Ekspeditioner i forbindelse med køb og salg af fast ejendom m.v.
| Sagsnummer: | 127/2007 |
| Dato: | 13-11-2007 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Karen Frøsig, Carsten Holdum, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Ekspeditioner i forbindelse med køb og salg af fast ejendom m.v. |
| Indklagede: | Fionia Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører et pengeinstituts ekspeditioner i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom (I), salg af en fast ejendom (II) etablering af et billån (III) samt overførsel af en pensionsordning (IV).
Sagens omstændigheder.
Klagerne under denne sag er ægtefællerne M og H.
I.
Ved købsaftale af 28. august 2006 købte klagerne en fast ejendom med overtagelse 1. januar 2007. Købesummen var 1.425.000 kr., hvoraf klagerne enten skulle deponere 1.365.000 kr. straks eller stille pengeinstitutgaranti for, således at garantien på overtagelsesdagen blev erstattet af sædvanlig deponering i sælgers pengeinstitut.
Den 2. november 2006 stillede Fionia Bank på klagernes anmodning en bankgaranti på 1.365.000 kr. over for sælger til sikkerhed for klagernes forpligtelser ifølge købsaftalen. Omkostninger for etablering af garantien udgjorde 520 kr., der blev hævet på klagernes konto.
Ved et tillæg til købsaftalen underskrevet af klagerne den 1. november og af sælger 2. november 2006 blev overtagelsesdagen fremrykket til 1. december 2006, idet klagerne forpligtede sig til at fremsende underskrevet skøde til sælgers advokat senest 20. november 2006, således at tinglysning skulle finde sted senest 11. december 2006.
Klagernes køb af ejendommen skulle finansieres ved optagelse af et lån i Totalkredit samt et boliglån ydet af Fionia Bank.
Banken har oplyst, at man den 25. oktober 2006 modtog sagen, hvorefter Totalkredit den 2. november 2006 blev anmodet om en vurdering af ejendommen med henblik på udstedelse af lånetilbud. Vurderingen blev foretaget af Totalkredit den 9. november 2006, men Totalkredit afviste at belåne ejendommen, medmindre nogle kritiske K3-skader, der fremgik af tilstandsrapporten, blev udbedret. Klagerne blev orienteret herom, hvorefter klagerne foranledigede skaderne udbedret. Klagerne bestrider, at der blev stillet krav om udbedring af kritiske skader som betingelse for Totalkredits lånetilbud.
Ved e-mail af 27. november 2006 forespurgte klagerne banken, hvornår pantebrevet vedrørende realkreditlånet skulle underskrives, idet de gjorde opmærksom på, at ejendommen blev overtaget den førstkommende weekend. Bankens medarbejder besvarede henvendelsen med et spørgsmål om, hvorvidt overtagelse ikke først var 1. januar 2007. Den 28. s.m. meddelte klagerne, at der var udarbejdet et tillæg til købsaftalen med fremrykket overtagelse, hvilket tillæg klagerne gik ud fra, at den medvirkende ejendomsmægler havde sendt til banken. Banken anførte i mail af samme dag, at man af en tidligere mail fra klagerne kunne se, at overtagelse var ændret til 1. december 2006, ligesom man muligt havde et tillæg fra ejendomsmægleren liggende.
Den 28. november 2006 modtog banken lånetilbud fra Totalkredit vedrørende et lån på 1.161.000 kr. Tilbuddet blev den 30. s.m. fremsendt til klagernes folkeregisteradresse.
Ved telefaxskrivelse af 4. december 2006 modtag banken kopi af tillægget til købsaftalen fra den medvirkende ejendomsmægler.
Den 5. december 2006 underskrev klagerne pantebrev til Totalkredit vedrørende lånet på 1.161.000 kr. H's navn var på forsiden ufuldstændigt angivet, hvilket medførte, at pantebrevet blev afvist fra tinglysning. Navnet blev berigtiget ved en påtegning af 5. januar 2007.
Den 5. december 2006 stillede Fionia Bank garanti over for Totalkredit for udbetalingen af Totalkreditlånet. Ved en fejl fra bankens side blev garantien stillet for 1.365.000 kr. For meget beregnet garantiprovision på 552,50 kr. er blevet godtgjort klagerne under sagens forberedelse for Ankenævnet.
