Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse overtagelse og finansiering af ejendom efter samlivsophævelse.
| Sagsnummer: | 335/2014 |
| Dato: | 01-07-2015 |
| Ankenævn: | Kari Sørensen, Kjeld Gosvig Jensen, Poul Erik Jensen, Morten Bruun Pedersen, Andreas Moll Årsnes |
| Klageemne: |
Udlån - bodeling, samlivsophævelse
|
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse overtagelse og finansiering af ejendom efter samlivsophævelse. |
| Indklagede: | Totalbanken |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse overtagelse og finansiering af ejendom efter samlivsophævelse.
Sagens omstændigheder
Klageren og hans daværende samlever, S, var kunder i Totalbanken.
I august 2008 gik parret fra hinanden og besluttede at sælge deres fælles ejendom (herefter ejendommen), der var belånt med et realkreditlån på ca. kr. 2,7 mio. kr. Klageren og S fik en fælles boligsalgskredit på 750.000 kr., der efter det oplyste skulle bruges til indfrielse af deres eksisterende kreditter i banken og til at finansiere en del af ejendommens udgifter i salgsperioden.
Den 7. oktober 2008 fik S efter aftale med klageren overført 250.000 kr. fra boligsalgskreditten til udbetaling på en ny bolig.
I november 2008 blev ejendommen udbudt til salg for 5.995.000 kr.
På et ikke oplyst tidspunkt i 2008 optog klageren et lån på 330.000 kr. i banken til køb af en ny bil, som han skulle bruge i forbindelse med et nyt job.
I april 2009 aftalte klageren og S, at klageren skulle overtage ejendommen og gælden i denne som eneejer og enedebitor. Gælden på realkreditlånet og boligsalgskreditten udgjorde efter det oplyste på det tidspunkt henholdsvis ca. kr. 2,7 mio. kr. og 750.000 kr. Klageren har oplyst, at baggrunden for overtagelsen var, at S skulle købe en ny, større bolig, og at hun ikke ønskede at overtage ejendommen. Banken har oplyst, at den accepterede overdragelsen på grund af ejendommens af friværdi, og at boligsalgskreditten blev forhøjet til 1 mio. kr. for at give likviditet til en yderligere salgsperiode.
Af årsopgørelser fra Skat fremgår, at klagerens personlige indkomst efter arbejdsmarkedsbidrag var 376.178 kr. i 2007, 316.420 kr. i 2008 og 213.695 kr. i 2009.
Ved et brev af 6. september 2009 fra en advokat, der bistod klageren og S i handlen, modtog banken kopi af tinglyst skøde og ejerpantebrev vedrørende overdragelsen og blev anmodet om at sende kopi af endelig bevilling af gældsovertagelse fra realkreditinstituttet.
Det lykkedes ikke klageren at sælge ejendommen som forudsat, og boligsalgskreditten blev forhøjet flere gange til i alt 1,4 mio. kr. I maj 2011 blev ejendommen udbudt til salg via en ny ejendomsmægler til en udbudspris på 5.495.000 kr.
I november 2011 optog klageren et tillægsrealkreditlån. I den forbindelse blev ejendommen vurderet til 4 mio. kr. af realkreditinstituttet. Låneprovenuet på 412.940 kr. blev brugt til nedbringelse af trækket på boligsalgskreditten, der samtidig blev nedskrevet til 1 mio. kr.
Af de i sagen fremlagte kontoudskrifter vedrørende boligsalgskreditten fremgår, at debetrenten udgjorde 8,85 % p.a. pr. den 30. december 2008, 7,6 % p.a. pr. den 30. september 2009, 7,35 % p.a. pr. den 18. januar 2011, 7,85 % p.a. pr. den 31. maj 2011, 8,35 % p.a. pr. den 26. juli 2011 og 8,85 % p.a. pr. den 14. oktober 2011.
I juni 2013 indfriede klageren billånet i forbindelse med, at han fik nyt job.
I juli 2013 blev boligsalgskreditten omlagt til et boliglån på 1.042.250 kr. med en månedlig ydelse på 5.900 kr. Banken har oplyst, at renten blev nedsat til 5,25 % p.a. ved omlægningen, og at klageren efter låneomlægningen havde et månedligt rådighedsbeløb på 4.800 kr. baseret på en årlig grundløn eksklusiv provision på 440.000 kr.
I november 2013 ophævede klageren sin pensionsordning. Banken har oplyst, at provenuet blev anvendt til indfrielse af en kassekredit, som klageren havde optaget til brug for en hobbyvirksomhed.
Fra januar 2014 udgjorde den månedlige ydelse på boliglånet 7.150 kr. Den 1. oktober 2014 var restgælden på boliglånet nedbragt til 861.773 kr.
I november 2014 var ejendommen fortsat udbudt til salg, nu til en pris på 4.295.000 kr.
Parternes påstande
Den 15. oktober 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Totalbanken skal tilbageføre de tilskrevne renter samt frafalde krav på renter for fremtiden.
Totalbanken har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at bankens rådgivning i forbindelse med hans overtagelse af hele ejendommen og gælden i denne var mangelfuld. Han havde stor tillid til rådgivningen, der blev ydet af hans og S’s fælles bankrådgiver, der også var en fælles ven. S fik 250.000 kr. til at købe et mindre hus og fik derudover deres fælles bil til en værdi af ca. 80.000 kr. Da S og hendes nye mand ikke ønskede at overtage ejendommen, købte han S ud og overtog hele gælden. Hans årsløn var på det tidspunkt ca. 300.000 kr. Han havde ikke økonomi til at beholde huset på egen hånd.
Allerede i januar 2010, kun seks måneder efter, at han havde købt S ud, anførte banken, at boligsalgskreditten skulle hæves til 1,2 mio. kr., og at ejendommens udbudspris skulle sættes ned. Banken burde allerede have forudset risikoen for dette, da han købte S ud.
Hans gæld er herefter til stadighed vokset, og renten er steget flere gange. Ved optagelsen af tillægsrealkreditlånet var gælden på boligsalgskreditten 1,4 mio. kr.
Han har hævet sin pension og solgt sin bil for at nedbringe gælden, men skylder fortsat et stort beløb på boliglånet til banken og på realkreditlånet, som er et afdragsfrit F1-lån. Boliglånet vil først være betalt om 18 år. Efter låneomlægningen har han ca. 5.000 kr. til rådighed, afhængigt af, hvad han får i provision. Han vil få et problem ved udløbet af afdragsfriheden på realkreditlånet i 2018.
Bankens rådgivning ved hans overtagelse af ejendommen fra S og ved finansieringen af ejendommen med et afdragsfrit F1 lån og en stor boligsalgskredit med en variabel rente var mangelfuld. Han tog selv initiativ til tillægsbelåningen i 2013 og til rentenedsættelsen i 2013. Under hensyn til den mangelfulde rådgivning bør banken tilbageføre tilskrevne renter og frafalde fremtidige renter på boliglånet.
Totalbanken har anført, at klagerens økonomiske situation er opstået som følge af en række valg, som klageren traf ud fra hans viden på tidspunktet og forventninger til fremtiden.
Klageren og S var vidende om, at ejendommens udgifter delvist skulle lånefinansieres i salgsperioden, og at en længere salgsperiode måtte forventes. Klageren og S havde endvidere haft dialog med ejendomsmægleren i den forløbne periode og var vidende om mulige køberes interesse for ejendommen. Med denne viden besluttede klageren sig for at blive eneejer og dermed eneberettiget til et forventet provenu på ca. 2 mio.kr., hvis ejendommen blev solgt til den udbudte pris. S besluttede sig samtidig for at afstå ejendommen til klageren mod et beløb på 250.000 kr., som S tidligere havde fået udbetalt som forlods provenu.
På baggrund af klagerens formueforhold (friværdien) accepterede banken i juli 2009, at klageren blev eneejer af ejendommen. Samtidig blev boligsalgskreditten hævet til 1 mio. kr. for at give likviditet til en yderligere salgsperiode på otte til ni måneder.
Hverken klageren eller banken kunne ved klagerens overtagelse forudse omfanget af den finansielle krise med fastfrysning af boligmarkedet.
Efter en udbudsperiode på mere end to år satte klageren ejendommens ned pris til 5.495.000 kr. Ejendommen var i december 2014 udbudt til 4.295.000 kr. Klageren kunne muligvis have afkortet salgsperioden, hvis han havde sænket prisen på et tidligere tidspunkt.
Renten blev nedsat ekstraordinært til 5,25 % p.a., da boligsalgskreditten blev omlagt til et lån. Banken finder ikke grundlag for at reducere renten yderligere.
Klageren har nedbragt boliglånet ekstraordinært med ca. 138.000 kr. til 854.623 kr.
Ankenævnets bemærkninger
Der er ikke grundlag for at fastslå, at Totalbanken ved sin rådgivning af klageren i forbindelse med hans overtagelse af hele ejendommen og gælden i denne fra S efter samlivsophævelsen eller i forbindelse med finansieringen af ejendommen har begået fejl eller forsømmelser, der medfører et erstatningsansvar for banken.
Ankenævnet finder, at klageren måtte indse, at overtagelsen af ejendommen indebar en risiko, og at han selv måtte træffe beslutning om overtagelsen og om et salg af ejendommen og bære risikoen herved.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte de i sagen oplyste rentesatser som urimelige.
Ankenævnets afgørelse ">Klageren får ikke medhold i klagen.