Afgørelse

Rådgivning om belåning af friværdi i fast ejendom til køb af investeringsbeviser i BankInvest Højrentelande.

Medhold klager


Indledning.

Denne klage vedrører klagerens erstatningskrav i forbindelse med, at klageren på baggrund af Roskilde Banks rådgivning belånte sin friværdi i sin faste ejendom og anvendte provenuet til køb af investeringsbeviser i BankInvest Højrentelande.

Sagens omstændigheder.

Fra slutningen af 2004 udbød Roskilde Bank et produkt benævnt "Aktiv Boliginvest", som var et investeringsprodukt, hvor en kunde ved belåning af friværdien i sin faste ejendom investerede i investeringsbeviser i BankInvest Højrentelande.

Klageren var i foråret 2007 kunde i Roskilde Banks Ringsted afdeling. Af sagen fremgår, at klageren da havde et BRF realkreditlån i sin ejendom med en restgæld til kursværdi på ca. 458.000 kr. og en restløbetid på ca. 7 år. Klagerens årlige ydelse til realkreditlånet var 72.460 kr.

I starten af april 2007 foretog Roskilde Bank beregninger, hvoraf fremgår, at klageren ved en omlægning realkreditlånet til et rentetilpasningslån med en løbetid på 28 år ville opnå en årlig ydelse på 28.673 kr. Ifølge en beregning, hvor klageren deltog i bankens Aktiv Boliginvest koncept, ville klageren have en årlig ydelse på 114.730 kr., men samtidig indtægter på 111.480 kr. fra værdipapirer.

På baggrund af rådgivningen fra banken besluttede klageren sig for at deltage i Aktiv Boliginvest. Banken hjemtog herefter et 5 % Totalkreditlån på 2.040.000 kr. med afdragsfrihed i 10 år. For låneprovenuet blev der efter fradrag af omkostninger og indfrielse af det eksisterende BRF kreditlån samt 66.000 kr. til førstkommende terminsydelse købt 14.356 investeringsbeviser i BankInvest I Højrentelande til kurs 99,05, svarende til en kursværdi på 1.421.961,80 kr. Nota af 22. maj 2007 om købet af investeringsbeviserne er fremlagt.

I forbindelse med indgåelsen af aftalen om Aktiv Boliginvest underskrev klageren den 4. april 2007 aftale herom. Af aftalen fremgår blandt andet:

"Din beslutning om at indgå forretninger træffes på baggrund af dit eget skøn og for din egen regning og risiko. Roskilde Bank er ikke ansvarlig for tab opstået som følge af dispositioner foretaget ud fra materialet. Du er bekendt med at al investering er forbundet med mulighed for både gevinst og tab. Du er også gjort bekendt med at investeringen baseres på en lang investeringshorisont.

Roskilde Bank kan ikke garantere for den fremtidige udvikling af investeringerne og du er indforstået med ikke at gøre Roskilde Bank ansvarlig for noget fejlskøn, tab eller tab af muligheder, undtagen i tilfælde af grov uagtsomhed eller misligholdelse. Du bør af egen drift meddele Roskilde Bank alle oplysninger om ændringer i personlige eller økonomiske forhold som kan have betydning for denne investering og dens forudsætninger."

Den 1. april 2008 blev investeringsbeviserne solgt til kurs 94,75. For provenuet på 1.360.231 kr. blev der med fradrag af 112.006 kr. samme dag købt 15.130 investeringsbeviser i samme afdeling, men uden udbytte for 2007; købskursen var 82,5. Efter det oplyste blev beløbet på 112.006 kr. anvendt til betaling af terminer på Totalkreditlånet.

I juni måned 2008 blev der udarbejdet en investeringsprofil for klageren. Af denne fremgår blandt andet, at klageren, der er født i 1948, havde kendskab til og eventuel erfaring med aktier, obligationer, garantiobligationer og investeringsbeviser. Hendes nettoformue var mellem 1 og 2 mio. kr., og hendes tidshorisont var 9 år. Klagerens risikotal var 4, svarende til mellemrisiko.

