Krav om erstatning i forbindelse med andelskasses salg af ejendom i henhold til salgsfuldmagt. Spørgsmål om forældelse.
| Sagsnummer: | 345/2021 |
| Dato: | 28-04-2023 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Christina B. Konge, Mette Lindekvist Højsgaard, Jacob Ruben Hansen og Poul Erik Jensen. |
| Klageemne: |
Forældelse - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Krav om erstatning i forbindelse med andelskasses salg af ejendom i henhold til salgsfuldmagt. Spørgsmål om forældelse. |
| Indklagede: | Andelskassen Fælleskassen |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning i forbindelse med andelskasses salg af ejendom i henhold til salgsfuldmagt. Spørgsmål om forældelse.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Andelskassen Fælleskassen, hvor han havde et boliglån.
Klageren havde en enkeltmandsvirksomhed, der havde en erhvervskredit i andelskassen. Klageren/hans virksomhed var andelshaver i en frivillig forening (herefter foreningen) og havde bygge- og brugsret til en plads.
Andelskassen har oplyst, at klageren var i betalingsvanskeligheder.
Den 25. januar 2014 underskrev klageren en uigenkaldelig salgsfuldmagt med virkning fra den 1. juli 2015, hvorved andelskassen fik fuldmagt til på klagerens vegne at bortsælge og overdrage hans andel i andelsforeningen. Af fuldmagten fremgik, at andelskassen var berettiget til bl.a. at acceptere pris og øvrige vilkår i forbindelse med salg og overdragelse af andelen uden på forhånd at indhente klagerens godkendelse. Ved fuldmagten gav klageren andelskassen transport i det provenu, der blev opnået ved salget af andelen. Af fuldmagten fremgik endvidere:
”Andelskassen fælleskassen er endvidere berettiget til at rette henvendelse til tredjemand med henblik på at indhente alle nødvendige oplysninger om restgæld, restance m.v. på hæftelser vedrørende skibet og til at indhente oplysninger om skibet fra offentlige myndigheder.”
Ved et retsmøde den 9. oktober 2014 i landsretten indgik klageren og foreningen et forlig. Af forliget fremgik bl.a., at klageren accepterede at fraflytte andelen (pladsen) senest den 15. januar 2016, idet han senest inden for fristen skulle sælge andelen til en person, som foreningen kunne godkende. Hvis klageren ikke inden for fristen var fraflyttet og havde solgt andelen, skulle andelen sælges på auktion på vanlige vilkår for sådan et salg.
Ved dom af 7. februar 2017 afgjorde byretten, at klageren ikke var berettiget til at ophæve forliget indgået med foreningen i 2014.
Ved e-mail af 20. marts 2017 til andelskassen sendte klageren foreningens kontaktoplysninger.
Ved e-mail af 24. marts 2017 til andelskassen sendte klageren en kopi af en e-mail til foreningen, hvoraf fremgik, at han tilbød at sælge sin andel i fri handel.
Ved e-mail af samme dato til klageren fik han besked fra en ejendomsmægler om, at mægleren ikke kunne hjælpe med at sælge hans andel. Ved e-mail af samme dato fik klageren besked fra en anden ejendomsmægler (ejendomsmægler 1) om, at hun grundet for mange ubekendte faktorer ikke havde mulighed for at foretage vurderingen af hans erhvervsandel.
Andelskassen har oplyst, at erhvervskreditten under enkeltmandsvirksomhedens CVR-nummer den 28. marts 2017 blev indfriet og lagt oveni klagerens boliglån, da virksomheden ikke længere var aktiv, og da hæftelsesforholdet var det samme med klageren som personligt hæftende debitor.
Andelskassen har oplyst, at den ved e-mail af 4. april 2017 modtog et referat fra foreningens bestyrelsesmøde afholdt den 9. marts 2017, hvoraf fremgik, at klageren ikke kunne sælge andelen i fri handel.
Ved e-mail af 4. april 2017 til andelskassen anmodede klageren om, at han blev sat CC på andelskassens kommunikation med foreningen, samt at klageren gerne ville have de e-mails, der ind til videre var udvekslet. Ved e-mail samme dag til klageren svarede andelskassen, at den havde lidt svært ved at få bestyrelsen i tale.
Ved brev af 12. april 2017 blev klageren efter foreningens anmodning indkaldt til at møde i fogedretten vedrørende et udlæg for 50.833,37 kr.
Ved e-mail af 26. april 2017 til andelskassen anmodede klageren om at lægge 24.000 kr. ud for betaling af pladsleje.
