Forsinkelse ved indhentning af lånetilbud.
| Sagsnummer: | 177/1995 |
| Dato: | 06-02-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Peter Stig Hansen, Peter Nedergaard, Allan Pedersen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ekspeditionstid
|
| Ledetekst: | Forsinkelse ved indhentning af lånetilbud. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I august 1993 rettede klageren henvendelse til indklagedes Gandrup afdeling med henblik på at få udarbejdet beregninger for konvertering af et realkreditlån i sin ejerlejlighed. Lejligheden var prioriteret med realkreditlån på oprindelig 265.000 kr. og 90.000 kr. samt et privat pantebrev på oprindelig 42.735,81 kr.
Ved skrivelse af 27. august 1993 sendte indklagede 2 beregninger til klageren. Beregningerne blev drøftet telefonisk ultimo september/primo oktober 1993. Klageren anmodede herefter indklagede om at hjemtage et lånetilbud. På grund af en fejlekspedition blev låneansøgningen ikke afsendt. Efter at fejlen var konstateret, blev det medio januar 1994 aftalt, at indklagede skulle indhente et nyt lånetilbud. Den 14. februar 1994 afsendte indklagede låneansøgning til Realkredit Danmark alene vedrørende omlægning af lånet på 265.000 kr.
Lånetilbud af 25. februar 1994 fra Realkredit Danmark om et kontantlån på 302.000 kr. til indfrielse af begge realkreditlån samt til dækning af omkostninger på 6.000 kr. blev den 4. marts 1994 videresendt til klageren.
Efter drøftelse mellem indklagede og klageren blev konverteringssagen fortsat med konvertering af begge realkreditlån. Den 28. marts 1994 sendte indklagede pantebrevet til klageren til underskrift. Samtidig indhentedes samtykke fra den efterstående panthaver til omprioriteringen.
Klageren returnerede kreditforeningspantebrevet den 19. april 1994. Den 27. s.m. blev pantebrevet sendt til tinglysning.
I begyndelsen af maj 1994 anmodede klageren indklagede om at sætte sagen i bero.
Den 25. oktober 1994 udbetaltes kreditforeningslånet på basis af børskursen den 21. s.m. og på grundlag af 8 % obligationer.
Den private panthaver havde accepteret at rykke for det nye lån, dog ikke for differencerenter, som udgjorde 3.149,49 kr. Klageren har anført, at indklagede havde overset dette forhold, og at hun først blev orienteret herom ultimo oktober/primo november 1994. Differencerentebeløbet blev afregnet til den private panthaver den 9. november 1994. Samme dag opgjorde indklagede omprioriteringskontoen og overførte provenuet på 6.034,84 kr. til en anden konto tilhørende klageren.
Den private panthaver returnerede ved skrivelse af 19. november 1994 de fremsendte 3.149,49 kr. I skrivelsen opgjorde panthaveren nettoprovenuet til 15.491,77 kr., som krævedes betalt i henhold til pantebrevets omprioriteringsklausul.
Indklagede tilbød klageren et lån til rente 9 1/4 % p.a. til indfrielse af restgælden på det private pantebrev. Klageren afviste dette tilbud, idet hun optog et tilsvarende lån i et andet pengeinstitut til en lavere rente.
Indklagede har reduceret gebyret for konverteringssagen fra 3.500 kr. til 1.750 kr.
Klageren har ved klageskema af 30. marts 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte det tab, som den forlængede ekspeditionstid har påført hende, samt betale en erstatning på 12.225,59 kr. svarende til det ekstraordinære afdrag på det private pantebrev.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at sagen har medført flere omkostninger end nødvendigt, da indklagede burde have orienteret hende om, at den private panthaver havde ret til at få nettoprovenuet udbetalt. En korrekt rådgivning ville have været, at indklagede på et tidligere tidspunkt havde drøftet muligheden for ydelse af et lån til indfrielse af det private pantebrev, idet rykningsgebyr og differencerenter i så fald kunne have været sparet. Indklagede har rådgivet om, at kreditforeningen ifølge tilbud havde indregnet 6.000 kr. i det nye lån til andre omkostninger, og at dette ville betyde, at hun ikke selv "skulle tage penge op af lommen" i forbindelse med konverteringssagen. Efter sagens afslutning viser resultatet, at hun selv måtte skaffe pengene til omkostningerne. Indklagede har skriftligt meddelt, at sagen var afsluttet, og har indsat nettoprovenuet på hendes konto og først derefter meddelt, at hun skulle betale 12.225,59 kr. til det private pantebrev.
Indklagede har anført, at klageren ikke er blevet påført yderligere omkostninger end dem, der var budgetteret med og dermed indregnet i de 6.000 kr., der var omfattet af lånetilbudet. Beløbet til differencerenter kunne ikke forudses med sikkerhed, da hjemtagelsestidspunktet ikke var kendt på forhånd. Overskuddet ved konverteringen kunne ikke forudses ved konverteringssagens start, og selv om beløbet skulle betales til panthaveren, var der ikke tale om en omkostning, men om et ekstraordinært afdrag på pantebrevet. Indklagede tilbød at finansiere afdraget eller indfrielsen af pantebrevet til samme ydelse, hvorfor klageren ikke ville have lidt noget tab. Da forsinkelsen blev opdaget, accepterede klageren, at sagen blev behandlet i normalt tempo, og klageren var bekendt med, at man havde en vis ekspeditionstid ved en konverteringssag. Kurserne var på dette tidspunkt bedre end i august, hvorfor klageren ikke havde lidt noget tab på dette tidspunkt. Sagsbehandlingen af konverteringssagen blev herefter foretaget med normal ekspeditionstid, og man er ikke ansvarlig for det tab, der fandt sted som følge af kursfaldet. Da kurserne begyndte at falde, var klageren bekendt med muligheden for at hjemtage lånet på en garanti, men ønskede at afvente en kursstigning.
Ankenævnets bemærkninger:
Det private pantebrev indeholdt sædvanlig omprioriteringsklausul. Indklagede burde have informeret klageren om, at nettoprovenuet ved omprioriteringen skulle anvendes til ekstraordinært afdrag på dette. Da indklagede imidlertid tilbød klageren et gebyrfrit lån på vilkår, der ikke ville stille klageren ringere end ved indfrielse af det private pantebrev, og da indklagede har nedsat gebyret for konverteringssagen fra 3.500 kr. til 1.750 kr. findes klageren ikke at have krav på yderligere kompensation herfor.
Af lånetilbudet fra Realkredit Danmark fremgår det, at "Andre omkostninger" er indregnet i lånetilbudet med 6000 kr., hvilket er i overensstemmelse med den information, indklagede har givet herom.
Efter forsinkelsen med ekspedition af klagerens henvendelse i efteråret 1993 blev det medio januar 1994 aftalt, at indklagede nu skulle indhente et lånetilbud fra Realkredit Danmark. Indklagede afsendte imidlertid først ansøgningen til Realkredit Danmark den 14. februar 1994. Såfremt denne var blevet afsendt i umiddelbar forlængelse af aftalen om at fortsætte konverteringssagen, må det antages, at lånet kunne have været hjemtaget på grundlag af kursen den 28. marts 1994. Indklagede er derfor som udgangspunkt ansvarlig for det tab, som klageren led ved, at dette ikke skete. Klageren anmodede imidlertid i begyndelsen af maj 1994 indklagede om at sætte sagen i bero og måtte indse, at risikoen for kursudviklingen i tiden derefter påhvilede hende selv. Ankenævnet finder på denne baggrund, at det tab, som klageren kan kræve erstattet af indklagede, i overensstemmelse med Ankenævnets praksis må beregnes som kursværdien svarende til den gennemsnitlige officielle kurs i uge 18 i 1994 af differencen mellem obligationsgælden ved hjemtagelse på dette tidspunkt og obligationsgælden ved hjemtagelse den 28. marts 1994.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger betale en erstatning beregnet som foran anført med rente efter renteloven fra den 30. marts 1995. Klagegebyret tilbagebetales klageren.