Afgørelse

Spørgsmål om ansvar for at mulighed for overførsel af tinglysningsafgift delvist gik tabt.

Indledning

Denne sag vedrører, om Nordea Bank har pådraget sig et ansvar for, at muligheden for overførsel af tinglysningsafgift i forbindelse med klagernes køb af en ejerlejlighed delvist gik tabt.

Sagens omstændigheder

Den 9. april 2012 udarbejdede en ejendomsmægler, E, en salgsopstilling vedrørende en af S ejet ejerlejlighed, der blev udbudt til salg for kontant 7.495.000 kr. Ifølge salgsopstillingen var lejligheden behæftet med to lån i Realkredit Danmark med restgæld på henholdsvis 54.505 kr. og 3.659.000 kr. Pantebrevet på 3.659.000 kr. var tinglyst den 10. november 2008.

Efter det oplyste blev lånet på 3.659.000 kr. i januar 2013 delindfriet af S til en restgæld på 1.258.513 kr. I den forbindelse undlod S at acceptere et tilbud fra Realkredit Danmark om at ”afgiftsparkere” pantet for en omkostning på 900 kr.

Ifølge en tingbogsattest, der er udskrevet den 9. april 2013 – ét år efter salgsopstillingen – var lejligheden behæftet med to lån i Realkredit Danmark med hovedstole på henholdsvis 289.000 kr. og 3.659.000 kr. Samme dag udskrev E et skærmbillede (herefter udskriften), der viste, at lejligheden var behæftet med et lån i Realkredit Danmark med hovedstol og restgæld på 1.258.513 kr.

Den 12. april 2013 udarbejdede E en ny salgsopstilling, hvor ejerlejligheden blev udbudt for en kontantpris på 6 mio. kr. Ifølge salgsopstillingen var lejligheden behæftet med et lån i Realkredit Danmark med en restgæld på 1.258.513 kr.

Ved købsaftale underskrevet af klagerne den 22. april 2013 og af sælger den 30. april 2013 købte klagerne lejligheden for kontant 6 mio. kr. og med overtagelse den 1. august 2013. Både klagerne og S var repræsenteret ved advokat i sagen. Af købsaftalen fremgår blandt andet:

”...

13. Handelsomkostninger og vederlag

...

Standardvilkår

Sælger er pligtig at give køber alle relevante oplysninger til brug for reduktion af tinglysningsafgift og eventuelt kurstabsfradrag.

For så vidt angår pantebreve tinglyst før den 1. juli 2007 må disse ikke uden skriftlig accept fra køber eller dennes rådgiver aflyses fra tingbogen, før dagen efter den i afsnit 15 anførte frist for anmeldelse af endeligt skøde til tinglysning. Ved pantebreve tinglyst den 1. juli 2007 eller senere er sælger forpligtet til at foranledige pantebreve ændret til et afgiftspantebrev for eventuelt ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag på ejendommen. Sælger forpligter sig til ikke at aflyse evt. afgiftspantebreve, idet disse overtages af køber.

Såfremt der er tale om en kontanthandel, er oplysning om sælgers indestående lån i vedlagte salgsopstilling alene givet til købers pengeinstituts beregning af evt. reduktion af tinglysningsafgift, idet det ikke for køber er muligt at overtage sælgers indestående lån.

...

Nærværende købsaftale er indgået på grundlag af salgsopstilling udarbejdet den 12-04-2013. Parterne er gjort opmærksom på, at der tidligere kan være udleveret salgsopstillinger, som efterfølgende er blevet korrigeret, Den salgsopstilling, der er vedhæftet denne købsaftale, er den gældende.

...”

Handlen blev finansieret via Nordea Bank, hvor klagerne er kunder. Banken fik en kopi af købsaftalen, udskriften og den ”gamle” salgsopstilling af 9. april 2012.

Den 22. maj 2013 indhentede banken to lånetilbud i Nordea Kredit på henholdsvis 2.368.000 kr. og 2.430.000 kr. Ved beregningen af tinglysningsafgiften på pantebrevene blev der modregnet stempel fra pantebrevet på 3.659.000 kr.

Den 17. juni 2013 blev pantebrevet på 3.569.000 kr. nedlyst til 1.258.513 kr. som følge af delindfrielsen i januar 2013.

Den 8. juli 2013 tinglyste banken pantebrevene til Nordea Kredit. Der blev i den forbindelse modregnet stempel fra det nedlyste pantebrev på 1.258.513 kr. og ikke som forudsat ved beregningen af pantebrevet på 3.569.000 kr.

Efter det oplyste opkrævede SKAT herefter yderligere tinglysningsafgift på 37.760 kr.

Banken afslog en anmodning fra klagernes advokat om at dække beløbet.

Parternes påstande

Den 1. april 2014 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal betale 37.760 kr. og sagsomkostninger på 10.000 kr.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at de i forbindelse med deres interesse for lejligheden fik udleveret den ”gamle” salgsopstilling af ejendomsmægleren. De søgte lån hos Nordea Bank, og det blev lagt til grund, at der ved finansieringen kunne modregnes stempelværdi af 3.659.000 kr.

Banken fik efterfølgende en kopi af købsaftalen. Det fremgik både af den nye salgsopstilling, der var en del af købsaftalen, og af udskriften fra ejendomsmægleren, at gælden i lejligheden var 1.258.513 kr.

Banken burde i forbindelse med indhentelsen af lånetilbuddene have undret sig over de modstridende oplysninger og have kontaktet sælgers bank eller deres advokat for at høre baggrunden. I så fald kunne nedlysningen af pantebrevet på 3.659.000 kr. have været stillet i bero med henblik på overførsel af stempel ved tinglysningen af Nordea Kredit lånene.

Banken har erkendt, at den i hvert fald modtog udskriften, hvilket i sig selv burde have fået banken til at indse, at der var noget galt.

Den omstændighed, at banken anvendte den såkaldte hovedstolsmetode ved beregning af tinglysningsafgiften medførte ikke, at banken var fritaget for at orientere sig om sælgers lån i det modtagne materiale.

Deres tab er reelt, da de faktisk kunne have fået overført stempel fra pantebrevet på 3.659.000 kr. Pantebrevet blev således først nedlyst den 17. juni 2013, hvor de fik skøde på lejligheden. Hvis banken havde kontaktet sælgers bank eller deres advokat i forbindelse med indhentelsen af lånetilbuddene den 22. maj 2013, havde der været rig lejlighed til at sikre, at de opnåede den forventede stempelrefusion.

Nordea Bank har anført, at man foretog en beregning af klagernes rådighedsbeløb på baggrund af den ”gamle” salgsopstilling. Efterfølgende modtog banken en kopi af købsaftalen og udskriften. Banken var ikke i besiddelse af den nyere salgsopstilling.

Banken foretog et tingbogsopslag i forbindelse med udarbejdelsen af lånetilbuddet og blev herved bekræftet i, at det eksisterende låns hovedstol var 3.659.000 kr.

Pantebrevet var tinglyst efter den 1. juli 2007, og der var derfor i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 5 A hjemmel til at overføre afgift for værdien af den tinglyste hovedstol. Udskriften, der viste restgælden, var ikke relevant i forhold til afgiftsberegningen.

Klagerne var ifølge aftalen med sælger ikke berettiget til at få overført stempel for et pantebrev, der oversteg 1.258.513 kr.

Klagerne har ikke lidt et egentligt erstatningsberettiget tab, men er blevet skuffet i forventningerne til størrelsen af tinglysningsafgiften.

Ankenævnets bemærkninger

I forbindelse med klagernes køb af en ejerlejlighed i foråret 2013 fik banken en salgsopstilling fra 2012, hvoraf det fremgik, at lejligheden var behæftet med et lån på 3.659.000 kr. Samme oplysning fremgik af tingbogen. Under disse omstændigheder finder Ankenævnet, at banken berettiget kunne lægge denne oplysning til grund ved beregningen af tinglysningsafgiften på de to Nordea Kredit lån, som klagerne optog for at finansiere købet.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Nordea Bank begik en ansvarspådragende fejl ved at undlade at reagere alene på baggrund af udskriften fra ejendomsmægleren, selvom denne viste en hovedstol og restgæld, der afveg fra oplysningerne i tingbogen og salgsopstillingen fra 2012.

Det falder uden for Ankenævnets kompetence at tage stilling til et eventuelt ansvar for købernes rådgivere.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.