Ved e-mail af 27. april 2017 til klageren svarede andelskassen, at den ikke kunne lægge flere penge ud for klageren, og at andelskassen nu ville forsøge at komme i dialog med foreningens advokat med henblik på at finde en løsning, der var bedre end en tvangsauktion.
Ved e-mail af 28. april 2017 til andelskassen svarede klageren:
”Det er fint med en anden løsning end tvangsauktion, men min betænklighed er, at det bliver trukket ud. Enten kan jeg sætte det til salg gennem en mægler eller bliver det solgt på en auktion. Jeg har ikke længere råd til at betale min husleje og gælden stiger også. Så snakken med advokaten må ikke have en forsinkende effekt på salg. Jeg vil selvføligelig gerne hyre en mælger og sælge andelen, men som bestyrelsen har skrevet, har de begæret om tvangsauktion, så er løbet kørt, med mindre du ved noget om Fælleskassens dialog med bestyrelsen, som jeg ikke ved.”
Ved e-mail til klageren af samme dato svarede andelskassen, at den ikke var interesseret i at forhale processen, men at finde en fornuftig løsning frem for en tvangsauktion.
Ved e-mail af 17. maj 2017 til andelskassen skrev foreningens advokat, at andelsforeningens bestyrelse accepterede, at andelskassen anvendte salgsfuldmagten, og at der således ikke blev begæret tvangsauktion. Accepten var under forudsætning af, at klageren betalte sagsomkostninger, den blev pålagt ved den første dom, samt at fremtidig pladsleje og restance på pladsleje på 23.976,26 kr. blev betalt.
Andelskassen har oplyst, at den overdrog sagen til en advokat i henhold til salgsfuldmagten.
Ved e-mail af 31. maj 2017 til andelskassen spurgte klageren, om der var nyt i forhold til en ejendomsmægler. Samme dag svarede andelskassen, at den var i dialog med en mægler og ville vende tilbage, når den vidste mere.
Ved e-mail af 12. juni 2017 til klageren og andelskassen sendte ejendomsmægler 1 oplysninger om sit honorar. Den næste dag svarede andelskassen, at prisen var i den dyre ende, hvorfor den ville spørge andre mæglere og vende tilbage.
Ved brev af 13. juni 2017 til klageren meddelte foreningen, at han var ekskluderet på grund af manglende betaling af pladsleje.
Ved e-mail af samme dato til klageren skrev andelskassen, at den påtænkte at fortsætte med salgsprocessen.
Klageren har oplyst, at andelskassen telefonisk har oplyst, at foreningen var interesseret i at købe hans andel til 3,5 mio. kr. Dette var betinget af, at klageren skulle acceptere andelshavernes ansvar vedrørende forurening af jorden under foreningen, hvilket klageren var uenig i. Han ville gerne sælge sin andel til foreningen, men uden den pågældende betingelse.
Ved e-mail af 14. juni 2017 til andelskassen skrev klageren:
”Hermed videresender jeg mail fra bestyrelsen med generalforsamlingsreferat og to bestyrelses referater. I ingen af de 3 modtaget referater. kan man læse en vedtagelse af køb af min andel, som du har fået henvendelse på. Eller har jeg hørt det forkert med at foreningen vil købe min andel til prisen? Hvis det er rigtigt, at foreningen vil købe min andel, som du nævnte, har du så fået noget på skrift. Jeg er bange for at det er spild af tid...”
Ved e-mail af 16. juni 2017 til andelskassen skrev klageren, at hans andel skulle have en værdi på lidt over 5 mio. kr. Klageren henviste i den forbindelse til en anden andels salgspris, samt ejendomsmægler 1’s honorar på 150.000 kr., der udgjorde 3 % af salgssummen. Endvidere anførte klageren, at han syntes, at ejendomsmægler 1 skulle have lov til at sætte andelen til salg.
Ved e-mail af 27. juni 2017 til klageren skrev andelskassen, at ejendommen var vurderet til at ligge mellem 3 mio. kr. og 3,4 mio. kr., og at den havde sendt vurderingen til en advokat, der kørte sagen. Andelskassen regnede med, at andelskassen satte andelen på markedet for 3,4 mio. kr. i løbet af ugen.
Ved e-mail af samme dato til andelskassen svarede klageren, at han ikke var enig i vurderingerne og fastsættelsen af prisen, da boligmarkedet havde ændret sig de sidste to til tre år, og at en anden andel i foreningen på 54 kvadratmeter var solgt til 900.000 kr. Endvidere skrev klageren, at han gerne ville vide, hvilken mægler andelskassen havde brugt til at vurdere andelen, og at han gerne ville have ejendomsmægler 1 til også at vurdere den.
Ved e-mail af samme dato til klageren henviste andelskassen til en telefonsamtale mellem dem og anførte, at klageren efter aftalte ville kontakte ejendomsmægler 1 inden udgangen af ugen. Såfremt ejendomsmægler 1 ikke ønskede at vurdere og sælge ejendommen, ville en anden ejendomsmægler (ejendomsmægler 2) sætte gang i salget primo den følgende uge.
Ved e-mail af 3. juli 2017 til andelskassen skrev klageren, at der ville blive udarbejdet en ny vurderingsrapport.
Ved e-mails af 6. og 11. juli 2017 til klageren rykkede andelskassen for vurderingen.
Ved e-mail af 12. juli 2017 svarede klageren, at han ikke havde fået vurderingen af ejendomsmægler 1 endnu.
Ved e-mail af 12. juli 2017 til klageren skrev andelskassen, at der inden den 14. juli 2017 skulle foreligge en vurdering/salgsaftale, og at der derefter var to muligheder. Den første mulighed var, at klageren accepterede prisen som ejendomsmægler 2 havde sat og satte andelen til salg hos denne. Den anden mulighed var, at salgsfuldmagten ville blive overgivet til andelskassens advokat, der ville køre salgsprocessen som angivet i salgsfuldmagten. Såfremt ejendomsmægler 1 var kommet med en vurdering, og klageren havde indgået en formidlingsaftale med dem inden deadline, styrede han selv salgsprocessen.
Ved e-mail af 18. juli 2017 modtog klageren en vurderingsrapport fra ejendomsmægler 1, hvor andelen blev vurderet til 2,2 mio. kr.
Den 10. august 2017 blev der indgået en formidlingsaftale med ejendomsmægler 2. Aftalen blev underskrevet med klagerens navn v/andelskassens advokat. Den i sagen fremlagte formidlingsaftale er ikke underskrevet af ejendomsmægler 2.
Andelskassen har oplyst, at andelen den 1. september 2017 formelt blev sat til salg, hvor den blev udbudt til 3 mio. kr.
Ved e-mail af 30. oktober 2017 til klageren oplyste andelskassens advokat, at der var kommet to bud på 1,5 mio. kr. og 2 mio. kr., begge eksklusive gæld til foreningen. Begge bud blev afvist.
Ved e-mail af 31. oktober 2017 til klageren skrev andelskassens advokat, at der var kommet et bud på 2,4 mio. kr., og at køberen ville overtage gælden på ca. 300.000 kr. til foreningen. Det fremgik yderligere, at det var hans og ejendomsmæglerens vurdering, at andelskassen skulle acceptere tilbuddet. Advokaten gjorde opmærksom på, at andelskassen havde salgsfuldmagt og derfor principielt kunne sælge ejendommen uden klagerens tilslutning, men at andelskassen pr. kulance havde bedt om at sende tilbuddet til klageren for hans eventuelle bemærkninger.
Andelskassen har oplyst, at salget af andelen medførte et provenu til klageren på 748.122,65 kr. Klageren har bestridt dette.
Ved brev af 8. december 2017 til klageren anmodede advokaten om tinglysningsfuldmagt med henblik på at underskrive skødet. Af skødet fremgik under ejendomskategori, at der var tale om en erhvervsejendom.
Købsaftalen blev underskrevet den 10. november 2017, og overtagelsesdagen var den 1. december 2017.
I perioden fra den 6. december 2017 til den 19. august 2020 var parterne i dialog om salget af ejendommen, hvor klageren bl.a. anmodede om indsigt i dokumenter.
I en e-mail af december 2017 til andelskassen bad klageren bl.a. om andelskassens overvejelser om undgåelse af tvangsauktionen og anførte, at andelskassen efter tabet af retssagen havde sagt, at den ville møde op til tvangsauktionen og overtage andelen. Endvidere spurgte klageren, hvorfor andelskassen havde brugt sin advokat, og at klageren allerede den gang havde bedt om at være med på kommunikationen til bestyrelsen og dennes advokat. Klageren skrev endvidere, at andelskassen flere gange havde oplyst ham om, at foreningen var interesseret i at købe andelen, og at klageren ville have en forklaring af forløbet sammen med skriftligt materiale omkring andelskassens forhandlinger med bestyrelsen og forhandlingerne mellem de involverede advokater. Endvidere bad klageren om de af andelskassen indhentede vurderinger af ejendommen og anførte, at andelskassens salg af ejendommen måtte anses som et tvangssalg og ikke et almindeligt salg ved almindelig fri handel på markedsvilkår.
Ved e-mail af 16. januar 2018 til klageren skrev andelskassen bl.a., at andelskassens advokat ville sende materiale til ham, samt at andelskassen på intet tidspunkt havde indgået aftaler med foreningen. Andelskassen var blevet ringet op af en person, som ikke oplyste sit navn, men som havde sagt, at vedkommende var fra bestyrelsen i foreningen, og at vedkommende ville byde på ejendommen. Da andelskassen senere samme dag kontaktede bestyrelsen telefonisk, afviste den, at det var en fra bestyrelsen, der havde ringet.
Frem til den 11. september 2020 var klageren og andelskassen/andelskassens advokat i dialog om sagen.
Klageren har fremlagt to fakturaer af 20. oktober 2017 og 21. december 2017 udstedt til ham fra ejendomsmægler 2 på henholdsvis 10.000 kr. og 113.168,75 kr. for bl.a. opstart af sag og ejendomsmæglers vederlag.
Klageren har også fremlagt en faktura af 8. januar 2018 udstedt til ham fra andelskassens advokat på 27.500 kr. for honorar.
Den 4. januar 2018 blev 58.064,61 kr. debiteret klagerens konto, og den 9. januar 2018 blev 27.500 kr. debiteret kontoen.
Parternes påstande
Den 8. august 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Andelskassen Fælleskassen skal betale erstatning og udlevere/give ham indsigt i dokumenter.
Andelskassen Fælleskassen har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har bl.a. anført, at hans erstatningskrav udgør forskellen mellem foreningens bud på hans ejendom på 3,5 mio. kr. og salgsbeløbet på 2,4 mio. kr. svarende til 1,1 mio. kr. Salget til 2,4 mio. kr. blev foretaget til trods for, at foreningen ville købe andelen for 3,5 mio. kr. Han accepterede at sælge ejendommen til foreningen dog uden at acceptere ikke at gå videre med sagen i retten.
Ved at forhindre tvangsauktionen kunne andelskassen selv vælge en køber for egen vindings skyld. For at andelskassen kunne opnå dette, betalte han pladsleje, renter, advokatregning, ejendomsmæglersalær og andre udgifter. Andelskassen oplyste ham telefonisk om, at der fandtes e-mails med foreningen om salget, og andelskassen lovede, at han ville modtage dem, men han fik dem aldrig.
Han kræver, at andelskassen erstatter hans betaling af regningerne til ejendomsmægleren. Andelskassen underskrev en formidlingsaftale med ejendomsmægleren i hans navn, selvom ejendomsmægleren undlod at underskrive. Han kræver endvidere, at andelskassen erstatter hans betaling af andelskassens advokatregninger. Advokaten varetog andelskassens interesser og burde udstede sin regning til andelskassen. Han kræver tilbagebetaling af foreningsudgifter og renter til foreningen, han betalte, imens andelskassen forsinkede afvikling af hans ejendom med forhandlinger med foreningen. Derudover kræver han renter af det samlede beløb.
Andelskassen brugte uretmæssigt hans navn til at underskrive dokumenterne.
Salgsfuldmagten burde ikke have været anvendt, da den også indeholder undersøgelser om et skib. Der er ikke nævnt noget i fuldmagten om, at andelskassen kunne forhandle med foreningen om det indgåede landsretsforlig på hans vegne. Andelskassen bør dokumentere, på hvilket lovligt grundlag andelskassen og foreningen blev enige om at indgå en aftale om, at andelskassen solgte hans ejendom i fri handel.
Under sagsforløbet i Ankenævnet er det kommet frem, at andelskassen med sin rolle som forhandler med foreningen, sælger af hans ejendom og valg af en køber, den selv kunne låne penge til, var blevet stærkt økonomisk involvereret i foreningen. Andelskassens økonomiske engagement påvirkede andelskassens interesse i, at der ikke skulle blive kørt en retssag mod foreningen.
Han sendte foreningens kontaktoplysninger til andelskassen og bad om at være med på kommunikationen, hvilket ikke skete. Andelskassen bør oplyse, hvad der foregik, og hvilken aftale/forhandlinger andelskassen indgik med foreningen. Andelskassen bør udlevere salgsopstilling, dokumentation for tilbud og vurderingsrapporter. Først da han klagede til Ankenævnet, modtog han nogle af dokumenterne, han havde efterspurgt.
Andelskassen Fælleskassen har anført, at købsaftalen blev underskrevet den 10. november 2017, og at overtagelsesdagen var den 1. december 2017. Klageren blev orienteret om aftalens indgåelse umiddelbart efter underskriften. Det gøres derfor gældende, at sagen er forældet.
Inden andelskassen effektuerede sin salgsfuldmagt, fik klageren selv mulighed for at få sin andel sat til salg. Klageren kunne dog ikke præsentere en formidlingsaftale. Den ene ejendomsmægler afviste at lave en vurdering på grund af ”for mange ubekendte faktorer”, og en anden mægler ville heller ikke hjælpe med salget. Efter flere dialoger både telefonisk og pr. e-mail mellem andelskassens advokat og klageren, valgte advokaten at benytte salgsfuldmagten. Klageren var selv med i overdragelsen af nøglen og andelen til køber.
I forhold til købsaftalen er det fuldmagtens natur, at man handler på vegne af andre. Da sælger af andelen formelt var klageren, skulle han også anføres som sælger på købsaftalen. Når en anden underskriver på vegne af sælger, er det almindelig kutyme at anføre årsagen hertil. Det var derfor korrekt, da ejendomsmægleren anførte klageren som sælger på den pågældende måde.
Hensynet bag at forhindre en tvangsauktion var udelukkende at sikre den højest mulige salgssum. Det er almindeligt kendt, at et salg på en tvangsauktion sædvanligvis indbringer en lavere salgssum end i fri handel.
Klageren er bekendt med, at der ikke udarbejdes en vurderingsrapport ved salg af bygninger og andele i foreningen. Om de gentagne anmodninger er udtryk for chikane eller forglemmelser vides ikke.
Andelskassen og andelskassens advokat havde ikke skriftlig dialog med foreningen og modtog heller ikke nogen bud fra foreningen.
Klageren har selv fremlagt en række e-mails mv., der dokumenterer, at han løbende var orienteret om processen vedrørende salget af andelen.
Klageren var fuldt ud oplyst om hele processen omkring salget, ligesom andelskassen har udvist en forbilledlig tålmodighed i behandling af og hensyntagen til klageren og den svære situation, som han var landet i. Andelskassen har bl.a. flere gange ydet klageren kredit for at forhindre en tvangsauktion og deltaget i møder om diverse salgs- og ombygningsovervejelser fra klagerens egen side.
Ankenævnets bemærkninger
I 2017 solgte Andelskassen Fælleskassen klagerens andel i en forening i henhold til en salgsfuldmagt af 25. januar 2014. I januar 2018 betalte klageren honorar til andelskassens advokat og vederlag til ejendomsmægleren i anledning af ejendomssalget.
Efter indbringelsen af sagen for Ankenævnet modtog klageren visse af de ønskede oplysninger fra andelskassen.
Af salgsfuldmagten fremgik, at andelskassen var berettiget til bl.a. at acceptere pris og øvrige vilkår i forbindelse med salg og overdragelse af andelen uden på forhånd at indhente klagerens godkendelse. Ankenævnet finder, at andelskassen med henvisning til salgsfuldmagten var berettiget til at sælge klagerens andel for klagerens regning.
På baggrund af sagens oplysninger finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at foreningen havde budt 3,5 mio. kr. for hans andel, og at klageren har accepteret dette tilbud. Ankenævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at andelskassen i forbindelse med ejendomssalget har handlet ansvarspådragende.
I øvrigt finder Ankenævnet, at et eventuelt krav vedrørende salget af ejendommen var forældet, da klageren den 8. august 2021 indgav en klage over andelskassen til Ankenævnet, jævnfør forældelseslovens § 3, stk. 1, hvorefter den almindelige forældelsesfrist er tre år.
Klageren får derfor ikke medhold i denne del af klagen.
For så vidt angår klagerens krav om indsigt i og udlevering af andelskassen dokumenter finder Ankenævnet, at spørgsmål om andelskassens overholdelse af databeskyttelsesloven og persondataforordningen hører under Datatilsynet, Carl Jacobsens Vej 35, 2500 Valby. Ankenævnet kan ikke behandle denne del af klagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 4.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i kravet om erstatning.
Ankenævnet kan ikke behandle klagerens krav om indsigt i dokumenter.
Klageren får klagegebyret tilbage.