Afgørelse

Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om værdifastsættelse af andelslejlighed, som klageren købte.

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om værdifastsættelse af andelslejlighed, som klageren købte.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Nykredit Bank. Banken har oplyst, at klageren i 2007 rettede henvendelse til banken med ønske om at optage et lån til køb af en andelslejlighed til ca. 400.000 kr. i en andelsboligforening, F.

Den 19. september 2007 optog klageren et andelsboliglån hos banken på 338.000 kr. med variabel rente for tiden 6 % p.a. Ifølge låneaftalen forfaldt lånet ved ejerskifte. Klageren fik endvidere bevilget en kredit på 100.000 kr. med variabel rente, for tiden 5,5 % p.a.

Klageren købte herefter en andelslejlighed i F for 403.000 kr. til overtagelse den 1. oktober 2007. Ifølge overdragelsesaftalen udgjorde andelsværdien 487.500 kr. Lejlighedens areal udgjorde 65 m². I overdragelsesaftalen var henvist til F’s seneste årsregnskab, vedtægter og budget. Aftalen var betinget af bestyrelsens godkendelse af prisen.

F var blevet stiftet den 12. december 2005. Banken har fremlagt årsrapport for det første regnskabsår i F fra den 1. februar 2006 til den 31. december 2006, med revisionspåtegning af 10. april 2007. Det fremgår blandt andet af årsrapporten, at andelskronen blev beregnet til 7.711 kr. på baggrund af en opgørelse af ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom i henhold til vurdering fra en ejendomsmægler, og at bestyrelsen indstillede, andelskronen blev fastsat til 7.500 kr. Det fremgår endvidere, at F havde variabelt forrentede realkreditlån på 450 mio. kr. Af revisionspåtegningen fremgår, at revisionen ikke havde givet anledning til forbehold, og at revisor fandt, at regnskabet gav et retvisende billede af F’s økonomi.

Banken har endvidere fremlagt en salgsopstilling for andelslejligheden, hvoraf fremgår, at lejlighedens andelsværdi var 487.500 kr. Banken har oplyst, at andelsværdien blev fastsat på baggrund af lejlighedens areal på 65 m² og den fastsatte andelskroneværdi på 7.500 kr.

Klageren har oplyst, at andelslejlighedens værdi ultimo 2012 var faldet til ca. 42.000 kr., svarende til en andelskroneværdi på 640 kr.

Den 7. september 2012 rejste klageren indsigelse mod bankens rådgivning. Den 2. oktober 2012 afviste banken klagerens indsigelser. Banken gjorde samtidig klageren opmærksom på, at der verserede nogle retssager om en eventuel overpris på lejligheder i F.

Parternes påstande

Den 15. november 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal anerkende at være erstatningsansvarlig for rådgivningen i forbindelse med købet af andelslejligheden samt give hende gunstigere vilkår for afvikling af boliglånet ved et salg af andelslejligheden.

Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun fik dårlig rådgivning af banken i forbindelse med købet af andelslejligheden. Hun overdrog alle dokumenter til sin daværende bankrådgiver, R. Handlen skulle kun gennemføres, hvis F’s økonomi var i orden. R skulle undersøge, om hun kunne optage et lån til køb af andelslejligheden, hvis F’s økonomi var i orden. R fik fuldmagt til at gennemføre handlen, da hun selv var bortrejst. R sagde, at alt var i orden. Hun havde ingen grund til at betvivle dette. Banken anbefalede hende ikke at søge rådgivning andre steder. Hun følte ikke selv, at der var behov herfor, når R havde sagt, at alt var i orden.

Der var ikke noget tilgængeligt regnskab for F, da F var startet året før. Banken burde have taget et forbehold i låneaftalen, da banken ikke kunne vide, hvordan F’s økonomi så ud.

Lejligheden blev købt for 400.000 kr., men er i dag kun ca. 42.000 kr. værd. Prisfaldet skyldes ikke udviklingen på ejendomsmarkedet.

Et år senere gav R hendes bror, B, afslag på at købe en lejlighed i F. R gennemgik i den forbindelse F’s økonomi nøje og fandt ud af, at ejendommen var overbelånt med afdragsfrie lån. Afslaget skyldtes F’s økonomi og ikke B’s økonomi. B fik et lån på 1 mio. kr. til en anden andelslejlighed. Hun forstår ikke, hvordan R kunne bevilge et lån i 2007 og give afslag på et lån i 2008 i den samme forening.

Banken kræver, at lånet skal omlægges til et dyrere forbrugslån, hvis hun sælger andelslejligheden. Dette er ikke rimeligt, når banken har misvejledt hende og rådgivet forkert i forbindelse med købet. Banken bør derfor give hende en bedre mulighed for at afvikle lånet i stedet for at straffe hende yderligere.

Nykredit Bank har blandt andet anført, at værdien af andelslejligheden var fastsat i overensstemmelse med revisorernes anbefaling samt det af bestyrelsen valgte. I F’s første årsregnskab vurderede F’s revisor, at andelskronen skulle fastsættes til 7.500 kr. Købesummen og værdien af andelen var fastsat på baggrund af den fastsatte andelskrone, hvilket var i overensstemmelse med praksis for andelslejligheder.

Banken havde ikke grund til at anfægte købesummens størrelse. F’s årsregnskab var godkendt med en blank revisionspåtegning. Banken havde ikke grund til at antage, at der skulle være problemer med F’s økonomi. Banken havde ikke grund til at anfægte eller betvivle revisorernes vurdering. Banken havde ingen anledning til at tage et forbehold i låneaftalen.

Det var ikke muligt for banken at forudse udviklingen på ejendomsmarkedet. Det var ikke bankens opgave at rådgive herom.

Klageren kunne have søgt ekstern rådgivning vedrørende værdiansættelsen af andelen. Banken er ikke bekendt med, om klageren søgte ekstern rådgivning.

B’s boligsag er ikke relevant for klagerens sag. Forholdene havde ændret sig markant, da B et år efter klagerens køb ønskede at købe en andel i F. Forudsætningerne for vurdering af ejendommen og den enkelte andel var ændret markant på grund af udviklingen på ejendomsmarkedet.

Banken har ikke begået fejl i sagen, og klageren må rette sit krav mod den rette modpart.

Klageren havde mulighed for at anlægge retssag mod sælger, hvis hun mente, at der var forlangt en overpris for lejligheden. Banken er ikke bekendt med, om klageren har benyttet sig af denne mulighed. Klageren opfordres til at søge juridisk rådgivning. Banken er ikke bekendt med, hvorvidt der er truffet afgørelse i de verserende retssager vedrørende eventuel overpris på lejligheder i F.

Hvis andelskronen var vurderet for højt af F’s rådgivere, kan disse have pådraget sig et ansvar.

Til klagerens krav om gunstigere lånevilkår ved et eventuelt salg bemærkes, at et andelsboliglån og et almindeligt udlån er to forskellige lånetyper. Ved et andelsboliglån har banken blandt andet sikkerhed i andelslejligheden. Vilkårene er anderledes ved et almindeligt udlån. Det er normal procedure, at vilkårene ændres, når lånetypen ændres.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Nykredit Bank begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken i forbindelse med klagerens køb af andelslejligheden. Ankenævnet finder ikke, at der er oplyst forhold, der gav banken anledning til at betvivle ansættelsen af lejlighedens andelsværdi. Ankenævnet bemærker herved, at lejlighedens andelsværdi var fastsat på baggrund af værdiansættelsen af ejendommen i F’s seneste årsregnskab, der var forsynet med en blank revisionspåtegning.

Ankenævnet finder, at banken er berettiget til at ændre låne- og kreditvilkårene i forbindelse med klagerens eventuelle salg af andelslejligheden. Ankenævnet bemærker herved, at andelsboliglånet ifølge låneaftalen forfalder ved ejerskifte, og at andelsboliglånet og kreditten var ydet med sikkerhed i andelslejligheden.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.