Spørgsmål om ansvar for at projekteret opførelse af fast ejendom måtte opgives.
| Sagsnummer: | 415/1997 |
| Dato: | 20-04-1998 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Stig Hansen, Leif Nielsen, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for at projekteret opførelse af fast ejendom måtte opgives. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.
Den 12. maj 1997 underskrev klagerne en kontrakt med et byggefirma om opførelse af et typehus. Kontrakten var alene betinget af, at klagerne kunne købe én af fire nærmere angivne byggegrunde, der var udbudt til salg af en kommune. Kontraktsummen var 1.029.238,75 kr.
H havde umiddelbart forinden solgt en fast ejendom med et provenu på 206.000 kr.
På grundlag af byggefirmaets oplysninger havde H's pengeinstitut den 5. maj 1997 udarbejdet et budget for klagerne, der viste et rådighedsbeløb på 6.084 kr. månedligt. Klagerne havde endvidere den 6. maj 1997 rettet henvendelse til indklagede, hvor M var kunde, med henblik på indklagedes medvirken til finansiering af byggeriet og overførsel af H's engagement til indklagede.
Ifølge klagerne gav indklagede under mødet den 6. maj 1997 mundtligt tilsagn om finansiering af byggeriet, hvilket var baggrunden for, at de underskrev kontrakten med byggefirmaet den 12. maj 1997. Indklagede foreslog finansiering ved hjemtagelse af et forhåndslån, således at det ikke var nødvendigt med et byggelån. Lånetilbudet skulle indhentes i Nykredit, hvor H i forvejen var såkaldt kernekunde. Den 15. maj 1997 indleverede de kopi af byggekontrakten til indklagede. Den 20. maj 1997 blev et revideret budget med mindre ændringer, der var udarbejdet af byggefirmaet, indleveret til indklagede. Det blev aftalt at afvente hjemtagelse af forhåndslånetilbud, idet der ifølge indklagede var tid nok. Byggeriet skulle påbegyndes ultimo september 1997.
Ifølge typehusfirmaets reviderede budget skulle de samlede udgifter, herunder til grundkøb, finansieres ved bl.a. et 30-årigt obligationslån på 1.128.000 kr., som ved den daværende kurs ville indbringe et provenu på 1.035.186 kr.
Den 19. juni 1997 underskrev klagerne købsaftale vedrørende grunden.
Ifølge klagerne rykkede de i juli 1997 indklagede for indhentelse af lånetilbud på forhåndslånet.
I august 1997 afgav Nykredit tilbud om et lån på 1.003.000 kr. med et provenu på 961.000 kr. På grundlag af nye oplysninger om projektet blev lånetilbudet den 8. september 1997 forhøjet til 1.041.000 kr., kursværdi 1.000.401 kr.
Til brug for et møde med klagerne samme dag udarbejdede indklagede et budget, hvoraf fremgik et månedligt rådighedsbeløb for klagerne på 5.875 kr.
Ifølge klagerne afslog indklagede under mødet at deltage i projektet, hvorfor de så sig nødsaget til at opsige kontrakten med byggefirmaet og at annullere handelen vedrørende grundkøbet.
Ved faktura af 14. oktober 1997 opkrævede byggefirmaet 18.745 kr. i omkostninger ved byggesagen hos klagerne.
