Afgørelse

Indsigelse mod rådgivning om omlægning af tre rentetilpasningslån til et nyt afdragsfrit 30-årigt 4 % lån, inkl. tillægsbelåning.

Sagsnummer:	33/2006
Dato:	04-07-2006
Ankenævn:	John Mosegaard, Hans Daugaard, Peter Stig Hansen, Lotte Aakjær Jensen, Ole Jørgensen
Klageemne:	Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:	Indsigelse mod rådgivning om omlægning af tre rentetilpasningslån til et nyt afdragsfrit 30-årigt 4 % lån, inkl. tillægsbelåning.
Indklagede:	Nordea Bank Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning.

Denne sag vedrører klagernes indsigelser mod indklagedes rådgivning om en omlægning af tre rentetilpasningslån i deres ejendom til et nyt afdragsfrit 30-årigt 4 % lån, inkl. tillægsbelåning.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H, der er født i henholdsvis 1938 og 1944. Klagerne er kunder hos indklagede, hvor de bl.a. hver har en kapitalpensionsordning med en værdi på henholdsvis ca. 325.000 kr. og 345.000 kr.

Klagerne ejer en fast ejendom, som i 2005 var behæftet med tre rentetilpasningslån i Realkredit Danmark med hovedstole på henholdsvis 600.000 kr., 525.000 kr. og 2.370.000 kr. Lånene var optaget i perioden december 2001- december 2004.

Lånet med hovedstol på 2.370.000 kr. var med 5-årig rentetilpasning. Næste rentetilpasning var i 2009. De to øvrige lån var med årlig rentetilpasning.

Lånet med hovedstol på 525.000 kr. var afdragsfrit. De to øvrige lån var med afvikling.

Den 24. november 2005 rettede klagerne henvendelse til indklagede om et tillægslån til finansiering af en igangværende ombygning af ejendommen. Finansieringsbehovet var på ca. 350.000 kr. Indklagede foreslog en omlægning af de eksisterende lån til et nyt 30-årigt fast forrentet 4 % obligationslån i Nordea Kredit med afdragsfrihed i 10 år.

Om baggrunden for forslaget har indklagede anført, at klagerne oplyste, at de ønskede at blive boende i ejendommen, når de gik på pension, at de lejede en del af ejendommen ud for at supplere deres indtægter, som var beskedne, og at deres pensionsopsparing stort set var begrænset til deres opsparing hos indklagede. De følte sig utrygge ved de eksisterende lån og manglede overblik. Med den foreslåede omlægning ville klagerne få et provenu på ca. 350.000 kr. til finansiering af ombygningen og en nettoydelsesbesparelse på ca. 28.000 kr. om året i den afdragsfri periode. Endvidere blev ønsket om at kende den fremtidige nettohusleje imødekommet. Klagerne tilsluttede sig forslaget, men da der var tale om en stor beslutning, blev det aftalt at tage endelig stilling på et nyt møde, der blev afholdt den 30. november 2005. Under dette møde blev det aftalt, at lånesagen skulle indledes. Der blev indgået en kurssikringsaftale om det nye lån i Nordea Kredit med en hovedstol på 4.096.000 kr. til kurs 93,275, svarende til en kursværdi på 3.820.544 kr. Samtidig blev der bestilt indfrielsestilbud på lånene i Realkredit Danmark.

Klagerne har anført, at de henvendte sig alene med henblik på at få et tillægslån, idet de var frustrerede over at skulle mellemfinansiere deres ombygning i længere tid. De følte sig ikke utrygge ved lånene i Realkredit Danmark og gav ikke udtryk for, at de ønskede lavest mulig husleje. Det er heller ikke korrekt, at de blev bedt om at overveje indklagedes forslag. Det lå mellem linjerne, at de kun kunne få løst deres akutte finansieringsbehov, hvis lånene i Realkredit Danmark blev flyttet over til Nordea Kredit, hvilket indklagede gennem længere tid havde forsøgt at få dem til. De accepterede forslaget under den klare forudsætning, at det skulle gøres risikofrit og uden omkostninger af nogen art for dem. Dette lovede indklagede.

Den 30. november 2005 sendte indklagede en bekræftelse på kurssikringsaftalen, som blev afregnet til 3.816.723,46 kr. efter fradrag af 3.820,54 kr. i kurtage.

Den 1. og 2. december 2005 gennemførte indklagede klagernes køb af de obligationer, der skulle anvendes til indfrielse af rentetilpasningslånene. Handlerne blev afregnet med valør den 9. december 2005, hvor indklagede gennemførte indfrielserne.

Den samlede obligationsrestgæld på de tre lån var på 3.331.027 kr., og den samlede kontantrestgæld var på 3.402.202 kr.

Det samlede indfrielsesbeløb til Realkredit Danmark beløb sig til 3.455.061 kr. inkl. omkostninger til Realkredit Danmark og terminsydelser på i alt 31.848 kr. for november og december 2005.

Indklagede har oplyst, at klagerne ca. en uge efter mødet den 30. november 2005 var blevet usikre på deres valg af lån og anmodede indklagede om at ringe til en bekendt, som havde kritiseret dispositionen. Den pågældende ønskede imidlertid ikke at drøfte rådgivningen.

Den 14. december 2005 udstedte Nordea Kredit lånetilbuddet vedrørende omprioriteringslånet på 4.096.000 kr. til kurs 93,275. Der blev i den forbindelse aftalt et nyt møde med klagerne til afholdelse den 22. december 2005.

Den 19. december 2005 sendte indklagede en skrivelse til klagerne, hvor rådgivningen og klagernes forudsætninger blev ridset op. Af skrivelsen fremgår bl.a.:

"Som aftalt på vores møde den 30.11.05 konverteres jeres lån fra Realkredit Danmark til et 4 % obl.lån Nordea Kredit 30 år uden afdrag de næste 10 år.

Som oplyst på møderne er fakta omkring jeres nuværende lån hos Realkredit Danmark, at renten kun er fastlagt for en kortere periode og det betyder, at stiger renten, vil jeres ydelse på disse lån stige. Gælden i jeres ejendom vil ikke falde, hvis der sker en rentestigning.

Derfor har vi aftalt en konvertering til et 4 % obl.lån Nordea Kredit uden afdrag de næste 10 år, som selvom lånet hos Realkredit Danmark indfries og at I opnår et provenu på 350.000 kr., giver en årlig nettoydelse, som er 28.000 kr. lavere i de næste 10 år."

Under mødet den 22. december 2005 underskrev klagerne en omprioriteringsaftale med indklagede om hjemtagelse af Nordea Kredit lånet og indfrielse af lånene i Realkredit Danmark. Omkostningerne ved omprioriteringen til indklagede, realkreditinstitut mv. og det offentlige blev anslået til i alt 17.140 kr. I forbindelse med mødet udarbejdede indklagede en specificeret opstilling, der viste dispositionerne i forbindelse med omprioriteringen og resultatet heraf. Det fremgår bl.a., at kurstabet på lånet i Realkredit Danmark på 2.370.000 kr. blev overført til omprioriteringslånet, at gælden i ejendommen var steget med i alt 417.797 kr., og at klagerne havde opnået et provenu på 378.918 kr.

Parternes påstande.

Den 3. februar 2006 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal betale en erstatning, hvorved de stilles, som om lånet ikke var optaget.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at indklagede lovede, at omprioriteringen ikke ville medføre nogen form for økonomisk tab, hvilket var en væsentlig forudsætning for deres accept af forslaget. Efterfølgende har de via et andet pengeinstitut og Realkredit Danmark fået bekræftet, at omprioriteringen rent faktisk medførte omkostninger og tab på over 100.000 kr. Uanset indklagedes opgørelse, som de ikke forstår, fastholder de, at de har lidt et tab som følge af omlægningen.

Indklagede var klar over, at de ikke forstod forklaringerne om fordelene ved lånet i Nordea Kredit, og at de stolede på indklagedes garanti for, at de under ingen omstændigheder ville tabe penge. De var et let offer for indklagede, fordi de havde brug for finansieringen til ombygningen.

På mødet den 22. december 2005 forsøgte indklagede at bortforklare omkostningerne og tabet. De havde ikke anden mulighed end at underskrive lånetilbuddet, idet lånene i Realkredit Danmark allerede var indfriet.

Indklagede har anført, at der ved rådgivningen blev taget udgangspunkt i klagernes finansieringsbehov og deres ønske om at blive boende i ejendommen. Med den gennemførte omprioritering fik klagerne den ønskede finansiering, lavest mulig nettohusleje og sikkerhed mod fremtidige rentestigninger.

Det var på daværende tidspunkt ikke muligt at tilbyde 30-årige lån med en kuponrente på over 4 %, da kursen på 30-årige 5 % realkreditlån var over 100. Klagerne blev informeret om, at de ved optagelsen af lånet til kurs 93,275 ville få et kurstab, men at det var den fremtidige udvikling i renten, der var bestemmende for, om gælden i deres ejendom faldt eller steg. Værdien af gælden ville falde, hvis renten steg, og modsat stige, hvis renten faldt. Klagerne blev også informeret om, hvad det ville koste at indfri lånene i Realkredit Danmark og om, at et kurstabsfradrag på 78.512 kr. på det største lån kunne overføres til det nye lån.

Med deres underskrift på dokumenterne tiltrådte klagerne, at de ønskede lånesagen gennemført som foreslået.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder det rigtigst, hvis indklagede havde indhentet klagernes underskrift på omprioriteringsaftalen før kurssikringen af omprioriteringslånet og indfrielserne af de eksisterende lån var blevet gennemført.

Det må imidlertid som ubestridt af klagerne lægges til grund, at de på mødet den 30. november 2005 accepterede indklagedes forslag til den nu gennemførte omlægning og tillægsbelåning, hvorved klagerne fik den nødvendige finansiering af deres ombygning, en nedsættelse af deres nettoydelse og fast rente. Når der henses til klagernes finansieringsbehov, alder og økonomi finder Ankenævnet, at omlægningen ikke forekommer ufornuftig, og der er ikke grundlag for at fastslå, at klagerne har lidt noget tab, som indklagede er erstatningsansvarlig for.

Det findes ikke godtgjort, at indklagede gav klagerne et særligt tilsagn om, at omprioriteringen ville blive gennemført uden sædvanlige omkostninger.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge.