Afgørelse

Indsigelse mod hæftelse for realkreditlån, der ikke opnåede den forudsatte prioritetsstilling i ejendommen

Indledning

Denne sag vedrører klagerens hæftelse for et realkreditlån, der ikke som forudsat opnåede 1. prioritet i klagerens ejendom.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes ægtefælle Æ, var i 2009 kunder i Danske Bank. Parret ejede sammen et hus, hvor der var tinglyst et realkreditlån med en restgæld på ca. 4,9 mio. kr., et Danske Prioritet pantebrev på 550.000 kr. og et ejerpantebrev på 250.000 kr., som lå til sikkerhed for Æ’s engagement med pengeinstituttet P.

Den 7. maj 2009 sendte banken et lånetilbud fra realkreditinstituttet R vedrørende et realkreditlån på 667.400 euro med rentetilpasning og mulighed for afdragsfrihed. Under ”Forudsætning for udbetaling af lånet” fremgår, at realkreditlånet skulle have 1. prioritet i ejendommen. Provenuet skulle anvendes til indfrielse af det eksisterende realkreditlån. Under ”Vigtigt at vide” fremgår:

”[R] har bevilget mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år i lånets løbetid, men der er ikke indgået aftale om udnyttelse af alle 10 år. Øvrige betingelser for opnåelse af afdragsfrihed fremgår af ”lånetyper og forretningsbetingelser”.”

Det fremgår af aftale om finansiering og tinglysning, at Danske Prioritet pantebrevet på 550.000 kr. skulle rykke for det nye realkreditlån.

Af P’s brev af 26. august 2009 til Danske Bank fremgår, at P ville acceptere, at det nye realkreditlån blev tinglyst som 1. prioritet blandt andet på betingelse af, at Danske Bank over for P garanterede, at eventuel fremtidig udnyttelse af afdragsfriheden på realkreditlånet betød, at beløb svarende til de ikke-betalte afdrag blev anvendt til afdrag på gælden hos P.

Banken stillede ikke garanti over for P. Realkreditlånet blev hjemtaget og tinglyst med prioritet efter pantebrevet på 550.000 kr. og ejerpantebrevet på 250.000 kr. Det eksisterende realkreditlån i ejendommen blev indfriet.

Ved skøde af 20. august 2010 blev Æ’s halvpart af ejendommen overdraget til klageren, der herefter var eneejer.

Den 2. februar 2012 traf Ankenævnet afgørelse i en klage over banken indleveret til Ankenævnet af Æ. Af afgørelsen fremgår:

”…

Det fremgår af lånetilbud af 7. maj 2009 fra realkreditinstituttet R til klageren og Æ, at lånets prioritetsstilling skulle være 1. prioritet.

Det fremgår endvidere, at pengeinstituttet P som 3. prioritet havde et ejerpantebrev på 250.000 kr. Ifølge det af banken oplyste, var banken nødt til at stille garanti over for pengeinstitut P for at opnå anmærkningsfri tinglysning af realkreditinstituttet R lån. Alternativt skulle lånet til pengeinstituttet P indfries.

Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at banken har begået ansvarspådragende fejl i forbindelse med etablering af bankgarantien ved omprioriteringen af helårshuset.

….”

Den 27. april 2012 skrev klageren til banken, at hun ikke ønskede, at et indestående på ca. 82.000 kr. på omprioriteringskontoen blev anvendt til nedbringelse af realkreditlånet, men i stedet, at det blev anvendt til nedbringelse af gælden i henhold til Danske Prioritet pantebrevet.

Den 17. juli 2012 blev realkreditlånet delindfriet ved en betaling af 11.000 euro (svarende til ca. 82.000 kr.). Beløbet kom fra klagerens omprioriteringskonto, og udgjorde den del af låneprovenuet, der ikke var blevet anvendt til indfrielse af det oprindelige realkreditlån.

Den 17. september 2012 underskrev klageren en aftale om ny rentetilpasningsprofil og fastkursaftale med R, hvorefter rentetilpasningsterminen blev ændret til hvert andet år. Umiddelbart over underskriftsfeltet påførte klageren med håndskrift følgende:

”Aftalen er – som det foregående lån – indgået under den forudsætning, at lånet er givet på standardvilkår og at lånet derunder indgår som almindeligt 1. prioritet på ejendommen [klagerens ejendom].”

Af klagerens brev af 23. juni 2013 til banken fremgår:

”…

Desuden mener jeg ikke, at Danske Bank har spillet med åbne kort, da man fik mig til at indbetale ca. 11.000 euro som afdrag på noget, jeg absolut mente var 1. prioriteten i min ejendom – uden at fortælle mig, at det var 7. prioriteten jeg lavede afdrag på. For mig var det en forudsætning, at det var 1. prioriteten, jeg afdrog på.

,,,”

Parternes påstande

Den 13. august 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal genetablere realkreditlånet som 1. prioritet i hendes hus, alternativt stille hende som om hun ikke hæfter for lånet og slette pantet.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at der er forskel på at have 1. prioritet i en ejendom og at have en meget lavere prioritet. Den angivne prioritetsstilling var en klar forudsætning for hendes underskrift og hæftelse.

Banken har uden hendes viden og godkendelse lavet prioritetsstillingen om.

Klageren har betalt et ekstraordinært afdrag på 16.000 euro i den faste tro, at lånet stod som 1. prioritet.

Banken har nægtet hende at udnytte muligheden for afdragsfrihed på realkreditlånet. Uanset om garantien fra Danske Bank over for P eksisterer eller ej, har hun ikke accepteret, at P skulle kunne bestemme, om hun har ret til afdragsfrihed eller ej.

I forbindelse med refinansieringen gjorde hun banken skriftligt opmærksom på, at hun ved optagelse af nyt lån i forbindelse med med refinansieringen krævede, at de almindelige betingelser på lånet var gældende, herunder den forudsatte prioritetsstilling. Det fremgår af refinansieringsaftalen, at det nye låns betingelser fuldstændigt erstatter de gamle. Dette – incl. hendes bemærkninger – har banken accepteret og i øvrigt udbetalt pengene på baggrund af.

Refinansieringsspørgsmålet har aldrig tidligere været behandlet af Ankenævnet.

Danske Bank har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med låneomlægningen. Dette spørgsmål har i øvrigt været prøvet af Æ ved en tidligere sag for Ankenævnet, og kan derfor ikke prøves igen.

Retten til at kræve lånet lyst som 1. prioritet tilkommer R og ikke klageren, idet det er R’s sikkerhed for det til klageren udbetalte lån, der er tale om, ikke klagerens sikkerhed.

Det har hele tiden været en forudsætning for realkreditlånets lysning som 1. prioritet, at P meddelte rykningstilsagn eller at engagementet med P blev indfriet.

Afdragsfrihed kan ikke etableres, da P’s forudsætning for at rykke for det nye lån netop var, at eventuel mulighed for afdragsfrihed blev udnyttet til fordel for nedbringelse af engagementet hos P, hvilket garantien skulle have sikret.

Banken tilbød omkostningsfri sikkerhedsstillelse over for P, hvilket muliggjorde lysning som 1. prioritet, hvilket klageren ikke ville medvirke til. Det er derfor klagerens egen risiko, at der fortsat ikke er fundet en løsning med P.

Banken har ikke indgået aftaler med P eller andre om at ændre på prioritetsstillingen i ejendommen.

Låneprovenuet blev udbetalt til klageren til brug for indfrielse af det eksisterende realkreditlån og klageren kan uanset lånets prioritetsstilling ikke fragå sig hæftelsen.

Klageren valgte selv at nedbringe realkreditlånet med ca. 11.000 euro og var på det tidspunkt fuldt bevidst om prioritetskonflikten med P.

Klageren havde i øvrigt ikke fri rådighed over de 11.000 euro, da beløbet kom fra hendes omprioriteringskonto, som kun kunne anvendes med bankens accept som foranstående panthaver på Danske Prioritets lånet.

Ankenævnets bemærkninger

I 2009 optog klageren og hendes ægtefælle et realkreditlån, hvis provenu skulle anvendes til indfrielse af et eksisterende realkreditlån. Det fremgår af lånetilbud fra R, at det var en forudsætning for udbetaling af lånet, at det opnåede 1. prioritet i parrets ejendom.

Ankenævnet finder ikke, at det forhold, at lånet nu er tinglyst med en ringere prioritetsstilling end forudsat, kan føre til, at Danske Bank skal stille klageren således, at hun ikke hæfter for lånet. Klagerens tilføjelse af tekst på en aftale med R om ny rentetilpasningstermin, kan ikke føre til andet resultat.

Ankenævnet bemærker, at kreditor på realkreditlånet er R og ikke banken, hvorfor Ankenævnet ikke kan behandle spørgsmålet om eventuelle vilkår for udnyttelse af realkreditlånets mulighed for periodevis afdragsfrihed. Som sagen er oplyst, finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at banken har begået fejl eller forsømmelser i forbindelse med, at klageren har anmodet om afdragsfrihed.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken begik fejl eller forsømmelser i forbindelse med, at restprovenuet fra omprioriteringskontoen blev anvendt til nedbringelse af realkreditlånet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.