Opgørelse af gæld i forbindelse med skilsmisse og ejendomssalg. Anvendelse af provenuet af et håndpantsat ejerpantebrev.
| Sagsnummer: | 195/2008 |
| Dato: | 26-11-2008 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Troels Hauer Holmberg, Jette Kammer Jensen, Erik Sevaldsen, Astrid Thomas. |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Opgørelse af gæld i forbindelse med skilsmisse og ejendomssalg. Anvendelse af provenuet af et håndpantsat ejerpantebrev. |
| Indklagede: | Nordea Bank Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører opgørelse af gæld og afskrivning af provenuet af et ejerpantebrev i forbindelse med klagerens separation og ejendomssalg.
Sagens omstændigheder.
Den 19. februar 2004 underskrev klageren og dennes daværende ægtefælle, M, et pantsætningsdokument, hvorefter Nordea Bank fik håndpant i et ejerpantebrev på 300.000 kr. med pant i klagerens og M's fælles faste ejendom. Af pantsætningsdokumentet fremgår bl.a.:
"Pantsætningen skal tjene til sikkerhed for opfyldelse af, hvad vi til enhver tid af hvilken som helst årsag bliver banken skyldig.
Pantsætningen tjener til sikkerhed for både nuværende og fremtidige forpligtelser over for banken, herunder enhver af dens afdelinger, filialer og datterselskaber.
…
Banken kan frit vælge, hvilken del af den sikrede fordring, indbetalingerne afskrives på."
Klageren og M havde en fælles kassekredit (konto nr. -676) i Nordea Bank. Ved kreditkontrakt af 15. september 2004 blev kreditten forhøjet med 50.000 kr. til 100.000 kr.
Ved gældsbrev af 21. marts 2006 fik M et forbrugslån (konto nr. -316) på 101.505,05 kr. i banken.
Den 6. juni 2006 sendte klagerens advokat et brev til banken med følgende indhold:
"[Klageren] har rettet henvendelse til mig i forskellige sammenhænge, og blandt andet søgt om rådgivning vedrørende to lån der er optaget i Nordea.
Lånene er kontonummer [-106] og [-676].
Jeg skal anmode om at få en kopi af kontoudtog for indeværende år vedrørende kontiene, idet jeg samtidig skal meddele, at min klient ikke på grund af parternes interne forhold/separation/skilsmisse vil hæfte for yderligere gæld, ud over saldi pr. d.d.
Jeg imødeser ovennævnte kontoudtog oversendt til mig så hurtigt som muligt, idet jeg ligeledes modtager Deres bekræftelse på, at der ikke hæves på kontiene yderligere, medmindre begge parter er enige heri og har skriftligt tiltrådt dette."
Den 7. juni 2006 havde kredit nr. -676 en negativ saldo på 72.500,19 kr.
Efter en del korrespondance fik advokaten oplyst, at klageren var meddebitor på kredit nr. -676.
Ved brev af 10. juli 2006 indvilgede banken i, at spærre "alle fællesejede konti", ligesom banken havde "afmeldt alle betalinger og slettet tilknyttede kort". Banken vedlagde en udskrift af kredit nr. -676 og anmodede om et oplæg med hensyn til afvikling af gælden.
Den 11. juli 2006 oprettede banken en grundkonto med kredit (konto nr. -928) til M.
Ved brev af 1. august 2006 gjorde klageren via advokaten indsigelse mod to hævninger på fælleskreditten (-676) på henholdsvis 29.000 kr. den 29. juni 2006 og 40.000 kr. den 5. juli 2006. Klageren accepterede kun at hæfte for gælden pr. den 6. juni 2006.
Ved brev af 3. august 2006 oplyste banken, at der i perioden fra den 6. juni 2006 havde været en del både ud- og indbetalinger på fælleskreditten. Banken henviste i øvrigt til M's advokat.
Ved dom af 6. december 2006 blev klageren og M separeret. Af dommen fremgår bl.a., at klagerens og M's samliv på grund af uoverensstemmelse havde været hævet de sidste to år.
Den 6. august 2007 udarbejdede ejendomsmægler A et salgsbudget med henblik på et salg af klagerens og M's ejendom for en kontantpris på 3.750.000 kr. Salgsbudgettet viste et provenu på ca. 1,3 mio. efter fradrag af bl.a. indfrielse af et eksisterende realkreditlån med en restgæld på ca. 2,2 mio. kr. og "gæld til Nordea" på 100.000 kr. Det lykkedes ikke A at sælge ejendommen.
I begyndelsen af 2008 overgik sagen til en anden ejendomsmægler, B, som søgte ejendommen solgt for en kontantpris på 2.935.000 kr.
Ved e-mail af 12. februar 2008 til B oplyste banken, at ejerpantebrevet i ejendommen "ligger som alskyld og kan indfries til ca. 200.000 kr."
Ved brev af 14. februar 2008 protesterede klagerens advokat over bankens oplysning til B med henvisning til, at banken til stadighed og senest i januar 2008 over for ham havde bekræftet, at ejerpantebrevet alene lå til sikkerhed for kreditten (-676) på 100.000 kr.
Ved brev af 18. februar 2008 til advokaten fastholdt banken, at ejerpantebrevet også lå til sikkerhed for M's lån (-316). Banken beklagede "de fejlagtige oplysninger De har modtaget i denne sag, herunder at De ikke tidligere har modtaget underretning om, at ejerpantebrevet også hæfter for forbrugslånet". Banken var indstillet på at aflyse pantebrevet mod størst mulig indfrielse i forbindelse med ejendomssalget efter dækning af panthaverne i prioritetsorden.
Ved købsaftale af 25. februar 2008 blev ejendommen solgt med overtagelse den 15. marts 2008 for en kontant pris på 2.715.000 kr.
Ifølge B's salgsprovenuberegning af 21. februar 2008 udgjorde provenuet ved salget ca. 17.000 kr. efter bl.a. en anslået indfrielse af ejerpantebrevet med 200.000 kr.
Fra deponeringskontoen i forbindelse med salget overførte banken den 8. april 2008 32.877 kr. til indfrielse af gælden på M's grundkonto (-928), og 90.281 kr. til indfrielse af M's forbrugslån (-316). Til fælleskreditten (-676) blev der overført 45.000 kr., hvorved gælden på kreditten blev nedbragt til 57.223 kr.
Ved brev af 15. maj 2008 protesterede klagerens advokat over indfrielserne af M's gæld. Advokaten gjorde gældende, at provenuet skulle anvendes til fuld indfrielse af fælleskreditten, og at det resterende beløb skulle deles mellem klageren og M.
Ved brev af 28. maj 2008 afviste banken advokatens indsigelser med henvisning til alskyldserklæringen i pantsætningsdokumentet. Banken foreslog, at der blev etableret et fælleslån til afvikling af den resterende gæld på ca. 57.000 kr.
Banken har anført, at restprovenuet på deponeringskontoen, som udgjorde 10.302 kr., samme dag blev overført til fælleskreditten (-676). Det samlede provenu ved ejendomshandlen inklusiv forrentningen af deponeringskontoen udgjorde således i alt 178.460 kr. (32.877 kr. + 90.281 kr. + 45.000 kr. + 10.302 kr.).
Parternes påstande.
Den 20. maj 2008 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal udbetale salgsprovenuet med fradrag af gælden på fælleskreditten.
Nordea Bank Danmark har under sagen erklæret sig indstillet på at stille klageren, som om salgsprovenuet forlods var blevet afskrevet på fælleskreditten.
Nordea Bank har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at hun ikke kendte til gælden på M's lån (-316) og grundkonto (-928), og at hævningerne på fælleskreditten (-676) efter den 6. juni 2006 ikke er kommet hverken hende eller børnene til gode.
På tidspunktet for etableringen af konto -928 vidste banken, at hendes og M's samliv var ophørt.
På baggrund af advokatens forespørgsler burde banken have oplyst om gælden på M's konti. Oplysningerne om disse konti kom først frem i forbindelse med indgåelsen af købsaftalen.
Bankens undladelse af at give relevante kontooplysninger var ansvarspådragende og medførte tab, idet oplysningerne var af afgørende betydning for forløbet af ejendomshandlen.
Hvis M's gæld havde været oplyst korrekt fra starten, skulle ejendommens udbudspris have været sat ned hurtigere end sket for at sikre et salg med overskud. Den fejlslagne fastholdelse af en høj salgspris indebar, at ejendommen som følge af påløbne restancer mv. måtte sælges til en relativ lav pris for at undgå tvangsauktion.
Hun lider endvidere tab ved, at hun under fællesboskiftet ikke har haft mulighed for at få refunderet udgifter, som det påhvilede M at betale. Der blev ikke foretaget nogen egentlig opgørelse i forbindelse med fællesboskiftet, fordi banken egenhændigt foretog hævninger fra deponeringskontoen, således at der intet blev efterladt til deling.
Banken bør til hende betale halvdelen af provenuet ved ejendomssalget efter fradrag af gælden på fælleskreditten.
Nordea Bank Danmark har anført, at provenuet ved ejendomssalget efter forlods indfrielse af den fælles kredit kunne anvendes til indfrielse af M's lån (-316), jf. pantsætningsaftalen. Da M optog lånet, kendte banken intet til ægtefællernes samlivsophævelse og separation. Restgælden på fælleskreditten og forbrugslånet oversteg provenuet ved ejendomshandlen, og der var derfor intet overskydende beløb til udbetaling til klageren.
Det forhold, at banken afskrev provenuet anderledes, end det burde være afskrevet, har ingen betydning for klageren, idet hun i forbindelse med klagesagen er blevet frigivet for medhæftelsen på fælleskreditten. Det beklages, at klagerens advokat ved sine henvendelser i juni 2006 ikke blev informeret om, at M's lån var sikret ved ejerpantebrevet i ejendommen. Den manglende oplysning har imidlertid ikke medført, at klageren er blevet påført et økonomisk tab.
Efter det faktiske salgsforløb bestrides det, at ejendommen kunne være solgt til en højere pris end sket med henblik på at optimere salgsprovenuet til klageren.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Klageren har anerkendt, at den samlede aktuelle gæld i henhold til hendes og hendes tidligere samlever M's fælles kredit (konto -676) kan kræves dækket af provenuet af ejendomssalget, dvs. inden for rammerne af det ejerpantebrev på 300.000 kr., som klageren og M havde håndpantsat til Nordea Bank. Banken har på sin side anerkendt, at det samlede provenu ved ejendomssalget, 178.460 kr., ikke blev fordelt korrekt ved overførslerne fra deponeringskontoen i april-maj 2008, idet gælden i henhold til den fælles kredit burde have været dækket forlods. Som konsekvens heraf har banken frafaldet sit krav mod klageren vedrørende restgælden på den fælles kredit.
Ejerpantebrevet var pantsat til sikkerhed for enhver gæld, som klageren og M havde eller senere måtte få over for banken. Det er ubestridt, at banken ikke var bekendt med samlivsophævelsen i marts 2006, da den ydede et forbrugslån på ca. 100.000 kr. til M (konto -316), og bankens pantesikkerhed i henhold til ejerpantebrevet omfatter derfor også dette lån. Dette gælder derimod ikke gælden i henhold til grundkontoen (konto nr. -928), som blev oprettet for M den 11. juli 2006, idet banken på dette tidspunkt var blevet gjort bekendt med samlivsophævelsen og derfor måtte indse, at M ikke længere var berettiget til at stifte ny gæld med sikkerhed i ejerpantebrevet uden samtykke fra klageren.
Banken har erkendt, at det var en fejl, at klagerens advokat ikke ved henvendelsen i juni 2006 fik oplysning om, at ejerpantebrevet tillige var pantsat til sikkerhed for M's forbrugslån. Ankenævnet finder det imidlertid ikke godtgjort, at denne fejl har påvirket salget af ejendommen på en måde, der har medført tab for klageren.
Herefter, og da restgælden på den fælles kredit (konto nr. -676) med tillæg af gælden i henhold til M's forbrugslån (konto -316) oversteg provenuet ved salget af ejendommen, kan klageren ikke kræve noget beløb udbetalt.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.