Afgørelse

I

Klageren henvendte sig august 1993 til indklagedes Børkop afdeling vedrørende omprioritering af klagerens og ægtefællens faste ejendom. Denne var prioriteret således:

Ifølge indklagede tilkendegav klageren, at en omprioritering ikke skulle medføre en løbetidsforlængelse, og der indhentedes derfor i første omgang alene lånetilbud på omlægning af lånet til BRFkredit. Når dette forelå, skulle det vurderes, om der skulle ske yderligere omlægning. Klageren bestrider, at der ikke måtte ske forøgelse af løbetiden, idet hun tværtimod oplyste, at ejendommen forventedes at skulle sælges indenfor den nærmeste årrække.

Efter fremkomsten af lånetilbud fra BRFkredit besluttede klageren at undlade omprioritering, da hun ikke mente at kunne opnå tilstrækkelig stor besparelse ved omlægningen.

II

Den 25. juli 1994 henvendte klageren sig i indklagedes Fredericia Vest afdeling medbringende et lånetilbud fra BRFkredit af 21. juni 1994, som klageren på egen hånd havde rekvireret. Tilbuddet vedrørte et 30-årigt kontantlån på 402.000 kr. Klageren og ægtefællen underskrev samme dag omprioriteringsaftale, hvorefter der skulle ske indfrielse af 1.-3. prioriteten, medens 4. prioriteten forudsattes at rykke for omlægningen. Af aftalen fremgik, at omkostningerne ved omlægningen beregnedes til 4.372 kr., idet dog indklagede tog "forbehold for eventuelle yderligere omkostninger, der måtte opstå under sagens ekspedition".

Ligeledes den 25. juli 1994 etableredes kurskontrakt om udbetaling af kontantlånet pr. 31. august 1994.

Indklagede har oplyst, at det eksisterende BRFkreditlån ikke blev opsagt på dette tidspunkt, da 4. prioriteten først skulle tiltræde omprioriteringen. Pantebrevet til den pågældende panthaver indeholdt en klausul om respekt af omprioritering.

Ved skrivelse af 27. juli 1994 fra 4. prioriteten til indklagede oplyste panthaveren sine betingelser for at rykke for det nye lån. Det eksisterende lån til BRFkredit blev indfriet den 30. august 1994. Ved indfrielsen betaltes differencerente for perioden 31. august 1994 til 1. januar 1995 med 4.912 kr.

Den 5. september 1994 indfriedes det eksisterende lån til Realkredit Danmark. Ved indfrielsen betaltes differencerente i 203 dage med 2.982,16 kr.

Den 30. september 1994 fremsendte indklagede til 4. prioriteten 11.533,10 i ekstraordinært afdrag.

I skrivelse af 11. november 1994 afregnede indklagede omprioriteringssagen, idet man samtidigt hævede 12.957,04 kr. på klagerens konto til dækning af underskuddet ved omprioriteringen. Indklagede undlod at beregne sig omprioriteringsgebyr med 2.300 kr.

Klageren har ved klageskema modtaget 1. november 1994 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en del af omkostningerne ved omprioriteringssagen.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har anført, at hun og ægtefællen ved henvendelsen til Børkop afdeling følte sig vildledt vedrørende deres muligheder for at foretage en omprioritering. De rettede derfor i foråret 1994 henvendelse til BRFkredits låneformidler i Fredericia, hvilket førte til lånetilbuddet fra BRFkredit. Herefter henvendte de sig til indklagedes Vestcenter afdeling, som oplyste, at indklagedes omkostninger samt kurssikring ville beløbe sig til 6-7.000 kr. Der blev ikke oplyst noget om differencerenter eller ekstraordinært afdrag til 4. prioriteten. Var dette sket, havde de muligt undladt at foretage omprioriteringen. Var omlægningen blevet iværksat i august 1993, i stedet for juli 1994, ville der være opnået en større besparelse.

Indklagede har vedrørende sagsekspeditionen i 1993 anført, at Børkop afdeling ikke vildledte klageren, men efter aftale først indhentede tilbud på omlægning af det eksisterende lån til BRFkredit. Efter at dette forelå oplyste klageren, at hun ikke ønskede at benytte tilbuddet og heller ikke ønskede tilbud vedrørende omlægning af de tre mindre lån. Det var klagerens egen beslutning ikke at gennemføre omlægningen i august 1993. Klageren kunne efterfølgende have iværksat en omlægning langt tidligere end juli 1994.

Vedrørende sagsekspeditionen i 1994 har indklagede anført, at det var en betingelse for 4. prioritetens tilsagn om at rykke for det nye lån, at nettoprovenuet ved låneomlægningen betaltes som ekstraordinært afdrag. Klageren kunne derfor ikke have nogen berettiget forventning om at få noget provenu udbetalt. Hertil kommer, at det ekstraordinære afdrag ikke kan betegnes som en omkostning, da beløbet nedbragte klagerens gæld i henhold til pantebrevet. Det fremgår endvidere af omprioriteringsblanketten, at indklagede tager forbehold for yderligere omkostninger, som måtte opstå under sagens ekspedition. Da det er usikkert, om Fredericia Vest afdeling ved dokumenternes underskrivelse orienterede om differencerenter, har indklagede undladt at opkræve omprioriteringsgebyr. Som følge af, at rykningstilsagn ikke forelå fra 4. prioriteten den 25. juli 1994, men formentlig først blev modtaget enten torsdag den 28. juli eller fredag den 29. juli 1994, blev det eksisterende lån til BRF Kredit ikke opsagt inden udgangen af juli måned 1994. På daværende tidspunkt var der betydelig usikkerhed om betydningen af almindelige rykningsklausuler.

Ankenævnets bemærkninger:

Vedrørende indklagedes Børkop afdelings behandling af klagerens henvendelse vedrørende omprioritering i 1993:

Indklagede har anført, at klageren ved sin henvendelse oplyste, at en omprioritering ikke måtte indebære løbetidsforlængelse, og at klageren blev vejledt i overensstemmelse hermed. Klageren har bestridt at have betinget sig, at der ikke måtte ske løbetidsforlængelse. På det således foreliggende grundlag finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at indklagedes Børkop afdelings rådgivning af klageren har været mangelfuld, og klagen tages ikke til følge for så vidt angår dette punkt.

Vedrørende indklagedes Fredericia Vest afdelings behandling af omprioriteringssagen i 1994:

Som sagen foreligger oplyst lægges det til grund, at den efterstående panthavers accept forelå dagen efter afsendelsen d.v.s. torsdag den 28. juli 1994. Indklagede kunne og burde derfor have foretaget opsigelse af det eksisterende lån, således at differencerenter for perioden 1. oktober 1994 - 31. december 1994 kunne være undgået.

Det er ubestridt, at indklagede ikke i forbindelse med indgåelsen af omprioriteringsaftalen oplyste klageren om, at der ved omprioriteringssagen måtte påregnes at skulle betales et ekstraordinært afdrag til 4. prioritet. Underskuddet på omprioriteringskontoen blev derfor ca. 11.500 kr. større end klageren med føje kunne have forventet.

Betalingen af det ekstraordinære afdrag for det efterstående pantebrev og det hertil svarende større underskud ved omprioriteringen er imidlertid ikke i sig selv udtryk for, at klageren har lidt tab. Ankenævnet finder på denne baggrund ikke grundlag for at tage klagen til følge på dette punkt, men finder, at indklagede som konsekvens af den begåede fejl bør tilbyde klageren uden etableringsomkostninger at yde et lån på 11.463,05 kr. svarende til det betalte ekstraordinære afdrag og med samme rente og restløbetid som det efterstående pantebrevs, dog med fradrag af det tilkendte erstatningsbeløb.

Som følge heraf