Afgørelse

Indsigelse mod hæftelse for forhøjelse af andelsboligkredit til brug for nedsparing og krav om nedsættelse af rente

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod hæftelse for forhøjelse af andelsboligkredit til brug for nedsparing og krav om nedsættelse af rente.

Sagens omstændigheder

Klageren er kunde i Danske Bank, hvor hun har en andelsboligkredit. Klageren er 75 år.

I 2006 blev kreditten forhøjet med ca. 500.000 kr. til brug for ombygning af klagerens lejlighed. I 2007 udgjorde kreditten 700.000 kr., og debetrenten udgjorde 8 % p.a.

Ved tillæg til kreditkontrakt underskrevet af klageren den 19. februar 2008 blev kreditten forhøjet med 500.000 kr. til i alt 1,2 mio. Ifølge kontrakten var renten variabel, for tiden 6,5 % p.a. Kreditten var gældende indtil videre.

Den 28. februar 2008 underskrev klageren et skema ”Atypiske forudsætninger – God Skik Skema” vedrørende rådgivning om forhøjelsen af andelsboligkreditten på møde i banken den 24. januar 2008. Skemaet indeholdt blandt andet følgende:

”… Din henvendelse i forbindelse med forhøjelse af bestående andelsboligkredit … til kr. 1.200.000 hvor banken har foreslået forhøjelse af kreditten til brug af betaling af renter, således at du kan blive boende i andelsboligen indtil andelsboligkredittens kreditmaksimum er udnyttet fuldt ud. Når andelsboligkreditmaksimum er nået, må det påregnes at boligen sælges.

Samtidig gør vi opmærksom på, at jo hurtigere andelsboligens kreditmaksimum er nået, des hurtigere kan det blive aktuelt at sælge boligen. …”

Banken har oplyst, at andelsværdien af klagerens lejlighed i februar 2008 var 1.640.000 kr.

Klagerens søn, der repræsenterer klageren i klagesagen, har anført, at klageren i 2013 fik konstateret svær til middelsvær demens, at klageren indenfor de seneste to til tre år har været synligt dement, og at klageren har været påvirket af svækket hukommelse og varierende grad af demens de sidste ti år.

I januar 2014 udgjorde trækket på andelsboligkreditten 1.090.000 kr., mens debetrenten på kreditten udgjorde ca. 8 % p.a.

Efter det oplyste udgør andelsværdien af klagerens lejlighed primo 2014 ca. 2 mio. kr.

Parternes påstande

Den 30. januar 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal nedsætte hendes hæftelse for andelsboligkreditten til 700.000 kr. samt nedsætte renten på andelsboligkreditten.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerens repræsentant har blandt andet anført, at bankens rådgivning var fejlagtig og utilstrækkelig og ikke i overensstemmelse med god skik reglerne.

Det er en noget kreativ omskrivning af de faktiske forhold, når banken anfører, at klageren på eget initiativ henvendte sig til banken, da hun ønskede at sælge sin lejlighed men gerne ville blive boende lidt længere.

Det må lægges til grund, at klageren var bekymret for at blive tvunget ud af sin lejlighed som følge af rentebevægelserne på de 700.000 kr., som klageren på det tidspunkt skyldte banken, og at klageren derfor anmodede banken om forslag til en god løsning med lavere udgifter og renter. Banken foreslog et nedskrivningslån gennem en forhøjelse af kreditten med 500.000 kr. Klageren troede, at aftalen var fornuftig i forhold til hendes økonomi. Det var indlysende, at klageren ikke havde den fjerneste mulighed for at gennemskue omfanget og konsekvenserne af aftalen. Klageren følte sig presset og nødsaget til at acceptere bankens forslag som den eneste mulighed.

Aftalen var stærkt uhensigtsmæssig for klageren. Banken burde i stedet have foreslået at konvertere kreditten til et andelsboliglån med en passende rente og med sikkerhed i lejligheden, der lige var blevet renoveret. Inden kreditforhøjelsen i 2008 havde klageren således istandsat lejligheden for ca. 500.000 kr. og havde dermed gjort lejligheden salgbar. I stedet udnyttede banken groft situationen, pressede klageren til at acceptere aftalen, igangsatte i realiteten salget af lejligheden i 2008 og fik selv en stor gevinst. Der er nu påløbet for ca. 400.000 kr. i renter til banken i løbet af fem år. I dag er lejligheden ca. 2 mio. kr. værd.

I 2008 var klageren 70 år og pensionist. Klagerens rådighedsbeløb rakte ikke til betaling af renteudgifterne.

Klageren har været dement i varierende grad fra hun var 70 år. Klageren havde fuldstændig mistet overblikket fra 2010 og er i dag ikke klar over, at hun har en kredit i banken.

Banken burde have begrænset klagerens adgang til at hæve på kassekreditten og i stedet have henvist hende til at bruge fra sin Nemkonto. Banken forholdt sig passiv, hvorved klagerens gæld voksede med ubehersket hastighed. Banken flyttede endvidere uberettiget indestående fra klagerens Nemkonto til kreditten.

Klageren har i dag accepteret, at hun er nødsaget til at modtage hjælp, og at hun baseret på tillid må give fuldmagt til sin familie til at varetage sine interesser.

Danske Bank har blandt andet anført, at låneaftalen var indgået efter og i overensstemmelse med klagerens ønske. Aftalen levede op til lovgivningens krav og er i overensstemmelse med bankens almindelige forretningsbetingelser.

Lånet blev forhøjet efter klagerens ønske og på hendes eget initiativ. Af bankens optegnelser fremgår, at klageren var i færd med at søge efter en ny lejet lejlighed, og at hun ønskede at bruge forhøjelsen til mindre forbedringer og som ”nedsparing”. Klagerens rådgiver i banken oplyste hende udtrykkeligt om, at hun måtte regne med at sælge lejligheden, når kreditten var brugt, eller hvis huslejen steg, jf. det udfyldte god skik skema. Med en andelsværdi på 1.640.000 kr. kunne klageren se frem til at realisere en friværdi, når lejligheden blev solgt, selvom kreditten var udnyttet fuldt ud.

Lånet blev oprettet som en andelsboligkredit således, at der alene påløb renter af det beløb, der var trukket på kreditten og således, at klagerens økonomi ikke blev belastet med løbende ydelser.

Kreditten er trukket med ca. 1.090.000 kr., og de i 2008 aftalte vilkår er gældende for kreditten.

Renten blev fastsat til 6,5 % p.a., hvilket var i den lave ende af bankens rentespænd.

Det er på ingen måde dokumenteret eller sandsynliggjort, at klageren i 2008 ikke fuldt ud var i stand til at handle fornuftsmæssigt eller at indgå og overskue aftalen. Banken bemærker, at klageren er konstateret dement. Klageren har i en tidligere henvendelse til banken afvist dette. Banken må lægge til grund, at klagerens tilstand ikke er så svækket, at det afskærer hende fra at give fuldmagt til sin søn til at repræsentere sig i Ankenævnet.

Ved tillæg til kreditkontrakt, der blev underskrevet af klageren den 19. februar 2008, blev klagerens andelsboligkredit i Danske Bank forhøjet med 500.000 kr. til i alt 1,2 mio. kr. Det fremgik af det af klageren underskrevne skema, at kreditforhøjelsen blev givet til brug for nedsparing i klagerens andelslejlighed. Ankenævnet finder ikke, at der er godtgjort forhold, som kan medføre, at banken skal pålægges helt eller delvist at eftergive klageren hendes gæld til banken. Ankenævnet finder herunder ikke, at det er godtgjort, at klageren i 2008 var ude af stand til at handle fornuftsmæssigt, eller at banken var eller burde være bekendt hermed.

Ifølge tillæg til kreditkontrakt af 19. februar 2008 var renten på andelsboligkreditten variabel, for tiden 6,5 % p.a. I 2014 udgjorde renten efter det oplyste 8 % p.a. Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte de oplyste rentesatser som urimelige.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.