Afgørelse

Spørgsmål om rentekompensation som følge af, at banklån ikke blev omlagt til realkreditlån.

Indledning.

Sagen vedrører krav om rentekompensation for boligsalgskredit og indsigelse om, at boligsalgskreditten burde have været omlagt til lån med sikkerhed i klagerens ejendom til en lavere rente.

Sagens omstændigheder.

Klageren købte primo 2007 en villa, "villa B", for 2,1 mio. kr. og satte sin hidtidige bolig, "villa A", til salg for 3,5 mio. kr.

Villa B skulle inden klagerens indflytning renoveres for ca. 700.000 kr. Banken har oplyst, at finansieringsbehovet for villa B i alt var ca. 3 mio. kr., og at der heri var medregnet forøgede udgifter til to boliger i en periode på ca. et år indtil forventet salg af villa A.

Villa B blev efter det oplyste finansieret ved et realkreditlån på 1.538.000 kr. og et byggelån på 1,5 mio. kr. ydet af banken til en rente på ca. 11,25 % p.a. Banken har oplyst, at byggelånet efter planen skulle indfries med det forventede salgsprovenu for villa A på ca. 2,3 mio. kr.

Villa A blev trods prisnedsættelser ikke solgt.

I januar 2008 oprettede klageren en boligsalgskredit med et kreditmaksimum på 1.980.000 kr. og med variabel rente, for tiden 8,25 % p.a. til indfrielse af byggelånet. Boligsalgskreditten blev ydet uden sikkerhed (blanco) og uden beregning af etableringsgebyr. Pr. 1. februar 2008 udgjorde saldoen på boligsalgskreditten 1.932.039,06 kr. (negativ).

Den 1. juni 2008 blev villa A udlejet til en månedlig leje på 7.000 kr.

I november 2008 optog klageren et realkreditlån i villa B på 364.000 kr. for at reducere renteudgifterne til boligsalgskreditten. Renten på realkreditlånet udgjorde efter det oplyste ca. 5,02 % p.a. ifølge en senere økonomiberegning pr. 10. juli 2009.

I januar 2009 blev et sommerhus tilhørende klagerens ægtefælle, K, sat til salg for 2.850.000 kr. Klageren har oplyst, at sommerhuset var gældfrit.

I januar 2009 holdt banken og klageren møde til drøftelse af klagerens økonomi. Banken har anført, at man drøftede belåning af sommerhuset, men at klageren og K ikke ønskede at belåne sommerhuset på grund af udgifter til tinglysning på ca. 30.000 kr. Klageren har anført, at belåning af sommerhuset ikke blev drøftet.

Banken har oplyst, at man efterfølgende telefonisk meddelte klageren, at der ikke var mulighed for at nedsætte renten på boligsalgskreditten, da kreditten var ydet blanco.

Den 27. maj 2009 indleverede klageren efter det oplyste diverse dokumenter til banken til brug for udarbejdelse af tilbud på realkreditlån i sommerhuset.

Banken har oplyst, at klageren på møde den 3. juli 2009 oplyste, at den årlige lejeindtægt fra sommerhuset udgjorde ca. 25.000 kr., og at udlejning af villa A ville ophøre den 1. august 2009. Banken udarbejdede herefter tilbud på 60 % belåning af sommerhuset med et realkreditlån.

Ved brev af 3. juli 2009 til klageren sendte Realkredit Danmark tilbud på et realkreditlån i sommerhuset på 1.440.000 kr. til en variabel rente, for tiden 2,4224 % p.a. Lånetilbuddet var betinget af rykning eller indfrielse af foranstående af hæftelser, der efter det oplyste bestod af skadesløsbrev til S kommune på 140.000 kr. Omkostningerne til lånets oprettelse udgjorde ifølge tilbuddet 27.160 kr. Fristen for lånets udbetaling var den 3. oktober 2009. Af brevet fremgik, at banken ekspederede og rådgav om lånet for Realkredit Danmark.

Banken har oplyst, at klageren den 8. juli 2009 telefonisk meddelte banken, at han ønskede maksimal belåning af sommerhuset.

I forbindelse med kreditindstilling vedrørende realkreditlånet i sommerhuset og en boligkredit på 550.000 kr. i villa B udarbejdede banken en økonomioversigt for klageren og K. Oversigten blev sendt til klageren den 10. juli 2009. Oversigten viste, at klageren og K med ny belåning af sommerhuset på 1,3 mio. kr. og villa B på 550.000 kr. ville få et negativt månedligt rådighedsbeløb på 1.138 kr. i 2010. Lejeindtægter fra sommerhuset og fra villa A indgik ikke i beregningen. Oversigten indeholdt bl.a. følgende:

"… Oversigten er vejledende og indeholder ikke bevilling af lån …"

Lejemålet vedrørende villa A ophørte pr. den 1. august 2009.

Den 14. august 2009 meddelte banken klageren afslag på bevilling af lånene i sommerhuset og villa B.

Ved brev af 17. august 2009 meddelte banken, at boligsalgskreditten fortsatte på uændrede vilkår frem til den 1. november 2009, hvorefter banken ville stille krav om sikkerhed i form af to ejerpantebreve på 500.000 kr. i sommerhuset og villa A, hvis ikke sommerhuset eller villa A var solgt inden da.

Sommerhuset blev solgt med overtagelsesdag den 1. november 2009 for 2,55 mio. kr.

Den 14. oktober 2009 modtog banken garanti for restkøbesummen på 2.410.000 kr. Renten på skødekontoen udgjorde 0,125 % p.a. pr. den 22. februar 2010.

Banken har oplyst, at dokumenter om transport i købesummen til sikkerhed for banken blev underskrevet den 29. oktober 2009, og at banken samme dag indfriede skadesløsbrevet.

I perioden fra februar 2008 til den 1. november 2009 havde renten på boligsalgskreditten varieret mellem 7,75 % p.a. og 10,5 % p.a.

Med virkning fra den 1. november 2009 nedsatte banken renten på boligsalgskreditten til 3,125 % p.a.

Ved brev af 31. januar 2010, modtaget af banken den 1. marts 2010, stillede klageren krav om rentekompensation.

Banken har oplyst, at aflysning af skadesløsbrevet blev forsinket, da S kommune ikke havde fået etableret digital signatur.

Banken har oplyst, at man modtog kopi af anmærkningsfrit skøde den 18. februar 2010, hvorefter boligsalgskreditten blev indfriet den 22. februar 2010.

Ved brev af 6. april 2010 afviste banken klagerens krav om rentekompensation.

I e-mail af 23. maj 2010 anførte klageren bl.a., at bankens afslag på bevilling af lån i august 2009 var uberettiget, da lejeindtægter for villa A og sommerhuset burde indgå i beregningen af rådighedsbeløbet.

Ved brev af 26. maj 2010 anførte banken bl.a., at lejeindtægten for villa A var ophørt i august 2009, at lejeindtægter for sommerhuset alene måtte indgå med halvdelen, og at rådighedsbeløbet skulle beregnes på grundlag af lån med en fast rente. Da beregning af rådighedsbeløbet i økonomioversigten af 10. juli 2009 var foretaget ud fra en variabel rente, ville en ny beregning resultere i et større negativt rådighedsbeløb.

Parternes påstande.

Klageren har den 5. juli 2010 indbragt sagen for Ankenævnet. Ankenævnet forstår påstanden således, atDanske Bankskal betalerentekompensation til klageren.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at han henvendte sig i forsommeren 2009 for at få omlagt boligsalgskreditten med høje renter til et billigere lån med sikkerhed i sommerhuset. Han gav banken alle relevante papirer. Han blev først indkaldt til møde efter 2-3 måneder, hvorefter banken afslog låneanmodningen.

Banken burde have imødekommet ansøgningen om omlægning af lånet. Banken burde have medtaget indtægter for udlejning af hus og sommerhus i beregningen af rådighedsbeløbet.

Han blev påført dyrere renter og var nødsaget til at sælge sommerhuset hurtigt og med tab som følge af den manglende låneomlægning.

Danske Bank har bl.a. anført, at banken løbende tog initiativ til reduktion af klagerens renteudgift på boligsalgskreditten, ligesom banken undlod at beregne etableringsgebyr ved oprettelsen af boligkassekreditten i januar 2008.

Banken ekspederede indfrielsen af skadesløsbrevet ved salget af sommerhuset uden unødigt ophold.

Banken er uden ansvar for indførelsen af digital tinglysning og de ekspeditionsmæssige forsinkelser, som opstod i tinglysningsretten i forbindelse hermed.

Banken er uden ansvar for, at S kommune først bestilte digitale signaturer i januar 2010.

Banken var berettiget til at afslå omlægning til et realkreditlån med lang løbetid. Det ligger udenfor Ankenævnets kompetence at tage stilling til dette spørgsmål.

Brevet af 17. august 2009 var en bekræftelse på drøftelser på et møde den samme dag om, at klagerens engagement skulle tages op til revurdering den 1. november 2009 på grund af et stort blankoelement.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet lægger til grund, at omkostningerne ved hjemtagelsen af realkreditlånet, renter og bidrag af realkreditlånet i perioden fra den 3. oktober 2009, der var fristen for udbetaling af realkreditlånet ifølge lånetilbuddet og frem til indfrielsen af boligsalgskreditten den 22. februar 2010, oversteg renterne på klagerens boligsalgskredit i samme periode. Allerede fordi klager ikke har lidt et tab ved den manglende hjemtagelse af realkreditlånet i henhold til lånetilbuddet, findes dette ikke at kunne føre til, at klageren skal ydes rentekompensation.

Ankenævnet finder, at bankens behandling af klagerens og K’s anmodning om belåning af sommerhuset og bankens ekspeditioner efter salget af sommerhuset skete med fornøden hurtighed.

Der er endvidere ikke grundlag for at fastslå, at rentesatsen på boligsalgskreditten var urimelig høj, og det kan derfor ikke pålægges banken at nedsætte denne. Det bemærkes, at banken nedsatte renten på boligsalgskreditten til 3,125 % pr. den 1. november 2009, hvor banken fik transport i købesummen på sommerhuset.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :