Afgørelse

Indsigelse om uansvarlig långivning og manglende vurdering af kreditværdighed, jf. kreditaftalelovens § 7 c.

Sagsnummer:	378 /2021
Dato:	24-05-2022
Ankenævn:	Bo Østergaard, Christina B. Konge, Karin Duerlund, Tina Thygesen, Anna Marie Schou Ringive.
Klageemne:	Udlån - hæftelse Realkreditbelåning - byggelån Kreditaftaleloven - øvrige spørgsmål
Ledetekst:	Indsigelse om uansvarlig långivning og manglende vurdering af kreditværdighed, jf. kreditaftalelovens § 7 c.
Indklagede:	Djurslands Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om uansvarlig långivning og manglende vurdering af kreditværdighed, jf. kreditaftalelovens § 7 c.

Sagens omstændigheder

I 2017 skiftede klageren pengeinstitut og blev kunde i Djurslands Bank.

Ved bankskiftet overførte klageren et boliglån på 100.000 kr. samt et skilsmisse- og billån på 250.000 kr. med afvikling over fem og et halvt år. Klageren ejede en lejlighed, som han udlejede for cirka 49.000 kr. årligt.

I 2018 henvendte klageren sig til banken med anmodning om finansiering af grundkøb og husbyggeri, som han til dels selv skulle udføre. Klageren sendte oplysninger om byggeprojektet inklusiv tegninger til banken. 

Banken udarbejdede en finansieringsplan af 26. januar 2018, hvori husets pris blev angivet til 1.550.000 kr. Arbejdet skulle ifølge planen finansieres ved et realkreditlån på 1.439.000 kr., et boliglån på 240.000 kr. og klagerens eget indskud på 70.000 kr.

Banken har oplyst, at den til brug for kreditværdighedsvurdering af klageren indhentede følgende oplysninger om klageren:

• Årsopgørelse fra Skat for 2016. Klageren havde en årlig bruttoindkomst på 598.557 kr.
• Lønseddel for oktober 2017. Klageren havde en månedlig indkomst før skat på 45.150,00 kr. og efter skat på 29.319,33 kr.
• Klageren boede til leje.
• Klageren havde en negativ formue på cirka 116.000 kr. på grund af skilsmisselån.

Banken beregnede klagerens rådighedsbeløb til en voksen og to delebørn efter byggeri til 8.415 kr. Banken har oplyst, at klagerens gældsgearing var på 1,1 og efter byggeri ville den ændre sig til 3,17.

Ved kreditaftale af 15. februar 2018 ydede banken klageren en byggekredit med trækningsret på 350.000 kr. til køb af grund, og banken fik pant i grunden. 

I april 2018 modtog banken kopi af byggetilladelse fra klageren.

Ved aftale af 26. april 2018 optog klageren et boliglån på 250.000 kr. med en løbetid på 15 år. Renten var variabel med en sats på for tiden 6,0 % årligt, og ydelsen var fast på 2.100 kr.

Ved aftale af 2. maj 2018 udstedte banken en garanti til sikkerhed for anmærkningsfri tinglysning af realkreditpantebrev på 1.452.000 kr.

Klageren optog herefter et realkreditlån med hovedstol på 1.452.000 kr. Lånet var afdragsfrit i 10 år med fast rente på 2 % årligt.

Banken har oplyst, at realkreditinstituttet vurderede byggeprojektet til 1.777.000 kr.

Den 16. juli 2018 blev klagerens boliglån forhøjet til 450.000 kr. Løbetiden var 18 år og 11 måneder. Renten var variabel med en sats på for tiden 6 % årligt, og ydelsen var fast på 3.300 kr.

Om baggrunden for forhøjelsen af lånet har banken oplyst, at klageren henvendte sig til banken, fordi prisen for sokkel- og gulvarbejder var blevet dyrere end forventet, da klageren uden bankens viden havde bygget kælder til en pris på cirka 400.000 kr. Banken har videre oplyst, at klageren på tidspunktet var timelønnet, og at den beregnede hans rådighedsbeløb til 7.200 kr. per måned.

Klageren har oplyst, at han medio 2018 blev arbejdsløs.

Banken har oplyst, at parterne i juli 2018 holdt et møde, da banken blev bekendt med, at klageren havde ændret på tegningerne og fået ny byggetilladelse. Klageren fremlagde et byggebudget, hvor det fremgik, at der manglede finansiering af 330.000 kr.

Realkreditinstituttet hævede vurderingen af huset til 1.900.000 kr. med omsættelighed under middel.

Banken har oplyst, at den den 22. oktober 2018 modtog en ny opgørelse fra klageren over de resterende udgifter. Det fremgik heraf, at der manglede at blive betalt 322.000 kr. Banken har oplyst, at et arkitekt- og ingeniørfirma foretog en bygningsgennemgang, hvor de resterede udgifter blev opgjort til 191.500 kr. plus 20 % (38.000 kr.) til uforudsete udgifter.

Den 13. november 2018 holdt parterne møde om byggeprojektets færdiggørelse.

I december 2018 beregnede banken klagerens rådighedsbeløb. Beregningen viste, at klageren ikke ville være i stand til at afvikle de medgåede udgifter på traditionelle vilkår.

Banken har oplyst, at klageren primo 2019 oplyste, at der var ubetalte regninger for cirka 210.000 kr.

I maj 2019 beregnede banken klagerens rådighedsbeløb inklusiv lån til alle omkostninger. Banken vurderede, at klageren ikke ville have råd til at bo i huset, når det blev færdigt.

Banken har oplyst, at parterne medio 2019 blandt andet aftalte, at klagerens lån vedrørende byggeprojektet blev samlet i ét lån, hvor ydelsen blev fastlagt og genforhandlet efter seks måneder i forhold til klagerens jobsituation. Det blev yderligere aftalt, at klageren foretog det sidste arbejde på huset og løbende orienterede banken om udviklingen. Det blev endvidere aftalt, at klageren, der nu var arbejdsløs, skulle ansøge om dagpenge og søge nyt arbejde.

Ved aftale af 6. november 2019 blev klagerens lån omlagt til et lån med hovedstol på 734.000 kr. med løbetid på fem måneder og 25 dage. Renten var variabel med en sats på for tiden 5 %, og ydelsen var fast på 3.000 kr. Ifølge aftalen skulle lånet genforhandles med banken senest den 1. maj 2020.

Ved aftale af 2. december 2019 blev klagerens lån forhøjet til 814.500 kr. Løbetiden var fire måneder og 29 dage. Renten var variabel med en sats på for tiden 5 %, og ydelsen var fast på 3.000 kr. Ifølge aftalen skulle lånet genforhandles med banken senest den 1. maj 2020.

Om baggrunden for forhøjelsen af lånet har banken oplyst, at kommunen stillede krav om en forbedret energimærkning af huset, inden det kunne færdigmeldes. For at opnå den påkrævede energimærkning, kunne der opstilles solcelleanlæg til en pris på 74.800 kr. Banken har oplyst, at den finansierede opsætningen af solcellerne, idet det var vurderingen, at det var den eneste mulighed for at få sagen afsluttet.

Banken har oplyst, at den i primo december 2019 konstaterede, at der var udlæg i huset.

Banken har oplyst, at kommunen i januar 2020 godkendte ejendommen.

Banken opgjorde byggeudgifterne til 2.177.700 kr.

I marts 2020 blev ejendommen sat til salg til en udbudspris på 1.995.000 kr.

I maj 2020 blev klagerens lån genforhandlet. Ifølge aftalen af 15. maj 2020 udgjorde hovedstolen 814.043,09 kr., og lånet skulle genforhandles senest den 1. november 2020.

I september 2020 blev ejendommen solgt for 1.000.000 kr. Klagerens gæld eksklusiv gæld i hans lejlighed udgjorde herefter 1.343.000 kr.

Banken tilbød klageren en akkordordning med betaling af 400.000 kr. over 10 år, hvorefter der ville blive saldokvittering på restgælden fra byggeriet. Klageren accepterede ikke tilbuddet.

Banken har fremlagt ”Dokumentation for rådgivning i forbindelse med en boligkreditaftale” af 15. februar 2018, 17. april 2018, 17. juli 2018, 6. november 2019 og 11. december 2019.

Parternes påstande

Den 2. september 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Djurslands Bank skal stille ham som om, at han ikke have optaget lån til opførelse af hus.

Djurslands Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken ikke burde have bevilget ham lånene.  

Primo 2018 godkende banken, at han kunne låne 1.500.000 kr., på trods af at han var alene med to børn og kun havde en tidsbegrænset ansættelse. Medio 2018 mistede han ansættelsen og har ikke kunnet overholde sine finansielle aftaler. Dette har forårsaget, at han har en stor gæld, som han ikke har mulighed for at betale tilbage. Han har mistet sin lejlighed og har ikke mulighed for at have eller udskifte sin bil.

Han kender ikke noget til økonomi. At man tjener godt, er også et udtryk for, at man ikke nødvendigvis har brug for at disponere fornuftigt i hverdagen. Det er netop derfor, at man har brug for en bankrådgiver.

Hans tidsbegrænsede stilling havde på tidspunktet varet over fem år, men den nærmede sig sin afslutning uden hans viden. Med en husstand bestående af én person og med en gældsfaktor liggende i den høje del af, hvad der er godt nok, er der ikke taget højde for mulige udsving i husstandens økonomi, som for eksempel at han kunne blive arbejdsløs. Han er nu på dagpenge, og på grund af hans alder er det usandsynligt, at han kommer til at få en tilsvarende stilling. Han vil derfor ikke være i stand til at betale akkord, som banken har tilbudt ham. Denne akkord overskrider, hvad han vil komme til at betale i en eventuel gældssanering.

På tidspunktet hvor han blev kunde i banken, havde hans tidligere bank fortalt ham, at de måtte trække i håndbremsen. Flere andre banker takkede nej til engagementet med ham.

Byggefirmaet fortalte ham, at det næsten ikke koster noget at lave en kælder, når man alligevel er i gang med at bygge. På den baggrund drøftede han ikke dette med banken.

Han er ikke kompetent i pengesager, hvilket banken burde have set. Banken burde derfor have afvist ham. På grund af skilsmissen, som banken kendte til, var han i følelsesmæssig uligevægt.

Han optog, hvad han kunne, af kviklån, da han ikke kunne betale sine regninger.

Djurslands Bank har blandt andet anført, at der ikke blev ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med tilsagn om finansiering af klagerens nybyggeri.

Banken forholdt sig til de oplysninger og økonomiske fakta, der blev oplyst og dokumenteret af klageren, som det i øvrigt gøres i alle nye kundeforhold. De beregninger, som fremgår af i sagen fremlagte bilag, blev på sædvanlig vis foretaget på dette grundlag. Banken har ikke noteret, at der er givet afslag fra andre institutter ud fra deres historiske kendskab til klageren. Klageren har altså ikke ønsket at lytte til råd fra en bankrådgiver med historisk kendskab til klagerens økonomi.

Der blev efter byggeriets igangsættelse foretaget nogle dispositioner af klageren, som ultimativt resulterede i klagerens aktuelle situation.

Klagerens dispositioner medførte betydelige ekstraomkostninger, hvor banken hver gang blev orienteret efter klageren havde disponeret. Det viste sig desuden, at de aftalte priser ikke var faste. Resultatet var, at banken hver gang skulle vurdere, om det var bedst for såvel klageren som banken at stoppe byggeriet eller færdiggøre. Vurderingen var hver gang, at færdiggørelse trods alt var den bedste løsning.

Byggeriet nåede aldrig den forudsatte standard og energimærkning og kunne ved første gennemgang ikke nå lovpligtigt niveau. Færdigmeldinger af blandt andet kloakering manglede som følge af manglende betalinger. Manglende autoriseret færdigmelding af kloak og utilstrækkelig energimærkning betød, at sagen ikke kunne afsluttes hos kommunen. Indklagede finansierede ud fra en konkret vurdering delvist de tiltag, der var nødvendige for at byggeriet kunne afsluttes, idet byggeriet i modsat fald var værdiløst, fordi det ikke kunne sælges eller belånes uden afslutning i kommunen.

Byggeriet blev delvist færdiggjort med finansiering fra banken, i en kvalitet der på ingen måde nåede den standard, som var forudsat og forventelig efter aktuel målestok. Derfor kunne ejendommen ikke sælges til en pris, der dækkede medgåede omkostninger.

Det var alene klagerens dispositioner uden for aftale, der førte til de væsentlige afvigelser og problemer, der opstod løbende i byggeperioden. Såfremt byggeriet var blevet opført i overensstemmelse med de oprindelige planer og aftaler, ville klageren have været i stand til at afvikle de forudsatte lån som aftalt.

Klageren havde ikke på bevillingstidspunktet oplyst, at hans ansættelse var tidsbegrænset. Bankens økonomiberegninger tager ikke udgangspunkt i arbejdsløshedsunderstøttelse, men i dokumenterede indtægter. Hvis man alene kunne købe/bygge for det beløb, som understøttelsen kan finansiere, så ville ingen være i stand til at bygge/købe.

Der er ingen af bankens ansatte, der havde rådgivet klageren til at ændre markant på byggeprojektet. Det er alene klageren, der havde besluttet og disponeret med efterfølgende orientering til banken. De dispositioner og ændringer, der var iværksat af klageren efter den oprindelige bevilling, havde ikke forud været drøftet eller vurderet af ansatte hos banken, hvorfor der ikke havde været mulighed for at yde nogen form for proaktiv rådgivning. Når klageren var bevidst om, at økonomisk rådgivning var påkrævet, så er banken uforstående overfor, at klageren ikke havde rådført sig forud for beslutninger om ændringer i projektet.

Banken har ikke indsigt i personlige forhold og forløb af skilsmisser. De af bankens ansatte, som var involveret i sagens begyndelse, har gjort notater om, at klageren virkede kompetent og vidende om det projekt, som klageren selv havde tegnet og beregnet og fået byggetilladelse til.

Banken har forsøgt at minimere de økonomiske skadevirkninger af klagerens dispositioner mest muligt.

Ankenævnets bemærkninger

Ved kreditaftale af 15. februar 2018 ydede Djurslands Bank klageren en byggekredit på 350.000 kr. til køb af en grund, som klageren ville opføre et hus på.

Til brug for opførelsen af huset optog klageren ved aftale af 26. april 2018 et boliglån på 250.000 kr. Klageren optog endvidere et realkreditlån med hovedstol på 1.452.000 kr. Ved aftale af 16. juli 2018 blev klagerens boliglån forhøjet med 200.000 kr.

Ved aftale af 6. november 2019 blev klagerens lån i banken omlagt til ét lån med hovedstol på 734.000 kr. Ved aftale af 2. december 2019 blev lånet forhøjet med 80.500 kr.

Det følger af kreditaftalelovens § 7 c, at kreditgiveren inden kreditaftalens indgåelse skal vurdere forbrugerens kreditværdighed på grundlag af fyldestgørende oplysninger, der, hvor det er relevant, indhentes hos forbrugeren og, hvor det er nødvendigt, ved søgning i relevante databaser.

Efter forarbejderne til kreditaftalelovens § 7 c kan tilsidesættelse af pligten til at foretage behørig kreditværdighedsvurdering sanktioneres med påbud eller danne grundlag for politianmeldelse. Bestemmelsen regulerer derimod ikke det aftaleretlige spørgsmål i forbindelse med kreditaftalens ugyldighed.

Ankenævnet finder imidlertid, at en eventuel tilsidesættelse af pligten efter kreditaftalelovens § 7 c kan indgå ved vurderingen af, om en låneaftale skal tilsidesættes helt eller delvis i medfør af aftalelovens regler, navnlig § 38 c, jf. § 36. Det bemærkes, at såfremt en låneaftale erklæres ugyldig på grund af tilsidesættelse af kreditaftalelovens § 7 c, vil det medføre, at hver part skal tilbagelevere det modtagne, således at låntageren skal tilbagebetale lånebeløbet med fradrag af eventuelt betalte renter og gebyrer.

Under sagen er der fremlagt de oplysninger, som banken ved låneoptagelsen indhentede hos klageren selv og Skat til brug for sin kreditværdighedsvurdering af klageren.

På lånetidspunktet i februar og april 2018 havde klageren ifølge sin årsopgørelse fra Skat for 2016 en årlig bruttoindkomst på 598.557 kr., og ifølge klagerens lønseddel fra oktober 2017 havde han en månedlig indkomst før skat på 45.150,00 kr. og efter skat på 29.319,33 kr. Klageren boede til leje og havde to delebørn, og han havde en negativ formue på 116.000 kr.

Tre medlemmer – Bo Østergaard, Christina B. Konge og Karin Duerlund – udtaler:

Efter en samlet vurdering af grundlaget for låneaftalerne, som banken havde indhentet, finder vi, at der ikke foreligger sådanne omstændigheder, som kan begrunde, at låneaftalerne helt eller delvis kan tilsidesættes som ugyldige i medfør af aftalelovens § 38 c, jf. § 36.

På lånetidspunktet i juli 2018, hvor klagerens boliglån blev forhøjet med 200.000 kr., arbejdede klageren som timelønnet, og banken beregnede hans rådighedsbeløb til 7.200 kr. Banken har som begrundelse for låneforhøjelsen anført, at den finansierede sokkel- og gulvarbejder, der var blevet dyrere end forventet, da klageren uden bankens viden havde bygget kælder.

På lånetidspunktet i december 2019, hvor klagerens lån blev forhøjet med 80.500 kr., var klageren uden arbejde og banken beregnede, at klageren ikke ville have råd til at bo i huset, når det var færdigt. Banken har som begrundelse for låneforhøjelsen anført, at den finansierede opsætning af solceller i ejendommen, da det var den eneste mulighed for at få sagen afsluttet.

Der foreligger i øvrigt ikke sådanne omstændigheder, som kan begrunde, at låneaftalerne helt eller delvis kan tilsidesættes som ugyldige i medfør af aftalelovens § 38 c, jf. § 36.

Vi finder det endvidere ikke på det foreliggende grundlag godtgjort, at banken ved sin rådgivning af klageren i forbindelse med finansiering af byggeprojektet begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar. Hertil kommer, at banken ifølge det oplyste ikke var involveret i klagerens beslutning om at afholde udgifter til bygning af kælder.

Vi stemmer derfor for, at klageren ikke får medhold i klagen.

To medlemmer – Tina Thygesen og Anna Marie Schou Ringive – udtaler:

Særligt da der var tale om et nyt kundeforhold, påhvilede det banken at sikre sig relevant dokumentation for, at den havde vurderet klagerens kreditværdighed på grundlag af fyldestgørende oplysninger i form af for eksempel klagerens betalingsservice­oversigt, kontooversigt m.v. for at opnå et fyldestgørende billede af klagerens økonomi.

Vi finder på det foreliggende grundlag, at den af banken fremlagte dokumentation for klagerens økonomiske forhold ikke vurderes at være tilstrækkelig til, at banken har dokumenteret at have foretaget en fyldestgørende kreditværdighedsvurdering.

Såfremt det, efter fremlæggelse af fyldestgørende oplysninger, måtte vise sig, at klageren ved optagelse af lånet, ikke skulle have været godkendt til lånet, er praksis jf. ovenfor, at det vil medføre, at hver part skal tilbagelevere det modtagne, således at låntageren skal tilbagebetale lånebeløbet med fradrag af eventuelt betalte renter og gebyrer.

Vi finder det endvidere påfaldende, at ejendommens værdi blev forringet så markant i slutfasen af byggeriet.

Vi finder, at en stillingtagen til sagen og om banken har begået ansvarspådragende fejl eller forsømmelser, herunder i sin kreditværdighedsvurdering og i sit tilsyn med byggeriet, færdiggørelse af byggeriet og salg af ejendommen ved brug af salgsfuldmagt, forudsætter en yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted ved domstolene.

Vi stemmer derfor for, at sagen afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

Vi forstår det således, at banken, på grundlag af klagerens aktuelle økonomiske situation, har tilbudt klageren en akkordordning på 400.000 kr. over 10 år. Vi vurderer beløbsmæssigt tilbuddet som attraktivt også set i lyset af omkostningerne og procesrisikoen ved at føre en retssag.

Sagen afgøres efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.