Indsigelse mod pengeinstituts udbetaling af provenu ved omprioritering til frigivelse af ejerpantebreve, der var håndpantsat til tredjemand.
| Sagsnummer: | 21/2007 |
| Dato: | 13-11-2007 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Karen Frøsig, Carsten Holdum, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Indsigelse mod pengeinstituts udbetaling af provenu ved omprioritering til frigivelse af ejerpantebreve, der var håndpantsat til tredjemand. |
| Indklagede: | Lokalbanken i Nordsjælland |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens indsigelse imod Lokalbanken i Nordsjællands udbetaling af provenuet ved en omprioritering og tillægsbelåning af klagerens ejerlejlighed med henblik på frigivelse af tre ejerpantebreve, der var håndpantsat til tredjemand.
Sagens omstændigheder.
Klageren ejede et anpartsselskab, A, som i foråret 2005 indgik en forpagtningsaftale med selskabet B (bortforpagter). I forbindelse hermed fik B håndpant i tre ejerpantebreve med hovedstole på i alt 697.876 kr. med pant i klagerens ejerlejlighed.
Ifølge en "aftaleskitse" af 25. august 2005 blev A overdraget til B for 200.000 kr., der skulle berigtiges ved modregning i klagerens gæld til B og et yderligere selskab. Klageren indestod personligt for enhver forpligtelse i henhold til forpagtningsaftalen op til 750.000 kr., og de tre ejerpantebreve lå til sikkerhed herfor. Pr. den 3. august 2005 skyldtes forpagtningsafgifter på i alt 757.802,18 kr. Klageren og en yderligere aftalepartner skulle af B ansættes som driftsmedarbejdere uden ledelsesansvar.
Ifølge en særaftale ligeledes indgået den 25. august 2005 skulle klageren foretage en omprioritering af sin ejerlejlighed, og provenuet, "dog minimum kr. 500.000", skulle tiltransporteres B.
B underskrev samtidig en hensigtserklæring, som efter sit indhold skulle dokumentere, at klageren og den yderligere aftalepartner var berettiget til at tilbagekøbe A pr. den 20. december 2005 under nærmere angivne forudsætninger.
Om baggrunden for aftalerne har klageren anført, at A blev overdraget til B med henblik på at opnå en nødvendig alkoholbevilling. A skulle genoverdrages til ham pr. den 20. december 2005, idet det forventedes, at han på dette tidspunkt ville kunne få alkoholbevillingen. Beløbet på 757.802,18 kr., der fremgår af aftaleskitsen, udgjorde ikke et forfaldent tilgodehavende. Der var mellem parterne indgået aftale om henstand med lejebetalinger, ligesom der efterfølgende blev foretaget en række betalinger mellem A og B. A havde ikke nogen gæld til B, men tværtimod et tilgodehavende hos B, som på daværende tidspunkt udgjorde 383.744,71 kr.
Den 11. november 2005 underskrev klageren en lånesagsaftale med Lokalbanken i Nordsjælland om en omprioritering og tillægsbelåning af sin ejerlejlighed. Ejerlejligheden var behæftet med et lån i BRFkredit på oprindelig 908.000 kr. med prioritet forud for de tre ejerpantebreve. Ifølge lånesagsaftalen skulle der straks hjemtages et nyt lån i Totalkredit med en hovedstol på 1.628.000 kr. BRFkredit-lånet skulle indfries, og provenuet ved omprioriteringen skulle overføres til klagerens advokat. Af lånesagsaftalen fremgår i øvrigt bl.a.:
"…
Undertegnede bemyndiger herved Lokalbanken i Nordsjælland a/s til for min regning og til debet for ovennævnte konto at udlægge de nødvendige beløb til indfrielse af prioriteter med pant i ejendommen
[matr. nr. og adresse]
samt til at afholde alle dermed forbundne udlæg og omkostninger af enhver art. Endvidere befuldmægtiger vi Lokalbanken i Nordsjælland a/s med substitutionsret til på mine vegne at modtage og kvittere for provenuet af nedenstående. Fuldmagten omfatter tillige retten til at foretage, hvad der måtte være nødvendigt for lånesagens ordning herunder afgivelse af garantier, alt med bindende virkning for os.
…
B. Indfrielse af gamle lån
Indfrielse af gamle lån vil blive iværksat, når Lokalbanken i Nordsjælland a/s har opnået sikkerhed for, at pantebrev(e) vedrørende nyt/nye lån vil kunne tinglyses med prioritetsstilling som forudsat i tilbud fra långiver, d.v.s. alene med retsanmærkning om lån, som skal indfries og/eller lån, som skriftligt har accepteret en ændret prioritetsstilling.
…
C. Hjemtagelse af nyt/nye lån
Hjemtagelse af nyt/nye lån vil kunne ske under forudsætning af opfyldelse af pkt. B og under forudsætning af, at eventuelle betingelser fra långivers side er opfyldt eller kan opfyldes. Lånehjemtagelsen sker i øvrigt kun efter aftale med debitor.
