Rådgivning i forbindelse med optagelse af pantebrevslån med særlige indfrielsesvilkår.
| Sagsnummer: | 121 /1999 |
| Dato: | 09-09-1999 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Inge Frølich, Leif Nielsen, Bjarne Lau Pedersen, Allan Petersen |
| Klageemne: |
Rådgivning - lån med særlige indfrielsesvilkår
Udlån - særlige indfrielsesvilkår |
| Ledetekst: | Rådgivning i forbindelse med optagelse af pantebrevslån med særlige indfrielsesvilkår. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klageren som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med etablering af et pantebrevslån med særlige indfrielsesvilkår i 1985.
Sagens omstændigheder.
I oktober 1985 ydede indklagede klageren et pantebrevslån på 400.000 kr., som skulle afvikles med en årlig ydelse på 14,6%. Lånet forrentedes med 13,5% p.a. På pantebrevets side 2 er under særlige bestemmelser anført:
"Ved enhver indfrielse af lånet, skal lånet tilbagebetales med den kapitaliserede værdi af de resterende terminsydelser beregnet på grundlag af den effektive rente, der kan opnås ved køb af enhedsprioritetsobligationer med tilsvarende restløbetid."
Lånet blev anvendt til indfrielse af nogle mindre lån med pant i ejendommen og til finansiering af en ombygning.
Umiddelbart inden låneoptagelsen var ejendommen blevet vurderet af Kreditforeningen Danmark, nu Realkredit Danmark, med henblik på et tillægslån til finansiering af ombygningen. Realkredit Danmark har under sagen bekræftet, at man den 26. september 1985 tilbød et forbedringslån på 60.000 kr. i klagerens ejendom.
I begyndelsen af 1990'erne ønskede klageren at omlægge pantebrevslånet til et realkreditlån, i hvilken forbindelse han konstaterede, at pantebrevslånet kun kunne indfries til overkurs.
Ved skrivelse af 4. januar 1994 anmodede klageren indklagede om at acceptere, at lånet blev indfriet til kurs 100, idet klageren gjorde gældende, at indklagede havde ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen. Indklagede afslog anmodningen ved skrivelse af 24. januar 1994.
Ved skrivelse af 1. februar 1998 til indklagede tog klageren sagen op på ny, idet han bl.a. henviste til Højesterets dom refereret i UfR 1997 s. 1337, hvorefter en ejendomsmægler var erstatningsansvarlig over for købere for manglende oplysning om, at et overtaget realkreditlån var inkonvertibelt.
Parternes påstande.
Den 16. marts 1999 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at frafalde de særlige indfrielsesvilkår i pantebrevet og at betale erstatning for de økonomiske tab, han har lidt tilbage til januar 1994, hvor indklagede afslog at slette vilkåret.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har bl.a. anført, at han henvendte sig til indklagede med henblik på finansiering af en ombygning af sin ejendom. Der blev i den forbindelse indhentet et lånetilbud i Kreditforeningen Danmark, og han har efterfølgende konstateret, at der rent faktisk blev tilbudt et tillægslån på 60.000 kr. Han mener ikke, at lånetilbudet blev forelagt ham, idet indklagede i stedet foreslog pantebrevslånet på 400.000 kr., dels til finansiering af ombygningen, dels til indfrielse af 6 private pantebreve i ejendommen. Det blev oplyst, at pantebrevslånet blev ydet med samme vilkår som et realkreditlån, altså samme løbetid, samme årlige udgift og samme sikkerhed i form af konvertibilitet. Han blev først bekendt med indfrielsesvilkåret i pantebrevet, da dette skulle underskrives. Indklagedes medarbejder oplyste, at der var tale om noget rent teknisk uden praktisk betydning. På grund af indklagedes misvisende rådgivning blev låneaftalen indgået under forkerte forudsætninger. Såfremt han var blevet korrekt oplyst om pantebrevslånets beskaffenhed, ville han aldrig have indgået låneaftalen, men i stedet have benyttet kreditforeningens tilbud eller gennemført omlægningen og finansieringen af ombytningen ved at hjemtage et større kreditforeningslån. Da der var tale om et 20-årigt lån, var der stor sandsynlighed for væsentlige ændringer i renten i lånets løbetid, hvorfor det var relevant at fremhæve, at der var tale om en inkonvertibelt lån.
Indklagede har anført, at klageren er bundet af de særlige indfrielsesvilkår, der tydeligt fremgår af pantebrevet, og som stort set svarer til vilkårene i et kontantlån i et realkreditinstitut. Det er ikke muligt nu at dokumentere, hvad der blev drøftet i forbindelse med låneoptagelsen i 1985, men det må antages, at klageren har fået oplysning om konsekvenserne af de særlige indfrielsesvilkår. Det var i 1985 ikke muligt at optage et realkreditlån til indfrielse af private pantebreve. Højesterets dom og denne sag er ikke sammenlignelige.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Klageren har ved sin underskrift på pantebrevet tiltrådt de særlige indfrielsesvilkår, som ikke er usædvanlige for lån med fast rente, og som fremgår tydeligt af pantebrevet. Ankenævnet finder ikke grundlag for at antage, at etableringen af lånet var økonomisk ufordelagtigt for klageren på daværende tidspunkt, og Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagedes rådgivning af klageren forud for lånets optagelse har været vildledende eller mangelfuld. Der findes herefter ikke at være grundlag for at pålægge indklagede erstatningsansvar. Den af klageren påberåbte dom kan ikke føre til et andet resultat, idet denne ikke vedrører spørgsmålet om et pengeinstituts ansvar i forbindelse med en kundes optagelse af et inkonvertibelt lån, men om en ejendomsmæglers ansvar for manglende oplysninger om, at overtagne lån har været inkonvertible.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.