendommen ikke behøver en værdiansættelse, idet en rimelig handelsværdi fastsættes ud fra den pris, en uvildig køber og uvildig sælger er blevet enige om.
Af udtalelsen fremgår det imidlertid, at indklagede den 23. november 2011 har bevilliget et nyt og større lån til klagerne. Herved er der tale om en anden situation, idet indklagede så er forpligtet til, at foretage en vurdering af ejendommen. Såfremt der er ydet 80 pct. belåning, må indklagede have vurderet ejendommen til mere end 1.000.000 kr. Såfremt indklagede ikke har foretaget en vurdering, kan det ikke være til ulempe for klagerne, og indklagede bærer en stor del af ansvaret for klagernes tab, såfremt belåningen er sket, uden at indklagede har vurderet ejendommen.
- Indklagede har ikke tidligere taget til genmæle over for påstanden om, at klagerne blev truet med tvangsauktion, hvis ikke de accepterede et salg til den lave salgspris. Dette fremgår da også af udtalelsen fra indklagede, at indklagede har ”Oplyst klagerne om, at hvis de ikke accepterede en handel med en købesum på kr. 495.000 så ville der være en risiko for at ejendommen ville gå på tvangsauktion”.
Uanset om indklagede opfatter dette som en trussel, har klagerne opfattet det sådan.
- Indklagede/ejendomsmægleren har ikke tidligere kunnet eller villet fremsende den underskrevne formidlingsaftale. Han efterspurgte således gentagne gange forgæves formidlingsaftalen over for både ejendomsmægleren, indklagedes centerdirektør, og indklagedes juridiske afdeling, der afviste at være i besiddelse af formidlingsaftalen.
- Den nu fremlagte formidlingsaftale skulle angiveligt være underskrevet den 30. august 2013. Indklagede kvitterede imidlertid allerede den 21. august 2013 over for ejendomsmægleren for modtagelsen af salgsopstilling, købsaftale og provenuberegning og meddelte, at en handel kunne tiltrædes. Det må derfor antages, at salgsarbejdet allerede var startet, da der blev underskrevet en formidlingsaftale, hvilket virker besynderligt, særligt sammenholdt med oplysningerne om, at der ikke var en underskrevet formidlingsaftale hos indklagede.
- Den 15. november 2016 henviste indklagede til, at en klage kunne fremsendes til Realkreditankenævnet. I udtalelsen påstås det pludselig, at der er indtrådt forældelse for en personlig fordring allerede den 24. oktober 2016. Det virker modstridende.
Han har endvidere følgende bemærkninger til indklagedes udtalelse:
Ikke nødlidende ejendom
Klagerne ville naturligvis gerne af med den dobbelte husleje, men var ikke så økonomisk trængt, at ejendommen skulle sælges med underskud. Var klagerne blevet forelagt et salgsbudget med et underskud på mere end 350.000 kr., ville de i stedet have beholdt ejendommen og eventuelt lejet den ud.
Boliga.dk
Der er ingen, der indestår for rigtigheden af oplysningerne, hvorfor det vil være meget lemfældigt, hvis der i en klagesag tages udgangspunkt i registrerede udbudspriser fra boliga.dk.
Indklagede gør sig skyldig i en vildfarelse i forhold til den aktuelle ejendom. I udskriften fra boliga.dk henvises der alene til en ejendom på den nævnte adresse. Ejendommen kan udstykkes, hvorfor prisen ikke er direkte sammenlignelig, hvis ejendommen f.eks. er forsøgt udbudt uden en del af grunden eller uden ejendommens anneks.
Derudover er boligarealet i udskriften fra boliga.dk opgjort forskelligt. Kun ejendomsmægleren har registreret boligen til 145 m2. De øvrige mæglere har alle registreret boligen til 128 m2. Antagelig har ejendomsmægleren medregnet annekset, som netop lå på den del af grunden, der kunne stykkes fra.
Derfor afvises det, at boliga.dk giver et sikkert retvisende billede af ejendommens værdi og/eller udbudspris.
Ugyldig formidlingsaftale og salgsbudget
Aftaler om bolighandler kræver efter lov om omsætning af fast ejendom en skriftlig aftale, som parterne tiltræder. Det fremgår af e-mailkorrespondancen, at indklagede fremsendte tilbud til ejendomsmægleren, men at ejendomsmægleren ikke sendte formidlingsaftalen retur til indklagede. Herved er betingelserne for indgåelse af en aftale ikke til stede, jf. aftalelovens § 1.
Klagerne har ikke modtaget et salgsbudget og en formidlingsaftale, hvilket er i strid med indklagedes loyale oplysningspligt. Indklagede har således ikke sikret, at klagerne havde indblik i, hvilken pris ejendommen var vurderet til, udbudt til salg for, eller hvilket provenu det afstedkom. Det må i den forbindelse være en forudsætning, at indklagede havde orienteret klagerne, særligt såfremt ejendommen solgtes med underskud.
Ved formidling af fast ejendom er det et krav for en gyldig indgåelse af en formidlingsaftale, at sælger har modtaget et retvisende salgsbudget. Dette er endnu ikke modtaget.
Af udtalelsen fremgår det, at centerdirektøren har oplyst, at ”klagerne i sommeren 2013 kommer ind i indklagedes filial i … og oplyser, at de vil aflevere nøglerne til …, da de ikke vil sidde med dobbelthusleje længere”, og at ”Centerdirektøren oplyste klagerne, at hvis de skulle aflevere nøglerne, skulle ejendommen sættes til salg og hun tilbød at indklagede kunne hjælpe med salget, hvilket klagerne accepterede.”
Ud fra ovenstående må det være åbenlyst, at klagerne havde den opfattelse, at de ved at underskrive salgsfuldmagten og aflevere nøglerne til indklagede havde overtaget ejendommen til indklagede fuldt og helt, og at de derefter ikke havde mere med ejendommen at gøre. Det burde også være helt klart for indklagede, at klagerne udviste en så manglende forståelse for sammenhængen, at salgsbudgettet under ingen omstændigheder kunne undværes i sagen.
Det fremgår af salgsfuldmagten, at ”Salg skal finde sted til den efter omstændighederne højeste opnåelige pris”. Da indklagede mindre end 2 år tidligere i forbindelse med tillægsbelåningen, havde eller burde have vurderet ejendommen til mere end 1.000.000 kr., er der tale om en tilsidesættelse af indklagedes loyale forpligtelser over for klagerne, såfremt der indgås en formidlingsaftale med en salgspris på under det halve af indklagedes egen vurdering. Det er åbenlyst i modstrid med klagernes interesser.
Det giver endvidere god mening, at aftalen er ugyldig, idet klagerne ikke blev oplyst om det forventede underskud, ikke modtog en kopi af formidlingsaftalen, salgsbudget eller oplysninger i forhold til ejendomsmæglerens samarbejdspartnere og om andre ydelser, ejendomsmægleren modtager betaling for, jf. lov om omsætning af fast ejendom. Disse punkter er forbrugerpræceptive og kan derfor ikke fraviges, heller ikke via en fuldmagt til indklagede, da dette vil være en omgåelse af præceptive regler.
Salgsfuldmagten er ikke gyldig, jf. nedenfor, hvorfor der ikke er mandat for tiltrædelse af en formidlingsaftale.
Indklagede bærer ansvaret for den manglende indgåelse af formidlingsaftale.
Salgsfuldmagt
Salgsfuldmagten var gældende i 6 måneder fra underskrivelsen af formidlingsaftalen. Da formidlingsaftalen ikke er gyldigt indgået, er salgsfuldmagten ikke gældende, idet den træder i kraft fra den dato formidlingsaftalen indgås. Det giver heller ikke mening at tale om en salgsfuldmagt, der ikke støttes af en formidlingsaftale.
Da der hverken er nogen gyldig formidlingsaftale eller salgsfuldmagt, har indklagede ikke noget at støtte sin handling på. Ved en eventuel sondring gøres det gældende, at indklagede har konciperet alle aftaler med klagerne, hvorfor aftalerne i enhver henseende ved tvivl skal tolkes til fordel for klagerne.
Fuldmagten blev tiltrådt under den forudsætning, at indklagede solgte ejendommen til den højest mulige pris. Det ses på intet tidspunkt dokumenteret af indklagede, at indklagede har forsøgt at finde frem til den maksimale salgspris. Indklagede fastsatte salgsprisen på ejendommen langt under den vurdering, indklagede selv havde foretaget. Herved handlede indklagede uden for bemyndigelsen af fuldmagten. Det gøres derfor gældende, at fuldmagten også som følge heraf er ugyldig.
Klagerne underskrev fuldmagten, fordi indklagede gav dem det indtryk, at ejendommen ellers ville ende på tvangsauktion. Herved er der lagt et så urimeligt pres på klagerne, at fuldmagten er ugyldig.
Klagernes underskrift på købsaftalen er ikke accept af salgsprisen. Som indklagede selv anfører, kunne indklagede underskrive købsaftalen på vegne af klagerne, såfremt klagerne ikke ønskede at underskrive handelen.
Salgsprisen og handelsbetingelserne var således egenhændigt fastsat af indklagede og køberen, uden at klagerne kunne ændre herpå.
Det skal lægges til grund, at klagernes underskrift på købsaftalen ikke kan tillægges nogen betydning, idet deres manglende samtykke blot ville betyde, at indklagede tiltrådte handelen på vegne af klagerne. Herved ville klagerne stå med en gæld, der skulle indfries med det samme. Ved at underskrive købsaftalen forventede klagerne, at der kunne findes en ordning i mindelighed.
Da salgsprisen allerede var fastsat af indklagede, uanset om klagerne tiltrådte denne eller ej, skal klagernes underskrift på købsaftalen heller ikke ses som en accept på salgsprisen, men som et forsøg på at få det bedst mulige ud af situationen.
Indklagedes vurderinger af ejendommen i 2009 og 2011
Indklagede har ikke ønsket at oplyse, hvorvidt indklagede rent faktisk foretog en vurdering i forbindelse med klagernes køb af ejendommen. Imidlertid kan det nu fastslås, at klagerne købte ejendommen igennem en ejendomsmægler, der er autoriseret låneformidler for indklagede.
Det skal lægges til grund, at indklagede har foretaget en vurdering af ejendommen i forbindelse med klagernes køb af ejendommen, og at indklagede har vurderet ejendommen til mindst 976.250 kr. Mindre end 2 år inden salget vurderede indklagede ejendommen igen, nu til mindst 1.003.750 kr. De nævnte vurderinger er ansat under den forudsætning, at indklagede har ydet fuldt lån efter reglerne for ejerboliger.
Da indklagede trods opfordringer hertil ikke har fremlagt de ønskede dokumenter, er det ikke muligt at foretage en granskning af de faktiske forhold omkring belåningen. Det kan derfor ikke udelukkes, at lånet er ydet efter reglerne for landbrugsejendomme eller efter reglerne for blandede ejendomme, idet en stor del af ejendommen er en ubebygget selvstændig matrikel. Hvis det er tilfældet, vil det andet lige føre til en højere vurdering og mulig salgspris på ejendommen. Det er klagernes opfattelse, at enhver usikkerhed taler til klagernes fordel, idet indklagede som nævnt tilbageholder vigtige informationer.
Indklagede fastholder, at ”Lånet i 2011 er udmålt på baggrund af en saglig vurdering”. Det skal lægges til grund, at indklagede selv fastholder en vurdering på ejendommen på mere end 1.000.000 kr. ultimo november 2011.
Som anført nedenfor vurderede en uvildig ejendomsmægler ejendommen til 1.195.000 kr.
Da indklagede nægter at udtale sig om vurderingen ved klagernes køb og i forbindelse med tillægsbelåningen, men anerkender, at ejendommens vurdering/salgspris kan fastsættes til mere end 1.000.000 kr., forekommer det rigtigt, at benytte den uvildige vurdering på 1.195.000 kr. som grundlag for en tabsopgørelse.
Indklagedes påstand om, at priserne i landsdelen har været stærkt faldende i klagernes ejerperiode, afvises. Indklagede har ikke dokumenteret påstanden, og der synes ikke at være belæg herfor. I den forbindelse kan henvises til Danmarks Statisik, der fastslår, at priserne i det store hele er ens i perioden mellem tidspunktet for låneomlægningen, og til salget blev effektueret. Der er intet, der kan retfærdiggøre en reduktion af salgsprisen med omkring 60 pct., som det er tilfældet i nærværende sag.
Såfremt indklagedes påstand om, at den højest mulige salgspris er opnået for ejendommen på salgstidspunktet, mod forventning bliver lagt til grund af Realkreditankenævnet, gøres det gældende, at indklagede i så fald har ydet et ulovligt lån i forbindelse med klagernes køb og igen senere ved tillægsbelåningen. Her vil indklagede være den nærmeste til at bære tabet. Dette skal herefter lægges til grund for en tabsberegning.
Ugyldig vurdering og urealistisk lav salgspris.
Det må lægges til grund, at indklagede ikke har gjort det fornødne for at foretage en reel vurdering af ejendommens handelsværdi. En vurdering fra en nær samarbejdspartner, hvor der efter hans opfattelse må statueres identifikation mellem parterne, bør som minimum følges op af en anden uvildig ejendomsmæglers vurdering.
Det er da også bemærkelsesværdigt, at indklagede på ingen måde stiller spørgsmål ved en vurdering, der er mindre end det halve af, hvad indklagede må formodes at have vurderet boligen til mindre end 2 år tidligere i forbindelse med tillægsbelåning.
Indklagedes påstand om, at klagerne skal dokumentere, at ejendommen kunne sælges til en højere pris end de 495.000 kr., må afvises, idet påstanden netop dokumenteres ved, at indklagede mindre end 2 år tidligere bevilligede et lån på 803.000 kr., ligesom den fremsendte vurdering fra 2010 fra den uvildige ejendomsmægler fastsætter en vurdering på 1.195.000 kr. Det gøres endvidere gældende, at indklagede ved bevillingen af lånet pådrager sig egen skyld i tabet, hvis værdien var så lav, som det påstås. Dette gælder særligt, hvis indklagede helt har undladt at vurdere ejendommen i forbindelse med bevillingen af lånet.
Det gøres gældende, at vurderingen på grund af ejendomsmæglerens manglende underskrift er ugyldig og uden retsvirkning.
Ejendomsmæglerens vurdering er en del af formidlingsaftalen. Da denne i nærværende sag ikke kan dokumenteres tiltrådt af ejendomsmægleren før efter klagesagens start, kan vurderingen ikke tillægges nogen retsvirkning eller påstås at være retvisende i forhold til salgsprisen.
Det gøres gældende, at indklagede fastsatte ejendommens pris, uden at der forelå en vurdering fra en ejendomsmægler. Som det fremgår af salgsfuldmagten, havde indklagede allerede fastsat salgsprisen den 21. august 2013, uden der forelå den nævnte vurdering, dvs. 9 dage før indklagede underskrev formidlingsaftalen.
Indklagede valgte en salgspris, der var ca. 60 pct. lavere end den vurdering, indklagede havde fastsat umiddelbart inden. En vurdering, som indklagede foretog to gange kort tid før salget. Alligevel valgte indklagede at fastsætte en meget lav salgspris, selv om det ville påføre klagerne et tab.
Da der ikke er dokumentation for fremsendelsen af formidlingsaftalen og vurderingen, kan klagerne i øvrigt ikke vide sig sikre på, hvornår vurderingen er foretaget, herunder om indklagede har fået forelagt flere vurderinger, evt. med højere vurderinger og forslag om højere salgspriser.
Da der ikke foreligger nogen gyldig vurdering, som indklagede kan basere sit valg af salgspris på, skal det lægges til grund, at indklagede har fastsat en pris på ejendommen på et niveau, der skulle sikre indklagede mod eget tab. Dette set i forhold til, hvis ejendommen blev solgt på tvangsauktion.
Det skal endvidere lægges til grund, at uanset om vurderingen er gyldig, burde indklagede have undret sig over den meget lave vurdering, når indklagede selv fastholder en vurdering mindre end 2 år tidligere på mere end det dobbelte af den nye vurdering. I mangel heraf har indklagede handlet i strid med sine loyale forpligtelser i forhold til sine medkontrahenter.
Købsaftale
Klagerne var meget nervøse for de udtalelser om tvangsauktion, som indklagede fremkom med. Udsigten til at skulle betale en ejendomsmægler et beløb på 59.281 kr. uden at få solgt ville ligeledes kunne resultere i en tvangsauktion. Herved var truslerne meget overbevisende og potentielle. Købsaftalen blev derfor tiltrådt mod klagernes vilje for at undgå en tvangsauktion foranlediget af indklagede.
Forældelse
Indklagedes advokat henviser fejlagtigt til forældelsesfristen for pengefordringer. Det gøres gældende, at der i sagen er tale om et erstatningskrav, hvorfor forældelse endnu ikke er aktuel. Indklagede betegner i øvrigt selv under punktet ”Forkert værneting” kravet som et erstatningskrav.
Forældelse af et eventuelt pengekrav er heller ikke indtrådt, idet indklagede først den 16. april 2014 til klagerne (og ham) fremsendte en endelig opgørelse af klagernes påståede gæld, hvorfor forældelsen først ville indtræde den 16. april 2017, dvs. efter sagens indbringelse for Nævnet. Kravet er således fortsat ikke forældet, og da opgørelsen ikke blev fulgt af nogen dokumentation, må det formodes, at forældelsen først begynder at løbe 3 år efter, at dokumentationen blev fremsendt.
Frivilligt forlig
Indklagede anfører, at der er indgået et frivilligt forlig i sagen. Indklagede udøvede også her en urimelig pression over for klagerne. Først da både køber og sælger havde underskrevet købsaftalen, meddelte indklagede, at indklagede også ville have en underskrift på et forlig. Med trusler om, at indklagede, på trods af tidligere skriftlige tilsagn, ellers ikke ville tiltræde aftalen, gennemtrumfede indklagede et frivilligt forlig med klagerne. Hvis klagerne ikke tiltrådte forliget, ville klagerne, jf. ovenfor, stå i en situation med misligholdelse af bolighandlen tillige med udgifterne til en ejendomsmægler. Dette var årsagen til, at klagerne tiltrådte forliget.
Manglende dokumentation
Der var i første omgang en række dokumenter, som indklagede ikke fremlagde trods opfordringer hertil, hvilket er stærkt kritisabelt. Det gælder eksempelvis salgsopstilling/købsaftale og salgsprovenuberegning, som ifølge brev af 21. august 2013 fra indklagede til ejendomsmægleren blev fremsendt til indklagede, samt hele korrespondancen mellem indklagede og ejendomsmægleren, så det kan afklares, om der er sket en behørig aftaleindgåelse.
Klagerne har efterfølgende gennem ejendomsmægleren modtaget dokumenter i sagen, som bl.a. bekræfter, at der ikke er indgået en gyldig formidlingsaftale, samt tillige underbygger klagernes øvrige påstande, se nedenfor. Det underbygger formodningen om, at dokumenterne blev tilbageholdt, fordi indholdet taler til klagernes fordel. Han skal igen opfordre til, at dokumenterne fremsendes af indklagede, og at det i modsat fald får processuel skadevirkning for indklagede.