Der vil særskilt kunne træffes aftale med Lokalbanken i Nordsjælland a/s om
[…] | |
- | hjemtagelse af lån uden tinglyst pantebrev mod Lokalbanken i Nordsjælland a/s' garanti overfor långiver. |
I sidstnævnte tilfælde indestår derfor Lokalbanken i Nordsjælland a/s for refundering af garantibeløbet og omkostninger af enhver art, såfremt sagen ikke kan gennemføres, og långiver forlanger garantien indfriet. Heraf følger, at låneprovenuet er pantsat til sikkerhed for Lokalbanken i Nordsjælland a/s' garantiforpligtelse, så længe denne består.
…"
Klageren underskrev endvidere en erklæring, hvorefter banken til sikkerhed for klagerens forpligtelser fik uigenkaldelig fuldmagt og transport i provenuet for omprioriteringslånet. Af erklæringen fremgår bl.a.:
"…
I det hele er Lokalbanken i Nordsjælland a/s berettiget til at udøve samtlige mine/vore beføjelser som kreditor med hensyn til det foran nævnte tilgodehavende. Det bemærkes, at der imod den Lokalbanken i Nordsjælland a/s tiltransporterede fordring ikke haves modfordringer eller indsigelser af nogen art, og at der ikke er givet nogen transport til anden side. Der er ikke udstedt gældsbrev for den af nærværende transport omhandlede skyld.
Denne transport anmeldes overfor fordringens debitor.
…"
Den 24. november 2005 blev omprioriteringslånet hjemtaget på garanti med et provenu på ca. 1.579.000 kr. Den 19. december 2005 blev det eksisterende lån indfriet ved betaling af ca. 859.000 kr.
Klageren har anført, at B misligholdt ansættelsesaftalen og aftalen om hans generhvervelse af A. Da han herefter ikke havde nogen indflydelse på A's forhold, herunder A's mulighed for at opfylde sine forpligtelser over for B, anså han sin kaution for A's forpligtelser over for B for bortfaldet, herunder sikkerheden herfor i form af ejerpantebrevene og transporten af låneprovenuet til B. Han instruerede derfor indklagede om ikke at foretage nogen form for betaling til B.
I midten af juni 2006 udtog B stævning mod banken. B påstod banken dømt til at betale 700.000 kr. mod frigivelse af ejerpantebrevene. Det anførtes, at påstanden svarede til en aftale, der var indgået mellem banken og B den 18. april 2006.
Ved svarskrift af 24. juli 2006 påstod banken afvisning. Ifølge svarskriftet havde klageren den 19. april 2006 meddelt, at det omhandlede beløb ikke måtte udbetales til B, idet klageren ikke var enig i gældsopgørelsen.
Ved e-mail af 26. juli 2006 til banken forbeholdt klageren sig et erstatningskrav, hvis banken foretog betaling til B.
Ved skrivelser af henholdsvis 30. august, 22. september og 18. oktober 2006 rykkede banken klagerens advokat for en forligsmæssig løsning på sagen. Af skrivelsen af 22. september 2006 fremgår bl.a.:
"…
Som jeg har meddelt Dem pr. telefon, agter Lokalbanken ikke at gennemføre en domsforhandling, og vil såfremt en sådan bliver berammet udbetale det deponerede beløb.
Det er min opfattelse, at såfremt Deres klient skal have nogen indflydelse på et eventuelt resultat, skal han på banen nu. Den udviste passivitet fremmer i hvert fald ikke [klagerens] sag.
…"
Ved processkrift af 3. januar 2007 nedlagde banken påstand om frifindelse i den af B anlagte retssag.
Ved skrivelse af 8. januar 2007 til retten anmodede klageren via sin advokat om at indtræde som biintervenient til støtte for bankens påstand.
Ved skrivelse af 18. januar 2007 meddelte bankens advokat klagerens advokat, at banken havde indgået et forlig med B vedrørende den verserende retssag, hvorefter B ville få betalt det beløb, der svarede til ejerpantebrevenes sikkerhed, hvorefter lånesagen kunne afsluttes. Banken henholdt sig til, at klageren ikke havde bestridt B's håndpanteret i ejerpantebrevene, og at banken i forhold til Totalkredit var forpligtet til at indfri præjudicerende pantegæld.
Den 19. januar 2007 hævede banken 697.876 kr. på omprioriteringskontoen og udbetalte beløbet til B, som herefter frigav ejerpantebrevene. Banken afsluttede herefter omprioriteringssagen og udleverede ejerpantebrevene til klageren.
Parternes påstande.
Klageren har den 31. januar 2007 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal betale 697.876 kr. med tillæg af morarenter fra den 19. januar 2007.
Banken har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagedes overførsel af 697.876 kr. fra omprioriteringskontoen til B var uberettiget.
Banken var ikke bemyndiget til at foretage nogen form for betaling til B. Tværtimod blev banken gentagne gange instrueret om ikke at betale noget beløb til B, ligesom banken var klar over, at han bestred, at han var B noget beløb skyldig. Dette fremgik klart af hans e-mail af 26. juli 2006 og af procesindlægget til retten af 8. januar 2007, ligesom banken gentagne gange blev informeret herom via telefonsamtaler med hans advokat.
Såvel håndpantsætningen af ejerpantebrevene som transporten i låneprovenuet skete til sikkerhed for et eventuelt krav fra B mod ham. Da der således ikke var tale om sikkerhedsstillelse til "eje", indebar sikkerhedsstillelsen ikke i sig selv noget retskrav.
Som følge af betalingen, som skete uden forbehold, er han afskåret fra at anlægge sag mod B med henblik på tilbagesøgning.
I stedet for at betale B kunne banken have valgt at anvende det pågældende beløb til delvis indfrielse af omprioriteringslånet. De tre ejerpantebreve skulle herefter respektere dette.
Som led i forliget har indklagede tilsyneladende overtaget B's eventuelle fordring mod ham. Banken har således anvendt hans egne midler til køb af en bestridt fordring mod ham.
Banken har anført, at man på intet tidspunkt har indgået aftale eller forlig om klagerens forhold til B.
Ved indgåelsen af en omprioriteringsaftale forudsættes det, at det hjemtagne provenu anvendes til indfrielse af prioriteter, som det nye lån ikke respekterer, herunder indfrielse af ejerpantebreve. Med sin accept af lånetilbudet og underskrift på realkreditpantebrevet forpligtede klageren sig til at levere et anmærkningsfrit tinglyst pantebrev til Totalkredit.
Banken har alene foretaget de dispositioner, der var nødvendige for at opfylde bankens og klagerens forpligtelser over for Totalkredit. Hvis garantiforpligtelsen over for Totalkredit ikke kunne opfyldes, skulle lånet indfries. Det var ikke muligt at løse sagen ved at tilbagebetale det overskydende provenu til Totalkredit, som ikke accepterer en prioritetsstilling efter tre ejerpantebreve.
Klageren forholdt sig passiv med hensyn til at finde en løsning på problemerne vedrørende såvel omprioriteringen som mellemværendet med B.
Den 25. juli 2006, hvor sagens parter var tæt på en løsning, meddelte klagerens advokat, at han udtrådte af sagen. Klagerens nye advokat henvendte sig telefonisk, da han indtrådte i sagen. Der blev ikke efterfølgende ført telefonsamtaler, hvilket understøttes af de gentagne rykkerskrivelser.
Ifølge aftalen af 25. august 2005 erkender klageren at skylde B 757.802,18 kr. Til sikkerhed for gælden gav klageren B håndpant i ejerpantebrevene og transport i provenuet ved omprioriteringen. Det bestrides derfor, at klageren har lidt noget tab.
Banken har ikke købt nogen fordring af B.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
I den lånesagsaftale af 11. november 2005, som blev indgået mellem klageren og Lokalbanken i Nordsjælland, tages der ikke stilling til, hvorledes der skulle forholdes i relation til de tre ejerpantebreve med en samlet hovedstol på 697.876 kr., som var tinglyst med prioritet efter det eksisterende lån i BRFkredit på oprindelig 908.000 kr., og som var håndpantsat til selskabet B. Efter at banken i slutningen af 2005 havde optaget det nye lån i Totalkredit på 1.628.000 kr. og havde indfriet det hidtidige lån i BRFkredit, instruerede klageren - bl.a. i sin e-mail af 26. juli 2006 - utvetydigt banken om, at ingen del af det resterende låneprovenu måtte betales til D, idet det var klagerens opfattelse, at han ikke havde nogen gæld til selskabet. På trods heraf overførte banken, der var blevet sagsøgt af B, den 19. januar 2007 fra klagerens lånesagskonto 697.876 kr. til selskabet mod samtidig udlevering af ejerpantebrevene.
Ankenævnet finder, at denne betaling til B i strid med klagerens instruks under de foreliggende omstændigheder var uberettiget, selv om betalingen blev foretaget med henblik på at varetage bankens sikkerhedsmæssige interesser i forbindelse med den garanti, banken havde afgivet over for Totalkredit. Ankenævnet lægger herved vægt på, at det må antages, at disse sikkerhedsmæssige interesser kunne have været tilgodeset i fornødent omfang ved, at nettoprovenuet fra omprioriteringen var blevet anvendt til nedbringelse af det nye lån i Totalkredit, samtidig med, at ombytningsretten efter tinglysningslovens § 40, stk. 1, blev gjort gældende over for B som håndpanthaver i ejerpantebrevene.
Ankenævnet finder endvidere, at konsekvensen af, at den foretagne betaling til B var uberettiget, må være, at klagerens påstand tages til følge, således at banken til klageren skal betale 697.876 kr. med tillæg af renter efter renteloven fra den 19. januar 2007.
Nævnet har ikke taget stilling til, om banken herefter vil kunne gøre et krav gældende mod klageren med henvisning til berigelsesgrundsætningen eller på andet grundlag.
Som følge af det anførte
Lokalbanken i Nordsjælland skal inden 4 uger til klageren betale 697.876 kr. med tillæg af renter efter renteloven fra den 19. januar 2007. Klagegebyret tilbagebetales klageren.