Under sagen er fremlagt et af banken udfærdiget bilag med en generel beskrivelse af Aktiv Boliginvest. Banken har oplyst, at dette er blevet udleveret til klageren, hvilket klageren bestrider. Af bilaget, som af parterne omtales som et "støtteark", fremgår:

"Investeringsidé

Har du friværdi i fast ejendom, kan det sammenlignes med at have penge i banken der bare venter på at bliver hævet.

Problemet er bare at du ikke får renter af friværdien hvis du ikke gør noget aktivt.

For at få pengene til at yngle, kan du tage et lån i ejendommen, for eksempel et Totalkreditlån, og investere beløbet i BankInvest højrentelande.

Dermed skaber du en forrentning af friværdien, nemlig forskellen på lånerenten og afkastet fra BankInvest Højrentelande.

…

Sund økonomi

Vælger du et realkreditlån med fast rente, er risikoen yderst begrænset, men gevinstmuligheden også mindre.

Vælger du lån med variabel fast rente, får du bedre afkastmuligheder men også en forøget risiko fordi renten på lånet kan stige. I ekstreme tilfælde kan lånerenten være højere end udbyttet. I så fald skal du kunne afholde den ekstra renteudgift af egen lomme.

Aktiv Boliginvest er derfor til dig der har en sund økonomi og økonomisk råderum.

Skat

BankInvest Højrentelande er udelukkende udenlandske obligationer.

I Danmark beskattes alt afkast fra udenlandske obligationer som kapitalindkomst. Til gengæld kan du som privatperson trække eventuelle tab fra som negativ kapitalindkomst.

Det betyder at risikoen for tab på obligationerne reduceres med 33 – 59 % i forhold til danske obligationer.

Investeringshorisont

Investeringshorisonten bør være minimum 7 – 10 år.

Kurserne på Højrenteobligationer svinger relativt meget – men det er også årsagen til den gode rente. Med en lang investeringshorisont har kortsigtede kursudsving mindre betydning.

…

Risiko

Udover kursudsving er risikoen ved investering i Højrenteobligationer at udstederen misligholder sine forpligtelser."

Klageren har fremlagt Roskilde Banks interne forretningsgang for Aktiv Boliginvest, hvoraf fremgår:

"Generelt

Formål/produkt

Aktiv BoligInvest er både investering af friværdi fra vores kunders faste ejendomme og investering af "sparede afdrag" i forbindelse med optagelse af afdragsfrie lån i fast ejendom.

…

Udvælgelse af kunder

Emner

Alle kunder med fast ejendom der har friværdi, eller betaler afdrag på kreditforeningsgæld.

Friværdiens grænse

Friværdien bør dog være mere end 300.000 kr. inden vi anbefaler kunden at oprette Aktiv BoligInvest, hvis kunden allerede har afdragsfrihed.

Har kunden lån hvor der betales afdrag er der ikke nogen minimumsgrænse.

…

Kunden i stolen – hvad nu?

Kundemødet

På selve kundemødet er det vigtigt at have god tid. God tid er naturligvis forskelligt fra person til person, men tænk på at der skal være tid til gennemgang af både Totalkreditlån, BankInvest Højrentelande, sammenhængen i ideen og mulighederne inden for pension.

…

Netop gennemgang af ideen bag Aktiv BoligInvest, og hvordan det hele hænger sammen er vigtig.

Støtteark

Hvis der er problemer med at holde "den røde tråd", kan støttearket "Aktiv BoligInvest udskrivning", der ligger på Intranettet under "Investeringsportalen og Aktiv BoligInvest", anvendes.

…"

Af et faktaark fra februar 2005 om BankInvest Højrentelande fremgår:

"BankInvest Højrentelande går efter at give investorerne et attraktivt afkast ved at investere i stats- og virksomhedsobligationer udstedt i lande, hvor renteniveauet er højere end i Danmark.

…

God kreditsikkerhed

BankInvest Højrentelande investerer i obligationer udstedt af stater og større virksomheder, der har en kreditrating over CC/Ca. Fællesnævneren er, at obligationerne er udstedt i lande, hvor det generelle renteniveau er højt i forhold til renteniveauerne på de vestlige obligationsmarkeder.