Ved en gennemgang af dokumenterne, som er modtaget fra ejendomsmægleren, kan det konstateres, at indklagede ikke kan støtte sin påstand på hverken ejendomsmæglerens vurdering, formidlingsaftalen, salgsfuldmagten eller købsaftalen, idet dokumenterne hver især lider af så væsentlige mangler, at de hver især og samlet ikke er gyldige.
Det gøres gældende, at indklagede har gennemført et salg af klagernes ejendom uden at have det fornødne mandat hertil.
Indklagede erkender, at ejendommen har en værdi på mere end kr. 1.000.000, idet indklagede fastholder, at belåningen i ultimo november 2011 er foretaget på et sagligt grundlag. Da indklagede ikke havde mandat til at sælge ejendommen, kan tabsopgørelsen fastsættes som forskellen mellem den værdi, ejendommen havde, og den pris, klagerne modtog. Hertil skal lægges salgsomkostninger.
Klagernes vildfarelse
Som det fremgår af udtalelsen fra indklagede, er indklagede fuldt ud opmærksom på, at klagerne ved underskriften på salgsfuldmagten var i vildfarelse om faktiske forhold, herunder om, hvorvidt gælden fulgte ejendommen, og det fremgår tydeligt, at klagerne ikke var bekendt med termer som personlig hæftelse. Indklagede foretog sig intet for at bringe klagerne ud af vildfarelsen. Klagerne modtog som nævnt heller ingen salgsdokumenter, som kunne skabe klarhed over konsekvenserne ved en handel. Indklagede fastholdt derved klagerne i vildfarelsen, selv om indklagede efter egne oplysninger var bevidst herom. Herved handler indklagede illoyalt og ansvarspådragende.
Da indklagede ikke har et salgsbudget i forbindelse med salget, dokumenterer det også, at indklagede ikke havde den fjerneste interesse i at varetage klagernes interesser, herunder at få bragt klagerne ud af vildfarelsen. Som det fremgår af formidlingsaftalen, underskrev indklagede en erklæring om, at klagerne havde modtaget en kopi af salgsbudgettet velvidende, at dette ikke var tilfældet, og velvidende at klagerne var i vildfarelse om personlig hæftelse.
Indklagedes vildfarelse om klagernes økonomi
Det kan på ingen måde tages som udtryk for, at klagerne ikke kunne overholde normale forpligtelser, at de ikke straks kunne erlægge et beløb på ca. 60.000 kr. til ejendomsmæglerens salær ved manglende accept på købsaftalen. Mange mennesker kan have svært ved her og nu at præstere 60.000 kr. uden i øvrigt at have problemer med at overholde deres betalingsforpligtelser. Det samme gælder for klagerne.
Identifikation
Indklagede og ejendomsmægleren har på baggrund af deres ejerforhold og tætte arbejdsforbindelser ens interesser i en række tilfælde. For klagerne er det en og samme enhed, hvorfor der må statueres identifikation mellem indklagede og ejendomsmægleren i denne sag. Det fremgår endvidere, at al korrespondance foregår mellem indklagede og ejendomsmægleren, uden at klagerne underrettes.
Før der blev fremlagt en købsaftale, var klagerne på intet tidspunkt blevet gjort opmærksom på, at indklagede havde valgt ejendomsmægleren på vegne af klagerne. Hvis klagerne var blevet underrettet herom, ville de utvivlsomt (med hans mellemkomst) have udbedt sig flere ejendomsmægleres vurdering af boligen, særligt med så lav en vurdering.
Værneting
Realkreditankenævnet fastholdes som rette klageinstans, jf. at der klages over et tab, som indklagede har påført klagerne. Indklagedes påstand om, at der klages over ejendomsmæglerens vurdering af ejendommen, skal afvises.
Klagen angår salgsprisen, der er fastsat af indklagede, og ikke vurderingen. Klagerne er i øvrigt af den opfattelse, at der ikke foreligger en gyldig vurdering fra ejendomsmægleren i forbindelse med salget, men at det er indklagede, der har fastsat salgsprisen, velvidende at denne vil påføre klagerne et tab.
Det fastholdes endvidere, at indklagede har trukket pengene til betaling af ejendomsmæglerens salær på klagernes konto, uden at indklagede har sikret sig, at der rent faktisk var et salærkrav. Da det nu viser sig, at der ikke var et salærkrav, klages der over det tab, som indklagede har påført klagerne i den forbindelse. Herved skal det lægges til grund, at Ankenævnet på trods af indklagedes opfattelse er rette værneting.
Ansvarspådragende handling, adækvans og kausalitet
Der er en direkte årsagssammenhæng mellem indklagedes valg af salgspris og klagernes tab. Da det er indklagede, der betaler ejendomsmæglerens salær for klagernes midler, uden at der er hjemmel til det, er der endvidere en direkte sammenhæng mellem indklagedes handling og klagernes tab. Tabene kan fuldt ud tilregnes indklagede, og alle betingelserne for at opnå erstatning er til stede.
Anbringender
Til støtte for klagernes påstande gøres det gældende:
At indklagede har påført klagerene et tab,
idet indklagede solgte deres ejendom til en væsentlig lavere pris, end indklagede efter egne oplysninger selv to gange kort før salget på et sagligt grundlag havde vurderet ejendommen til,
idet indklagede selv fastsatte salgsprisen for klagernes ejendom, uden at der forelå en gyldig vurdering, og
idet indklagede ikke har dokumenteret, at der ved salget opnåedes den højest mulige salgspris, som det forudsættes i fuldmagten.
At formidlingsaftalen ikke er retmæssigt indgået,
idet formidlingsaftalen ikke blev fremsendt til indklagede eller klagerne i underskrevet stand fra ejendomsmægleren, hvorved der alene forligger et tilbud, men ikke en accept, som indebærer, at formidlingsaftalen er ugyldig, jf. U.2005.454Ø af Aftalelovens § 1,
idet det ikke fremgår af formidlingsaftalen eller korrespondancen, hvorvidt vilkårsændringerne som nævnt i brevet af 21. august 2013 blev godkendt og/eller accepteret af parterne, og idet indklagede ikke havde fuldmagt til at indgå sådanne vilkår,
idet indklagede i strid med almindelige obligationsretlige grundprincipper og tillige i strid med fuldmagten, der foreskriver den højest mulige pris, fastsatte en salgspris, der lå langt fra indklagedes egen vurdering,
idet klagerne ikke har modtaget et salgsbudget på trods af, at dette er lovpligtigt i forbrugerforhold ved indgåelse af formidlingsaftaler om fast ejendom,
idet indklagede mod bedrevidende skrev under på, at klagerne havde modtaget en kopi af salgsbudgettet, uden at det var tilfældet, hvorved klagerne ikke havde et grundlag for bedømmelse af handelen,
idet klagerne ikke, som det er lovpligtigt i forbrugerforhold, modtog underretning om ejendomsmæglerens samarbejdspartnere og vederlag i den forbindelse, og
idet klagerne ikke modtog en kopi af formidlingsaftalen, selv om indklagede underskriver en erklæring herpå.
At salgsfuldmagten er ugyldig,
idet den løber fra tidspunktet for indgåelsen af formidlingsaftalen, som ikke er gyldigt indgået,
idet indklagede truede klagerne med, at deres bolig kunne blive solgt på tvangsauktion, såfremt de ikke ville sælge deres ejendom, hvorved fuldmagten er tiltrådt under et urimeligt stort pres,
idet indklagede har været i vildfarelse om klagernes økonomi, særligt at de ikke kunne betale udgifterne til ejendommen, og
idet klagernes underskrift på købsaftalen ikke kan tolkes som en accept af handlens vilkår og salgspris, idet indklagede ved manglende underskrivelse fra klagernes side kunne have benyttet sin fuldmagt til at underskrive købsaftalen på klagernes vegne.
At der skal ske identifikation mellem indklagede og den af indklagede valgte ejendomsmægler,
idet der er et nært samarbejde og et særligt ejerskabsforhold mellem disse og derved et interessefællesskab, ligesom det må antages, at indklagede har instruktionsbeføjelser i forhold til ejendomsmægleren,
idet der ikke foreligger nogen gyldig aftale om salg af ejendommen, som alligevel blev gennemført,
idet klagerne på intet tidspunkt modtog underretning om, at ejendomsmægleren var engageret,
idet indklagede og ejendomsmægleren tilbageholdt interne dokumenter i sagen, og
idet al korrespondance om salgsarbejdet foregik mellem ejendomsmægleren og indklagede.
At identifikationen skal have den virkning, at indklagede hæfter for de fejl, der måtte være begået i sagen, uanset hvem de måtte tilskrives. Dette gælder i særlig grad, da der i forbindelse med salg af boligen med underskud er skærpede erstatningskrav, hvis sælger ikke er vidende herom.
At Realkreditankenævnet er rette klageinstans, idet der klages over det tab, som indklagede har påført klagerne.
At sagen omhandler en erstatningssag, hvorfor der ikke er indtrådt forældelse.
At en pengefordring, såfremt Realkreditankenævnet mod forventning måtte finde, at der er tale om en sådan, heller ikke er forældet, idet afregning over for klagerne først fandt sted den 16. april 2013.
At indklagede ved at tilbageholde dokumenter i sagen har forhalet processen urimeligt, øjensynligt for at kunne påstå forældelse.
At beregningen af forældelse løber fra det tidspunkt, hvor klagerne kunne opgøre deres krav, hvilket først var muligt efter klagesagens start, idet klagerne først da modtog formidlingsaftalen.
At indklagede var vidende om klagernes vildfarelse om personlig hæftelse og underskud på ejendommen, men intet foretog sig for at bringe klagerne ud af vildfarelsen.
At betingelserne for at opnå erstatning er til stede.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Indklagede henviser til, at sagen angår salget af klagernes tidligere ejendom, herunder salgsprisen samt indklagedes rolle i forbindelse med salget.
Sagsfremstilling:
Sagens nærmere omstændigheder er følgende:
Klagerne erhvervede i 2009 ejendommen for 1.050.000 kr. Ved købet optog klagerne realkreditlån hos indklagede på 781.000 kr.
Efter klagernes egen oplysning fortrød de købet af ejendommen og satte den til salg. Den i sagen fremlagte formidlingsaftale fra en lokal ejendomsmægler antages at være den formidlingsaftale, som klagerne indgik, da de satte ejendommen til salg. I formidlingsaftalen blev ejendommen pr. 15. april 2010 vurderet til 1.195.000 kr. Indklagede er ikke bekendt med, hvor længe ejendommen var til salg gennem den lokale ejendomsmægler, men det fremgår af Boliga.dk, at ejendommen blev sat til salg den 13. maj 2010 til 1.195.000 kr., at prisen blev sat ned til 995.000 kr. den 1. juli 2011, at ejendommen blev sat til salg den 11. juni 2012 til 825.000 kr., den 12. august 2013 til 598.000 kr. og til sidst den 27. september 2013 til 495.000 kr.
I 2011 indfriede klagerne realkreditlånet på 781.000 kr. og optog et nyt realkreditlån på kr. 803.000 hos indklagede.
Indklagede fik først kendskab til klagernes ønske om at sælge ejendommen, da klagerne i sommeren 2013 kom ind i indklagedes filial og oplyste, at de ville aflevere nøglerne til huset, da de ikke vil sidde med dobbelthusleje længere. Centerdirektøren, der havde kontakten med klagerne, meddelte dem, at man ikke bare kunne aflevere sine nøgler i filialen, og at ejendommen skulle sættes til salg, hvis klagerne skulle aflevere nøglerne. Centerdirektøren tilbød, at indklagede kunne hjælpe med salget, hvilket klagerne accepterede.
Klagerne underskrev derefter en salgsfuldmagt til indklagede den 5. august 2013. Af salgsfuldmagten fremgår det, at klagerne giver fuldmagt til indklagede til at indgå en kommissionsaftale med en af det koncernforbundne pengeinstitut valgt ejendomsmægler og at acceptere en salgspris og øvrige vilkår i forbindelse med en overdragelse af ejendommen. Det fremgår endvidere, at der påhviler klagerne et personligt gældsansvar for eventuelle udækkede krav.
I overensstemmelse med salgsfuldmagten indgik indklagede på klagernes vegne den 30. august 2013 en formidlingsaftale med den koncernforbundne ejendomsmægler.
Det fremgår af formidlingsaftalen, at ”Ejendomsmægleren har værdiansat ejendommen til at kontantpris på kr. 450.000 den 07.08.2013”, og at ”På sælgers anmodning er det mellem sælger og ejendomsmægler aftalt at ejendommen udbydes til kontant kr. 495.000”. Ejendomsmægleren mente således, at udbudsprisen kun skulle være på 450.000 kr., men ejendommen blev efter aftale med klagerne udbudt til 495.000 kr.
Ejendommen blev derefter solgt til 495.000 kr. med overtagelse 1. november 2013. Købsaftalen blev underskrevet af klagerne personligt den 26. september 2013.
Idet der var tale om en underskudshandel, underskrev klagerne den 24. oktober 2013 et frivilligt forlig om at være indklagede et beløb på 376.018,19 kr. skyldigt. Klagerne indgik herefter en aftale med indklagede om at afdrage på gælden med 1.500 kr. månedligt, første gang den 1. januar 2014.
Den 18. august 2016 fremsendte klagernes repræsentant en klage til indklagede. Klagen blev besvaret pr. e-mail.
Indklagedes bemærkninger til klagen:
Det er indklagedes opfattelse, at sagen principielt bør afvises, idet kravet efter indklagedes opfattelse er forældet, ligesom det er indklagedes opfattelse, at klagen reelt omhandler ejendommens værdiansættelse i forbindelse med handelen, som indklagede ikke har noget med at gøre.
Ad forældet krav
Klagerne underskrev det frivillige forlig den 24. oktober 2013, hvor klagerne som følge af, at handelen var en underskudshandel, erkendte at være forskelsbeløbet på salgsprisen og lånet skyldig til indklagede.
Ifølge forældelseslovens § 3, stk. 1, jf. § 1, er forældelsesfristen på pengefordringer 3 år. Det er indklagedes opfattelse, at klagerne ved tiltrædelse af det frivillige forlig den 24. oktober 2013 blev bekendt med et muligt krav mod indklagede, hvorfor det er indklagedes opfattelse, at ethvert krav mod indklagede i forbindelse med salgsprisen og den efterfølgende personlige fordring blev forældet den 24. oktober 2016.
Vedrørende klagernes bemærkninger om pengefordring contra erstatningskrav bemærkes, dels at der i juridisk terminologi er tale om et erstatningskrav, der er en pengefordring, dels at forældelsesfristen på 3 år gælder både pengefordringer og erstatningskrav, og at de 3 år begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor man bliver bekendt med et (eventuelt) krav, hvilket efter indklagedes opfattelse var den 25. oktober 2013, hvor klagerne underskrev forliget efter ejendommens salg med tab.
Ad forkert værneting
Hvis sagen realitetsbehandles, er det indklagedes opfattelse, at indklagede har handlet loyalt og korrekt i den konkrete situation, hvorfor indklagede ikke er erstatningsansvarlig.
Klagerne anfører, at indklagede har værdiansat ejendommen, hvilket ikke er korrekt. Ejendommen er vurderet og værdiansat af en statsautoriseret ejendomsmægler i overensstemmelse med lov om omsætning af fast ejendom.
Det er indklagedes opfattelse, at den klage, der er fremsendt til Realkreditankenævnet, angår klagernes utilfredshed med ejendommens værdiansættelse i forbindelse med salget ultimo september 2013, som klagerne fejlagtigt har troet var værdiansat af indklagede. Indklagede har ikke haft indflydelse på værdiansættelse af ejendommen, der er foretaget af en statsautoriseret ejendomsmægler. Hvis klagerne fastholder sin klage over vurderingen af ejendommen i formidlingsaftalen, skal sagen afvises fra Realkreditankenævnet, og klagerne skal indbringe en klage over for Klagenævnet for Ejendomsformidling.
Belåning af ejendommen
Klagernes repræsentant har oplyst, at lånet på 803.000 kr. blev optaget i forbindelse med klagernes køb af ejendommen i 2009. Først ved nærmere gennemgang af sagens dokumenter i forbindelse med udtalelsen blev det bekendt, at klagerne i 2011 havde omlagt lånet til det oplyste lån på 803.000 kr.
Klagernes repræsentant gør gældende, at ejendommen i den forbindelse blev værdiansat for højt, således at lånet blev udmålt for højt.
Uanset låneomlægningen i 2011 havde klagerne i forbindelse med købet af ejendommen i april 2009 for en pris på 1.050.000 kr. optaget et realkreditlån på 781.000 kr. Medmindre de foretog en ekstraordinær indbetaling på lånet, ville klagerne således aldrig kunne optage et lån med en mindre hovedstol end 781.000 kr.
Forinden låneomlægningen i 2011 har indklagede foretaget vurdering af ejendommen ud fra den gældende værdiansættelsesbekendtgørelse.
Klagernes repræsentant anfører, at indklagedes vurdering i 2011 har været for høj, men skriver samtidigt, at ejendommen havde en værdi på 1.195.000 kr. i april 2010, og at ejendommen blev solgt under markedsprisen i 2013, hvilke synspunkter strider mod hinanden.
Indklagede holder fast i, at lånet i 2011 er udmålt på baggrund af en saglig vurdering, men at ejendomspriserne efterfølgende er faldet drastisk i landsdelen, hvilket nedgang i udbudspriserne ved salget af ejendommen, jf. udskriften fra boliga.dk, viser.
Ejendommen har i øvrigt efter klagernes egen oplysning været ubeboet siden 2011, hvilket heller ikke kan undgå at have haft en negativ indflydelse på handelsprisen i 2013.
Ad ejendommens salgspris
Klagerne mener, at ejendommen er solgt til en pris under markedsprisen. Som det fremgår af udskrift fra boliga.dk, som er gengivet under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”, har ejendommen været til salg siden 2010, hvor udbudsprisen har bevæget sig nedad, indtil den landede på 495.000 kr. Der har således været mange muligheder for, at ejendommen kunne sælges til en højere pris, men der har ikke været købere til en højere pris end 495.000 kr. Salgsprisen på 495.000 kr. var således markedsprisen på ejendommen på det pågældende tidspunkt.
En formidlingsaftale fra 2010 kan ikke dokumentere, at markedsprisen i 2013 burde have været højere. Det bemærkes endvidere, at ejendommen ikke kunne sælges til den oprindelige udbudspris i 2010, hvilket fremgår af udskriften fra boliga.dk.
Såfremt klagerne mener, at ejendommen blev solgt under dens markedspris, skal klagerne dokumentere, at ejendommen havde en højere markedspris end købesummen på salgstidspunktet.
Ad formidlingsaftalen
Indklagede er ikke bekendt med, om klagerne har været i direkte kontakt med den koncernforbundne ejendomsmægler, siden der henvises hertil, men indklagede har ikke været i besiddelse af formidlingsaftalen med begge parters underskrifter, hvilket er årsagen til, at denne ikke tidligere er fremsendt til klagerne. I forbindelse med klagesagen har den koncernforbundne ejendomsmægler efter anmodning fremsendt den underskrevne formidlingsaftale. Klager over en ejendomsmæglers salær skal indbringes over for Klagenævnet for Ejendomsformidling og falder uden for Realkreditankenævnets kompetence.
Det er helt sædvanligt, at et opdrag hos en ejendomsmægler bekræftes skriftligt i et brev eller i en mail, hvorefter formidlingsaftalen underskrives af begge parter. Dokumentationsgrundlaget for, at et opdrag hos en ejendomsmægler kan tiltrædes, er netop formidlingsaftalen, der udarbejdes på baggrund af en vurdering af ejendommen samt beregning af salgsprovenuet. Hvorvidt ejendomsmægleren har foretaget salgsarbejde, inden formidlingsaftalen er underskrevet, har indklagede ingen viden om.
Klagernes repræsentant gør gældende, at formidlingsaftalen ikke er gyldigt indgået, og at en aftale derfor ikke er stiftet. Klagerne har underskrevet en salgsfuldmagt til indklagede, hvor indklagede har fået beføjelse til at indgå kommissionsaftale med en ejendomsmægler samt i øvrigt at acceptere en salgspris og øvrige vilkår i forbindelse med salg af ejendommen. Selv om indklagede således i henhold til salgsfuldmagten havde beføjelse til at acceptere købstilbuddet på 495.000 kr., valgte indklagede at forelægge det for klagerne, således at de personligt accepterede købstilbuddet. Ved dette møde modtog klagerne alle oplysningerne og er i øvrigt også blevet orienteret undervejs.
Spørgsmål om den koncernforbundne ejendomsmægler kan indklagede ikke besvare, hvorfor indklagede igen må henvise klager til den koncernforbundne ejendomsmægler eller til Klagenævnet for Ejendomsformidling.
Ad identifikation
Indklagede er ikke enig i, at der kan ske identifikation mellem indklagede og den koncernforbundne ejendomsmægler, eller at indklagede hæfter for krav, som ejendomsmægleren er ansvarlig for eller omvendt.
Ad klagernes accept
Det har været klagernes ønske at sælge ejendommen, og det har været klagernes valg at fraflytte ejendommen, før denne var solgt.
Salget af ejendommen alene var klagernes ønske grundet omkostningerne ved at have to boliger, og de ønskede, at indklagede overtog salgsarbejdet. Derfor hjalp indklagede klagerne med at få solgt ejendommen, og der blev i den anledning indgået en salgsfuldmagt. Af denne fuldmagt fremgår det, at indklagede kan indgå formidlingsaftale på klagernes vegne.
Da der kom et købstilbud på udbudsprisen på 495.000 kr., accepterede klagerne personligt prisen, underskrev købsaftalen og underskrev endvidere det frivillige forlig på indklagedes tab i forbindelse med salget. Centerdirektøren har oplyst, at klagernes repræsentant, der også bistår klagerne i klagesagen, sad med ved bordet, da købesummen blev accepteret. Hvis klagerne ikke ønskede at tiltræde købsaftalen, havde de mulighed for at sige nej og leje ejendommen ud, som klager oplyser.
Indklagede afviser at have presset klagerne til at acceptere købesummen, men har oplyst klagerne om, at hvis de ikke accepterede en handel med en købesum på 495.000 kr., var der risiko for, at ejendommen ville gå på tvangsauktion, idet klagerne netop ikke havde råd til at have to ejendomme.
Af udskriften fra boliga.dk fremgår det klart, at de hidtidige udbudspriser var for høje, og at 495.000 kr. derfor var den korrekte salgspris – og således markedsprisen – for ejendommen på det pågældende tidspunkt.
Ad mæglersalær
Klagerne gør gældende, at de var nervøse for at skulle betale salær til ejendomsmægleren, hvis de ikke accepterede købstilbuddet på 495.000 kr. Da det var klagernes beslutning og enerådige afgørelse at sælge deres ejendom, og da de var bekendt med, at dette ville ske gennem en ejendomsmægler, kan det ikke undre klagerne, at der ville være et salær til en mægler. Hvis klagerne selv ville have stået for salget, herunder valg af ejendomsmægler og forhandling om salær, skulle de selv have varetaget salget, men det havde de ingen interesse i. De ønskede at indklagede tog over og fik solgt ejendommen som sket.
Klagerne oplyser, at udsigten til at hænge på et salær til en ejendomsmægler uden at få solgt ville kunne ende med en tvangsauktion, hvilket netop indikerer at klagerne ikke havde det store økonomiske overskud. Samtidig anfører klagerne under ”ikke nødlidende ejendom”, at klagerne ikke var så økonomisk trængt, at ejendommen skulle sælges med underskud. Disse oplysninger synes at stride mod hinanden.
Ad klagernes vildfarelse
Klagerne har ifølge klagen været af den opfattelse, at ejendommen blev solgt med et overskud, og hvis ejendommen blev solgt med et underskud, så fulgte gælden ejendommen. Dette har aldrig været og vil aldrig komme på tale.
Indklagede har ikke bragt klagerne i denne vildfarelse. Tværtimod er klagerne særskilt gjort opmærksom på, bl.a. i salgsfuldmagten, at der ville påhvile klagerne et personligt gældsansvar, såfremt et salgsprovenu ikke gav fuld dækning, ligesom klagerne har underskrevet det frivillige forlig med en erkendelse af at være restbeløbet skyldig til indklagede.
Klagerne har uanset salgsfuldmagt haft en ejers forpligtelser vedrørende ejendommen, indtil denne var solgt. Dette fremgår ligeledes af salgsfuldmagten.
Vildfarelsen medfører ikke, at indklagede giver afkald på sit krav. Det bemærkes dog, at klagerne ikke længere er noget beløb skyldig til indklagede, idet en anden bank har overtaget engagementet på klagernes foranledning.
Ad frivilligt forlig
Indklagede afviser at skulle have presset klagerne til at indgå et frivilligt forlig. Ved en underskudshandel er det helt sædvanligt, at der indgås en aftale, der kaldes et frivilligt forlig, der egentligt er en skylderklæring på forskelsbeløbet mellem købesummen og indfrielsesbeløbet.
Manglende dokumentation
Indklagede er ikke i besiddelse af dokumentation for korrespondance med den koncernforbundne ejendomsmægler og finder heller ikke, at klagerne er berettiget til at modtage denne, eller at denne skulle være relevant for nærværende sag, idet klagerne har afgivet en salgsfuldmagt og således har overladt hele salget og beslutningerne i den forbindelse til indklagede.
- 0 –
Efter indklagedes opfattelse skal Realkreditankenævnet tage stilling til følgende problemstillinger:
1. Er klagernes erstatningskrav forældet?
Som oplyst ovenfor er det indklagedes opfattelse, at kravet er forældet, jf. forældelseslovens § 3.
