Afgørelse

Bidragsforhøjelse. Værdiansættelse.

21605113
Bidragsforhøjelse. Værdiansættelse.
Det indklagede realkreditinstitut afgav i juni 2011 tilbud til klageren på et variabelt forrentet obligationslån med renteloft og refinansiering og på et tilpasningslån F5. Af aftalegrundlaget for lånene fremgik det, at der for lånene gjaldt de af instituttets bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen, og at bidraget kunne forhøjes. Det fremgik endvidere, at bidragsindplaceringen blev fastsat ved lånets udbetaling og ikke kunne ændres, medmindre der skete omlægning, gældsovertagelse eller relaksation, med derimod ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling. Instituttet gennemførte i 2013 bidragsforhøjelse på tilpasningslånet. I forlængelse af instituttets advis i efteråret 2015 af de kommende refinansieringer var der dialog mellem partnerne vedrørende en eventuel låneomlægning, som resulterede i, at instituttet i oktober 2015 foretog en besigtigelse og værdiansættelse af ejendommen. Drøftelserne førte til, at klageren valgte at lade lånene refinansiere. Instituttet varslede i februar 2016 bidragsforhøjelse på klagerens lån. Klageren henvendte sig efterfølgende til instituttet, idet han var utilfreds med, at bidragsplaceringen af hans lån ikke var sket på baggrund af ejendomsvurderingen foretaget i oktober 2015.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at belåningsprocenten skulle beregnes på grundlag af vurderingen fra 2015 med den deraf følgende reberegning af bidragsindplaceringen. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fastslog, at klageren ikke anfægtede instituttets hjemmel til at foretage bidragsforhøjelser, men at instituttet ikke i forbindelse med refinansiering af hans lån til brug for bidragsindplaceringen havde anvendt den værdi, instituttet umiddelbart forinden havde fastsat ved en vurdering. Nævnet henviste til, at instituttets Långuide stedse havde indeholdt en angivelse af, at bidragsindplaceringen blev fastsat ved lånets udbetaling, hvorimod bidragssatsen ikke kunne ændres som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling. Nævnet fandt, at der ikke i aftalegrundlaget var belæg for at pålægge instituttet en pligt til at revidere bidragsindplaceringen, hverken i opad- eller nedadgående retning, og bemærkede hertil, at den af instituttet foretagne vurdering havde sigtet imod, at klageren eventuelt ville låneomlægge, men derimod ikke mod den situation, at klageren valgte at refinansiere. Nævnet fastslog videre, at en refinansiering ikke kunne betragtes som en låneomlægning med den deraf flydende mulighed for fornyet fastlæggelse af belåningsintervallet. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 9. marts 2017


JOURNAL NR.: 2016-01-05-113-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse. Værdiansættelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 10. februar 2017


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Jakob Bjerre
Bent Olufsen
Lars K. Madsen
Anne Vibeke Ellegaard Povlsen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Det indklagede realkreditinstitut afgav den 22. juni 2011 tilbud til klageren vedrørende et variabelt forrentet obligationslån med renteloft og refinansiering på 1.769.000 kr. og et tilpasningslån F5 på 1.771.000 kr. Lånene blev tilbudt med årlige bidragssatser på henholdsvis 0,30 pct. og 0,5484 pct.

Lånene blev efter det oplyste udbetalt i juli 2011 med første refinansiering 1. januar 2016 henholdsvis 1. april 2016.

For lånet blev der udstedt låne- og pantsætningsaftaler, som i de særlige bestemmelser indeholder følgende:

”1. Hæftelse og vilkår
----------------------
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen.
…

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.
…

5. Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor(er) med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

Den Långuide, som efter det oplyste, var vedlagt låneaftalerne, indeholder følgende om bidrag:


”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol. Ved omlægning af lån, hvor der ikke samtidig optages tillægslån, fastsættes bidraget som udgangspunkt efter belåningsintervallet for det lån, der bliver omlagt.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden for obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Ændring af bidrag
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

…(indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”

Indklagede varslede den 27. maj 2013 bidragsforhøjelse over for klageren vedrørende tilpasningslånet:

”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne for realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

…

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F5) variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,6484
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 0,7912
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 1.771.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 16.082,32
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 632,25
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt.

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”

Den 25. august 2015 orienterede indklagede klageren om den forestående refinansiering m.v. vedrørende det variabelt forrentede obligationslån:

”Det er tid til nye vilkår på dit lån med renteloft
Renteloftet og rentetillægget udløber på dit RenteMax 1. januar 2016. I den forbindelse får dit lån et nyt renteloft og rentetillæg, som vil gælde frem til 1. juli 2021.
…

Baggrunden for de nye vilkår
Dit lån får nye vilkår, fordi obligationerne, der finansierer dit lån, udløber 1. januar 2016. Obligationerne skal derfor erstattes af nye obligationer, hvilket kaldes refinansiering. De nye obligationers vilkår fastsættes på en auktion inden 1. januar 2016.
…

Efter auktionen modtager du detaljerede oplysninger om lånets nye vilkår.
…

Mulighed for omlægning af dit lån
I forbindelse med refinansieringen kan lånet omlægges til anden realkreditfinansiering ved indfrielse til kurs 100. Fristen for hvornår der kan varsles indfrielse af lånet ved en refinansiering er 2 måneder før refinansieringstidspunktet. Du skal derfor kontakte …(pengeinstituttet)… i god tid inden 30. oktober 2015 for at høre om dine muligheder.”

Indklagede sendte den 24. november 2015 advis til klageren om den kommende refinansiering af tilpasningslånet:

”Din rente ændrer sig, og din afdragsfrihed udløber
Dit Tilpasningslån bliver rentetilpasset med virkning fra 1. april 2016, og samtidig udløber din afdragsfrihed. Det betyder, at du fremover skal betale både rente, bidrag og afdrag, og derfor stiger din ydelse på lånet.

Rentetilpasningen sker automatisk, og når den nye rente er fastlagt, får du et brev fra os om den nye ydelse og rente, du skal betale på lånet. Har du spørgsmål til rentetilpasningen og/eller udløb af afdragsfrihed, skal du kontakte …(pengeinstituttet)…
…

Hør mere om dine muligheder hos din rådgiver
Din rådgiver i …(det låneformidlende pengeinstitut)…, kan oplyse dig om dine muligheder for fx at ændre lånet til et andet lån, ændre lånets løbetid og/eller perioden mellem rentetilpasningerne – eller indgå en fastkursaftale. Men en ændring kræver, at du når at underskrive en refinansieringsaftale senest to måneder inden rentetilpasningen 1. april 2016. Så du skal kontakte din rådgiver i god tid inden 29. januar 2016. I din netbank har du mulighed for at regne på dit låns rentetilpasning ud fra aktuelle kurser.”

Efter det oplyste var der i forlængelse heraf dialog mellem klageren og indklagede, idet klageren angiveligt overvejede at omlægge til andre låntyper. Indklagede foretog i den forbindelse i oktober 2015 en besigtigelse og værdiansættelse af ejendommen. Klageren besluttede efterfølgende at refinansiere lånene uden ændring af låntype eller refinansieringsprofil.

Indklagedes Långuide pr. 6. november 2015 og indklagedes gældende Långuide indeholder følgende afsnit om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Bidragssatsen ved lånets udbetaling er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).

Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af …(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.
…

Gældende gebyrer fremgår af …(indklagedes)… prisblad, som kan findes på …(indklagedes hjemmeside)…

Ændring af bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursskæring).
Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable.

Lånets bidrag og beregningsmetoden for bidrag kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder låntagerspecifikke forhold. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) i eksisterende låneforhold.

