Krav om nedsættelse af ydelse på boliglån.
| Sagsnummer: | 189 /2023 |
| Dato: | 18-01-2024 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Morten Winther Christensen, Karin Sønderbæk, Tina Thygesen og Finn Borgquist. |
| Klageemne: |
Udlån - ydelse
|
| Ledetekst: | Krav om nedsættelse af ydelse på boliglån. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om nedsættelse af ydelse på boliglån.
Sagens omstændigheder
I 2018 kontaktede klagerne, M og H, Danske Bank, da de var interesserede i at optage et boliglån i banken.
Klagerne havde et realkreditlån via et andet pengeinstitut og var interesserede i at omlægge det til et såkaldt FlexLife-lån i banken.
Ved e-mail af 11. april 2018 til klagerne sendte banken en rentestress-beregning. Af beregningen fremgik bl.a.:
”[…]
|
Ny boligfinansiering: |
Restgæld |
Rente |
Simuleret rentesats |
Forskel efter skat |
|
Realkreditlån |
2.855.000 |
0,30% |
8,00% |
6.700 |
|
DPP |
|
|
4,00% |
0 |
|
Danske Bolig Fri |
|
|
4,00% |
0 |
|
Lån/kredit i andel eller ejerbolig |
|
|
4,00% |
0 |
|
Rentestressbeløb efter skat – ny boligfinansiering |
|
|
|
6.700 |
[…]
|
Ny boligfinansiering: |
Restgæld |
Rente |
Simuleret rentesats |
Forskel efter skat |
|
Realkreditlån |
2.855.000 |
0,30% |
4,00% |
2.480 |
|
DPP |
|
|
4,00% |
0 |
|
Danske Bolig Fri |
|
|
4,00% |
0 |
|
Lån/kredit i andel eller ejerbolig |
|
|
4,00% |
0 |
|
Rentestressbeløb efter skat – ny boligfinansiering |
|
|
|
2.480 |
[…]”
Klagerne modtog herefter et lånetilbud af 15. maj 2018 fra banken på et 30-årigt variabelt FlexLife 5 IR med en hovedstol på 2.855.000 kr. og en kontantrenteprocent på 0,3800. Af lånetilbuddet fremgik, at lånets restgæld blev refinansieret hvert femte år og første gang den 1. april 2023, samt at lånet var afdragsfrit fra den 1. juli 2021.
Af lånetilbuddets Europæisk Standardiserede Informationsark (ESIS) fremgik:
”6. Ydelsens størrelse
Terminsydelsen er aftalt til 16.763 DKK (første års månedlige ydelse før skat).
[…]
Deres indtægt kan ændre sig. Overvej venligst, om De stadig har råd til at betale Deres månedlige ydelser hvis Deres indtægt falder.
På tilbudstidspunktet er terminsydelsen fra den 01.07.2021, når lånet bliver afdragsfrit indtil udløb, beregnet til 2.583 DKK.
I perioder, hvor lånet afdrages, falder terminsydelsen en smule, da lånets bidrag beregnes ud fra restgælden.
Da De har aftalt, at der er en restgæld på lånet, som opkræves sammen med den sidste terminsydelse, skal De træffe særskilte foranstaltninger til tilbagebetaling af 2.340.000 DKK, som De skylder ved lånets udløb. Den endelige restgæld ved udløb kendes først ved udløb af lånet, da restgælden kan være påvirket af Deres valg i lånets løbetid. Husk at medregne eventuelle yderligere betalinger, der skal betales ud over den ydelse, der er vist her.
Rentesatsen på dette lån kan ændre sig. Dette betyder, at ydelsernes størrelse kan øges eller mindskes. Hvis rentesatsen f.eks. stiger til 7,34%, kan Deres ydelser stige til 16.205,07 DKK.”
Sammen med lånetilbuddet modtog klagerne ”Aftale om pantsætning til Realkredit Danmark” fra banken. Af aftalen fremgik:
”Særlige vilkår for afvikling af lånet
Uanset pantebrevets ordlyd er det mellem parterne aftalt, at
[…]
- i tilfælde af ændringer i fx renten ved udbetaling eller senere refinansiering bliver lånet genberegnet: Hvis renten stiger, sættes renten op – og hvis den falder, sættes ydelsen ned.”
Ved e-mail af 8. juni 2018 til banken stillede M spørgsmål til bankens rentestress-beregning. Af e-mailen fremgik:
”I din stresstest viste du os, at hvis rent stiger til fx 8%, så vil det koste os yderligere ca. 6.700 kr/måned…
[…]
Der kan jeg ikke helt se, hvad der menes med de 16.205,07 kr.?”
Ved e-mail af 8. juni 2018 til klagerne svarede banken:
”I vores rentestressberegning er lånet med afdrag dvs. de første tre år og stigningen er efter skat.
Omregnet med et skattefradrag på 28% er 6.700,- = 9.305,- + første ydelse på lånet 16.763,- = 26.068,33
Altså en stigning i ydelsen fra 16.763,- til 26.068,33 før skat ved en rentestigning til 8%
Beskrivelsen i lånebuddet neden for renten inkl. bidragssats før skat.
Så forskellen er ca. 10.000,- før skat”
Ved e-mail samme dag spurgte M:
”Bare så jeg forstår det 100% […]
De første 5 år (ved F5) er renten jo fast, så der vil ydelsen være ca. 16.700 (ekskl. evt. ændring af bidragssatser), så der vil vi aldrig kunne ramme 26.068,33.
Efter de 3 år (cirka) er vi på afdragsfrihed og efter endnu 2 år skal F5 lånet genforhandles – det er efter de 5 år, at evt. stigning til 8% kan ramme 6.700 (9.305) for hele lånet … ikke?”
Ved e-mail samme dag svarede banken:
”1. De første 5 år (ved F5) er renten jo fast, så der vil ydelsen være ca. 16.700 (ekskl. evt. ændring af bidragssatser), så der vil vi aldrig kunne ramme 26.068,33.” Helt korrekt
2. Efter de 3 år (cirka) er vi på afdragsfrihed og efter endnu 2 år skal F5 lånet genforhandles – det er efter de 5 år, at evt. stigning til 8% kan ramme 6.700 (9.305) for hele lånet … ikke? Se nedenstående beregning
–
Idet I har afviklet gælden ned til 2.340.000,- er det kun denne der skal stresses.
Omregnet til før skat = ca.7625,-+ rente og bidrag på ca. 2.700,-(nuværende rentesats 0,30%) = 10.325,- som max. Ydelse, ”i år 6” ved en rentestigning til 8%
[…]”
Herefter accepterede klagerne lånetilbuddet.
Ved SMS af 11. januar 2023 til M henviste banken til lånetilbuddet af 2018. Af beskeden fremgik bl.a.:
”På side 10 fremgår en konkret beregning af, hvad ydelsen på lige præcis dette lån vil stige til, såfremt renten på lånet stiget til blive ved en 7,34 %.”
Ved SMS af samme dag til banken henviste M til bankens e-mail af 18. juni 2018. Af beskeden fremgik bl.a.:
”Jeg fandt lige denne besked fra [banken], hvor vi netop taler om side 10 – læg her mærke til…
Punkt 1:
[Banken] svarer: ”Omregnet til før skat = ca. 7625,-+ rente og bidrag på ca. 2.700,-(nuværende rentesats 0,30%) = 10.325,- som max. Ydelse, ”i år 6” ved en rentestigning til 8 %” - og det er tydeligt at det er efter de 3 års afdragsfrihed.
Punkt 2:
Denne mail fra [banken] er sendt EFTER lånetilbuddet, da det netop er den side 10, som jeg er bekymret for.”
Ved SMS af 13. januar 2023 til M svarede banken:
”Det er, som vi også talte om pr. telefon, en beregninger, hvorimod lånetilbuddet er lavet ud fra det konkrete lån, og den afdragsprofil, som er aftalt i lånetilbuddet.
Da lånet er overgået til et afdragsfrit lån, så skal i min. betale rente og bidrag på lånet. Med en rentestigning på 3 %, så vil jeres ydelse på lånet stige med 3 % af kr. 2.340.000 = kr. 70.200 pr. år. (Svrende til kr. 5.850 pr. mdr.) Da der er tale om et lån uden afdrag, så står den fulde rentestigning igennem på ydelse på lånet.
Såfremt man har et lån med afdrag, så vil rentestigning ikke slå fuldt igennem på ydelsen på lånet.”
Ved SMS samme dag til banken svarede M, at han var uenig i det af banken anførte, og at banken i 2018 havde svaret vedrørende lånet uden afdrag.
Banken har oplyst, at klagerne forud for refinansieringen af lånet pr. 1. april 2023 oplyste, at de ønskede et profilskifte fra F5 til F1.
Den 23. januar 2023 sendte banken ”Aftale om ændring af dit lån” til klagerne. Af aftalen fremgik, at der var tale om et FlexLife 1 IR med en hovedstol på 2.340.000 kr. og en rente på 3,3470 %. Bidragssatsen ville stige fra 0,9444 % til 1,1944 %. Den månedlige ydelse udgjorde 8.855,75 før skat.
Klagerne har oplyst, at de indgik aftalen om FlexLife 1 IR-lånet med banken. Klagerne har fremlagt en besked sendt til banken, hvoraf fremgik:
”Omlægning til F1
Vi vil gerne bede om, at vores realkreditlån omlægges fra en F5 til en F1.
Vi er ikke enige i den rente i regnet til os (se korrespondence med [banken] af d. 11. januar 2023 - med overskriften "Bolig: Lånetilbud fra 2018"), men det er en sag, som vi tager med jeres klageansvarlig og Det Finansielle Ankenævn. Havde Danske Bank stået bag deres rådgivning fra [banken], så ville formodentlig ikke lægge om til F1, men indtil sagen er afgjort, bliver vi nød til at vælge en F1.
[…]”
Den 25. januar 2023 klagede klagerne til banken over bankens rådgivning i 2018, da deres månedlige ydelse på FlexLife 5 IR-lånet steg fra 2.214,27 kr. før skat til 8.832,34 kr. før skat som følge af en rentestigning på ca. 3,5 %.
Den 9. februar 2023 afviste banken klagen.
Banken har oplyst, klagerne den 6. marts 2023 modtog en oversigt over refinansieringen pr. 1. april 2023 og det nye FlexLife 1 IR-boliglån. Heraf fremgik, at kontantindlånsrenten den 1. april 2023 steg fra 0,1910 % til 3,6067 %, og at ydelsen før skat steg fra 2.214,27 kr. til 9.362,23 kr.
Parternes påstande
Den 17. marts 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal sænke ydelsen på deres lån svarende til ydelsen i rentestress-beregningen af 11. april 2018.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken har ydet forkert rådgivning. Som følge heraf omlagde de deres obligationslån med lav rente i et andet pengeinstitut til et FlexLife-lån i banken.
De var interesserede i FlexLife-lånet, da de ikke længere ville afdrage på boliglånet. Da de ikke har forstand på boliglån, renter, afdrag osv., bad de om et møde med banken, så den kunne hjælpe dem. De ville være sikre på at blive rådgivet korrekt.
De var bekymrede for, hvordan FlexLife-lånet ville se ud, hvis renten steg. I lånetilbuddet af 2018 fremgik en formulering, hvor de ikke kunne få ydelsen til at passe med den, som banken havde vist dem i stresstesten. Derfor skrev de til banken om deres bekymring, der oplyste dem om en maksimal ydelse. Svaret fra banken gjorde dem trygge, hvorfor de valgte FlexLife-lånet.
I 2023 steg renten til ca. 3,5 %, og det medførte, at ydelsen steg fra 2.214,27 kr. før skat til 8.832,34 kr. før skat. Dette til trods for, at de var stillet i udsigt, at ydelsen maksimalt kunne stige til 10.325 kr. ved en rentestigning til 8 %. Banken har således regnet forkert, da ydelsen blev over dobbelt så høj, som banken havde oplyst.
På baggrund af bankens rådgivning i 2018 fik de den opfattelse, at de maksimalt ville have en ydelse i seks år på 10.325 kr. før skat, hvis renten var 8 %.
Det var banken, der i 2018 tilsidesatte låneaftalens ydelse og bekræftede, at de maksimalt skulle betale 10.325 kr. ved en stigning til 8 % rente.
De har flere gange anmodet banken om at uddybe e-mailen af 8. juni 2018: ”Idet I har afviklet gælden ned til 2.340.000,- er det kun denne der skal stresses. Omregnet til før skat = ca.7625,-+ rente og bidrag på ca. 2.700,-(nuværende rentesats 0,30%) = 10.325,- som max. Ydelse, ”i år 6” ved en rentestigning til 8%”. Banken har ikke uddybet e-mailen.
Ifølge bankens worst case-beregning skulle de afdrage ca. 6.700 kr. ekstra pr. måned efter skat ved et lån med en hovedstol på 2.855.000 kr. Da hovedstolen var nedbragt til ca. 2.334.000 kr., var det deres forventning, at de skulle afdrage ca. 5.500 kr.
Banken anfører, at dens rentesats-beregning er et internt beregningsinstrument, der benyttes til at beskrive forskellen efter skat mellem en aktuel faste rente og en simuleret rentesats på et lån med afdrag. Dette kan de som kunder ikke vide. I så fald skulle banken have ladet være med at bruge beregningen, da den er forkert. De spurgte endda ind til rentestress-beregningerne, hvor banken bekræftede tallene.
Det var netop rentestress-beregningen, der beroligede dem til ikke at frygte høje renter på eksempelvis 8 %, og hvilket var med til, at de valgte FlexLife-lånet.
Banken anfører, at selv hvis dens beregninger og svar var utilstrækkelige, kan det ikke tilsidesætte indholdet i låneaftalen. De forstår ikke, hvorfor man i så fald som kunder skal benytte bankens rådgivere. Banken har et rådgivningsansvar over for sine kunder og bør efterleve bekendtgørelse om god skik for finansielle rådgivere.
Da der endnu er 25 år tilbage af lånet, kan der være et større tab de næste mange år afhængigt af renten. De ønsker, at banken overholder det, de har på skrift fra banken.
Danske Bank har anført, at banken den 15. maj 2018 fremsendte et lånetilbud på et FlexLife 5 IR-boliglån til klagerne, som klagerne efterfølgende accepterede. Klagerne indgik dermed i 2018 en gyldig og bindende FlexLife 5 IR-låneaftale med banken.
Det fremgik klart og tydeligt af lånetilbuddet, at lånet med en oprindelig hovedstol på 2.855.000 kr. blev etableret med en kontant renteprocent på 0,3800, og at den månedlige terminsydelse var aftalt til 16.763 kr.
Det fremgik endvidere klart og tydeligt af lånetilbuddet, at terminsydelsen på tilbudstidspunktet var fra den 1. juli 2021, hvor lånet blev afdragsfrit og indtil udløb, beregnet til 2.583 kr. Det fremgik også klart og tydeligt, at rentesatsen på lånet kunne ændre sig, og at hvis rentesatsen eksempelvis steg til 7,34 %, kunne de månedlige ydelser stige til 16.205,07 kr. fra de nævnte 2.583 kr. I forbindelse med refinansieringen den 1. april 2023 steg rentesatsen til 3,6067 %, og ydelsen steg som følge heraf til 9.362,23 kr.
Bankens rentestress-beregning er et internt beregningsinstrument, der benyttes til at beskrive forskellen efter skat mellem en aktuel faste rente og en simuleret rentesats på et lån med afdrag, og rentestress-beregningen er dermed ikke i sig selv udtryk for en aftale med klagerne.
Selv hvis de rentestress-beregninger og de svar, som klagerne modtog fra bankens rådgiver, anses for utilstrækkelige, kan det ikke tilsidesætte indholdet og ordlyden i den låneaftale, som klagerne indgik med banken.
Bankens rentestress-beregninger og rådgiverens svar til klagerne kan ikke betragtes som en aftaleretlig fravigelse af låneaftalens bestemmelser. Banken har ikke garanteret, indestået for eller i øvrigt tilsikret klagerne, at den månedlige ydelse i forbindelse med fremtidige refinansieringer maksimalt ville kunne stige til 10.325 kr., hvis renten steg til 8 %.
Banken er ikke ansvarlig for tab som følge af klagernes eventuelle skuffede forventninger, og banken har ikke handlet ansvarspådragende.
Klagerne har ikke godtgjort eller lidt et økonomisk tab.
Ankenævnets bemærkninger
I 2018 omlagde klagerne, M og H, deres realkreditlån til et FlexLife 5 IR-lån via banken.
Klagerne modtog forud for omlægningen en rentestress-beregning fra banken.
Af lånedokumenterne fremgik, at første års månedlige terminsydelse på FlexLife 5 IR-lånet udgjorde 16.763 kr., samt at terminsydelsen på tilbudstidspunktet fra den 1. juli 2021, da lånet blev afdragsfrit, indtil udløb var beregnet til 2.583 kr. Af lånetilbuddet fremgik endvidere, at såfremt rentesatsen eksempelvis steg til 7,34 %, kunne klagernes ydelse stige til 16.205.07 kr. ved en restgæld på 2.340.000 kr.
Parterne havde en korrespondance om lånetilbuddet og stressrente-beregningen, hvor banken den 8. juni 2018 oplyste, at lånet i bankens rentestress-beregning var med afdrag de første tre år, samt at stigningen var efter skat. Banken oplyste endvidere bl.a., at der således var en stigning i ydelsen fra 16.763 kr. til 26.068,33 kr. før skat ved en rentestigning til 8 %, samt at forskellen var cirka 10.000 kr. før skat.
I en senere e-mail af samme dag anførte banken bl.a.: ”Idet I har afviklet gælden ned til 2.340.000,- er det kun denne der skal stresses. Omregnet til før skat = ca.7625,-+ rente og bidrag på ca. 2.700,-(nuværende rentesats 0,30%) = 10.325,- som max. Ydelse, ”i år 6” ved en rentestigning til 8%.”
Herefter optog klagerne FlexLife 5 IR-lånet. I januar 2023 klagede klagerne til banken over bankens rådgivning i 2018, da deres månedlige ydelse på FlexLife 5 IR-lånet steg fra 2.214,27 kr. før skat til 8.832,34 kr. før skat som følge af en rentestigning på ca. 3,5 %.
I forbindelse med refinansiering af FlexLife 5 IR-lånet pr. 1. april 2023 omlagde klagerne deres lån til et FlexLife 1 IR-lån med en rente på 3,6067 % og en ydelse på 9.362,23 kr.
Ankenævnet finder, at bankens anden e-mail af 8. juni 2018 er noget uklar i sit indhold, hvilket kan have ført til en fejlopfattelse hos klagerne. Ankenævnet finder ikke, at e-mailen indeholder en tilsikring af ydelsen på flekslånet ved en rente på 8 %. Ankenævnet har herved udover det uklare indhold lagt vægt på indholdet af bankens første e-mail af 8. juni 2018, som omtaler stigning af ydelsen på ca. 10.000 kr., samt indholdet af lånetilbuddet. Klagerne er derfor bundet af låneaftalen.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Klagerne får ikke medhold i klagen.