Ekspedition af rykningspåtegning på ejerpantebrev.
| Sagsnummer: | 402 /1994 |
| Dato: | 09-03-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Busk, Allan Pedersen, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rykning
|
| Ledetekst: | Ekspedition af rykningspåtegning på ejerpantebrev. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I begyndelsen af 1994 foretog klageren en omprioritering af sin ejendom. Klageren forestod selv omprioriteringen. De eksisterende realkreditlån skulle erstattes af et kontantlån til Nykredit på 760.000 kr. I ejendommen var med prioritet efter de eksisterende realkreditlån lyst 2 ejerpantebreve på 55.000 kr. og 135.763,53 kr., som var håndpantsat til indklagede.
Med henblik på at spare tinglysningsafgift på 700 kr. ønskede klageren de 2 ejerpantebreve sammenlagt til 1 ejerpantebrev, således at de 2 eksisterende ejerpantebreve samtidig skulle aflyses. Indklagede indvilgede heri, men betingede sig selv at forestå den tinglysningsmæssige ekspedition heraf.
Den 6. januar 1994 modtog klageren fra indklagede det nye ejerpantebrev til underskrift. Ejerpantebrevet angav klageren og dennes ægtefælle som udstedere, uagtet alene klageren var ejer af den pantsatte ejendom. Det respekterede alene det ny lån til Nykredit. Klageren har oplyst, at hun efter aftale med indklagede skrev under alene, hvorefter fejlen ville blive rettet af indklagede. Ejerpantebrevet returneredes samme dag til indklagede.
Den 7. januar 1994 meddelte indklagede telefonisk klageren, at ægtefællens skriftlige samtykke krævedes til udstedelse af ejerpantebrevet. Klageren bestred dette med henvisning til, at der var tale om en låneomlægning.
Den 10. januar 1994 fremsendte indklagede det nye ejerpantebrev samt de 2 gamle ejerpantebreve til tinglysningskontoret til henholdsvis lysning og aflysning af tingbogen. Aflysningerne var betinget af, at det nye ejerpantebrev lystes uden præjudicerende retsanmærkninger. Af fremsendelsesskrivelsen fremgik, at "skøde indleveres sammen med KRF pantebrev af [klageren].". De 2 gamle ejerpantebreve indførtes i dagbogen den 12. januar 1994, men afvistes herfra på grund af ufuldstændige tinglysningsgenparter.
Den 11. januar 1994 indleverede klageren kreditforeningspantebrevet med skøde til tinglysning. Ca. den 25. januar 1994 modtog klageren pantebrevet retur tinglyst med retsanmærkninger.
Den 27. januar 1994 modtog indklagede det nye ejerpantebrev retur fra tinglysning; ejerpantebrevet bærer påtegning om, at det var tilbagekaldt fra lysning ifølge aftale med indklagede.
Det aftaltes herefter mellem indklagede og klageren, at klageren kunne få tilsendt de to gamle ejerpantebreve samt det nye med henblik på at indlevere de tre pantebreve samt skødet til tinglysning. Klageren har oplyst, at hun ikke åbnede kuverten fra indklagede forud for indleveringen til tinglysningskontoret. Dette skete den 1. februar 1994, og ejerpantebrevene indførtes i dagbogen den 2. februar 1994. Ifølge tinglysningspåtegningen blev de to gamle ejerpantebreve afvist, "idet betingelserne ikke er opfyldte". Det nye ejerpantebrev bærer påtegning om at være tilbagekaldt ifølge aftale med indklagede.
Klageren har oplyst, at hun den 18. februar 1994 af indklagedes medarbejder fik oplyst, at den manglende tinglysning beroede på, at skødet til ejendommen ikke var indleveret til tinglysning. Hun fastholdt overfor indklagede, at skødet var afleveret til tinglysningen, hvorfor det måtte være bortkommet på tinglysningskontoret. Den 21. februar 1994 kontaktede klageren selv tinglysningskontoret og fik her oplyst, at lysningen af de to gamle ejerpantebreve var afvist fra tingbogen på grund af pantebrevenes forudsætning om anmærkningsfri lysning af det nye ejerpantebrev, hvilket ikke kunne ske, da det nye ejerpantebrev ville få anmærkning om de eksisterende uaflyste realkreditlån. Hun kontaktede efterfølgende indklagedes medarbejder og anmodede denne om at efterse, om skødet lå blandt de fra tinglysningen returnerede dokumenter; det var tilfældet.
Den 23. februar 1994 anmeldte indklagede de to gamle ejerpante
breve til lysning med påtegning om respekt alene af det nye kreditforeningslån. Påtegningerne lystes med oplysning om, at tidligere respekteret pantegæld henstod uaflyst. For lysning af påtegningerne betaltes 2 x 700 kr.
Den 9. marts 1994 meddelte indklagedes medarbejder klageren, at dokumenterne var modtaget retur fra lysning.
Ved skrivelse af 10. marts 1994 til indklagede gjorde klageren gældende, at indklagede havde pådraget sig erstatningsansvar som følge af den forsinkelse, de af indklagede begåede fejl havde medført. Hun beregnede, at ydelsen på det nye kreditforeningslån var steget 2.956,40 kr. årligt som følge af kursfaldet fra den 18. januar 1994 til den 9. marts 1994. Hun anmodede derfor indklagede om at godtgøre 1.400 kr. samt 57.946,74 kr. som et engangsbeløb, således at hun kunne "sætte dette beløb til forrentning til almindelig bankrente og herfra hæve til betalingen af huslejestigningen". Indklagede afviste kravet.
I juni 1994 henvendte klageren sig til advokat.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale principalt 57.946,74 kr. med tillæg af 1.400 kr., subsidiært merydelsen diskonteret til lånets effektive rente på 6% eller 41.018,91 kr. plus 1.400 kr. og mere subsidiært erstatning efter Ankenævnets skøn, alt med yderligere tillæg af advokatomkostninger.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at inden hun besluttede sig for at undlade kurssikring af det nye lån, havde hun foretaget beregning over, hvor meget kurserne skulle falde, for at omkostningerne var dækket. Hun indhentede endvidere oplysning om ekspeditionstiden på tinglysningskontoret og hos indklagede. Hun var villig til at påtage sig kursrisikoen inden for normal ekspeditionstid. Ekspeditionstiden blev imidlertid forlænget på grund af indklagedes forskellige fejl. Efter at ejerpantebrevet var indleveret til tinglysning 2. gang, forespurgte hun den 10. februar 1994 indklagede, om denne under hensyn til, at ekspeditionen var blevet forsinket som følge af indklagedes fejl, var villig til straks at hjemtage lånet mod garanti uden omkostninger for hende. Dette afviste indklagede. Ved telefonsamtalen forud for anmeldelsen af dokumenterne til lysning den 23. februar 1994 anmodede hun om, at betingelsen om, at aflysning kun skulle ske, såfremt det nye pantebrev lystes anmærkningsfrit, blev slettet, men alligevel lod indklagede de gamle ejerpantebreve påføre sædvanlig rykningspåtegning, hvilket medførte overflødig betaling af 2 x 700 kr. i tinglysningsafgift. Hun stiller sig uforstående overfor, at indklagede ikke var opmærksom på, at man var i besiddelse af skødet.
Indklagede har anført, at det viste sig, at det nye ejerpantebrev ikke kunne lyses anmærkningsfrit, da de eksisterende realkreditlån endnu ikke var aflyst. Man kunne herefter udfærdige rykningspåtegning på de to gamle ejerpantebreve uden lysning af det nye ejerpantebrev og senere slette betingelsen om anmærkningsfri lysning af det nye ejerpantebrev, men denne mulighed ville forringe indklagedes retsstilling. Det aftaltes at sende ejerpantebrevene til tinglysning "som aftalt", hvilket af indklagede opfattedes således, at klageren ønskede rykningspåtegning lyst på de gamle ejerpantebreve, hvilket skete. Indklagede bestrider at have pådraget sig et erstatningsansvar overfor klageren i forbindelse med klagerens tab opstået som følge af en senere hjemtagelse af det ny kreditforeningslån. Klageren har når som helst kunnet tegne kurskontrakt eller hjemtage lånet mod garanti for at minimere det hævdede tab. Lånet kunne tidligst have været hjemtaget den 28. januar 1994, dagen efter at indklagede modtog det ny ejerpantebrev retur fra tinglysningskontoret. Klagerens tabsopgørelse kan heller ikke i øvrigt anerkendes.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder ikke, at indklagede begik ansvarspådragende fejl forud for den 10. januar 1994, da de hidtidige ejerpantebreve og det nye ejerpantebrev blev fremsendt til henholdsvis aflysning og tinglysning.
Den begærede aflysning af de to hidtidige ejerpantebreve blev efter den første indlevering afvist på grund af mangelfulde genparter, og det må lægges til grund, at der i denne forbindelse er begået fejl af indklagede.
Ankenævnet finder endvidere, at indklagede burde have indset, at den tilsigtede ombytning af de to hidtidige ejerpantbreve med det nye ejerpantebrev ikke kunne gennemføres, såfremt aflysningen af de førstnævnte ejerpantebreve blev gjort betinget af anmærkningsfri tinglysning af det sidstnævnte ejerpantebrev, idet det burde have stået indklagede klart, at de hidtidige realkreditlån endnu ikke var aflyst, således at det nye ejerpantebrev nødvendigvis ville få anmærkning om disse. Såfremt indklagede ikke var villig til at påføre de hidtidige ejerpantebreve en ubetinget aflysningspåtegning som følge af den - i hvert fald teoretiske - risiko, der ville være forbundet hermed, kunne aflysningen være gjort betinget af, at det nye ejerpantebrev blev lyst uden andre anmærkninger end anmærkning om de eksisterende realkreditlån. Ankenævnet finder således, at indklagede begik en fejl ved udformningen af aflysningspåtegningen på de hidtidige ejerpantebreve. Det bemærkes i denne forbindelse, at nævnet lægger til grund, at klageren ikke var bekendt med påtegningernes udformning, da hun indleverede pantebrevene til aflysning/lysning den 1. februar 1994.
Efter at begæringen om aflysning af de to hidtidige ejerpantebreve på ny var blevet afvist, meddelte indklagede klageren, at dette skyldtes, at skødet ikke var blevet indleveret sammen med pantebrevene. Denne oplysning var ikke korrekt, idet afvisningen - som det også fremgår af tinglysningskontorets påtegning - skyldtes udformningen af aflysningspåtegningen, jf. det foran anførte. Som følge af den ukorrekte oplysning forsinkedes sagens ekspedition yderligere.
Indklagede indleverede herefter de to hidtidige ejerpantebreve til tinglysning af en sædvanlig respektklausul, selv om dette ikke var i overensstemmelse med det, der var aftalt med klageren, og selv om man kunne have gennemført henholdsvis aflysningen af de hidtidige ejerpantebreve og lysningen af det nye ejerpantebrev på den foran anførte måde. Da der allerede var betalt tinglysningsafgift af det nye ejerpantebrev, må det herefter lægges til grund, at indklagede ved den valgte fremgangsmåde påførte klageren en overflødig udgift på 1.400 kr. Indklagede bør derfor godtgøre klageren dette beløb.
Ankenævnet finder endvidere, at indklagede er erstatningsansvarlig over for klageren for det tab, denne har lidt som følge af den forsinkelse af hjemtagelsen af det nye realkreditlån, som de af indklagede begåede fejl medførte. Det forhold, at klageren til enhver tid under forløbet kunne have foretaget kurssikring eller ladet lånet hjemtage mod indklagedes garanti findes under de foreliggende omstændigheder ikke at kunne begrunde et andet resultat. Der er herved også lagt vægt på det oplyste om, at indklagede den 10. februar 1994 afviste klagerens forslag om, at lånet blev hjemtaget mod indklagedes garanti uden omkostninger for klageren.
I overensstemmelse med det af indklagede anførte lægger Ankenævnet til grund, at klageren, såfremt indklagede ikke havde begået de foran omtalte fejl, tidligst kunne have hjemtaget realkreditlånet den 28. januar 1994, således at erstatningen skal opgøres som klagerens tab ved, at hjemtagelsen ikke kunne ske denne dato, men - som anført af klageren - først den 9. marts 1994. Ankenævnet finder imidlertid ikke at have tilstrækkeligt grundlag for at fastsætte erstatningens størrelse. Det bemærkes herved, at også kursudviklingen for de lån, som skulle indfries, kan have betydning for erstatningsopgørelsen.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at tage klagerens påstand om godtgørelse af advokatomkostninger til følge.
Som følge af det anførte
Indklagede bør inden 4 uger til klageren betale 1.400 kr. Indklagede bør endvidere anerkende at være erstatningsansvarlig for det tab, klageren har lidt ved, at hjemtagelsen af det nye realkreditlån ikke kunne ske den 28. januar 1994, men først den 9. marts 1994. Klagegebyret tilbagebetales klageren.