Afgørelse

Krav om erstatning og bortfald af gæld efter andelsboligforenings overdragelse af andelslejlighed i forbindelse med eksklusion af klager og pengeinstituts frigivelse af underpant i ejerpantebrev

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning og bortfald af gæld efter andelsboligforenings overdragelse af andelslejlighed i forbindelse med eksklusion af klager og pengeinstituts frigivelse af underpant i ejerpantebrev.

Sagens omstændigheder

Med overtagelsesdag den 1. februar 2008 købte klageren en andelslejlighed i andelsboligforeningen F for 250.524,42 kr. Ifølge overdragelsesaftalen bestod købesummen af andelsbevisets pålydende 23.600 kr., andelsværdi fastsat på generalforsamling i marts 2007 til 241.900 kr. (59 m2 á 4.100 kr.) samt en måneds boligafgift m.v. og omkostninger på i alt 8.624 kr. I sagen er fremlagt et andelsbevis udstedt til sælgeren af andelslejligheden den 7. maj 2007 med pålydende værdi 23.600 kr.

Til finansiering af købesummen optog klageren et prioritetslån på 193.500 kr. og et andelsboliglån på 51.500 kr. i Nordea Bank. Banken fik sikkerhed i et ejerpantebrev på 245.000 kr. i andelslejligheden, og klageren underskrev i den forbindelse en aftale om pantsætningen den 21. december 2007. I sagen er fremlagt en af F’s daværende administrator den 23. januar 2008 påtegnet erklæring om adkomst, hvori pantebrevets beløb på 245.000 kr. var anført.

Ved gældsbreve underskrevet af klageren den 22. juli 2008 blev prioritetslånet forhøjet med 71.745 kr. til 265.245 kr., og andelsboliglånet blev forhøjet med 69.661,31 kr. til 90.000 kr. Den 22. september 2008 underskrev klageren en ny aftale om pantsætningen, hvorved ejerpantebrevet, som banken havde bankens sikkerhed i, blev forhøjet til 355.000 kr.

I august 2011 blev andelsboliglånet nedbragt til 74.755,78 kr., og klageren underskrev i den forbindelse et nyt gældsbrev.

I 2014 iværksatte F en eksklusion af klageren. Klageren var repræsenteret af en advokat i forbindelse med eksklusionen. Banken har oplyst, at den ikke var involveret i eksklusionen. Den 3. juni 2015 blev der ved Østre Landsret indgået forlig mellem F og klageren, repræsenteret ved hendes advokat. Af forliget fremgik bl.a.:

”[Klageren] fraflytter [F] senest den 1. september 2015 kl. 12.00. [F] sælger andelsboligen på normale vilkår som foreskrevet i vedtægterne til overtagelse pr. 1. september 2015 kl.12.00. Prisen for andelslejligheden fastsættes på baggrund af den til enhver tid gældende andelskrone og en til handlen indhentet vurderingsrapport. Vurderingsrapporten bestilles af bestyrelsen i [F] og udgiften medtages i bolighandlen som en sælgerudgift.”

Ved et brev til banken af 21. september 2015 meddelte F’s administrator, selskabet D, at maksimalprisen for lejligheden var 23.600 kr., at der var kendte fejl og mangler for 24.000 kr., løsøre for 1.500 kr. og en restance til F på 15.647,02 kr. D anførte endvidere:

”I bedes venligst oplyse, om I kan godkende salget af lejligheden til maksimalpris incl løsøre og kendte fejl og mangler, og at der derved intet provenu er til nedbringelse af gælden hos jer. Ved at godkende ovennævnte salg skal ejerpantebrevet stort kr. 355.000 kr. aflyses af andelsboligbogen. …”

Efter det oplyste meddelte banken til F, at den kunne acceptere salget, og at banken ville aflyse sit underpant i ejerpantebrevet, men at banken ikke ville medvirke til at aflyse ejerpantebrevet eller transportere dette til køber, da banken anså ”klagers reaktion i sagen som en tilbagekaldelse af tingslysningsfuldmagten”. Andelslejligheden blev herefter solgt af F for 23.600 kr.

Banken har fremlagt en oversigt af 11. marts 2016, hvori klagerens samlede gæld til banken var opgjort til 333.641 kr. (prioritetslån 265.245 kr., andelsboliglån 43.833 kr. og en indlånskonto 24.562 kr.).

Klageren har anført, at hendes Visa/dankort og MasterCard blev spærret af banken i januar 2016. Banken har anført, at spærringen fandt sted i maj 2016. I sagen er fremlagt et brev fra banken til klageren af 31. maj 2016, hvori banken anførte, at klageren trods flere rykkerbreve ikke havde betalt et overtræk på 25.918,64 kr. på hendes indlånskonto. Banken meddelte, at kravet ville blive overdraget til inkasso, at kort og evt. andre betalingskonti ville blive spærret, og at øvrige lån ville blive opsagt ved manglende indbetaling af beløbet.

Banken har fremlagt sine regler for dankort og Visa/dankort samt MasterCard, hvoraf bl.a. følgende fremgår:

11.1 Nordeas ret til at spærre kortet

Nordea er berettiget til at spærre for brug af kortet, hvis …

• du overtræder reglerne, herunder hvis kontoen, som kortet er knyttet til, kommer i overtræk, …

I tilfælde af overtræk vil du blive rykket skriftligt, før kortet bliver spærret. Øjeblikkelig spærring kan dog være nødvendig, hvis der er tale om særligt groft og/eller gentagne overtræk. …”

Parternes påstande

Den 22. februar 2016 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal annullere alle foranstaltninger og betale en erstatning til hende samt give hende en undskyldning.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken har handlet i strid med retsforliget. Det fremgik af retsforliget, at F skulle overtage andelslejligheden, herunder den i andelslejligheden tinglyste prioritet, og at F skulle betale den af hende forlangte overdragelsessum på 90.000 kr.

Der foreligger intet dokument, hvori hun har påtaget sig at indfri prioriteterne og lånene i andelslejligheden. Advokaten oplyste, at prioriteten fulgte andelslejligheden. Hun har på intet tidspunkt accepteret at overtage eller indfri den tinglyste prioritet i andelslejligheden. Hvis F nægter at betale til banken, bør banken inddrage andelslejligheden og udleje denne. Det forventes endvidere, at ejendommen skal omdannes til ejerlejligheder, som vil kunne sælges for en stykpris på minimum 800.000 kr.

Banken forhandlede prisen på andelslejligheden uden hendes tilladelse og kendskab og i direkte modstrid med retsforliget, der tydeligt tilkendegav, at hun havde et krav på ca. 90.000 kr. Der er tale om en eksklusion. I en sådan situation skal de almindelige regler følges, hvor der skal betales en sum for andelskronen, forbedringer og indbo. Hun har opgjort summen til 90.000 kr. F skulle betale den af hende forlangte overdragelsessum, idet et vurderingsfirma skulle stadfæste overdragelsessummen. Dette er ikke sket, hvorfor hendes krav på 90.000 kr. må anses som stadfæstet. Banken har uberettiget forhandlet på hendes vegne. Banken har gennem måneder drøftet hendes økonomiske forhold uden hendes vidende og tilladelse. Banken har brudt sin tavshedspligt og har gennem flere måneder oplyst 3. personer om hendes økonomiske forhold uden hendes tilladelse.

Samtlige aftaler mellem banken, F, D og disses advokater bør annulleres, og F skal overtage den tinglyste prioritet. Banken bør give hende en undskyldning.

Banken har ved sine forhandlinger med F trukket sagen ud og derved påført hende tab. Alle renter og afdrag fra og med september 2015 skal tilbageføres til hendes konti.

Banken har uberettiget spærret hendes kort. Hun måtte derfor optage lån på over 40.000 kr. Hun har ikke modtaget bankens rykkerbrev af 31. maj 2016. Hun havde efter de gældende regler for udlandsdanskere ikke pligt til at angive sin adresse. Banken var bekendt med hendes e-mail adresse og burde have sendt brevet dertil.

Nordea Bank har anført, at klageren havde optaget lån i banken til købet af andelslejligheden. Der var udstedt gældsbreve for lånene. Klagerens samlede gæld til banken udgjorde 333.641 kr. i marts 2016. Banken havde sikkerhed for lånene i form af et underpant i et ejerpantebrev på 355.000 kr.

Banken kan ikke genkende klagerens påstand om, at banken skulle have forhandlet en pris på andelslejligheden uden klagerens tilladelse, eller at banken skule have forhandlet, at klageren overtog en tinglyst prioritet i andelslejligheden.

Klageren blev ekskluderet fra F. F var derfor berettiget til at sælge klagerens andel til tredjemand. F fandt en køber til andelslejligheden og solgte efter eksklusionen andelslejligheden til tredjemand til andelens maksimalpris på 23.600 kr. Der blev således ikke dækning for bankens krav ved salget. Da salget skete til maksimalprisen, da F havde fundet en køber, og da F led et tab ved, at andelslejligheden ikke blev solgt, var banken forpligtet og nødsaget til at acceptere salgsprisen og aflyse sit underpant i ejerpantebrevet.

Banken har ikke medvirket til at aflyse ejerpantebrevet eller til at transportere dette til køber, idet dette er et forhold mellem klageren, F og køber. F må således iværksætte retslige skridt mod klageren for at få overdraget eller aflyst ejerpantebrevet. Banken er derfor uforstående overfor klagerens kritikpunkter. Kritikpunkterne skyldes tilsyneladende, at klageren ikke vil vedkende sig sin gæld til banken.

Uanset eksklusionen, salget af andelslejligheden, aflysning af underpantet på ejerpantebrevet og den omstændighed, at bankens pant ikke kunne indbringe et provenu til nedbringelse af gælden, hæfter klageren stadig for mellemværende med banken.

Banken kan ikke genkende og forstå de af klageren rejste kritikpunkter. Banken har ikke videregivet fortrolige oplysninger om klageren. Banken har ikke overtrådt sin tavshedspligt.

Banken spærrede klagerens kort, da klageren var i overtræk med de konti, hvortil kortene var knyttede, og da klageren ikke efter bankens afsluttende rykkerprocedure havde inddækket overtrækket, jf. pkt. 11.1 i bankens regler for dankort og Visa/dankort. Banken varslede klageren i brevet af 31. maj 2016.

Ankenævnets bemærkninger

I 2008 købte klageren en andelslejlighed i andelsboligforeningen F for 250.524,42 kr. Til finansiering af købesummen optog klageren et prioritetslån og et andelsboliglån i Nordea Bank. I 2014 iværksatte F en eksklusion af klageren. Den 3. juni 2015 blev der ved Østre Landsret indgået forlig mellem F og klageren, som var repræsenteret af en advokat. Ifølge forliget skulle klageren fraflytte lejligheden den 1. september 2015, og F skulle sælge lejligheden på normale vilkår som foreskrevet i vedtægterne til overtagelse pr. 1. september 2015. Prisen skulle fastsættes på baggrund af den til enhver tid gældende andelskrone og en til handlen indhentet vurderingsrapport. Den 21. september 2015 meddelte F’s administrator, selskabet D banken, at maksimalprisen for lejligheden var 23.600 kr., og at der efter fradrag for fejl og mangler mv. ikke ville være noget provenu til banken. D anmodede samtidig banken om at oplyse, om den kunne godkende et salg på de anførte vilkår. Banken accepterede at aflyse sit underpant, men afviste at aflyse ejerpantebrevet og at transportere ejerpantebrevet til køber.

Forliget mellem klageren og F medførte ikke, at klageren blev frigjort fra sin gæld til banken. Ankenævnet finder ikke, at banken i forbindelse med F’s salg af andelslejligheden efter F’s eksklusion af klageren har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre, at banken skal pålægges at betale et beløb til klageren eller at nedskrive klagerens gæld til banken.

Klagerens indsigelser mod overdragelsessummen i forbindelse med F’s salg af andelslejligheden efter eksklusionen er et mellemværende mellem klageren og F og/eller D. Ankenævnet finder ikke, at der kan pålægges banken et erstatningsansvar i den forbindelse. Ankenævnet kan ikke tage stilling til, om klageren kan gøre et eventuelt krav gældende mod F og /eller D i anledning af salget.

Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt foreligger oplysninger, der kan føre til, at banke skal pålægges at nedskrive klagerens gæld til banken eller at betale et beløb til klageren.

Ankenævnet finder ikke, at bankens spærring af klagerens kort var uberettiget.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Klagerens krav om en undskyldning vedrører ikke et konkret økonomisk mellemværende, der kan behandles af Ankenævnet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.