Den 5. december 2006 deponerede Fionia Bank på klagernes vegne 1.365.000 kr. i sælgers pengeinstitut til afløsning af den tidligere stillede bankgaranti.
Parterne har oplyst, at sælger ikke har gjort krav gældende i anledning af, at deponeringen skete senere end overtagelsesdagen.
Banken har oplyst, at man den 15. december 2006 modtog en regning fra tømrerfirmaet som dokumentation for udbedring af skaderne, hvorefter provenuet af Totalkreditlånet blev udbetalt 21. december 2006.
Den 13. januar 2007 underskrev klagerne gældsbrev vedrørende et boliglån på 350.000 kr. ydet af Fionia Bank. Stiftelsesprovision udgjorde 6.000 kr. og renten var p.t. 8,5 % p.a.
I forbindelse med købet af ejendommen skulle klagerne fra sælger overtage et eksisterende ejerpantebrev på 200.000 kr. i ejendommen. Til brug herfor skulle klagerne underskrive en allonge. Af mailkorrespondance mellem banken og klagerne 16.-19. januar 2007 fremgår, at banken afventede klagernes underskrift af allongen, således at ejerpantebrevet sammen med Totalkreditlånet kunne sendes samtidig til tinglysning med henblik på at undgå retsanmærkning på Totalkreditlånspantebrevet om ejerpantebrevet. Det fremgår, at allongen, der var udfærdiget af banken, i første omgang ikke gengav klager H's korrekte navn, ligesom M ikke havde underskrevet, hvilket forsinkede ekspeditionen.
Den 19. januar 2007 indgav klagerne klage til bankens juridiske afdeling vedrørende bl.a. bankens ekspedition af købet af ejendommen. Ved skrivelse af 30. januar 2007 afviste banken klagen.
Klagerne har anført, at banken deponerede købesummen for sent med den begrundelse, at den først den 5. december 2006 fik skriftlig dokumentation for den ændrede overtagelsesdato.
Banken vidste imidlertid allerede i midten af oktober 2006, på hvilket tidspunkt de (jf. klagepunkt II) solgte deres hidtidige bolig med overtagelse 3. december 2006, at overtagelsesdagen var rykket frem, og den 27. november 2006 oplyste de, at ejendomsmægleren havde udarbejdet et tillæg og forespurgte, om banken havde en kopi heraf. Bankens medarbejder bekræftede den 28. s.m., at han af en tidligere mailkorrespondance kunne se, at overtagelsen var rykket frem, og at Totalkreditlånspantebrevet endnu ikke var klar til underskrift, men at man nok skulle "sørge for at deponere købesummen fredag". Den pågældende fredag var den 1. december 2006.
De rykkede flere gange for underskrift af pantebrevet til Totalkredit. Banken havde imidlertid fremsendt kopi af lånetilbud til deres gamle adresse, selvom de var flyttet. De havde ultimo oktober 2006 meddelt adresseændring til kommunen, men meddelelsen var blevet forlagt af kommunen.
I forbindelse med underskrift af pantebrevet var banken ikke opmærksom på, at H's efternavn ikke var angivet korrekt, hvilket forsinkede ekspeditionen.
De havde fået tilsagn om en rente på boliglånene på 6,25-6,75 % p.a., men renten viste sig at blive 8,5 %. Dette kan ikke forklares med, at det almindelige renteniveau var steget. De følte sig imidlertid nødsaget til at underskrive lånedokumentet for at få afsluttet sagen.
Banken undlod at orientere om muligheden for at etablere et byggelån til brug for istandsættelse af 1. sal i ejendommen. Banken gav også vildledende oplysninger om muligheden for at ændre forskudsregistrering i anledning af deres ændrede renteudgifter. De fik i foråret 2007 ca. 45.000 kr. tilbage i skat. Ved en ændret forskudsregistrering i 2006 ville de have haft mulighed for at afvikle mere på deres lån og herved nedbringe renteudgifterne.
Banken har optrådt ansvarspådragende i forbindelse med ekspeditionen af deponeringen samt underskriften af pantebrevet til Totalkredit. Da banken ikke har udført sit arbejde ordentligt, har banken ikke krav på gebyrer og ekspeditionsomkostninger, som derfor bør tilbagebetales.
Fionia Bank har anført, at man først den 5. december 2006 modtog dokumentation for, at overtagelsesdagen var fremrykket. Det var nødvendigt at have dokumentationen, forinden der kunne ske deponering, uanset om man af klagerne havde fået orientering om den fremrykkede overtagelsesdag.
Selv om der måtte være begået fejl fra bankens side, har klagerne ikke lidt noget tab, idet sælger af ejendommen ikke har rejst krav som følge af den for sene deponering. Klagerne har ikke krav på refusion af gebyrer og ekspeditionsomkostninger.
For så vidt angår ekspeditionen af Totalkreditpantebrevet kunne dette ikke have været underskrevet eller udbetalt tidligere.
Det er korrekt, at det ene af klagernes navne på pantebrevet til Totalkredit og ejerpantebrevet var ufuldstændigt angivet. Baggrunden var, at udfærdigelsen skete på grundlag af købsaftalen, der ikke angav det fulde navn. Klageren, der er uddannet jurist, og som angiver at beskæftige sig med ejendomshandler dagligt, måtte være nærmest til at være opmærksom på, om navnet var angivet korrekt.
Pantebrevet og allongen til ejerpantebrevet blev sendt til tinglysning den 23. januar 2007, efter at dokumenterne var modtaget i underskrevet stand. Af klagernes mail af 18. og 19. januar 2007 til banken fremgår, at M i første omgang ikke havde underskrevet dokumenterne.
Renten på boliglånet blev fastsat ud fra, at diskontoen var steget, og at der ikke var tale om et rent boliglån. Klagerne havde ikke fået bindende tilsagn om en lavere rente.
Der var ikke anledning til at omtale et eventuelt byggelån, da klagerne oplyste, at ejendommen var i god stand. Det bestrides, at man gav vildledende oplysninger om adgangen til at forskudsregistrere.
II.
Ved købsaftale af 18. oktober 2006 solgte klagerne deres faste ejendom for 1.345.000 kr. kontant. Overtagelsen var aftalt til 3. december 2006.
Ejendommen var belånt med et Totalkreditlån med en restgæld på ca. 752.000 kr. og et ejerpantebrev. Ejerpantebrevet skulle overtages af køberne.
Den 6. november 2006 underskrev klagerne en kassekreditkontrakt om en af Fionia Bank ydet udlægskredit på 850.000 kr. Kredittens rente var p.t. 8,25 % p.a. Stiftelsesomkostningerne udgjorde et ekspeditionsgebyr 520 kr. og et stiftelsesprovision 3.000 kr.
Klagerne har anført, at udlægskreditten blev bevilget til brug for indfrielse af det eksisterende Totalkreditlån m.v. vedrørende salget af deres ejendom. Banken har anført, at kreditten blev oprettet, selvom der var usikkerhed om, hvorvidt det ville blive nødvendigt at anvende den. Af samme grund blev det aftalt, at man ville undlade at opkræve klagerne tilsvarende omkostninger forbundet med sagen i øvrigt.
Banken har anført, at skødet vedrørende ejendommen blev tinglyst den 23. november 2006 med retsanmærkninger om Totalkreditpantebrevet og ejerpantebrevet. Man modtog kopi af skødet den 27. s.m., og den 30. deponerede køberne 1.280.000 kr. hos banken til fordel for klagerne.
Lånet til Totalkredit blev indfriet den 8. december 2006, mens et privat lån blev indfriet 17. januar 2007. Indfrielserne skete ved anvendelse af frigivne midler fra skødedeponeringskontoen.
Klagerne har anført, at banken kunne have indfriet Totalkreditlånet tidligere ved at trække beløbet på udlægskreditten. De kontaktede banken herom, men fik at vide, at det bedre kunne betale sig at bruge af skødedeponeringskontoen frem for at hæve på udlægskreditten.
De stiller sig uforstående heroverfor, da de kunne have fået frigivet de deponerede midler tidligere, såfremt Totalkreditlånet blev indfriet. Herved kunne anden gæld hos banken være indfriet tidligere og deres renteudgifter formindsket.
Var Totalkreditlånet blevet indfriet den 9. november, ville det indfriede pantebrev have været klar til aflysning ved månedens slutning, og skødet kunne være sendt til lysning den 27. november 2006 til annullation af retsanmærkninger, hvorved bemærkes, at tinglysningsekspeditionstiden på det tidspunkt var ca. 6 hverdage. De kunne således have fået frigivet skødedeponeringskontoen omkring den 6. december 2006.
På det pågældende tidspunkt var deres økonomi som følge af de mange konti hos banken uoverskuelig. En frigivelse af de deponerede midler den 6. december 2006 ville efter deres beregning have givet dem knap 136.000 kr., som kunne have indfriet anden gæld. Deres plan havde hele tiden været, at dette beløb skulle deles i to og nedbringe hver af deres private lån, hvilket ville have haft væsentlig betydning for omfanget af rentetilskrivningen på lånene.
Da de anførte, at de ikke ønskede at betale for udlægskredittens stiftelsesomkostninger, blev de forsikret om, at de ville blive krediteret de 3.000 kr., der var betalt i stiftelsesomkostninger. Men det skete ikke. De blev orienteret om, at andre beløb ville blive godtgjort dem.
Fionia Bank har anført, at det blev aftalt, at såfremt der ikke blev brug for udlægskreditten, ville man undlade at opkræve klagerne tilsvarende omkostninger forbundet med sagen.
Klagerne er blevet godtgjort stiftelsesomkostningerne, idet banken har undladt at kræve gebyr for deponering 260 kr., udfærdigelse af garanti 520 kr., garantiprovision 1.000 kr. samt 2.000 kr. vedrørende ekspeditionsgebyr eller i alt 3.780 kr.
Indfrielsen af Totalkreditlånet blev finansieret ved de deponerede midler i stedet for ved træk på udlægskreditten. Dette er oftest den billigste løsning for kunden og var det også i dette tilfælde.
Det var aftalt, at en anden del af klagernes engagement skulle indfries med provenuet fra ejendomssalget. Ved vurderingen af, hvorvidt det var billigst at indfri realkreditlånet den 9. november 2006, frem for at vente til de deponerede midler blev frigivet, må der ses på saldi for disse konti pr. 9. november 2006, og den rente der blev betalt herpå sammenholdt med stiftelsesomkostninger og renter på udlægskreditten.
Man har fremlagt en beregning, der viser, at den valgte fremgangsmåde var den billigste for klagerne.
III.
I november 2006 købte klageren en ny bil, som de ønskede finansieret via et lån hos Fionia Bank. Banken bevilgede klagerne et lån på 178.000 kr.
Klagerne underskrev den 21. november 2006 gældsbrev vedrørende billånet på 178.000 kr. Lånets rente udgjorde p.t. 6,35 % p.a.; stiftelsesomkostninger udgjorde i alt 4.080 kr.
Banken har anført, at man modtog underskrevet gældsbrev for lånet den 23. november 2006, men ved en fejl blev lånet først etableret 5. december 2006. Klagerne betalte som følge af heraf 71,20 kr. for meget i rente, idet lånet var udbetalt tidligere ved træk på klagernes kassekredit, der havde en rente på 7,50 %
Banken har under sagens forberedelse godtgjort klagerne 71,20 kr. vedrørende billånet (1,20 % p.a. af 178.000 kr. i 12 dage).
Klagerne har anført, at banken glemte at udfærdige lånepapirerne, hvorfor billånet i første omgang blev udbetalt ved træk på kassekreditten.
De stiller sig uforstående over for beregningen af beløbet på 71,20 kr.
På baggrund af bankens sene ekspedition af lånedokumentet og manglende udligning af overtræk på den private konto bør stiftelsesomkostninger på billånet refunderes dem.
Fionia Bank har anført, at klagerne som følge af, at billånsprovenuet i første omgang blev trukket på kassekreditten, betalte en for høj rente, nemlig for perioden frem til billånet etablering. Beløbet er 71,20 kr., som er godtgjort klagerne under sagen. Der er ikke grundlag for klagernes krav om tilbagebetaling af stiftelsesomkostninger.
IV.
I en mail af 23. januar 2007 anmodede klager H Fionia Bank om at iværksætte overførslen af en pensionsordning fra Danica Pension til banken.
Af skrivelse af 9. juli 2007 fra Danica Pension til Fionia Bank fremgår, at pensionsselskabet ikke kunne anerkende klagerens overførselsanmodning, da man ikke accepterede en mail som begæring herom. Den 10. juli 2007 fremsendte banken til klageren en overførselsanmodning vedrørende pensionsordningen med anmodning om klagerens underskrift. Klageren underskrev anmodningen den 17. juli 2007.
Klageren har anført, at hun ville have opnået en bedre forrentning, såfremt ordningen på et tidligere tidspunkt var overført til banken.
Fionia Bank har anført, at Danica Pension først ved skrivelsen af 9. juli 2007 gjorde indsigelse mod overførselsanmodningen.
Parternes påstande.
Klagerne har den 26. april 2007 indbragt sagen for Ankenævnet. Klagerne har nedlagt påstand om, at Fionia Bank tilbagebetaler samtlige stiftelsesomkostninger vedrørende udlægskredit, boliglån, billån, udlægskonto samt at "salærer/gebyrer" til banken vedrørende Totalkreditlånet godtgøres dem. Endvidere bør banken betale rentekompensation vedrørende deres forbrugskonto, boliglån (herunder nedsætte lånets rente) og udlægskonto.
Fionia Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Klagepunkter vedrørende klagernes køb af en fast ejendom (I)
Det må lægges til grund, at klagerne ikke har lidt tab som følge af, at Fionia Bank først deponerede købesummen den 5. december 2006.
Det må lægges til grund, at udbetaling af lånet i Totalkredit blev betinget af, at nogle nærmere angivne mangler (skader) ved ejendommen blev udbedret, at dokumentation herfor forelå den 15. december 2006, og at lånet herefter blev udbetalt den 21. december 2006. Det er herefter ikke godtgjort, at hjemtagelsen af lånet blev forsinket som følge af fejl fra bankens side. Af forskellige grunde blev tinglysningen af pantebrevet forsinket, men der foreligger ikke oplysninger om, at klagerne har lidt tab som følge af heraf.
De fejl, som måtte være begået af banken i forbindelse med deponeringen af købesummen og/eller i forbindelse med tinglysningen af pantebrevet til Totalkredit er ikke af en sådan karakter, at der er grundlag for at pålægge banken helt eller delvis at give afkald på sædvanlige gebyrer.
Banken har anført, at det lån, klagerne optog den 13. januar 2007, ikke var et rent boliglån, og Ankenævnet lægger til grund, at renten på p.t. 8,5 % p.a. var indklagedes sædvanlige rente for lån af denne art. Det er ikke godtgjort, at banken forud havde givet klagerne bindende tilsagn om en lavere rente, og klagerne har ved deres underskrift på lånedokumentet accepteret renten på 8,5 % p.a.
Efter det foreliggende har banken ikke haft anledning til at rådgive klagerne om muligheden for at optage et byggelån.
Det er ikke godtgjort, at bankens medarbejder har givet forkerte oplysninger om klagernes mulighed for at få ændret deres forskudsregistreringer hos skattevæsenet.
Klagepunkter vedrørende klagernes salg af deres hidtidige faste ejendom (II)
Efter det oplyste må det lægges til grund, at klagerne fuldt ud har fået kompensation for stiftelsesomkostningerne ved udlægskreditten derved, at indklagede har givet afkald på sædvanlige gebyrer mv. for de foretagne ekspeditioner.
Efter det foreliggende, herunder den af banken fremlagte beregning, finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at klagerne har lidt tab som følge af, at indklagede valgte at undlade at anvende udlægskreditten til indfrielse af lånet i Totalkredit og i stedet finansierede indfrielsen af de midler, som var deponeret af køberne.
Etableringen af billånet
Klagerne har modtaget en rentekompensation som følge af, at etableringen af billånet blev forsinket, og Ankenævnet finder ikke grundlag for herudover at pålægge indklagede at give afkald på stiftelsesomkostninger.
Overførsel af en pensionsordning
Det er ikke godtgjort, at klageren har lidt tab som følge af forsinkelsen med overførslen.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.