Gebyr for rådgivning og udarbejdelse af dokumenter i forbindelse med en ikke gennemført finansiering af en ombygning.
| Sagsnummer: | 124 /2000 |
| Dato: | 15-09-2000 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Mette Frøland, Inge Frølich, Niels Bolt Jørgensen, Ole Reinholdt |
| Klageemne: |
Gebyr - ikke-effektueret lån
|
| Ledetekst: | Gebyr for rådgivning og udarbejdelse af dokumenter i forbindelse med en ikke gennemført finansiering af en ombygning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
I denne sag har klageren gjort indsigelse imod, at indklagede har beregnet sig gebyr for rådgivning og udarbejdelse af dokumenter i forbindelse med en ikke gennemført finansiering af en ombygning.
Sagens omstændigheder.
Den 13. august 1999 fik klageren af sin bopælskommune tilladelse til en ombygning af sin ejerlejlighed.
Den 4. oktober 1999 afgav en entreprenør et tilbud på ombygningen til 240.000 kr. ekskl. moms. Inden arbejdets igangsættelse skulle der stilles bankgaranti til sikkerhed for betaling af entreprisesummen.
Klageren drøftede finansieringen af ombygningen med indklagedes Østeraa afdeling. Finansieringsbehovet blev anslået til 400.000 kr., som skulle tilvejebringes ved et 30-årigt 7% obligationslån på 425.000 kr. i Totalkredit. Ejerlejligheden var i forvejen prioriteret med et pantebrev på 15.000 kr. til ejerforeningen og et lån i Realkredit Danmark med en hovedstol på 230.000 kr.
Den 24. november 1999 udarbejdede indklagede en bygherregaranti og en regaranti herfor, som blev underskrevet af klageren den 26. november 1999. Garantien blev ikke fremsendt til entreprenøren, idet klageren i stedet ønskede, at der blev hjemtaget et forhåndslån i Totalkredit, og at en del af forhåndslånsprovenuet blev indsat på en spærret konto til sikkerhed for entreprisen.
Den 30. november 1999 udstedte Totalkredit et lånetilbud vedrørende et forhåndslån på 425.000 kr. Indklagede udarbejdede samme dag dokumenter vedrørende henholdsvis forhåndslånsgaranti til Totalkredit, deponeringsmeddelelse til entreprenøren og oprettelse en sikringskonto til låneprovenuet. Dokumenterne blev udleveret til klagerens samlever, som af klageren havde fået fuldmagt til at annullere bygherregarantien og underskrive de nye dokumenter i perioden 29. november til 3. december 1999, hvor klageren var bortrejst.
Klageren indhentede sideløbende et lånetilbud i Realkredit Danmark og meddelte den 6. december 1999, at han ikke ønskede finansiering via indklagede.
Den 7. december 1999 fremsendte indklagede en specificeret nota på 2.800 kr. for arbejdet med sagen, hvilket klageren protesterede over. Beløbet var fastsat på grundlag af minimum i alt 7 timers rådgivning á 400 kr. og blev hævet på klagerens konto samme dag.
Efter et møde med klageren den 22. december 1999 nedsatte indklagede pr. kulance opkrævningen til 2.000 kr., idet man samtidig krediterede klagerens konto 800 kr.
Af indklagedes prisliste fremgår, at standardsatsen for udarbejdelse af dokumenter, herunder garanti for forhåndslån og øvrige garantier, udgør 500 kr. Vedrørende bolig findes nogle "rabatpakker", herunder en pakke for om/tilbygning, hvor prisen for økonomiberegning, rådgivning, hjemtagelse af lån, etablering af sikkerhed over for entreprenør, styring af betalinger og etablering af efterfinansiering m.m. samlet udgør 5.000 kr.
Indklagede har anført, at klageren i forbindelse med opstarten af sagen blev orienteret om prisen for at gennemføre en bygge/lånesag, og har under sagen fremlagt en kopi af en skrivelse af 28. juli 1999 til klageren vedrørende dennes budgetkonto, hvorpå den ekspederende medarbejder med håndskrift har noteret følgende:
"August 99.
Talte med [klageren] omkring ombygning af ejerlejlighed. Opfordrede til at det skulle være snart pga. opadgående rente. Vores pakkepris contra RD skal komme an på en Beregning og Tilbud!"
Indklagede har endvidere fremlagt en kopi af den ekspederende medarbejders kalender, hvor mødetidspunkterne med klageren er anført.
Klageren har bestridt det af indklagede opgjorte timeforbrug og at indklagede orienterede om omkostninger, herunder pakkeprisen på 5.000 kr. og timesatsen på 400 kr.
Parternes påstande.
Den 20. marts 2000 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at refundere de resterende 2.000 kr. og dække klagegebyret på 100 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært at klageren skal refunderes et af Ankenævnet fastsat mindre beløb.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han ikke blev informeret om, at det kostede noget at få boliglånsrådgivning. Først 4 dage efter, at han havde takket nej til indklagedes tilbud om finansiering, fik han oplyst, at bogliglånsrådgivning koster 400 kr. pr. time, og at der var noget, der hed en pakkepris på boliglånsrådgivning på 5.000 kr. Såfremt han havde været bekendt hermed, ville han ikke have drøftet finansieringen af ombygningen med indklagede, idet han kunne få samme information gratis andre steder.
Han gjorde det fra starten klart, at han ville søge tilbud om finansiering hos bl.a. Realkredit Danmark, hvor han er prioritetskunde, og i det pengeinstitut, hvor hans samlever er kunde, med henblik på at sammenligne tilbuddene og få finansieringen så billigt som muligt.
Indklagedes tidsforbrug var på i alt højst 3 timer og 45 minutter. En ikke uvæsentlig del heraf blev brugt på et uforpligtende tilbud til samleveren om at blive kunde hos indklagede.
Han har ikke fremsat ønske om, at indklagede skulle rette henvendelse til landinspektør eller andre.
Indklagede har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klageren ved sagens opstart blev orienteret om, at man beregnede sig betaling for rådgivning og ekspedition af byggesagen, herunder om pakkeprisen på 5.000 kr.
Efter klagerens ønske blev der udarbejdet flere dokumentsæt, og som det fremgår af den ekspederende medarbejders kalender, har man haft et meget stort tidsforbrug på sagen. Klageren havde tilkøbt et yderligere areal, hvorfor indklagedes vurderingsmand måtte tage nærmere kontakt til en landinspektør for at få det indkøbte ind under pantet. Sagen blev endvidere drøftet med klagerens advokat med henblik på at få skøde på arealet.
Uanset at sagen ikke blev færdigekspederet, kan klageren ikke have haft forventning om, at han ikke skulle betale for rådgivningen og den udførte sagsbehandling.
Til støtte for den subsidiære påstand har indklagede anført, at man i hvert fald har krav på betaling for udarbejdelsen af dokumenterne svarende til 500 kr. for bygherregarantien, 500 kr. for forhåndslånsgarantien og tilsvarende 500 kr. for deponeringsmeddelelsen til entreprenøren, da denne i princippet også er en garanti, og dermed hører under "øvrige garantier", dvs. i alt 1.500 kr.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det må lægges til grund, at dokumenterne vedrørende bygherregaranti, forhåndslånsgaranti og deponering blev udfærdiget af indklagede efter aftale med klageren. Denne måtte indse, at indklagede ville beregne sig gebyr for det arbejde, der var forbundet med udfærdigelsen af disse dokumenter. Ankenævnet finder derfor, at indklagede er berettiget til at opkræve dokumentgebyrerne på 3 gange 500 kr., idet bemærkes, at gebyrerne ikke findes at være urimeligt store.
Det er ikke godtgjort, at klageren på forhånd blev gjort opmærksom på, at indklagede ville forlange betaling for sin rådgivning, herunder i tilfælde af, at finansieringen gennem indklagede ikke blev gennemført. Ankenævnet finder derfor, at indklagede ikke kan kræve vederlag for sit arbejde med sagen ud over de nævnte 1.500 kr.
Som følge heraf
Indklagede skal inden 4 uger kreditere klagerens konto 500 kr. med valør den 7. december 1999. Klagegebyret tilbagebetales klageren.