Efter at ejendommen var solgt med tab, underskrev klagerne den 25. oktober 2013 det frivillige forlig og tiltrådte dermed det personlige gældsansvar. Der er ikke siden da underskrevet yderligere dokumenter, og det er således forliget, der er fundamentet for indklagedes krav mod klagerne.
Da forældelsesfristen på 3 år begyndte at løbe fra denne dato, er det fremsatte krav forældet den 25. oktober 2016. Der ses ikke at foreligge suspensionsårsager, der kan udsætte denne frist.
2. Har indklagede handlet ansvarspådragende?
Indklagede har ikke handlet ansvarspådragende. Indklagede overtog salget af ejendommen efter anmodning fra klagerne, der ikke selv magtede et salg. Klagerne gav salgsfuldmagt til indklagede, herunder til at indgå formidlingsaftale. Ejendommen blev pr. 1. november 2013 solgt til udbudsprisen fastsat af den koncernforbundne ejendomsmægler.
Indklagede afviser at have presset klagerne til at underskrive købsaftalen, men har loyalt oplyst dem om, at hvis ikke de underskrev købsaftalen, kunne ejendommen risikere at ende på tvangsauktion, idet klagerne efter oplysning til indklagede ikke magtede de to huslejer.
Klagerne har godkendt og accepteret købsaftalen, ligesom de var bistået af deres repræsentant til underskriftsmødet, hvorfor der foreligger samtykke fra klagernes side.
3. Er erstatningsbetingelserne opfyldt?
Indklagede finder, at der hverken foreligger årsagsforbindelse eller påregnelighed, idet hovedårsagen til klagernes tab i forbindelse med salget er ejendommens værdiansættelse, som indklagede ikke har haft indflydelse på. Indklagede har efterlevet de beføjelser, der blev afgivet i salgsfuldmagten, hvis mening var, at ejendommen skulle sælges, og ejendommen blev solgt inden for en måned til den udbudspris, som var fastsat i formidlingsaftalen.
Der ses således ikke at være den fornødne sammenhæng eller påregnelighed mellem indklagedes handlinger og klagernes tab, der kan medføre, at erstatningsbetingelserne er opfyldt.
Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte principale påstand gældende,
at klagernes krav blev forældet den 24. oktober 2016, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1, jf. § 1, og
at klagen angår værdiansættelsen af ejendommen, hvilket er foretaget af en statsautoriseret ejendomsmægler og ikke af indklagede, hvorfor Ankenævnet af denne årsag bør afvise sagen.
Det gøres til støtte for den fremsatte subsidiære påstand gældende,
at klagerne selv ville sælge ejendommen på det givne tidspunkt, hvor priserne var faldet drastisk i landsdelen, idet de ikke længere kunne sidde med dobbelt husleje, og at klagerne underskrev en salgsfuldmagt til indklagede og tillige underskrev og personligt accepterede både købsaftale og det frivillige forlig og i øvrigt var bistået af deres repræsentant i forløbet, hvorfor der foreligger samtykke,
at den korrekte salgspris for ejendommen i efteråret 2013 var på 495.000 kr., jf. at ejendommen siden 2010 forgæves havde været til salg for højere udbudspriser, som flere gange blev nedsat, indtil den landede i et niveau, hvor der var en køber. Ejendommen blev således ikke solgt under sin markedsværdi, og hvis klagerne fastholder dette, må de løfte bevisbyrden for, at ejendommen kunne være solgt til en højere pris på salgstidspunktet,
at det afvises, at indklagede skulle have ”truet med tvangsauktion”, hvis klagerne ikke tiltrådte købsaftalen, jf. at tvangsauktion kun kunne komme på tale, hvis lånet til indklagede var misligholdt,
at der i overensstemmelse med salgsfuldmagten blev indgået en formidlingsaftale med den koncernforbundne ejendomsmægler, der derfor er berettiget til salær,
at indklagede ikke kan give afkald på kravet, fordi klagerne har været i en vildfarelse om, at gælden fulgte med huset, uden at der var et personligt krav mod dem,
at indklagede ikke har handlet ansvarspådragende over for klagerne, hverken ved vurderingen i forbindelse med låneomlægningen i 2011 eller ved medvirkensalget i 2013,
at indklagede derudover ikke er ansvarlig for den koncernforbundne ejendomsmæglers værdiansættelse af ejendommen i forbindelse med salget i september 2013, og
at erstatningsbetingelserne i øvrigt heller ikke er opfyldt, hvorfor indklagede ikke er erstatningsansvarlig for det tab, som klagerne led i forbindelse med salget af ejendommen i september 2013.
OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:
Der er i sagen fremlagt en udskrift af 9. januar 2017 fra boliga.dk.
Der er fremlagt følgende udskrift dateret 27. marts 2017 fra Statistikbanken:
”Prisindeks for ejendomssalg (2006=100) efter område, ejendomskategori og tid
|
|
2011K4 |
2012K1 |
2012K2 |
2012K3 |
2012K4 |
2013K1 |
2013K2 |
2013K3 |
|
Landsdel …(landsdel)… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Enfamiliehuse |
84,7 |
88,2 |
86,2 |
82,5 |
81,1 |
81,5 |
87,8 |
83,4 |
…”
Indklagede har over for Sekretariatet oplyst, at forrentningen af den personlige fordring mod klagerne i marts 2014 med tilbagevirkende kraft blev nedsat til 3 pct. p.a.
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Som sagen er oplyst, finder Nævnet ikke grundlag for at tilsidesætte det krav, som indklagede i overensstemmelse med salgsfuldmagten af 5. august 2013 og det frivillige forlig af 25. oktober 2013 har gjort gældende mod klagerne.
Nævnet har herved lagt vægt på, at de centrale dokumenter med vilkårene for medvirkensalget samt købsaftalen vedrørende videresalget er tiltrådt af klagerne, og at det ikke er bevist eller sandsynliggjort, at videresalget er sket til en pris, der ikke afspejler det aktuelle markedsniveau. Nævnet bemærker videre, at den værdi, som indklagede lagde til grund ved finansieringen af klagernes køb af ejendommen, svarede til den pris, som klagerne i fri handel købte ejendommen til, hvilket er i overensstemmelse med de dagældende regler i den finansielle lovgivning om værdiansættelse af ejendomme til realkreditbelåning, og at indklagedes værdiansættelse i øvrigt er en kredit- og udlånspolitisk beslutning, som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver.
Nævnet har ved vurderingen af klagernes krav ikke taget stilling til, hvorvidt et sådant allerede måtte være bortfaldet som følge af forældelse eller ved passivitet.
Som følge af det anførte
b e s t e m m e s
Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.