Den 17. november 1997 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 18.745 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at de underskrev kontrakten med byggefirmaet i tillid til indklagedes tilsagn om at medvirke ved finansieringen. Indklagede skulle ikke bevilge lån, men alene stille garanti ved hjemtagelse af forhåndslånet. I ansøgningen om forhåndslånet var medtaget beløb til bl.a. haveanlæg og omkostninger til et eventuelt byggelån med henblik på at opnå et så stort forhåndslån som muligt. Indklagede blev ikke anmodet om at bevilge efterfinansiering, som de forventede at kunne dække med bl.a. provenuet af ejendomssalget samt en gave fra H's mor på 80.000 kr. Ved hjemtagelse af forhåndslånet på garanti faldt de budgetterede omkostninger til byggelån bort og anlæg af have kunne eventuelt udskydes. De nævnte over for indklagede, at en forventet restskat på 15.000 kr. viste sig at blive på 45.000 kr., men indklagede blev ikke anmodet om finansiering heraf. De rykkede indklagede for indhentelse af tilbud på forhåndslånet, men da byggeriet først skulle påbegyndes ultimo september 1997, mente indklagedes medarbejder, at der var tid nok. Nykredits første lånetilbud var baseret på et standardtypehus. Først da Nykredit modtog dokumentation for det faktiske projekt, blev der afgivet et tilstrækkeligt stort tilbud. De er uforstående over for, at indklagede under mødet i september 1997 uden varsel og umiddelbart inden byggeriet skulle påbegyndes afslog at medvirke til finansieringen med henvisning til beregningen af et rådighedsbeløbet på 5.875 kr. månedligt. Indklagedes tilsagn om medvirken til finansiering af byggeriet blev givet på grundlag af materialet fra byggefirmaet og det af H's pengeinstitut udarbejdede budget, som viste et rådighedsbeløb på 6.083 kr. Såfremt indklagede ikke fandt, at et rådighedsbeløb af denne størrelse var tilstrækkeligt, burde indklagede straks have meddelt dette. I indklagedes beregning af rådighedsbeløbet var bl.a. medtaget udgifter til en privat pension, som de ikke havde ønsket, og rådighedsbeløbet afveg i øvrigt ikke væsentligt fra det rådighedsbeløb, som indklagede havde accepteret i maj 1997. Forud for mødet havde de på opfordring fra indklagede ansøgt om forhåndslån hos BRFkredit. Da et eventuelt større lånetilbud ikke ville forøge deres rådighedsbeløb, var det konklusionen på mødet, at der ikke var andre muligheder end at opsige kontrakten med byggefirmaet og annullere grundkøbet. Indklagede har handlet uetisk og ansvarspådragende ved først i september 1997 umiddelbart inden byggeriets start at afslå at medvirke til finansiering af byggeriet ved at stille bankgaranti for forhåndslånet, idet indklagedes forudsætninger for tilsagnet herom i maj 1997 var uændret. På grund af det sene afslag er de blevet påført unødige omkostninger, som indklagede er forpligtet til at dække.
Indklagede har anført, at man primo maj 1997 indvilgede i at være klagerne behjælpelig med byggesagen. Forskellige muligheder vedrørende byggelån, herunder forhåndslån og garantistillelse, blev drøftet med klagerne, men der blev på intet tidspunkt drøftet nogen form for efterfinansiering, idet denne forventedes dækket med provenuet af klagernes ejendomssalg. Ved underskrivelsen af byggekontrakten må klagerne have været bevidste om, at finansieringen ikke var på plads. Det første tilbud om forhåndslån fra Nykredit var væsentligt mindre end anslået af byggefirmaet. Under et møde primo august 1997 gav klagerne klart udtryk for, at de kun havde råd til at bygge, såfremt der kunne opnås et større kreditforeningslån. Det blev aftalt at søge et større forhåndslån på grundlag af det nu foreliggende endelige byggeprojekt og sideløbende tage kontakt til BRFkredit. Under mødet den 8. september 1997 udtrykte indklagede betænkelighed ved klagernes rådighedsbeløb, uden at de egentlige tal bag beregningen blev drøftet. Det blev drøftet at sælge klagernes bil eller sommerhus til dækning af den manglende finansiering af byggeriet. Indklagede var ikke bekendt med tilsagnet om en gave på 80.000 kr. fra H's mor. I indklagedes vurdering, af om byggesagen kunne hænge sammen, indgik ud over rådighedsbeløbet og restfinansieringen også den forøgede betaling af restskat, forskellen i finansiering ved banklån i forhold til realkreditbelåning og klagernes bestående engagement med indklagede på ca. 250.000 kr. Uanset betænkelighederne erklærede indklagede sig indstillet på at tage sagen op på ny, når der forelå lånetilbud fra BRFkredit. Klagerne vendte imidlertid ikke tilbage med et lånetilbud fra BRFkredit, men ophævede i stedet kontrakten med byggefirmaet. Det bestrides, at indklagede over for klagerne har handlet erstatningspådragende eller i uoverensstemmelse med god pengeinstitutskik.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet forstår klagen således, at der klages over, at indklagede ikke ydede garanti for det lån, der var tilbudt af Nykredit den 8. september 1997.
Ankenævnet finder det imidlertid ikke godtgjort, at indklagede afslog at yde denne garanti. Det lægges derimod til grund, at man på mødet den 8. september 1997 gav tilsagn om at overveje sagen, når der forelå et lånetilbud fra BRF.
Det lægges endvidere til grund, at klageren herefter ophævede byggekontrakten uden at henvende sig til indklagede på ny.
Under disse omstændigheder finder Ankenævnet ikke fornødent grundlag for at fastslå, at indklagede har handlet erstatningspådragende over for klageren, hvorfor
Klagen tages ikke til følge.