Spørgsmål om manglende kurssikring af realkreditlån, der skulle indfries i forbindelse med salg.
| Sagsnummer: | 398/2001 |
| Dato: | 14-02-2002 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Kåre Klein Emtoft, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om manglende kurssikring af realkreditlån, der skulle indfries i forbindelse med salg. |
| Indklagede: | Kongsted Sparekasse |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører, om indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med klagernes salg af en fast ejendom, hvor indklagede forestod indfrielse af eksisterende lån.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 10. juli 2001 solgte klagerne deres faste ejendom med overtagelse den 12. august 2001. Købesummen var 1.175.000 kr. kontant, idet 70.000 kr. skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler, mens restbeløbet skulle deponeres hos indklagede, der var klagernes daværende pengeinstitut.
Af en af ejendomsmægleren udfærdiget provenuberegning benævnt salgsbudget af 10. juli 2001 fremgår, at to BRF-kredit obligationslån skulle indfries. Det ene lån havde en restgæld pr. 1. juli 2001 på 107.337,57 kr. (8%); det andet lån havde en restgæld pr. s.d. på 779.553,47 kr. (6%). Det var angivet, at indfrielse kunne ske til henholdsvis kurs 100 og kurs 95,31.
Ved skrivelse af 20. juli 2001 fremsendte ejendomsmægleren forskellige papirer til indklagede, som blev anmodet om at bekræfte, at et ejerpantebrev på 180.000 kr. med pant i den solgte ejendom kunne aflyses i forbindelse med handlen.
Ved skrivelse af 30. juli 2001 fremsendte ejendomsmægleren kopi af den underskrevne købsaftale, idet indklagede blev anmodet om at indfri indestående lån.
Ved skrivelse af 31. juli 2001 anmodede indklagede klagerne om at rette henvendelse så snart som muligt for at underskrive dokumenter i forbindelse med handlen.
Den 2. august 2001 underskrev klagerne kreditaftale vedrørende en udlægskredit på 900.000 kr. Af kreditaftalen fremgår, at denne skulle indfries via den resterende del af den kontante købesum; restbeløbet var anført med 1.125.000 kr. Det fremgår yderligere, at indklagede fik fuldmagt til at indfri de to lån i BRF-kredit. Dokumentgebyr for oprettelsen er anført med 2.500 kr.
Til indfrielse af 6% realkreditlånet indkøbte indklagede i henhold til fondsnota af 3. august 2001 de fornødne obligationer. Afregningskursen var 96,95.
Ved skrivelse af 9. august 2001 fremsendte købers pengeinstitut 1.105.000 kr. til indklagede til deponering.
Den 10. august 2001 indfriede indklagede BRF-kreditlånet med en restgæld på 107.337,57 kr. Indfrielsen blev foretaget som en straksindfrielse til kurs 100. Det samlede indfrielsesbeløb var 115.912,58 kr. Lånet var ved indfrielsen i restance med terminerne pr. 1. marts og 1. juni 2001. Det andet BRF-kreditlån blev indfriet samme dag. Ved indfrielsen modtog BRF-kredit de fornødne obligationer samt 34.734,51 kr., hvoraf ca. 31.200 kr. vedrørte terminerne pr. 1. marts og 1. juni 2001. Af kontoudtog for udlægskontoen fremgår, at beløbene til brug for indfrielse af BRF-kreditlånene blev trukket på kontoen, ligesom det deponerede beløb på 1.105.000 kr. er indsat på samme konto.
Den 24. august 2001 fremsendte indklagede 12.000 kr. til købers advokat til dækning af diverse forfaldne beløb. Beløbet blev hævet på udlægskontoen.
Den 19. september 2001 modtog indklagede fra ejendomsmægleren 13.646,87 kr., som blev indsat på udlægskontoen. Beløbet udgjorde klagernes resttilgodehavende hos mægleren efter betaling af dennes salær og udlæg.