…

Nøje udvælgelse

BankInvest analyserer og udvælger nøje de lande, hvis økonomier vurderes at være inde i en positiv udvikling. Konkret drejer det sig i øjeblikket om lande som Rusland, Rumænien, Brasilien, Venezuela, Mexico med flere. Disse lande blandt andre har de seneste år gennemgået en udvikling, hvor de har fået bedre styr på økonomien. BankInvest forventer, at flere af landene under udvikling de kommende år vil opleve forbedring af deres økonomier i takt med, at den globale økonomi generelt går bedre tider i møde.

…

Årligt udbytte

Det årlige udbytte i afdelingen er ifølge vedtægterne fastsat til mindst 7 kroner pr. bevis. Dermed er investor sikret en løbende udbetaling i stil med traditionelle obligationer. Målet er, at årets afkast kan dække minimumsudlodningen. I de år, hvor afkastet måtte være mindre end 7 kroner pr. bevis, vil det være nødvendigt at udlodde af afdelingens formue.

…

Investeringsprofil

Investerer i udenlandske stats- og virksomhedsobligationer i lande med en højere rente end i Danmark og med en kreditværdighed på CC/Ca eller derover.

Anbefalet investeringshorisont

Min. 1-3 år.

…

Risiko

Lav…"

Under sagen er fremlagt en graf for kursudviklingen i BankInvest Højrentelande. Heraf fremgår, at kursen efter udbetaling af udbyttet primo april 2008 og frem til midten af september 2008 var mellem 80 og 85, hvorefter kursen faldt til ca. 52 ultimo oktober 2008. Ved udgangen af marts 2009 var kursen ca. 60.

Parternes påstande.

Klageren har den 14. maj 2009 indbragt sagen for Ankenævnet med følgende påstand:

"Mod udlevering af 15.130 stk. investeringsbeviser BankInvest I, Afdeling Højrentelande samt betaling af 112.006 kr. (udbetalt difference ved salg og genkøb den 1. april 2008) og udbyttet pr. 1. april 2009, skal indklagede delindfri klagerens lån i Totalkredit med et beløb, der stiller klageren som om hun ikke havde optaget den del af lånet (1.421.961,80), som blev anvendt til køb af investeringsbeviserne den 22. maj 2007.

Herudover skal indklagede refundere en tilsvarende del af låneomkostningerne og af de renter og bidrag, som klageren har betalt på Totalkreditlånet fra optagelsen af lånet indtil delindfrielse finder sted. Alle kontante beløb forrentes med procesrente."…

Roskilde Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at hun er 61 år og har boet alene, siden hun blev skilt for ca. 20 år siden. Hun har en årlig indkomst på ca. 255.000 kr.

Hendes faste ejendom havde i 2007 en værdi på ca. 2,5 mio. kr.

I foråret 2007 havde en bekendt fået omprioriteret sin ejendom og herved lettet økonomien. På baggrund heraf rettede hun henvendelse til banken for at høre, om hun havde mulighed for at opbygge en reserve, hvis noget uventet skulle ske. Hun talte med medarbejderen B. I de to møder, som blev afholdt, deltog endvidere en medarbejder S som "føl".

Hun havde blind tillid sin rådgiver og intet kendskab til investering eller finansiering. Bankens beregning viste en forøgelse af hendes månedlige rådighedsbeløb med ca. 5.700 kr. På baggrund heraf besluttede hun sig uden at vide, hvad dette indebar. Hun lagde det videre forløb i hænderne på rådgiveren og underskrev de dokumenter, som hun fik forelagt.

Den underskrevne aftale om Aktiv Boliginvest er ikke udfyldt.

Faktaarket fra BankInvest har hun først set under forberedelsen af sagen.

Bankens rådgivning var mangelfuld og ansvarspådragende. Der var snarere tale om en rendyrket salgsproces end rådgivning. Formålet var at skaffe provisions- og gebyrindtægter samt volumen til bankens samarbejdspartnere.

Den dagældende bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder er ikke overholdt. Der blev således ikke foretaget en analyse af, om en lånefinansieret investering svarede til hendes risikoprofil og evne til at bære et eventuelt tab. Der blev heller ikke foretaget en gennemgang af risikoen ved en 80% belåning af ejendommen, der var hendes bolig, ligesom hun ikke fik gennemgået de risici, der mangelfuldt var beskrevet i bankens støtteark.

