Afgørelse

Værdiansættelse.

21503047
Værdiansættelse.
Klagerne byggede i 2010 en ejendom, som de fik finansieret med et forhåndslån hos det indklagede realkreditinstitut samt et banklån hos det koncernforbundne pengeinstitut. I oktober 2014 henvendte klagerne sig til instituttet, idet de var utilfredse med forløbet af finansieringen, herunder særligt at den endelige vurdering samt efterfølgende vurderinger ikke svarede til den reelle værdi, hvilket havde medført, at en større andel af finansieringen måtte optages som banklån. Klagerne krævede kompensation for de forøgede renteudgifter på 99.420 kr., en revurdering af huset til dets reelle værdi samt omkostningsfri omlægning af realkreditlånet. Instituttet redegjorde for værdiansættelserne, som havde været præget af ejendommens liebhaverkarakter og udviklingen af området fra byggeplads til et færdigt beboelseskvarter. Klagerne var ikke tilfreds med redegørelsen, som de fandt fejlbehæftet og indeholdende kritisable argumenter, ligesom klagerne var uenig i instituttets begrundelser for de foretagne værdiansættelser, instituttets bemærkninger om ejendommens beliggenhed, området og de foretagne mæglervurderinger samt de statistiske data. Klagerne genfremsatte forgæves deres tidligere krav.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle vurdere deres ejendom højere og erstatte deres ekstraudgifter på 99.420 kr. som følge af en for lav vurdering siden 2010. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt ikke var grundlag for at antage, at instituttet ved de forskellige værdiansættelser af klagernes ejendom havde handlet ansvarspådragende. Nævnet tillagde det i den forbindelse vægt, at de af klagerne indhentede statistiske data var gennemsnitlige, og at instituttet i den konkrete sag havde redegjort for de forhold, der i de tidlige vurderinger havde påvirket vurderingen af ejendommen negativt, herunder både forhold i relation til klagernes ejendom og udviklingen af området. I forhold til den senere højere vurdering fandt Nævnet det ikke usandsynligt, at netop udviklingen af området fra byggeplads til et færdigt beboelseskvarter havde påvirket salgbarheden og dermed vurderingsprisen betydeligt. Om sammenligningsvurderingerne bemærkede Nævnet, at det ikke er usædvanligt, at handelsværdier adskiller sig fra belåningsværdier, eller at forskellige institutter ansætter forskellige værdier for samme ejendom, særligt når ejendommen ikke er besigtiget. Hertil kom, at klagerne havde accepteret forhåndslånet og grundlaget herfor. Nævnet fandt ikke grundlag for at fravige sin praksis, hvorefter udgangspunktet er, at Nævnet ikke efterprøver institutternes udlåns- og kreditpolitiske beslutninger om blandt andet værdiansættelse af ejendomme. Realkreditinstituttet blev derfor frifundet.


K E N D E L S E
afsagt den 2. november 2015



JOURNAL NR.: 2015-01-03-047-NK


INSTITUT: Nordea Kredit A/S


KLAGEEMNE: Værdiansættelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 8. oktober 2015


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller (2 stemmer, jf. nævnsvedtægternes § 14, stk. 1)
Søren Hoffmann Christiansen
Jacob Elverum



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne byggede i 2010 en ejendom, som de fik finansieret med et forhåndslån hos det indklagede realkreditinstitut samt banklån hos det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut.

Den 15. oktober 2014 skrev klagerne følgende brev til indklagede:

”Som et resultat af vores nuværende økonomiske situation, hvor vi er ramt af arbejdsløshed og dermed en stram indtægt, har vi taget vores økonomiske engagement samt forløbet i forbindelse med finansieringen af vores husbyggeri hos …(indklagede)… op til revision. Vi kan se, at der er noget i forløbet, der er gået skævt, og vi håber, at …(indklagede)… vil være med til at rette op på det.

Vores hus er i dag finansieret i …(indklagede)…, delvis med et realkreditlån i …(indklagede)… og delvis med et banklån i …(det koncernforbundne pengeinstitut)…

Inden vi startede byggeriet af vores hus, gennemgik vi i samarbejde med …(indklagede)… en nøje planlægning af vores forventede økonomiske engagement. Gennem hele forløbet har …(indklagede)… været klar over vores økonomiske rammer, og alligevel er vi endt i en økonomisk uønsket situation, som har stået på over længere tid. En situation hvor vi føler, at det eneste reelle alternativ til at komme ovenpå igen er gennem handling fra …(indklagedes)… side.

Da vi startede dialogen med …(indklagede-koncernen)…, blev det af …(koncernen)… stillet som en betingelse for finansieringen af vores husbyggeri, at vi overførte al vores økonomiske engagement til …(koncernen)… Dvs. at vores lønkonti, anden bankgæld og realkreditlån skulle optages hos …(koncernen)… Resultatet af dette er, at vi er gået glip af positiv forrentning af vores lønkonti, der udover tvungen opsigelse af et fordelagtigt banklån på 1 million, som vi efterfølgende skulle optage i …(banken)… med en betydelig højere rente, samt et ufordelagtigt finansieringsforhold, siden vi afsluttede byggeriet.

Ved byggeriets afslutning og ved optagelse af realkreditlånet har …(indklagede)… konsekvent vurderet vores hus så lavt, at vi er blevet nødsaget til at tage en betydelig større del af gælden end oprindelig planlagt som banklån til en markant højere rente. Vi har i flere omgange gjort …(koncernen)… opmærksom på dette forhold. Hver gang er vores kommentarer blevet fulgt op af en ny vurdering, og ejendomsvurderingerne er gået fra 3,8 millioner til 4,2, og blev sidste gang i 2013 sat til 4,6 millioner. Hver gang en stigning der slet ikke lever op til de øvrige vurderinger i området.

Dette forhold er for nylig blevet bekræftet, da vi har konstateret, at et af vores nabohuse; et hus som er 20-30% mindre end vores, med større udgifter til energi pga. lavere energistandard og mindre god beliggenhed, er vurderet højere end vores. Vores hus, som er realkreditvurderet til 4,6 millioner, har dermed en større salgsværdi end vores nabohus, som er realkreditvurderet til 5,2 millioner. Dette har vi svært ved at se logikken i.

Samtidig har vi i forbindelse med vores presserende økonomiske situation fået 2 ejendomsvurderinger i forbindelse med et muligt salg. Den ene fra …(ejendomsmæglerkæde 1)… og den anden fra …(ejendomsmæglerkæde 2)… Disse vurderinger ligger begge på 6 millioner uafhængig af hinanden, hvilket igen bekræfter …(indklagedes)… ringe vurderinger af vores ejendom.

Vi oplever, at …(koncernen)… har en moralsk konflikt ved håndtering af både realkreditbelåningen og banklånet – jo lavere vores hus vurderes …(koncernen)…, jo højere lån bliver vi tvunget til at optage som banklån hos …(banken)… til en betydelig højere rente.

Vi forventer derfor, at …(koncernen)… retter op og kompenserer os for dette langvarige og dyre forhold på følgende måde:
• Vores hus genvurderes til et prisniveau, som harmonerer med husets reelle værdi
• Realkreditlånet omlægges omkostningsfrit for os
• …(Indklagede)… tilbagefører et beløb svarende til kr. 99.419,90 jf. nedenstående simplificerede beregning samt bilag 3 for detaljeret beregning.

For meget betalt Inkl. rente akum.
2011 Kr. -15.883,72 Kr. -16.808,47
2012 Kr. -32.386,70 Kr. -34.526,49
2013 Kr. -69.087,85 Kr. -73.834,18
2014 Kr. -94.414,06 Kr. -99.419,90
For meget betalt 4 år Kr. -99.419,90
…”

Klagernes brev var vedlagt tre bilag: 1) Salgsbudget fra ejendomsmæglerkæde 2, hvor klagernes ejendom er prissat til 5.990.000 kr. 2) Salgsbudget fra ejendomsmæglerkæde 1, hvor ejendommen er prissat til 5.995.000 kr. 3) En detaljeret beregning af klagernes ydelser i forhold til, hvad klagerne mente, ydelserne retteligt burde have været.

Den 18. november 2014 fremsendte indklagede en redegørelse til klagerne for belåningsvurderingen af deres ejendom:

”1.1 Vurdering af huset
Der er tale om en meget speciel ejendom, der afviger markant fra sædvanlige familieboliger på byggestil, boligareal og grundstørrelse i …(by)…

Forud for projektets igangsætning i 2010 fastsatte …(indklagede)… en forhåndsvurdering på 4.250 tkr. Siden projektet blev præsenteret og frem til foråret 2014 har …(indklagede)… vurderet huset adskillige gange. Ved samtlige vurderinger har der været tæt samarbejde mellem …(indklagede)… og …(den med indklagede samarbejdende ejendomsmæglerkæde)… grundet husets liebhaverpræg, der henvender sig til en meget begrænset køberskare.

Ifølge vores oplysninger er huset i forbindelse med byggeprojektet besigtiget:

06.05.2010: Forhåndsvurdering projekt: 1.500/4.250 tkr.
25.10.2010: Delvis færdigmelding: 3.000/4.250 tkr.
04.10.2011: Delvis færdigmelding: 4.000/4.250 tkr.
23.11.2012: Færdigmelding med mangler: 4.250 tkr.
11.03.2014: Færdigmelding med få mangler: 5.000 tkr.

Af vurderingsrapporterne fremgår det, at huset på intet tidspunkt har været helt færdigt. Færdighedsgraden er dog blevet øget gennem perioden.

1.2 Området
Huset ligger i en nyudstykning, der ligger relativt langt fra bymidten.
Området var nærmest ubebygget ved projektstart i 2010 og delvis færdigmelding i 2011, hvor huset næsten lå alene på ”åben mark”.

Ved delvis færdigmelding i 2012 var flere naboejendomme opført, men hele området var en stor byggeplads med igangværende byggeaktivitet med både parcelhusbyggeri som dette hus, men også flere større rækkehusbyggerier. Omgivelserne var derfor ikke særligt indbydende.

Først ved færdigmeldingen i 2014 vurderer vi, at området er rimeligt færdigudviklet og udbygget.

1.3 Boligmarkedet i området
Ved opstart i 2010 og 2011 var det uklart, om det naturskønne område ville blive en succes. Kvarteret ligger langt fra bymidten, hvorfor en børnefamilie typisk skal have 2 biler. Kommunens krav om meget små grundstørrelser, uden mulighed for egen privat have og det særlige krav om energirigtigt byggeri var nyt. Området henvendte sig derfor til en begrænset køberskare af idealistiske og samtidig købestærke boligejere. Markedet for en sådan type ejendomme i …(by)… vurderes generelt at være begrænset.

Ved opstarten var der ingen gode sammenligningsreferencer, da området næsten var ubebygget. De få boliger, der fandtes i området, var primært rækkehuse/lejligheder i alment boligbyggeri.

Ved færdigmeldingen i 2012 var boligmarkedet i …(by)… på et lavpunkt. Salget af byggegrunde var stagneret og flere af de første nybyggere i området havde deres huse til salg, men kunne ikke sælge. I henhold til boligmarkedsstatistikken fra Realkreditrådet var de gennemsnitlige salgspriser pr. m2 på et historisk lavpunkt, der svarer til indeks 86 i forhold til seneste aktuelle opgørelse (K2-2014).

Ved vurderingen i 2014 har det endeligt været muligt at finde egnede referenceejendomme. På dette tidspunkt var det dyreste salg i området i perioden 2012-2013 handlet for 4.450 tkr. De fleste handler i området er dog fortsat mindre boliger/rækkehuse på 100-110 m2 i prisniveauet 2.200-2.500 tkr.

Da området nu vurderes at være mere færdigudbygget, og da boligmarkedet i området har været i bedring gennem 2013-2014, hævede …(indklagede)… i marts 2014 belåningsværdien til 5.000 tkr.

1.4 Mæglervurderinger
…(Ejendomsmæglerkæde 1)… og …(ejendomsmæglerkæde 2)… har i januar og marts 2014 salgsvurderet ejendommen til 5.995 tkr.

Der kan være stor forskel på mæglernes foreslåede salgspriser og en belåningsvurdering i et realkreditinstitut. Ved belåning af fast ejendom skal realkreditinstituttet fastsætte en fair markedspris, som flere kyndige erhververe vil være villige til at betale inden for 6 måneder. Ved et salg er det nok at finde en enkelt liebhaver, og det er ikke usædvanligt, at mæglernes udbudspris løbende må nedjusteres og til sidst forhandles med en potentiel køber.

En forskel på 17 pct. mellem en mæglerfastsat udbudspris og realkreditinstituttets belåningsvurdering er ikke usædvanligt for en så stor og speciel ejendom.




1.5 Referenceejendomme

Disse referencer fra lokalområdet er alle nyere boliger. De er alle opført i etablerede villakvarterer og er i mere sædvanlig størrelse og byggestil. De vurderes derfor mere omsættelige. Prisniveauet er dog stadig så højt for …(by)…, at liggetiderne har været lange.

Det er generelt vores vurdering, at salgspriser på over DKK 5 mio. vil forekomme meget sjældent i området.

1) …(sammenligningsejendom 1)… på 168 m2 fra 2011 solgt for 4.575 tkr. i 2014
2) …(sammenligningsejendom 2)… på 167 m2 fra 2009 solgt for 4.450 tkr. i 2013
3) …(sammenligningsejendom 3)… på 153 m2 fra 2005 solgt for 4.500 tkr. i 2013
4) …(sammenligningsejendom 4)… på 151 m2 fra 2008 solgt for 4.400 tkr. i 2013
5) …(sammenligningsejendom 5)… på 181 m2 fra 2002 solgt for 4.000 tkr. i 2010

1.6 Sammenfatning
Ved projektets opstart i 2010 vurderede …(indklagede)…, at ejendommens belåningsværdi efter gennemførelse af projektet ville udgøre 4.250 tkr. Det er vores opfattelse, at det var en fair vurdering ud fra de på daværende tidspunkt tilgængelige oplysninger. Kunderne var informeret om den anslåede belåningsvurdering før igangsætning og havde mulighed for at indhente alternative belåningsforslag i andre realkreditinstitutter.

Det er yderligere vores opfattelse, at vurderingen på 4.250 tkr. ved færdigmeldingen i 2012 var i god overensstemmelse med markedsværdien. Området bar på daværende tidspunkt stadig præg af byggeplads, og boligmarkedet i …(by)… var samtidig på et lavpunkt.

Ved den endelige færdigmelding i 2014 var området mere færdigudbygget og boligmarkedet generelt i bedring. Derfor blev belåningsværdien i marts 2014 hævet til 5.000 tkr.”

Redegørelsen affødte den 5. januar 2015 et brev fra klagerne, hvori de blandt andet gjorde gældende, at indklagedes redegørelse var fejlbehæftet, at den indeholdt argumenter, som klagerne fandt kritisable, samt at indklagede i redegørelsen nedgjorde klagernes ejendom og udelukkende nævnte negative punkter. Herefter tilbageviste klagerne, dels indklagedes begrundelser for de foretagne værdiansættelser, dels indklagedes bemærkninger om ejendommens beliggenhed, området og de foretagne mæglervurderinger, og dels de statistiske data, som ifølge klagerne ikke stemte med Realkreditrådets statistikker. Klagerne udtrykte i øvrigt undren over, at de vurderinger, der undervejs i processen mundtligt blev oplyst, angiveligt ikke stemte overens med tallene i redegørelsen fra indklagede. Videre fremhævede klagerne en række positive forhold i forbindelse med ejendommen, som indklagede ikke havde medtaget i sin redegørelse. Af klagernes svar fremgår derudover følgende:

”Opsummering
Der er intet i …(indklagedes)… redegørelse, der efter vores mening retfærdiggør den prisudvikling i vurderingerne, som vi har oplevet. Vi har stadig ikke fået en plausibel forklaring på, hvordan vores hus kan stige næsten 40% fra kr. 3.800.000 til kr. 5.300.000 på 4 år – i en periode, hvor den gennemsnitlige kvadratmeterpris i …(by)… er faldet. De argumenter, som …(indklagede)… bruger i deres redegørelse, finder vi direkte forkerte, ikke eksisterende eller fordrejede.

Vi er desuden stadigvæk af den opfattelse at på trods af, at vurderingen er kommet tættere på det, vi mener husets reelle vurdering bør være, er denne stadigvæk ikke på niveau.

Alt dette taget i betragtning fastholder vi som skrevet før vores standpunkt, at vores hus gennemgående har været vurderet for lavt, hvilket medfører og har medført unødigt øgede udgifter for os.

Vi forventer derfor stadig, at …(indklagede)… retter op på dette langvarige og for os dyre forhold på følgende måde:

- At husets realkreditvurdering lægges på et niveau, som ligger tættere på vurderingerne fra …(ejendomsmæglerkæde 1)… og …(ejendomsmæglerkæde 2)…, fordi huset efter vores opfattelse stadig ikke er vurderet korrekt af …(indklagede)…
- At vores realkreditlån omlægges omkostningsfrit for os, fordi vi gennem hele forløbet flere gange har gjort opmærksom på den ringe vurdering, og hver gang vi har omlagt lånet på baggrund af en højere – men stadig lav vurdering, har vi selv måttet betale udgifterne hertil.
- At …(indklagede)… tilbagefører et beløb svarende til kr. 99.419,90 jf. udregningerne i vores brev af 15. oktober 2014, fordi dette er det beløb, vi som minimum har tabt undervejs på grund af forkerte vurderinger.”

Indklagede afviste den 27. januar 2015 at være erstatningsansvarlig over for klagerne:

”…(Indklagede)… redegjorde i november 2014 skriftligt for vores fastsættelse af belåningsværdien af jeres ejendom. Redegørelsen blev fremlagt for jer af …(medarbejder)…

…(Indklagede)… fastholder den udleverede redegørelse. Som realkreditinstitut er det …(indklagedes)… ansvar i henhold til realkreditlovgivningen at fastsætte en belåningsværdi på de ejendomme, der realkreditbelånes i …(indklagede)… Ved belåning med forhåndslån, skal den endelige værdiansættelse foretages, når projektet er afsluttet og uden hensyntagen til den værdiansættelse, der fandt sted, da forhåndslånet blev udbetalt.

…(Indklagede)… afviser, at forløbet af lånesagen, og de værdiansættelser, der er foretaget, kan begrunde et erstatningskrav fra jeres side.”

Herefter indbragte klagerne sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at vurdere deres ejendom højere og at erstatte deres ekstraudgifter på 99.419,90 kr. som følge af en for lav vurdering siden 2010.

Indklagede påstår frifindelse.

KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne oplyser, at de i 2010 byggede deres hus finansieret delvist med et realkreditlån fra indklagede og delvist med banklån fra det koncernforbundne pengeinstitut.

Indklagede har i hele forløbet vurderet huset væsentligt lavere end markedsprisen. Disse vurderinger har medført forøgede omkostninger for dem, da de af den grund blev tvunget til at optage et større banklån end ellers nødvendigt.

De har flere gange gjort indklagede opmærksom på de lave vurderinger, og ultimo 2014 klagede de skriftligt til både det koncernforbundne pengeinstitut og indklagede. Som svar på klagen fik de en redegørelse om prissætning og prisudvikling på deres hus. Indklagede kom endvidere med en ny vurdering i forbindelse med klagen, og denne gang blev huset vurderet til en betydelig højere værdi.

Den nye højere vurdering er naturligvis positiv, da den kommer tættere på husets markedsværdi, men den bekræfter samtidig, at indklagedes første vurderinger har været behæftet med fejl og dermed, at de har betalt for meget i rente til banklånet.

I redegørelsen argumenterer indklagede for generelle prisstigninger. De argumenter, som indklagede bruger i redegørelsen, er imidlertid direkte forkerte, ikke eksisterende eller fordrejede. Der er umiddelbart intet i redegørelsen, der retfærdiggør den prisudvikling i vurderingerne, som indklagede påstår. De har dermed stadig ikke fået en relevant forklaring på, hvordan deres hus kan stige næsten 40 pct. på 4 år, vel at mærke i en periode hvor den gennemsnitlige kvadratmeterpris i deres område er faldet.

Når de kigger i bakspejlet, kan de se, at indklagedes vurderingsudvikling har været fuldstændig urealistisk i forhold til udviklingen af ejendomsmarkedet i deres område i samme periode. Deres oplevelse er, at indklagede har valgt at hæve vurderingerne over årene i stedet for at anerkende at have sat en for lav vurdering fra starten. De lave vurderinger har været en god forretning for indklagede som koncern og dermed en urimelig dårlig forretning for dem. Det bør indklagede råde bod på.

I forbindelse med klagen over indklagedes vurderingshistorik af deres ejendom fik de foretaget en uvildig vurdering af deres hus af et andet realkreditinstitut, se ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”. De finder, at den vurdering underbygger deres argument om, at deres hus har været vurderet for lavt af indklagede gennem hele forløbet og i princippet stadig er sat for lavt, hvilket har medført urimeligt høje udgifter for dem i form af høje renteudgifter på deres banklån gennem flere år.

Til indklagedes udtalelse, særligt indklagedes kommentarer om deres valg af det koncernforbundne pengeinstitut og indklagede, har klagerne følgende bemærkninger:

De valgte ikke indklagede til finansiering af deres projekt, men de tilvalgte det koncernforbundne pengeinstitut. Deres forældre har altid været kunder i det koncernforbundne pengeinstitut, og det var derfor naturligt for dem at høre, om det koncernforbundne pengeinstitut ville hjælpe dem med finansieringen. Det koncernforbundne pengeinstitut gik med til at finansiere deres projekt på den betingelse, at alle deres finansielle forretninger blev overført til koncernen, herunder realkreditfinansieringen til indklagede.

De havde en god dialog med deres bankrådgiver vedrørende deres byggeprojekt, og det var ham, de i sidste ende valgte bank ud fra. Ved at vælge det koncernforbundne pengeinstitut havde de dermed ingen andre muligheder for realkreditfinansiering end at få den gennem indklagede.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede henviser til skrivelser af den 18. november 2014 og den 27. januar 2015, hvori indklagede har redegjort fyldestgørende for sagsforløbet og fastsættelsen af belåningsværdien af klagernes ejendom.

Indklagede bemærker dog endnu en gang, at klagerne havde alle muligheder for at vælge en anden realkreditudbyder, hvis de før låneoptagelsen var utilfredse med indklagedes forhåndsvurdering af byggeprojektet. Det gjorde klagerne ikke. De valgte at skifte til det koncernforbundne pengeinstitut og indklagede, sandsynligvis fordi det var her, klagerne fik det bedste finansieringstilbud.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Efter sagens indbringelse for Realkreditankenævnet har klagerne indhentet en udtalelse om ejendommens værdi fra et andet realkreditinstitut. Af den fremlagte e-mail af 31. marts 2015 desangående fremgår blandt andet følgende:

”Jeg har haft talt med den lokale mægler, en kollega, samt min vurderingschef om prisen på ejendommen.

Sagen er jo noget speciel, da der ikke er solgt/udbudt nogen direkte sammenlignelige ejendomme, og at ejendommen er relativt nyopført.
Kigger man på kvadratmeterpriser i …(by)…, er det klart, at dette heller ikke vil være helt retvisende.

Bedste sammenlignelige ejendom er …(anden ejendom)…, der er opført i 2011 og har 168 m2 – Denne er solgt i 5/2014 til 4.575.000, hvilket giver en m2-pris på 27.232. Direkte ”oversat” skal dette give en værdi på jeres ejendom i nærheden af 5.900.000 kr. Hertil skal fratrækkes at man ikke får helt den samme værdi for de sidste kvadratmeter, som man får for de første, hvilket trækker prisen en smule ned.

Omvendt er jeres ejendom meget unik, med en speciel indretning og mange finesser (lys, opvarmning mv.). Derfor vil en vurdering ligge i niveauet 5.800.000-6.000.000 kr.…”

Klagerne har i sagen fremlagt en graf, der viser sammenhængen mellem indklagedes, ejendomsmæglerkæde 1’s og ejendomsmæglerkæde 2’s vurderinger af ejendommen sammenholdt med Realkreditrådets statistikker over prisudviklingen i området.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Der er ikke er grundlag for at antage, at indklagede ved de forskellige værdiansættelser af klagernes ejendom har handlet ansvarspådragende. Nævnet tillægger det i den forbindelse vægt, at de af klagerne indhentede statistiske data er gennemsnitlige, og at indklagede i den konkrete sag har redegjort for de forhold, der i de tidlige vurderinger har påvirket vurderingen af ejendommen negativt, herunder både forhold i relation til klagernes ejendom, men også udviklingen af området. I forhold til den senere højere vurdering finder Nævnet det ikke usandsynligt, at netop udviklingen af området fra byggeplads til et færdigt beboelseskvarter har påvirket salgbarheden og dermed vurderingsprisen betydeligt.

Om sammenligningsvurderingerne bemærker Nævnet, at det ikke er usædvanligt, at handelsværdier adskiller sig fra realkreditbelåningsværdier, ligesom det heller ikke anses for usædvanligt, at realkreditinstitutter ansætter forskellige værdier for samme ejendom, særligt i tilfælde hvor der ikke er sket besigtigelse af ejendommen.

Hertil kommer, at klagerne ved låneoptagelsen accepterede forhåndslånets vilkår, herunder værdiansættelsen.

Et realkreditinstituts værdiansættelse anses efter Nævnets opfattelse og i overensstemmelse med hidtidig praksis for en udlåns- og kreditpolitisk beslutning, som tilkommer realkreditinstituttet, og som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Der er i nærværende sag ikke omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af dette udgangspunkt.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nordea Kredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef