Afgørelse

Krav om erstatning i forbindelse med realkreditbelåning m.v.

Sagsnummer:	391 /2014
Dato:	12-05-2015
Ankenævn:	Kari Sørensen, Lani Bannach, Troels Hauer Holmberg, Anita Nedergaard, George Wenning
Klageemne:	Ejerpantebrev - omkostninger ved mortifikation Realkreditbelåning - rådgivning Garanti - provision
Ledetekst:	Krav om erstatning i forbindelse med realkreditbelåning m.v.
Indklagede:	Nordea Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et realkreditlån, krav om omlægning af et realkreditlån, krav om tilbagebetaling af garantiprovision og andre hævninger og krav om betaling af omkostninger til klagerens advokat.

Sagens omstændigheder

Klageren blev kunde i Nordea Bank i efteråret 2010, hvor han fik en grundkonto -846.

Klageren havde via sit tidligere pengeinstitut et realkreditlån i Totalkredit på oprindelig 1.021.000 kr., med en rente på 5 % og en restløbetid på knap 27 år.

Klageren har oplyst, at han overvejede at omlægge realkreditlånet, fordi han havde hørt, at man kunne få lån med 30 års afdragsfrihed.

Klageren henvendte sig til Nordea Bank, som udarbejdede en vejledende beregning af 30. august 2010 vedrørende et Nordea Kredit obligationslån på 1.057.000 kr. til en rente på 4 % og med 30 års afdragsfrihed.

Den 28. september 2010 indgik klageren en kundeaftale med Nordea Bank.

Banken har oplyst, at klageren vendte tilbage i begyndelsen af december 2010 for at vælge et lån. På daværende tidspunkt var kursen på Nordea Kredit lånet med 30 års afdragsfrihed steget til over kurs 100 og kunne derfor ikke længere tilbydes klageren.

Klageren har bestridt, at han selv henvendte sig til banken. Bankens medarbejder ringede til ham og oplyste, at lånet nu var klar.

Af et god skik rådgivningsskema ”Erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” udskrevet den 14. december 2010 og underskrevet af klageren med angivelse af underskriftsdatoen ”30. august 2010” fremgår, at klageren valgte at omlægge sit lån til et obligationslån i Nordea Kredit på 1.250.000 kr. til en rente på 4 % og med 10 års indledende afdragsfrihed. Det er anført i rådgivningsskemaet, at rådgivningen fandt sted den 30. august 2010. Det er endvidere anført, at klagerens årlige indkomst var 218.763 kr., at han blandt andet havde indleveret årsopgørelse fra Skat, lønsedler og budget, og at han i forbindelse med rådgivningen havde fået udleveret en amortiseringsplan. Det er yderligere anført, at et 4 % obligationslån er valgt på grund af den lave rente, og for at den ”fremtidige” husleje er kendt.

Af en omprioriteringsaftale af 21. december 2010 mellem klageren og banken fremgik, at lånet i Totalkredit skulle opsiges og indfries pr. 30. december 2010, og at det nye lån skulle udbetales pr. samme dato. Et ejerpantebrev på 260.000 kr. med pant i klagerens ejendom skulle rykke for det nye lån. Af aftalen fremgik endvidere:

”…

Garantistillelse

Banken stiller garanti over for realkreditinstituttet ved udbetaling af lånet og eventuelt over for realkreditinstitutter, hvor lån skal indfries og/eller over for pantebrevskreditor ved udbetaling af pantebrev. Der henvises til de enkelte garantier.

Jeg indestår for ethvert beløb, som banken skal betale som følge af garantistillelsen, og jeg er forpligtet til at betale garantiprovision og gebyr. Satserne oplyses efter anmodning.

…”

Den 21. december 2010 underskrev klageren endvidere et realkreditpantebrev vedrørende det nye lån i Nordea Kredit. Det fremgik af pantebrevet, at det ikke respekterede nogen foranstående hæftelser.

Ved udbetaling af Nordea Kredit lånet påtog banken sig at indestå for, at pantebrevet ville blive tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. For denne garanti/indeståelse påtog klageren sig en regaranti, jf. Garantierklæring/Indeståelse underskrevet af klageren den 21. december 2010, hvoraf blandt andet fremgik:

”…

Regaranti

Garantien bedes stillet for min regning mod betaling af gebyr og garantiprovision efter garantistillers almindelige regler. Jeg forpligter mig herudover til på anfordring at indbetale til garantistiller erhvert beløb, som denne måtte komme til at udrede i henhold til garantien, samt renter heraf med den til enhver tid gældende udlånsrente.

…”

Garantiprovisionen for bankens garanti over for Nordea Kredit udgjorde 2.083,33 kr. pr. måned. I perioden fra den 29. december 2010 til den 1. april 2011 blev der på klagerens omprioriteringskonto -379 blandt andet trukket garantiprovision på 2.083,33 kr. fire gange, et gebyr på 400 kr. for bankens garanti/indeståelse, tinglysningsafgift på 3.300 kr. samt renter på 1.390,14 kr. og 928,01kr., i alt 14.351,47 kr. Klageren har bestridt, at banken var berettiget til at trække disse beløb på hans konto.

Realkreditpantebrevet til Nordea Kredit blev tinglyst den 29. december 2010 med retsanmærkning om pantebrevet til Totalkredit, der skulle indfries, ejerpantebrevet på 260.000 kr. og et skadesløsbrev på 100.000 kr. til klagerens bopælskommune.

Banken har oplyst, at skadesløsbrevet var blevet tinglyst i efteråret 2010 til sikkerhed for klagerens nye gæld til hans bopælskommune. Skadesløsbrevet fremgik ikke af den tingbogsudskrift, som banken havde taget ved opstarten af lånesagen.

Nordea Kredit accepterede at respektere skadesløsbrevet. I den anledning underskrev klageren den 13. januar 2011 et nyt pantebrev til Nordea Kredit på 1.233.000 kr., der respekterede gæld til kommunen op til 100.000 kr. Pantebrevet blev herefter tinglyst blandt andet med anmærkning om ejerpantebrevet på 260.000 kr.

Det viste sig, at ejerpantebrevet på 260.000 kr. var bortkommet, og at det derfor var nødvendigt at mortificere dette. Ifølge det oplyste havde ejerpantebrevet primært været pantsat til Roskilde Bank og sekundært til kommunen. Gælden til Roskilde Bank var indfriet, og der var på omlægningstidspunktet alene gæld til kommunen.

Banken tilbød at finansiere klagerens gæld til kommunen, men det endte med, at klageren i september 2013 selv indfriede gælden. Herefter kunne ejerpantebrevet, der ikke var digitaliseret, aflyses, efter at det var blevet mortificeret.

I forbindelse med at klageren via sin advokat i juli 2011 startede en mortifikationssag, tilbageførte banken garantiprovision, således at klageren kun blev opkrævet garantiprovision til og med juni 2011.

Ejerpantebrevet blev på baggrund af en mortifikationsdom aflyst af klagerens advokat i januar 2014, hvorefter pantebrevet til Nordea Kredit kunne opnå den forudsatte proritetsstilling.

Klageren betalte omkostninger til sin advokat på i alt 12.619,48 kr. for bistand til løsning af sagen, herunder udgifter til mortifikation af ejerpantebrevet på 5.119,48 kr.

I efteråret 2014 godtgjorde banken klageren et beløb på 5.119,48 kr. pr. kulance. Beløbets størrelse stammede fra opgørelsen fra klagerens advokat.

Klageren ønskede i efteråret 2014 at omlægge Nordea Kredit lånet til et lån med en lavere rente, men banken anbefalede klageren at beholde lånet, idet udgifterne ved en omlægning var for store i forhold til den besparelse, som klageren kunne opnå ved en låneomlægning.

Efter sagens indgivelse til Ankenævnet har banken godtgjort klageren 23,65 kr., hvilket beløb dækker opkrævet rente på klagerens omprioriteringskonto -379 i forbindelse med, at garantiprovisionen løbende blev tilbageført et par dage efter, at den blev trukket på omprioriteringskontoen. Banken har ligeledes godtgjort klageren 2.091 kr., der dækkede garantiprovision pr. 27. december 2013 og et mindre rentebeløb på ca. 8 kr.

Parternes påstande

Den 24. november 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal betale ham erstatning og tilbyde ham et nyt lån, inden de 10 afdragsfrie år udløber på hans nuværende lån, uden de sædvanlige omkostninger

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at han henvendte sig til banken for at få et lån med 30 års afdragsfrihed. Han fik et tilbud på afdragsfrihed i 30 år.

Han fik på intet tidspunkt oplyst, at den type lån var udgået.

Da han skulle underskrive papirerne, var hans sædvanlige rådgiver i banken ikke til stede. Han er ordblind og skal bruge meget lang tid til at gennemlæse ting. Han blev ikke vejledt og rådgivet af banken, men blev ”bondefanget” til at optage et lån med 10 års afdragsfrihed. Han kunne ikke overskue, at det var et helt andet lån end det, som han tidligere var blevet tilbudt. Hvis han havde vidst, at der ikke var tale om et lån med 30 års afdragsfrihed, havde han ikke skrevet under.

Det er ikke korrekt, at hans årlige indkomst i 2010 var på 218.763 kr., som det er anført i god skik rådgivningsskemaet. Hans indkomst var væsentlig lavere, og han indleverede ikke årsopgørelse og lønsedler, som det fremgår af god skik rådgivningsskemaet. Banken burde ikke have formidlet et lån på så mange penge. Han har ikke noget at leve for, idet han er folkepensionist.

Han har ikke smidt noget ejerpantebrev væk. Det må være bortkommet enten i Roskilde Bank, Finansiel Stabilitet eller i Nordea Bank. Nordea Bank overtog alle rettigheder og forpligtelser efter Roskilde Bank i forhold til klageren.

Banken bad ham antage en advokat til at aflyse ejerpantebrevet. Det burde være bankens opgave at kontrollere, om alle papirerne var i orden og sørge for at få kommunen til at rykke og få aflyst Totalkreditlånet. Banken bør derfor erstatte ham resten af advokatomkostningerne på 7.500 kr.

Herudover har banken uberettiget trukket et beløb på 14.351,47 kr. på hans omprioriteringskonto -379 og et beløb på i alt 5.611,10 kr. på hans grundkonto -846, i alt 19.962,57 kr. Beløbet på 5.611,10 kr. vedrører hævning af 1) 500 kr. den 30. november 2012, 2) 500 kr. den 21. januar 2013, 3) 430 kr. den 1. juli 2013, 4) 7,10 kr. den 1. oktober 2013, 5) 2.091 kr. den 3. januar 2014 og 6) 2.083,33 kr. den 10. april 2014.

Nordea Bank har anført, at den vejledende beregning af 30. august 2010 på lånet med 30 års afdragsfrihed ikke var et lånetilbud.

Det må antages, at banken, inden den formidlede omlægning af klagerens realkreditlån i Totalkredit og samtidig forhøjede lånet, som sædvanligt lavede beregninger på, om han havde råd til at tilbagebetale lånet. Banken er ikke længere i besiddelse af disse boligberegninger, men det fremgår imidlertid af god skik rådgivningsskemaet, at klagerens årlige indkomst var 218.763 kr., og at han indleverede årsopgørelse fra Skat, lønsedler og budget.

Klageren blev behørigt rådgivet om realkreditlånet i Nordea Kredit, herunder om den afdragsfri periode på 10 år. Ved sin underskrift på god skik rådgivningsskemaet og pantebrevene accepterede klageren lånevilkårene, herunder den 10-årige indledende afdragsfrihed.

Et eventuelt rådgivningsansvar er i øvrigt undergivet treårig forældelse og er derfor forældet i henhold til forældelseslovens § 3, stk. 1.

Hvis klageren ønsker det, vil banken gerne omlægge klagerens realkreditlån til et nyt afdragsfrit lån til en rente på 2,5 % (forudsat at kursen er under 100) med 30 års løbetid og med 10 års indledende afdragsfrihed. Banken kan stadig ikke anbefale det, da omkostningerne ikke står mål med den besparelse, som klageren opnår ved en oplægning til et lavere forrentet lån. Klageren blev rådgivet herom i efteråret 2014 og var enig i, at en omlægning ville være for dyr.

Nordea Kredit tilbyder ikke længere lån med 30 års afdragsfrihed.

Banken er ikke forpligtet til at love klageren, at den i 2021, når afdragsfriheden for klagerens nuværende realkreditlån udløber, vil yde klageren et nyt afdragsfrit lån. Det afhænger blandt andet af, om banken efter lovgivningen i 2021 må tilbyde afdragsfri lån, og om klagerens økonomi og ejendom i 2021 opfylder reglerne herfor.

Banken kan ikke drages til ansvar for mortifikationsomkostningerne/advokat-omkostningerne, idet ejerpantebrevet aldrig har været i bankens besiddelse.

Klageren var ikke kunde i Nordea Bank eller i de dele af Roskilde Bank, som Nordea Bank overtog efter overdragelsen af ni Roskilde Bank filialer til Nordea i efteråret 2008.

Det forhold at banken ikke, inden omlægningen blev igangsat, havde sikret sig rykningstilsagn fra kommunen, var ikke årsag til de advokatomkostninger, som klageren blev påført, da Nordea Kredit accepterede at rykke for op til 100.000 kr. og i øvrigt tilbød at finansiere kommunens tilgodehavende. Det var det bortkomne ejerpantebrev, der var årsagen til, at sagen trak i langdrag. Det var ikke påregneligt, at et ejerpantebrev var bortkommet.

Alle beløb, der er hævet på klagerens konti, er aftalt med klageren.

Banken har kulancemæssigt godtgjort klageren 5.119,48 kr. til dækning at ethvert krav i forbindelse med mortifikationssagen, ligesom garantiprovisionen fra juli 2011 og fremefter pr. kulance er blevet tilbageført. Efter sagens indgivelse til Ankenævnet har banken endvidere godtgjort klageren 23,65 kr. som kompensation for de forsinkede tilbageførsler af garantiprovisionen samt 2.091 kr. der dækkede garantiprovision pr. 27. december 2013, der fejlagtigt ikke var tilbageført, og et mindre rentebeløb på ca. 8 kr.

Vedrørende de af klageren omtalte hævninger på hans grundkonto -846 på 5.611,10 kr., som klageren ikke kan anerkende, kan der opstilles følgende oversigt:

tab-stops:0cm 42.55pt 3.0cm 127.6pt 170.15pt 212.7pt 255.25pt 297.75pt 340.3pt 382.85pt 425.4pt">1.30.12.2012 500 kr. – beløbet er overført til konto -379

tab-stops:0cm 42.55pt 3.0cm 127.6pt 170.15pt 212.7pt 255.25pt 297.75pt 340.3pt 382.85pt 425.4pt">2.21.01.2013 500 kr. – beløbet er indsat på kontoen/overført fra konto -379

tab-stops:0cm 42.55pt 3.0cm 127.6pt 170.15pt 212.7pt 255.25pt 297.75pt 340.3pt 382.85pt 425.4pt">3.01.072013 430 kr. – beløbet er overført til konto -379

tab-stops:0cm 42.55pt 3.0cm 127.6pt 170.15pt 212.7pt 255.25pt 297.75pt 340.3pt 382.85pt 425.4pt">4.01.10.2013 7,10 kr. – beløbet er overført til konto -379

tab-stops:0cm 42.55pt 3.0cm 127.6pt 170.15pt 212.7pt 255.25pt 297.75pt 340.3pt 382.85pt 425.4pt">5.03.01.2014 2.091 kr. – godtgjort af banken i marts 2015

tab-stops:0cm 42.55pt 3.0cm 127.6pt 170.15pt 212.7pt 255.25pt 297.75pt 340.3pt 382.85pt 425.4pt">6.10.04.2014 2.083,33 kr. – beløbet er indsat på kontoen

Der er ikke tale om, at banken har hævet 5.611,10 kr., men alene nogle mindre beløb til dækning af overtræk på omprioriteringskonto -379. Det følger af bankens Generelle vilkår for privatkunder, punkt 12, at den var berettiget til at inddække overtræk på omprioriteringskonto -379 ved modregning fra grundkonto -846.

Et eventuelt tilbagebetalingskrav vedrørende hævninger på klagerens konti er undergivet treårig forældelse i henhold til forældelseslovens § 3, stk. 1.

Ankenævnets bemærkninger

Den vejledende beregning af 30. august 2010 fra Nordea Bank på en låneomlægning til et lån på 1.057.000 kr. med 30 års afdragsfrihed var ikke et lånetilbud.

Det er i god skik rådgivningsskemaet udskrevet den 14. december 2010 med angivelse af underskriftsdatoen ”30. august 2010” anført, at rådgivningen fandt sted den 30. august 2010. Ankenævnet finder, at det fremstår uklart, om klageren fik tilstrækkelig rådgivning om optagelse af realkreditlånet med 10-års indledende afdragsfrihed, og hvilken betydning det har haft, at banken ikke indhentede en opdateret tingbogsattest. Det er endvidere uklart, hvornår rådgivningen fandt sted, men det må dog lægges til grund, at rådgivningen senest fandt sted i december 2010. Ankenævnet finder på den baggrund, at et eventuelt rådgivningsansvar er undergivet treårig forældelse og derfor er forældet i henhold til forældelseslovens § 3, stk. 1.

Ankenævnet kan ikke pålægge banken, at den inden 2021 eller i 2021, når afdragsfriheden for klagerens nuværende realkreditlån udløber, skal yde klageren et nyt afdragsfrit lån. Dette forhold er undergivet bankens egen kreditmæssige vurdering.

Det kan ikke lægges til grund, at ejerpantebrevet er bortkommet i bankens varetægt. Banken har pr. kulance godtgjort klageren et beløb på 5.119,48 til delvis dækning af omkostningerne til klagerens advokat. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende, og Ankenævnet kan derfor ikke pålægge banken at betale yderligere beløb til dækning af klagerens advokatomkostninger.

Banken har tilbageført garantiprovision, således at klageren kun er blevet opkrævet garantiprovision til og med juni 2011.

Efter at banken efter sagens indgivelse til Ankenævnet yderligere har godtgjort klageren 23,65 kr. og 2.091 kr., finder Ankenævnet ikke grundlag for at tilsidesætte bankens hævning af 14.351,47 kr. på klagerens omprioriteringskonto -379 i perioden fra den 29. december 2010 til den 1. april 2011 og bankens overførsel af mindre beløb fra klagerens grundkonto -846 til inddækning af overtræk på omprioriteringskonto -379. Det bemærkes i øvrigt, at et eventuelt tilbagebetalingskrav er undergivet treårig forældelse og derfor er forældet i henhold til forældelseslovens § 3, stk. 1.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.