Afgørelse

Spørgsmål om ansvar for rådgivning om finansiering ved køb af ejendom før salg af eksisterende ejendom

Indledning

Sagen vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar ved rådgivning af klagerne om finansiering i forbindelse med køb af ejendom før salg af eksisterende ejendom.

Sagens omstændigheder

I december 2007 købte klagerne K og M en ejendom, E2, for 2.470.000 kr. til overtagelse den 1. februar 2008. Klagernes eksisterende ejendom, E1, blev samtidig sat til salg for 2.845.000 kr.

E2 blev delvist finansieret ved et realkreditlån på 1.030.000 kr. Banken har oplyst, at E2 derudover skulle finansieres ved egenfinansiering blandt andet i form af et forventet provenu på 1.340.000 kr. ved salget af E1.

Banken har endvidere oplyst, at K havde et værdipapirdepot til en værdi af ca. 2,1 mio. kr., og at parret havde en båd til en værdi af ca. 750.000 kr.

Klagerne fik bevilget en boligsalgskredit i banken på 2.275.000 kr. til mellemfinansiering af E2 indtil salget af E1 og til eventuel mellemfinansiering af indfrielse af lån på 935.000 kr. i E1, når E1 blev solgt.

I maj 2008 optog klagerne et tillægslån i E2 på 264.000 kr. til renovering af taget på E2, der herefter var belånt med 1.294.000 kr.

Det lykkedes ikke at sælge E1 som forventet, og den 11. november 2008 blev boligsalgskreditten forlænget. Banken har oplyst, at parret i den forbindelse ikke ønskede at sælge værdipapirer fra K’s depot.

I juni 2009 blev udbudsprisen for E1 nedsat til 1,9 mio. kr. I forbindelse hermed blev boligsalgskredittens kreditmaksimum nedsat til 1.330.000 kr., svarende til bankens lånegrænse på 70 % af den nedsatte udbudspris for E1. Samtidig blev der oprettet en ny boligkredit til klagerne med et kreditmaksimum 1,4 mio. kr., sikret ved pant i K’s værdipapirdepot. Trækket på boligsalgskreditten blev nedbragt til 430.000 kr. (negativ) ved overførsel af 1.322.000 kr. fra den nyetablerede boligkredit. Boligsalgskredittens uudnyttede trækningsret på 900.000 kr. var reserveret til indfrielse af lån i E1, når E1 blev solgt.

E1 blev solgt for 1.650.000 kr. pr. den 1. december 2009. Provenuet blev anvendt til indfrielse af gælden i E1, indfrielse af gælden på boligsalgskreditten og delvis indfrielse af boligkreditten, der herefter havde en saldo på ca. 1,2 mio. kr. (negativ).

Banken har oplyst, at K forud for frigivelsen af købesummen for E1 den 21. december 2009 solgte værdipapirer fra sit depot for 75.000 kr. til inddækning af renter, og at M den 1. marts 2010 overførte 150.000 kr. fra boligkreditten til en anden konto i banken.

Boligkreditten blev herefter forlænget den 23. juni 2010 og den 30. juni 2011, hvor klagerne fik meddelelse om, at banken ikke ville forlænge boligkreditten yderligere ved udløb den 1. oktober 2011.

Banken har oplyst, at parterne holdt møde den 1. september 2011 for at drøfte, hvad der skulle ske ved boligkredittens udløb, og at klagerne afviste at sælge værdipapirerne i K’s depot.

Parternes påstande

Den 20. januar 2012 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal tilbagebetale renteindtægten modtaget fra klagerne i perioden fra december 2007 og fremefter vedrørende boligsalgskreditten og boligkreditten.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at bankens rådgivning om finansieringen af E2 var ansvarspådragende og tabsgivende.

Banken anbefalede dem at optage en boligsalgskredit til en høj rente, men burde i stedet have anbefalet dem at sælge værdipapirer fra depotet eller at optage et realkreditlån. Det bestrides, at de ikke ønskede at sælge værdipapirer. De overvejede netop at sælge værdipapirer fra depotet, men banken anbefalede i stedet en boligsalgskredit.

Den oprindelige finansiering blev afløst af lignende finansiering med meget høj forrentning. Banken burde i stedet have anbefalet optagelse af et realkreditlån til en billigere rente.

Det er korrekt, at de efterfølgende ikke ønskede at sælge værdipapirerne. Dette skyldtes, at depotets værdi var faldet markant, og at gælden til banken derfor ikke kunne indfries ved salg af værdipapirer. Værdipapirerne burde have været solgt allerede i 2007 i forbindelse med finansiering af E2.

Banken har gennem fire år modtaget ca. 600.000 kr. i renter af boligkreditterne, blandt andet betalt via tvangssalg af værdipapirer fra depotet. Hvis de havde fulgt deres oprindelige ønske om at sælge værdipapirerne, ville de ikke have haft en renteudgift til banken. Banken opfordres til at opgøre sin renteindtægt af deres lån nøjagtigt.

Den af banken anbefalede finansiering har medført, at de har mistet hele deres pensionsopsparing på ca. 2 mio. kr. og en betydelig friværdi i fast ejendom. Dertil kommer tab på ca. 1 mio. kr. ved bankens varslede tvangsrealisation af værdipapirer i K’s værdipapirdepot, der i juni 2009 blev lagt til sikkerhed for boligkreditten. Depotet består af aktier i Danske Bank, som nu er faldet i værdi.

Danske Bank har blandt andet anført, at klagerne fik fyldestgørende rådgivning fra banken.

Det var klagernes egen beslutning at købe E2, før de havde solgt E1.

Klagerne forventede, at E1 kunne sælges i løbet af kort tid med et provenu på 1.340.000 kr. På tidspunktet, hvor E1 blev sat til salg, var dette en realistisk forventning.

Klagerne ønskede, ud fra en forventning til provenuet ved salg af E1, netop at finansiere E2 med størst mulig egenfinansiering og dermed belåne E2 mindst muligt.

Klagerne ønskede selv at optage boligsalgskreditten, som de forventede ville være en kortvarig mellemfinansiering. Klagerne efterspurgte selv finansiering i form af en boligsalgskredit. Klagerne ønskede ikke at sælge K’s værdipapirer, idet de forventede en kursstigning på værdipapirerne.

Klagerne bærer risikoen for den negative udvikling i ejendomspriserne samt i kursen på deres værdipapirer.

Klagerne kunne til enhver tid have valgt at indfri boligsalgskreditten ved at sælge værdipapirer. Klagerne fastholdt i hele forløbet ikke at ville sælge værdipapirer, da de forventede kursstigninger.

Den 11. november 2008 blev boligsalgskreditten forlænget, da parret ikke ønskede at sælge værdipapirer fra K’s depot.

Forud for frigivelsen af købesummen for E1 den 21. december 2009 solgte K værdipapirer fra sit depot for 75.000 kr. til inddækning af renter. K fastholdt ikke at ville sælge yderligere værdipapirer til nedbringelse af gælden på kreditterne. Endvidere overførte M den 1. marts 2010 150.000 kr. fra boligkreditten til en anden konto i banken.

På møde i september 2011 fastholdt klagerne, at de ikke ville sælge værdipapirer fra K’s depot.

Det af banken varslede tvangssalg af værdipapirer i K’s depot er sat i bero som følge af klagen til Ankenævnet. Desuagtet bør klagerne overveje et frivilligt salg af værdipapirerne til inddækning af gælden.

Klagernes opgørelse af tabet bestrides.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank ved rådgivning af klagerne i forbindelse med klagernes køb og bankens finansiering af E2 i december 2007 begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Kreditten blev etableret som en mellemfinansiering. Ankenævnet lægger til grund, at klagerne og banken drøftede et eventuelt salg af værdipapirer til brug for finansiering af E2. Ankenævnet finder, at klagerne måtte indse, at de selv måtte træffe beslutning om et salg af værdipapirer, og at de selv må bære risikoen ved beslutningen uanset bankens eventuelle anbefaling.

Ankenævnet bemærker endvidere, at det tab, der efterfølgende opstod for klagerne, var en følge af den negative udvikling på boligmarkedet og klagernes køb af E2, før E1 var solgt.

Ankenævnet finder ikke, at der er godtgjort efterfølgende omstændigheder, der kan føre til, at banken skal pålægges at nedskrive klagernes gæld til banken. Ankenævnet lægger herved vægt på, at klagerne efter det oplyste til enhver tid kunne have valgt at indfri boligsalgskreditten eller have søgt anden finansiering, men at klagerne afviste at sælge værdipapirer som følge af det efterfølgende kursfald på værdipapirerne.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.