Lånebeløbet blev investeret i de samme investeringsbeviser, hvor risikoen var afhængig af den økonomiske udvikling i svage økonomier.

Hvis banken har gennemført en forudgående kreditvurdering og analyse af hendes forhold, opfordres banken til fremlæggelse heraf.

Kategoriseringen af BankInvest Højrentelande på investeringstidspunkt som værende lavrisiko var en forkert kategorisering. BankInvest har tilsyneladende erkendt dette og i foråret 2009 ændret kategoriseringen til højrisiko.

Det fastholdes, at investeringsbeviserne er gået ind i en ubrydelig nedadgående kursspiral. For at fastholde kursen på 60 forudsættes det, at der er et underliggende afkast på 11,67 % p.a. for blot at fastholde kursen ved et årligt udbytte på 7 kr. Hun opfordrer banken til at indhente en sagkyndig erklæring om sandsynligheden af et scenario, hvor hun ikke skal tvangsrealisere sin bolig.

Den efterfølgende udvikling har vist, at alt, hvad der kunne gå galt, er gået galt. Ejendommens belåningsprocent er formentlig nu over 100, og værdien af investeringsbeviserne er faldet voldsomt. Den indre værdi i investeringsforeningen er faldet i kraft af udbyttebetalinger og tab således, at hunden har ædt både sin egen hale og mistet hele bagkroppen.

Hendes økonomi er vendt fra at være stabil til stærkt truet. Betalingen af ydelserne på Totalkreditlånet skulle komme fra det lovede udbytte. Fastholdes udbyttet, vil værdien af hendes investering erodere, så der vil mangle penge til indfrielse af lånet. Ved kurs 60 udgør hendes tab ca. 560.000 kr. med tillæg af renter på realkreditlånet mv. Bankens støtteark så hun første gang, da hun indsamlede oplysninger til sin klage i foråret 2009. Dette understøttes af bankens forretningsgang, hvorefter støttearket kun skulle bruges, hvis det kneb for medarbejderen at holde "den røde tråd" i salgsprocessen.

Tages hendes påstand til følge, medfører det, at Roskilde Bank får lejlighed til selv at indtræde i den risiko/gevinstmulighed, som man tilsyneladende stadig anser for rigtig at anbefale sine kunder.

Roskilde Bank har anført, at medarbejderen S, der nu er ansat i et andet pengeinstitut, erindrer, at klageren i 2007 henvendte sig med henblik på køb af aktier. Efter henvendelse til en investeringskonsulent fik klageren forelagt Aktiv Boliginvest konceptet.

På et efterfølgende møde blev Aktiv Boliginvest præsenteret og beskrevet for klageren.

Klageren og dennes datter, som deltog i et af møderne, virkede, som om de forstod Aktiv Boliginvest, og hvad dette indebar, herunder navnlig, at der var tale om en investeringshorisont på minimum 7-10 år.

I aftalen om Boliginvest, som klageren underskrev, bekræftede klageren at være bekendt med blandt andet, at al investering er forbundet med mulighed for gevinst og tab, at beregningerne var baseret på en lang investeringshorisont og at banken ikke kunne garantere den fremtidige udvikling af investeringen.

Klageren fik i forbindelse med rådgivningen udleveret det omtalte støtteark, hvoraf fremgår, at kurserne på papirerne svinger relativt meget, ligesom det fremgår, at ved en lang investeringshorisont har kortsigtede kursudsving mindre betydning. Om risiko er det anført, at ud over kursudsving er risikoen, at udsteder misligholder forpligtelserne. I tillæg hertil blev der udleveret et faktaark fra BankInvest med en nøje beskrivelse.

Det bestrides, at bankens rådgivning var i strid med bestemmelserne i den dagældende god skik bekendtgørelse.

Banken har foretaget en undersøgelse af kundens forhold, og rådgivningen tog konkret udgangspunkt i den enkelte kundes situation.

På investeringstidspunktet fandt banken ikke, at der ved investering i de omhandlede papirer var tale om investeringer med stor risiko for tab, en stor del af de investerede midler, jf. den dagældende god skik bekendtgørelse. Man fandt ikke, at der ved investeringen var stor risiko for tab af en stor del af investeringen. Det bemærkes, at investeringsbeviserne på daværende tidspunkt var kategoriseret som lav risiko.

På baggrund af materialet, der ikke var mangelfuldt, kunne klageren ikke være uvidende om produktets risiko og investeringshorisont, blandt andet henset til det ikke ubetydelige afkast, som investeringen forventeligt kunne indebære.

Bankens kreditvurdering viste, at klageren var kreditværdig samt i stand til at bære et eventuelt tab. Der eksisterer ikke i bankens system en egentlig kreditvurdering, men i låneindstillingen har medarbejderen bemærket, at denne havde tillid til, at klageren kunne overholde sine forpligtelser.

Af BankInvests faktaark fremgår, at der er tale om investering med lav risiko og med en anbefalet investeringshorisont på 1 – 3 år, ligesom det fremgår, at målet er, at årets afkast kan dække minimumsudlodningen på 7 kr., men at der i modsat fald kan blive tale om at udlodde af afdelingens formue.

Det bestrides, at afdelingen aktuelt er gået ind i en ubrydelig nedadgående spiral, som gradvist vil erodere den indre værdi. Afkastet har i første halvår 2009 været på ca. 20 %.

På investeringstidspunktet lagde banken til grund, at der igennem lang tid var konstateret en sammenhæng mellem priserne på fast ejendom og den lange realkreditobligationsrente således, at priserne på fast ejendom alt andet lige ville stige, hvis den lange rente faldt. Banken havde ikke mulighed for at forudsige, at forudsætningen om denne sammenhæng ville svigte i en periode som den nuværende økonomiske krise.

På tidspunktet for etableringen af klagerens deltagelse i Aktiv Boliginvest var MiFID-reglerne ikke trådt i kraft, hvorfor der ikke var krav om udarbejdelse af en investeringsprofil.

Det forhold, at BankInvest nu har ændret kategoriseringen, kan ikke tages som udtryk for, at kategoriseringen som lav risiko i 2007 var fejlagtig.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Klageren indgik på bankens anbefaling i et investeringsengagement kaldet Aktiv BoligInvest. Hovedideen med det pågældende investeringsengagement var, at kunden skulle belåne friværdien i sin ejendom og anvende de herved frigjorte midler til køb af investeringsbeviser i BankInvest Højrentelande.

Klageren belånte i overensstemmelse med bankens forslag sin ejendom med et 5 % Totalkreditlån med afdragsfrihed på ca. 2 mio. kr. og anvendte den derved realiserede friværdi i ejendommen til køb af investeringsbeviser i BankInvest Højrentelande for i alt ca. 1,4 mio. kr.

Ankenævnet finder, at der er særlig risiko forbundet med det omhandlede engagement. Denne risiko er navnlig begrundet i, at hele den realiserede friværdi er investeret i ét investeringsbevis, nemlig BankInvest Højrentelande. Endvidere er de sikkerheder, der ligger bag investeringsbeviset, konjunkturfølsomme, hvilket sammenholdt med bestemmelsen om udbyttebetaling medfører betydelig kursusikkerhed ved investeringsbeviset.

Banken havde ikke uarbejdet en risikoprofil vedrørende klageren, før hun indgik i det omhandlede investeringsengagement. Nævnet finder det ikke godtgjort, at banken i sin anbefaling af det lånefinansierede køb af investeringsbeviser har lagt vægt på individuelle oplysninger om hendes økonomiske forhold, herunder i relation til hendes mulighed for at indfri kreditforeningslånet.

På den anførte baggrund finder Ankenævnet, at Roskilde Bank begik en ansvarspådragende fejl ved rådgivning om det lånefinansierede køb af BankInvest Højrentelande. Banken skal derfor betale erstatning som nedenfor bestemt. Ankenævnet finder derimod ikke grundlag for at pålægge Roskilde Bank at delindfri klagerens lån i Totalkredit som påstået.

Som følge heraf: