Krav om forhøjet ydelse på lån i forbindelse med ændring i engagementsomfang, helkundebetragtning. Rådgivning om salg af ejendomme. Spørgsmål om anvendelse af provenu ved ejendomssalg, herunder nedskrivning af kredit.
| Sagsnummer: | 211/2002 |
| Dato: | 22-10-2002 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Christian Egeskov, Inge Frølich, Karen Frøsig, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Udlån - ydelse
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom |
| Ledetekst: | Krav om forhøjet ydelse på lån i forbindelse med ændring i engagementsomfang, helkundebetragtning. Rådgivning om salg af ejendomme. Spørgsmål om anvendelse af provenu ved ejendomssalg, herunder nedskrivning af kredit. |
| Indklagede: | Haandværkerbanken |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører indklagedes rådgivning om klagernes salg af deres ejendomme og om anvendelsen af provenuet heraf, herunder nedskrivning af en kassekredit samt indklagedes krav om forhøjelse af ydelsen på et lån i forbindelse med ændring i engagementsomfang.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.
I 1995 overførte klagerne deres engagement til indklagede, hvor der blev oprettet et lån til M på 70.000 kr., en lønkassekredit (Mix-konto) til M med maksimum på 30.000 kr. og en kassekredit på 300.000 kr. til brug for H's drift af to butikker.
Til sikkerhed for engagementet fik indklagede håndpant i et ejerpantebrev på 200.000 kr. i klagernes ejendom samt to livspolicer.
I 1996 ydede indklagede klagerne et fælleslån på 125.000 kr. til køb af en erhvervsejendom til udlejning. Indklagede fik håndpant i et ejerpantebrev på 125.000 kr. i ejendommen.
I 1997 lukkede H den ene af sine butikker, og driftskreditten blev omlagt til henholdsvis et lån på 250.000 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 3.000 kr., og en driftskredit på 100.000 kr.
Ved kreditaftale af 15. april 1998 blev der etableret en budgetkonto til M med et kreditmaksimum på 40.000 kr.
I begyndelsen af 1999 anmodede klagerne om en forhøjelse af engagementet med ca. 400.000 kr. til ca. 750.000 kr. til indfrielse af nogle højt forrentede gældsposter til tredjemand.
Indklagede meddelte, at man ikke ønskede en udvidelse af engagementet, og rådede klagerne til at sælge den ene eller begge ejendomme med henblik på at nedbringe gælden og de løbende omkostninger.
Såvel klagernes private ejendom som deres erhvervsejendom blev herefter sat til salg. Privatejendommen forventedes at indbringe et provenu på ca. 255.000 kr., mens provenuet vedrørende erhvervsejendommen forventedes at udgøre ca. 175-200.000 kr.
Ved skrivelse af 23. april 1999 foreslog klagerne følgende anvendelse af provenuet ved salget af privatejendommen:
"Indfrielse af lån | kr. | 110.000,00 | |
Indfrielse af lån | kr. | 8.000,00 | |
Indfrielse af mix-konto | kr. | 32.000,00 | |
Rest kassekredit | kr. | 105.000,00 | |
kr. | 255.000,00 | " |
Provenuet ved salget af erhvervsejendommen ønskede klagerne at anvende til udbetaling på en ny beboelsesejendom og til indfrielse af en kreditor på ca. 140.000 kr., hvilket ville give en månedlig besparelse på 4.000 kr.
Ved skrivelse af 3. maj 1999 bekræftede indklagede, at man var indstillet på at frigive begge ejerpantebreve mod indbetaling af provenuet ved salget af privatejendommen på ca. 255.000 kr. og en garanti/kaution fra en leverandør som sikkerhed for H's erhvervsengagement. De 255.000 kr. skulle anvendes til indfrielse af fælleslånet (110.000 kr.), M's lån (ca. 8.000 kr.) og M's lønkontokredit (ca. 32.000 kr.). Driftskreditten skulle "nedskrives med rest ca. kr. 105.000,00". Indklagede bevilgede samtidig ydelseshenstand på lånene, indtil ejendommene var solgt, dog længst indtil 31. juli 1999.
Efter salget af ejendommene købte klagerne en ny ejendom.
I sommeren 1999 bevilgede indklagede overtræk på engagementet til bl.a. mellemfinansiering i forbindelse med handlerne og advokatomkostninger i forbindelse med skødeskrivning.
Af indklagedes interne notater i forbindelse med en overtræksbevilling den 12. august 1999 fremgår bl.a.:
"Det bevilgede overtræk inddækkes ved frigivelse af midler fra salg af [erhvervsejendom].
……
Ud fra nuværende engagement vil engagementet blive nedskrevet med ca. tkr. 380, dvs. til forventet tkr. 315.
Det er aftalt med kunden, at vi skal have provenuet fra [privatejendommen], beregnet til ca. tkr. 255, mens han selv må råde over provenuet fra salg af [erhvervsejendommen].
Når vi p.t. har udlagt mere (tkr. 380) end det provenu (tkr. 255), som er aftalt, skal kunden altså indbetale ca. tkr. 125 af det provenu, som han ellers selv råder over.
Det er klart, at der i høj grad er tale om en tillidssag, men omvendt vil vi ikke "slippe" vort ejerpantebrev i [erhvervsejendommen], før vi har sikkerhed for at modtage den nævnte manko."
Ved skrivelse af 16. oktober 1999 gjorde klagerne indsigelse imod, at driftskreditten var slettet. Klagerne gjorde gældende, at det alene var aftalt, at restprovenuet på ca. 105.000 kr. skulle indsættes på kreditten, ikke at denne skulle bortfalde.
Ved skrivelse af 3. november 1999 afslog indklagede at etablere en driftskredit.
I begyndelsen af 2000 bevilgede indklagede midlertidige overtræk på erhvervsengagementet.
Ved skrivelse af 21. august 2000 meddelte indklagede, at indbetalingerne på M's budgetkonto ikke kunne dække de løbende udgifter, og at overførslerne fra lønkontoen til budgetkontoen derfor ville blive forhøjet med 2.000 kr. første gang den 31. august 2000.
M gjorde indsigelse imod dette, og indklagede indvilgede efterfølgende i, at overførslerne alene blev forhøjet med 1.000 kr. pr. måned, idet det samtidig skulle tilstræbes, at gælden på kontoen ved årets udgang ikke oversteg 54.000 kr. Herefter skulle der ske en afvikling.
Ved skrivelse af 12. december 2000 anmodede indklagede om indbetaling af ca. 11.000 kr. på budgetkontoen, idet en terminsbetaling sidst på måneden ikke ville kunne gennemføres inden for det aftalte maksimum på 54.000 kr.
På baggrund af en soliditetsoplysning om H og dennes butik meddelte et leasingselskab i foråret 2001 afslag på en ansøgning fra klagerne om en leasingkontrakt på 43.441 kr.
Den 8. august 2001 overførte M sin løn- og budgetkonto til et andet pengeinstitut.
Ved skrivelse af 28. november 2001 meddelte indklagede, at ydelsen på H's erhvervslån med virkning fra den 31. december 2001 blev forhøjet fra 3.000 kr. til 5.000 kr. Ændringen skete med henvisning til en revurdering af lånet og indklagedes almindelige bestemmelser for lån og kreditter, pkt. 4, hvoraf der fremgår:
"4. Ændring af aftalevilkårene, herunder renten
Ved fastsættelse af vilkår for det mellem debitor og pengeinstituttet indgåede engagement, har pengeinstituttet lagt vægt på det samlede forretningsomfang med debitor.
Foretages der derfor ændringer i forretningsomfanget, som ikke er aftalt med pengeinstituttet, forbeholder pengeinstituttet sig ret til samtidig at ændre aftalevilkårene, herunder renten."
Den 11. december 2001 returnerede indklagede en check på 5.890,63 kr., der var trukket på H's erhvervskonto. Indklagede opkrævede i forbindelse hermed et gebyr på 200 kr. Efter returneringen var kontoens saldo 4.643 kr. Den følgende dag blev der indbetalt 1.681 kr. på kontoen, hvorefter betalingen på 5.890,63 kr. blev gennemført.
Den 17. maj 2002 lukkede H sin butik.
Den 7. juni 2002 blev klagerne separeret.
Parternes påstande.
Den 22. maj 2002 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, "en menneskelig behandling fremover samt en nedsættelse af det månedlige afdrag på lånet".
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede ydede dårlig rådgivning ved at anbefale dem at sælge deres ejendomme, idet den besparelse, de kunne opnå herved, var mindre end den indtægt på ca. 8.000 kr. pr. måned, som de havde på udlejning af erhvervsejendommen.
Besparelsen, der skulle opnås ved at indfri højt forrentet gæld til tredjemand, blev yderligere formindsket, fordi indklagede i strid med det aftalte anvendte en større del af ejendomsprovenuerne til nedbringelse af engagementet samtidig med, at de mistede driftskreditten.
Provenuet ved salget af privatejendommen blev på 285.000 kr. Aftalen var, at restprovenuet efter indfrielsen af lånene og lønkontokreditten skulle indsættes på driftskreditten. Der var ikke tale om, at driftskreditten skulle ophøre, og indklagede har heller ikke på noget tidspunkt opsagt kreditten. Kreditten stod på ca. 80.000 kr., og de "mistede" derfor 20.000 kr. fra den ene dag til den anden. Indklagede afslog efterfølgende at bevilge en kassekredit til fortsat drift af butikken.
Forhøjelsen af ydelsen på erhvervslånet var uberettiget og medførte en yderligere stramning i deres økonomi. H's engagement med indklagede var uændret. Der var alene tale om, at M flyttede sin løn- og budgetkonto til et andet pengeinstitut, hvilket ikke berettigede indklagede til at forhøje ydelsen på H's lån. Lånet var ikke misligholdt.
Indklagede truede med alternativt at opsige lånet til endelig indfrielse, hvorfor de så sig nødsaget til at acceptere forhøjelsen.
Fra og med slutningen af 2000 oplevede de generelt, at indklagede var ude på at genere dem.
Selv om det var udregnet og aftalt, hvad der hver måned skulle overføres til budgetkontoen efter købet af deres nye ejendom, blev de alligevel i december 2000 anmodet om ekstraordinært at indbetale 11.000 kr., idet terminen ellers ikke ville blive betalt.
Soliditetsoplysningen til leasingselskabet var selvmodsigende og bevirkede, at de fik afslag på en leasingkontrakt.
Indklagede afviste betalinger, selv om der samme dag var dækning på kontoen, og checks blev returneret på grund af mindre overtræk på 2-300 kr., selv om de hver dag indsatte/overførte penge til kontoen.
På grund af forhøjelsen af låneydelsen og den manglende driftskredit så H sig nødsaget til at lukke forretningen. Deres ægteskab har ikke kunnet holde til det økonomiske pres.
Indklagede har anført, at klagerne blev anbefalet at sælge deres ejendomme med det formål at få nedbragt gælden og at reducere de samlede omkostninger vurderet ud fra en helhed. Klagerne tog anbefalingen til sig og solgte såvel privatejendommen som erhvervsejendommen.
Nedbringelsen af engagementet medførte i sig selv sparede renter og ydelser på gennemsnitlig godt 5.000 kr. pr. måned, og en ekstraordinær indfrielse af klagerens gamle gæld måtte formodes at kunne reducere de månedlige omkostninger yderligere. Der blev således ydet en fornuftig rådgivning.
Det var i overensstemmelse med aftalen med klagerne, at erhvervskassekreditten skulle nedskrives med provenuet af klagerens private ejendomssalg, hvilket også fremgår af skrivelsen af 3. maj 1999.
Baggrunden for forhøjelsen af ydelsen på erhvervslånet var, at klagernes private engagement blev overført til et andet pengeinstitut. Da indklagede herved ikke længere havde det fulde forretningsomfang, ønskede man en hurtigere afvikling af det resterende engagement.
I de tilfælde, hvor check og betalinger er blevet returneret/afvist, har der ikke været dækning på kontoen for de pågældende træk.
Aftalerne med klagerne er blevet overholdt, og klagerne har fået en fair behandling. I perioden april 1999 - ultimo 2000 medvirkede man til at hjælpe klagerne gennem en økonomisk svær periode ved at bevilge ydelseshenstand, mellemfinansiering samt overtræk.
Der er ikke blevet fremsat trusler over for klagerne, men de er blevet orienteret om indklagedes generelle sanktionsmuligheder.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder, at indklagede ikke var berettiget til som sket ved skrivelsen af 28. november 2001 at forhøje ydelsen på H's lån og hermed ensidigt ændre de aftalte lånevilkår. Dette gælder, allerede fordi der ikke skete en ændring i indklagedes forretningsomfang med H. I øvrigt findes pkt. 4 i indklagedes almindelige bestemmelser for lån og kreditter at være utilstrækkeligt som grundlag for et ensidigt krav om ydelsesforhøjelse, idet bestemmelsen er uigennemsigtig og upræcis. Indklagede bør derfor nedsætte låneydelsen til 3.000 kr. og tilbagebetale for meget betalt ydelse.
Klagerne traf selv beslutning om at sælge begge ejendomme, og der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagedes rådgivning herom var forkert eller ufordelagtig for klagerne. Der er ikke fremlagt kontoudskrifter eller lignende, der viser, hvorledes ejendomsprovenuerne blev anvendt, og hvorledes klagernes økonomi udviklede sig. Efter det foreliggende, herunder indklagedes interne notater i forbindelse med bevilling af overtræk, finder Ankenævnet det nærliggende at antage, at ejendomsprovenuerne blev anvendt som aftalt, men at klagerne som følge af større udgifter end forventet i den periode, hvor ejendomshandlerne blev ekspederet, blev skuffet i deres forventninger til, hvor meget de højtforrentede gældsposter til tredjemand kunne nedbringes med.
Ved ejendomssalgene frigav indklagede ejerpantebrevene, som lå til sikkerhed for engagementet. Det har derfor formodningen for sig, at de aftalte indbetalinger skulle medføre en indskrænkning i engagementet. Ankenævnet finder det herefter ikke uberettiget, at indklagede afslog at opretholde driftskreditten.
Der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagede i forbindelse med afgivelsen af soliditetsoplysningen til leasingselskabet, returnering af checks, afvisning af betalinger eller udregning af budget har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre erstatningsansvar.
Som følge heraf
Indklagede skal frafalde ydelsesforhøjelsen på H's lån og skal således nedsætte ydelsen til 3.000 kr. pr. måned.
Indklagede skal endvidere tilbagebetale for meget betalt ydelse til H, såfremt H anmoder herom inden 4 uger fra afsigelsen af kendelsen.
Klagen tages i øvrigt ikke til følge.
Klagegebyret tilbagebetales klagerne.