Ændringer af bidrag og beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige, lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende.

a) Ændringer i lovgivning, retspraksis og myndighedspraksis,
b) Ændringer i krav og forventninger fra ratingbureauer og investorer, herunder krav og forventninger af betydning for prissætningen på obligationerne bag …(indklagedes)… udlån,
c) Omkostningsudviklingen, eksempelvis som følge af
* øgede omkostninger til fremskaffelse af kapital,
• ændrede krav til kapitalgrundlag, kapitalberedskab, likviditet eller solvens,
• øgede skatter eller afgifter,
• øgede distributionsomkostninger eller
• generelle garantiordninger,
d) Øgede tab eller risiko for tab, nedskrivninger eller hensættelser til tab,
e) Behov for ændringer i sammensætningen af …(indklagedes)… låneportefølje, eksempelvis en reduktion af mængden af lån med variabel rente
f) Behov for at motivere …(indklagedes)… kunder til at vælge udvalgte produkter, eksempelvis lån med afdrag,
g) Øgede risici, herunder operationelle risici,
h) Faldende ejendomspriser eller strukturelle udviklinger i ejendomsmarkedet,
i) Administrative forhold eller behov for bedre udnyttelse af …(indklagedes)… kapacitet og ressourcer,
j) Øvrige forhold, som indebærer behov for øget indtjening eller en ændret prisstruktur,
k) Låntagers betalingsmisligholdelse,
l) Ændringer i låntagerspecifikke forudsætninger, herunder låntagers økonomiske forhold eller sammensætningen, omfanget eller rentabiliteten af låntagers engagement med …(indklagede)… eller
m) Ændringer i den pantsatte ejendoms belåningsgrad, værdifasthed eller omsættelighed.

Ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag meddeles individuelt til låntager med 3 måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Ændringer begrundet i udefrakommende forhold, som …(indklagede)… ikke har indflydelse på, kan dog ske uden varsel. Øvrige ændringer, herunder ændringer vedrørende gebyrer eller morarente samt mindre væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag annonceres med 3 måneders varsel i …(indklagedes)… prisblad, som er tilgængeligt på …(indklagedes hjemmeside)…”

Indklagede fremsendte den 28. december 2015 meddelelse til klageren om resultatet af refinansieringen og rentefastsættelsen på det variabelt forrentede obligationslån.

Indklagede varslede den 4. februar 2016 bidragsforhøjelse over for klageren:

”Den 1. juli 2016 forhøjer …(indklagede)… bidragssatserne. Det gør vi, fordi …(indklagede)… skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold. Både krav og forventninger er steget kraftigt siden finanskrisens start – og stiger stadig. Derfor skal vi i …(indklagede)… øge indtjeningen. På den måde kan vi lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital. Det er en væsentlig forudsætning for, at vi fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne.

Jeres lån i …(indklagede)… er med afdrag, men har ikke den samme rente i hele løbetiden. Hvis I vælger et lån med fast rente og med afdrag, falder jeres bidragssats til den laveste i …(indklagede)… Det skyldes, at myndighederne kræver, at færre boligejere vælger lån med variabel rente og lån uden afdrag.

Se, hvad forhøjelsen koster jer
Låntype Obl. lån med variabel rente
Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr. 1.517.735,06
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,4000
Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct. 0,5000
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 379,43
I betaler den nye bidragssats første gang 1. oktober 2016.

Læs bagsiden af brevet
Hvis du vil vide mere om dine muligheder for at ændre dit lån, finder du flere oplysninger på bagsiden af dette brev.”
- 0 -

”Se, hvad forhøjelsen koster jer
Låntype Tilpasningslån (F5) variabel rente
Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr. 1.758.729,29
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,7412
Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct. 0,8412
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 439,68
I betaler den nye bidragssats første gang 1. oktober 2016.
…”

Indklagede fremsendte den 18. februar 2016 meddelelse til klageren om resultatet af refinansieringen af tilpasningslånet.

Klageren var utilfreds med, at bidragsindplaceringen af hans lån ikke var sket på baggrund af den vurdering, som indklagede foretog i oktober 2015, og indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at belåningsprocenten på ejendommen skal beregnes på grundlag af vurderingen fra 2015 på 7.000.000 kr. med den deraf følgende reberegning af bidragsindplaceringen.

Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han i forbindelse med refinansiering af sit realkreditlån overvejede at skifte til en anden låntype.

I den forbindelse besigtigede indklagede i oktober 2015 hans ejendom med henblik på at lave en ny vurdering af denne. Ejendommen købte han i 2011, og sidenhen har han lavet mange værdiforbedringer på ejendommen.

Ifølge hans bankrådgiver lå indklagedes oktober 2015 vurdering af hans hus på 7.000.000 kr.

Til sidst valgte han ikke at skifte låntypen og endte med bare at refinansiere sine to F5 lån (i henholdsvis november 2015 og februar 2016).

Ved modtagelsen af indklagedes bidragsforhøjelsesbrev i februar 2016 lagde han mærke til, at indklagede havde brugt den oprindelige vurdering af huset på 6.150.000 kr. som grundlag for beregningen af belåningsprocenten i huset.

Det er ikke logisk, og der er ikke en ordentlig forklaring herpå, idet indklagede allerede har foretaget en vurdering af ejendommen, hvorfor det er omkostningsfrit for indklagede at bruge den nye vurdering.

Hans beregning viser, at han ville kunne spare ca. 1.800 kr. i bidragssats pr. år, hvis indklagede som grundlag for beregningen af belåningsprocenten brugte sin 2015 vurdering af ejendommen i stedet for 2011 vurderingen, hvilket ikke er en helt ubetydelig sum.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i juli 2011 optog to realkreditlån hos indklagede. Henholdsvis et BoligXlån med renteloft med hovedstol 1.769.000 kr. og et BoligXlån (X5) variabel rente i forbindelse med køb af ejendommen. Der henvises til det fremlagte aftalegrundlag for hvert af lånene samt den Långuide, der blev udleveret sammen med lånetilbuddene.

Af såvel den gældende Långuide som af den Långuide, der var vedlagt lånetilbuddet, fremgår det, at bidragssatsen, der er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval og lånets hovedstol, fastsættes på lånets udbetalingstidspunkt.

Når man optager et realkreditlån hos indklagede, foretages der en vurdering af ejendommen, og der bliver på tilbudstidspunktet fastsat et belåningsinterval. Dette belåningsinterval justerer indklagede ikke på i lånets løbetid, hverken op eller ned ved henholdsvis ejendomsprisfald eller –stigning eller ved ordinære afdrag på lånet. Det er et princip, indklagede altid har haft, og det fortsætter indklagede med.

Det er således helt i overensstemmelse med indklagedes forretningsgang, at der ikke er ændret på belåningsintervallet i forbindelse med refinansieringen af klagerens lån, samt at indklagede ikke på nuværende tidspunkt ændrer i belåningsintervallet for klagerens to lån som følge af ejendomsprisstigning.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at der i overensstemmelse med indklagedes forretningsgang ikke justeres på belåningsintervallet i lånets løbetid, hverken som følge af ejendomsprisfald eller –stigning,

at dette fremgår af de af indklagedes bestyrelse vedtagne vilkår for långivning, som findes i Långuiden,

at vilkårene fastslår, at belåningsintervallet fastsættes på optagelsestidspunktet, og

at der ikke er grundlag for at tilsidesætte indklagedes forretningsgang eller vilkår for långivning.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Klageren anfægter ikke indklagedes hjemmel til at foretage bidragsforhøjelser, men at indklagede ikke i forbindelse med refinansiering af hans lån til brug for bidragsindplaceringen har anvendt den værdi, indklagede umiddelbart forinden havde fastsat ved en vurdering.

Indklagedes Långuide, både den, som blev udleveret ved låneoptagelsen, og den gældende, indeholder en angivelse af, at bidragsindplaceringen fastsættes ved lånets udbetaling. I den gældende Långuide anføres det endvidere, ”Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.

Nævnet finder, at der ikke i aftalegrundlaget er belæg for at pålægge indklagede en pligt til at revidere bidragsindplaceringen, hverken i opad- eller nedadgående retning.

Nævnet bemærker hertil, at den af indklagede foretagne vurdering har sigtet imod, at klageren eventuelt ville skifte til andre låntyper, men derimod ikke mod den situation, at klageren valgte at refinansiere. En refinansiering kan ikke betragtes som en låneomlægning med den deraf flydende mulighed for fornyet fastlæggelse af belåningsintervallet.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen