Spørgsmål om hæftelse for træk på boligskiftkonto til indfrielse af gæld ifølge et skadesløsbrev til tredjemand.
| Sagsnummer: | 716 /1994 |
| Dato: | 05-10-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Ole Just, Allan Pedersen, Bjarne Lau Pedersen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Udlån - hæftelse
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om hæftelse for træk på boligskiftkonto til indfrielse af gæld ifølge et skadesløsbrev til tredjemand. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel af 20. maj 1992 solgte klageren sin faste ejendom med overtagelse 1. august s.å. Provenuet ved handlen var ikke tilstrækkeligt til at indfri pantehæftelserne i ejendommen, herunder 4 ejerpantebreve på i alt 295.000 kr., der var håndpantsat til indklagede, og et skadesløsbrev på 400.000 kr., der var håndpantsat til et udenlandsk selskab, hvor klageren havde haft ansættelse.
Ved skrivelse af 28. januar 1992 til den medvirkende ejendomsmægler havde indklagede bekræftet at være indstillet på at aflyse ejerpantebrevene i forbindelse med salg af ejendommen "mod at vores tilgodehavende p.t. kr. 125.000 samtidig indfries".
Klageren har oplyst, at han i maj 1992 rettede henvendelse til en advokat med anmodning om bistand ved salget af ejendommen og afvikling af skadesløsbrevet til det udenlandske selskab. Advokaten havde tidligere bistået ham med rådgivning vedrørende et mellemværende med det udenlandske selskab og udarbejdelsen af det pågældende skadesløsbrev.
Ved skrivelse af 29. juni 1992 til advokaten erklærede selskabet sig indforstået med at aflyse skadesløsbrevet mod betaling af ca. 273.000 kr.
Den 9. juli 1992 fremsendte indklagede en telefax til advokaten, hvoraf bl.a. fremgik:
"Som aftalt pr. telefon sender jeg hermed en opgørelse over anslået provenu ved [klageren] salg af [...]
Anslået provenu fra [mægler] kr. 398.592,45 [indklagedes] tilgodehavende jf. 28.01.92 anslået af samme dato kr. 125.000,00 Anslået gebyr vedr. hjemtagelse af lån kr. 7.155,00 Omprioriteringsgebyr kr. 2.300,00 Anslået renter heraf kr. 7.250,00 I alt kr. 256.887,45 Udlæg diverse regninger kr. 20.000,00 Forventet yderligere udlæg kr. 20.000,00 Til [selskabet] min. kr. 200.000,00
Ejerpantebreve på nominelt kr. 295.000,00 er håndpantsat til fordel for [indklagede] for alt hvad [klageren] skylder, måtte skylde ifølge håndpanterklæring."
Ved telefax af 15. juli 1992 meddelte advokaten, at selskabet var indforstået med at aflyse skadesløsbrevet mod betaling af 240.000 kr. svarende til det af indklagede opgjorte provenu på 256.887,45 kr. med fradrag af 16.887,45 kr. til diverse omkostninger.
Ved telefax af 16. juli 1992 til selskabet henviste advokaten til, at selskabet oprindelig havde indvilget i at aflyse skadesløsbrevet mod udbetaling af provenuet af ejendomshandlen, minimum 200.000 kr. Med henvisning hertil og til klagerens økonomiske situation blev selskabet anmodet om at nedsætte indfrielsesbeløbet med klagerens udgift til depositum i forbindelse med leje af ny bolig. Ved telefax af 17. s.m. meddelte selskabet, at man efter omstændighederne kunne acceptere et fradrag i provenuet på 24.000 kr. til dækning af udgiften til depositum.
Ved skrivelse af 30. oktober 1992 anmodede advokaten med henvisning til, at ejendomshandlen var afsluttet, indklagede om at fremsende provenuet til hende med henblik på videresendelse til selskabet. Det blev herefter konstateret, at overskuddet på klagerens boligskiftkonto hos indklagede kun var ca. 160.000.
Indklagede har oplyst, at årsagen hertil var, at der fra boligskiftkontoen var overført i alt 206.766,79 kr. til indfrielse af klagerens boliglån med 83.815,34 kr. og løbende inddækning af overtræk på klagerens kassekredit med 107.000 kr. Hertil kom, at der på foranledning af klageren var hævet 15.951,45 kr. til betaling af regninger, som ikke vedrørte ejendomssalget. Såfremt disse overførsler ikke havde fundet sted, ville der efter fradrag af 125.000 kr. til indklagede have indestået et provenu på 240.894,90 kr. til udbetaling til selskabet.
Den 26. november 1992 fremsendte indklagede 200.000 kr. til advokaten til videresendelse til selskabet og anmodede samtidig klageren om at indbetale 50.000 kr. til udligning af det underskud, der herved var opstået på boligskiftkontoen. Klageren blev endvidere orienteret om sagen ved advokatens skrivelse af 27. november 1992, hvoraf bl.a. fremgik:
"Efter den med [selskabet] indgåede aftale er det klart, at [selskabet] har krav på at modtage minimum 200.000 kr. vedrørende omprioriteringen. [Selskabet] skal således ikke respektere, at du ud af provenuet afholder en række uvedkommende udgifter.
[Indklagede] meddelte mig, at [indklagede] ville fremsende 200.000 kr. til mig med henblik på indfrielse af [selskabet].
Herefter mangler jeg fortsat at få betalt mit honorar, hvorved jeg vedlægger min honorarnota.
Endvidere udestår der spørgsmålet om, hvorledes du vil tilbagebetale de ca. 40.000 kr. over for banken.
Må jeg bede om, at du omgående kontakter [indklagede] med henblik på indgåelse af aftale herom."
Efter advokatens gentagne anmodninger om fremsendelse af provenuopgørelse vedrørende ejendomssalget fremsendte indklagede den 18. marts 1993 en posteringsoversigt vedrørende boligskiftkontoen til advokaten.
Ved skrivelse af 12. juli 1993 til klageren meddelte advokaten, at klageren efter hendes opfattelse fortsat skyldte selskabet et større beløb, idet "omprioriteringskontoen har været behandlet ukorrekt både fra din og bankens side." Ved skrivelse af samme dato til indklagede opgjorde advokaten provenuet til 248.431,33 kr. Efter fradrag af hendes honorar skulle der herefter have været et beløb på ca. 220.000 kr. til fremsendelse til selskabet. Det blev oplyst, at selskabet havde modtaget et beløb på 181.789,10 kr., hvorfor hun anmodede indklagede om at fremsende 40.000 kr.
Efter at have rykket indklagede for betaling af 40.000 kr. den 25. marts 1994 bekræftede advokaten ved skrivelse af 12. april 1994, at indklagede forligsmæssigt ville udbetale yderligere 30.000 kr. til selskabet. Selskabet accepterede forligstilbuddet, hvorefter indklagede den 21. april 1994 ved træk på klagerens boligskiftkonto udbetalte 30.000 kr. til advokaten, der videresendte 24.000 til selskabet, idet der mellem hende og selskabet var indgået aftale om, at hun kunne beholde 6.000 kr. til dækning af honorar for inddrivelsen. Saldoen på boligskiftkontoen var herefter ca. 73.000 kr. (negativ).
Klageren blev orienteret om betalingen ved advokatens skrivelse af 19. april 1994, hvoraf bl.a. fremgår:
"Jeg ser snarere som et problem, at der, i strid med de aftaler, som via mig blev indgået med [selskabet] i uretmæssigt omfang er disponeret over kontoen. Kontoen er således anvendt til i forhold til omprioriteringssagen uvedkommende formål.
Når jeg har bedt banken om at indbetale det manglende beløb, beror det på, at banken efter min opfattelse grundet de indgåede aftaler, som var også banken bekendt, burde have hindret den uretmæssige disponering. Jeg antager, at det er ud fra dette synspunkt, at banken nu indvilger i at betale differencebeløbet.
Når kontoen i banken i forbindelse med salget af ejendommen ikke har kunnet udlignes, beror dette netop på, at kontoen af dig er anvendt til uvedkommende formål. Om du eller banken derfor er den største synder, har jeg lidt vanskeligt ved at afgøre."
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med på om, at indklagede tilpligtes at tilbageføre hævningen på 30.000 kr. på boligskiftkontoen.
Indklagede har påstået frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede i forbindelse ejendomshandlen blev bedt om at nulstille hans konti. Trods denne instruks tilkendegav indklagede overfor selskabet, at der ville fremkomme et provenu på mindst 200.000 kr., før hans samlede gæld til indklagede var opgjort. Uden hans samtykke fremsendte indklagede yderligere 30.000 kr., hvorfor denne betaling bør stå for indklagedes egen regning. Han er overbevist om, at han kunne have opnået en eftergivelse af beløbet hos selskabet, som han har arbejdet for siden 1969, og som i andre lignende sager har været generøs over for tidligere medarbejdere, der har anmodet om eftergivelse af gæld. Indklagede har ikke ydet nogen form for rådgivning i forbindelse med ejendomshandlen og har forhalet sagen.
Indklagede har anført, at advokaten tillige repræsenterede selskabet. Det var en betingelse for selskabets kvittering af skadesløsbrevet, at selskabet modtog provenuet ved handlen efter indfrielse af foranstående prioriteter m.v. Indklagede havde indvilget i at frigive sit pant i ejendommen mod indfrielse af klagerens engagement på da ca. 125.000 kr. Såvel indklagede som klageren risikerede at ifalde et erstatningsansvar ved at undlade at udbetale provenuet, der blev på 240.890,90 kr., til selskabet. Det lykkedes indklagede at forlige sagen med selskabet mod betaling af 230.000 kr. til fuld og endelig afgørelse. Der burde ikke have været trukket beløb på boligskiftkontoen til inddækning af overtræk/restancer på klagerens udlån eller betalt regninger for klageren, som var ejendomshandlen uvedkommende. Klager har imidlertid ikke lidt noget tab derved, idet renten på en boligskiftkonto er væsentligt lavere end et almindeligt udlån.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet lægger til grund, at klageren var bekendt med og havde accepteret, at det omhandlede udenlandske selskab som betingelse for frigivelse af skadesløsbrevet skulle modtage provenuet ved ejendomssalget efter dækning af foranstående prioriteter m.v., herunder betaling af et beløb på 125.000 kr. til indklagede. Såvel indklagede som klageren var derfor overfor selskabet forpligtet til - ud over det allerede betalte beløb på 200.000 kr. - at betale den resterende del af det korrekt opgjorte provenu, og det må lægges til grund, at denne resterende del oversteg det forligsmæssigt fastsatte beløb på 30.000 kr. Der er efter det foreliggende ikke grundlag for at antage, at klageren selv kunne have formået selskabet til helt at frafalde sit krav på den resterende del af provenuet. Hertil kommer, at de forhandlinger med henholdsvis indklagede og selskabet, som resulterede i betaling af beløbet på 30.000 kr., blev ført af en advokat, som var antaget af klageren selv til bistand i forbindelse med ejendomssalget og afvikling af mellemværendet med selskabet.
Efter det anførte finder Ankenævnet ikke grundlag for at tage klagerens påstand til følge.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.