Ved skrivelse af 19. september 2001 meddelte købers advokat, at der forelå tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger. Advokaten anmodede samtidig om betaling af 7.758,91 kr. i henhold til refusionsopgørelse. Indklagede efterkom anmodningen og hævede beløbet på udlægskontoen, hvis saldo herefter var 182.746,07 kr.
Den 20. september 2001 indfriede indklagede klagernes forskellige lån m.v. Indklagede opgjorde samtidig udlægskontoen og fremsendte restbeløbet på 49.853,25 kr. til klagerne.
Ved skrivelse af 10. oktober 2001 rettede klagerne henvendelse til indklagede vedrørende indklagedes ekspeditioner i forbindelse med handlen. Klagerne anførte, at der syntes at være en difference på 18.000 kr. i deres favør i forhold til provenuberegningen fra ejendomsmægleren. Indklagedes gebyr var opkrævet med 3.500 kr. frem for 2.500 kr., og der var kun deponeret 1.105.000 kr., selv om der skulle være deponeret 1.125.000 kr. Klagerne anmodede om betaling af differencen på 39.600 kr.
Ved skrivelse af 16. oktober 2001 meddelte indklagede, at for så vidt angik ejendomsmæglerens provenuberegning, måtte henvendelse ske til ejendomsmægleren. For så vidt angik deponeringsbeløbet havde indklagede modtaget 1.105.000 kr. fra købers bank. Indklagede fastholdt endvidere gebyret på 3.500 kr., som var i overensstemmelse med indklagedes priser.
Som svar på en yderligere henvendelse fra klagerne redegjorde indklagede ved skrivelse af 22. oktober 2001 for ekspeditionerne i forbindelse med indfrielsen af BRF-kreditlånene m.v.
Parternes påstande.
Klagerne har den 9. november 2001 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 40.000 kr.
Indklagede har under sagens behandling refunderet klagerne 1.000 kr. af det opkrævede gebyr på 3.500 kr. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede undlod at rådgive dem om kurssikring af de lån, der skulle indfries. Dette ville have sikret dem et større provenu.
Indklagede har anført, at i provenuberegningen fra ejendomsmægleren af 10. juli 2001 var indfrielsesbeløbet vedrørende det store lån beregnet på grundlag af kursen på dette tidspunkt, 95,31. Købet af obligationerne skete imidlertid til kursen pr. 3. august 2001 eller 96,95, hvilket er baggrunden for klagernes mindre provenu.
Køberne skulle overtage ejendommen den 12. august 2001. En kurssikring af lånene i perioden fra klagernes henvendelse den 3. august 2001 til 12. august 2001 ville ikke være relevant.
Klagernes provenu ved handlen er endvidere formindsket af restance vedrørende vandværk, ejendomsskatter m.v.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det lægges til grund, at klagerne den 2. august 2001 var til møde hos indklagede i anledning af, at indklagede ved skrivelse af 31. juli 2001 havde anmodet klagerne om at rette henvendelse med henblik på underskrift af dokumenter til brug for ekspeditioner i forbindelse med handlen. Køberne skulle overtage klagernes ejendom den 12. august 2001. Indklagede indkøbte den 3. august 2001 de fornødne obligationer til indfrielse af 6% obligationslånet til kurs 96,95, mens 8% obligationslånet blev straksindfriet til kurs 100.
På denne baggrund finder Ankenævnet ikke grundlag for at kritisere, at indklagede undlod at rådgive om kurssikring.
Købesummen for ejendommen var 1.175.000 kr. kontant. Heraf deponerede køberne i henhold købsaftalen 70.000 kr. hos den medvirkende ejendomsmægler, og det beløb, der skulle deponeres hos indklagede, udgjorde derfor 1.105.000 kr. At restbeløbet i kreditaftalen af 2. august 2001 var anført med 1.125.000 kr. har således ikke haft nogen betydning.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.
Klagegebyret tilbagebetales klagerne.