Omkostninger ved omprioritering. Indsigelse mod garantiprovision.
| Sagsnummer: | 181/2001 |
| Dato: | 20-12-2001 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Kåre Klein Emtoft, Leif Nielsen, Bjarne Lau Pedersen og Ole Reinholdt. |
| Klageemne: |
Garanti - provision
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Omkostninger ved omprioritering. Indsigelse mod garantiprovision. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens indsigelser imod omkostningerne ved en omprioritering i forbindelse med hendes køb af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
I efteråret 2000 købte klageren en fast ejendom for en kontantpris på 350.000 kr.
Klageren, der er kunde hos indklagede, rettede telefonisk henvendelse til indklagede om handelen. Klageren har anført, at hun spurgte indklagede "hvad det kostede", og fik oplyst en pris på 3.000 kr. Hun meddelte indklagede, at prisen andet steds var 2.000 kr., hvorpå indklagede nedsatte sin pris til samme beløb. Indklagede har anført, at klageren ønskede at få oplyst størrelsen på lånesagsgebyret til Totalkredit, idet hun havde fået et lånetilbud gennem ejendomsmægleren hos en anden kreditforening. Det blev oplyst, at lånesagsgebyret til Totalkredit var 3.000 kr. Da klageren oplyste om prisen på 2.000 kr., lovede man, at klageren kunne få det til samme pris i Totalkredit.
Ved skrivelse af 10. november 2000 afregnede indklagede kvartalsvis garantiprovision 1% p.a. af 325.000 kr., svarende til 830,56 kr. Ifølge skrivelsen blev garantiprovisionen "som aftalt" trukket på klagerens lønkonto.
Om baggrunden for garantiprovision for de 325.000 kr. har indklagede anført, at garantien blev stillet på foranledning af den ved handelen medvirkende ejendomsmægler, der anmodede om en garanti for købesummen, således at klageren kunne få udleveret nøgler før overtagelsesdagen. Ejendomsmægleren fremsendte købsaftalen pr. fax, og det fremgik heraf, at der skulle stilles garanti for købesummen. Den kundeansvarlige forsøgte herefter at kontakte klageren, idet det skulle afklares, om indklagede skulle forestå omprioriteringen.
Den 28. november 2000 underskrev klageren en omprioriteringsaftale, hvorefter indklagede skulle forestå hjemtagelsen af et Totalkreditlån på 297.000 kr. og i forbindelse hermed stille en garanti på 297.000 kr. for pantebrev, skøde og brandpolice over for Totalkredit. Af indklagedes "Almindelige lånebetingelser for kreditaftale", som klageren tiltrådte ved underskrivelsen af omprioriteringsaftalen, fremgår bl.a.:
"Banken tager gebyrer for serviceydelser, der udføres for debitor og for at besvare spørgsmål fra offentlige myndigheder."
Ved skrivelse af 30. november 2000 afregnede indklagede kvartalsvis garantiprovision 1% p.a. af 297.000 kr. svarende til 759 kr., som blev trukket på klagerens omprioriteringskonto.
Den 4. december 2000 blev der trukket 3.000 kr. på omprioriteringskontoen til dækning af gebyr til Totalkredit.
Ved skrivelse af 12. februar 2001 afregnede indklagede kvartalsvis garantiprovision 1% p.a. af 325.000 kr. svarende til 812,49 kr., som blev trukket på klagerens lønkonto.
Ved skrivelse af 28. februar 2001 afregnede indklagede kvartalsvis garantiprovision 1% p.a. af 297.000 kr. svarende til 742,50 kr., som blev trukket på omprioriteringskontoen.
Ved lånesagens afslutning den 2. marts 2001 beregnede indklagede sig et lånesagsgebyr på 3.500 kr., som blev trukket på omprioriteringskontoen.
Klageren gjorde indsigelse imod gebyret til Totalkredit, 3.000 kr., gebyret til indklagede, 3.500 kr., og garantiprovisionerne, 830,56 kr., 759 kr., 812,49 kr. og 742,50 kr.
Indklagede nedsatte gebyret til Totalkredit med 1.000 kr. til 2.000 kr. og godtgjorde klageren garantiprovisionen på 812,49 kr.
Parternes påstande.
Den 14. maj 2001 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbagebetale garantiprovision og gebyr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Indklagede har under sagen pr. kulance frafaldet omprioriteringsgebyret på 3.500 kr.
Klageren har fastholdt klagen for så vidt angår garantiprovisionen på i alt 2.332,06 kr. (830,56 kr. + 759 kr. +742,50 kr.).
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede på hendes telefoniske forespørgsel oplyste, at prisen var 2.000 kr. Efterfølgende konstaterede hun, at de 2.000 kr. kun dækkede gebyret til Totalkredit, og at der påløb væsentligt større omkostninger på sagen.
Indklagede undlod i forbindelse med indgåelsen af omprioriteringsaftalen at oplyse om omkostningerne, der heller ikke fremgår af dokumentet. Indklagedes "Almindelige lånebetingelser for kreditaftale" blev først udleveret i februar 2001 i forbindelse med klagen. I betingelsernes pkt. 10 er der en vag formulering om gebyrer.
Hun gjorde indsigelse imod indklagedes debitering af garantiprovision og gebyrer, men indklagede henviste blot til, at hun ved sagens afslutning ville få en endelig opgørelse.
Ved tidligere hushandler er hun ikke blevet afkrævet provision for garanti i forbindelse med hjemtagelse af kreditforeningslån, og hun har tidligere modtaget andre serviceydelser, som der ikke er krævet gebyr for. Hun kunne derfor berettiget forvente, at der ikke skulle betales omkostninger ud over de oplyste 2.000 kr.
Hun havde en opsparing på 190.000 kr., som blev indsat på omprioriteringskontoen ved sagens start, hvorfor indklagedes risiko var minimal.
Indklagede har anført, at man på klagerens telefoniske forespørgsel oplyste om størrelsen på lånesagsgebyret til Totalkredit. På forespørgselstidspunktet havde klageren ikke bedt om, at indklagede skulle bistå hende med finansiering. Der var derfor på dette tidspunkt ingen anledning til at drøfte omkostningerne ved en eventuel omprioritering. Det er almindeligt, at kunder forespørger om priser i forskellige realkreditinstitutter, før de træffer beslutning om, hvor realkreditlånet skal optages, og før det besluttes, hvem der skal sørge for lånesagen.
Med garantien for købesummen fik klageren mulighed for at få nøglerne til ejendommen tidligere end overtagelsesdagen. Alternativt skulle klageren have lånt pengene.
Ved indgåelsen af omprioriteringsaftalen blev klageren oplyst om, at der ud over gebyret til Totalkredit skulle betales omprioriteringsgebyr og garantiprovision. Af de almindelige lånebetingelser for kreditter, som klageren tiltrådte med sin underskrift på omprioriteringsaftalen, fremgår også, at der beregnes gebyr for serviceydelser. Det må således have stået klart for klageren, at omprioriteringen og garantistillelsen ikke var gratis.
For så vidt angår garantiprovisionen bemærkes, at klageren ikke kunne forvente, at indklagede påtog sig risikoen herved uden at kræve vederlag.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter at indklagede før og under sagen har nedsat gebyret til Totalkredit fra 3.000 kr. til 2.000 kr., frafaldet omprioriteringsgebyret på 3.500 kr. og refunderet garantiprovision på 812,49 kr., vedrører sagen alene provisionen på 830,56 kr., som den 10. november 2000 blev opkrævet for garantien for købesummen, og provisionerne på henholdsvis 759 kr. og 742,50 kr., som den 30. november 2000 og 28. februar 2001 blev opkrævet for garantien for realkreditlånet.
Garantien for købesummen den 10. november 2000 blev udstedt på foranledning af den ved handelen medvirkende ejendomsmægler, og indklagede fremsendte s.d. en nota vedrørende garantiprovisionen til klageren. Ankenævnet finder, at indklagede berettiget kunne lægge til grund, at ejendomsmæglerens henvendelse beroede på en aftale med klageren, og klageren burde straks have reageret på afregningsnotaen, såfremt hun ikke var enig heri. Der er herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede at refundere garantiprovisionen på 830,56 kr.
Garantiprovisionerne på 759 kr. og 742,50 kr. blev opkrævet som vederlag for den garanti for realkreditlånet, som blev aftalt i forbindelse med omprioriteringsaftalen af 28. november 2000.
Tre medlemmer - Lars Lindencrone Petersen, Kåre Klein Emtoft og Leif Nielsen - udtaler herefter:
Det fremgår af sagen, at klageren henvendte sig til indklagede vedrørende optagelse af et realkreditlån, idet hun gav oplysning om, "hvad det kostede" andet steds. Vi finder, at det måtte påhvile indklagede, når man ønskede at udføre den pågældende ydelse for klageren, at oplyse denne om de omkostninger, hun måtte påregne i sagens anledning, og dette gælder, uanset om der var tale om gebyrer mv. til realkreditinstituttet eller til indklagede.
Det fremgår ikke af den skriftlige aftale, at indklagede har givet oplysning om garantiprovisionerne, og det findes mod klagerens benægtelse ikke godtgjort, at indklagede mundtligt oplyste klageren herom. Vi stemmer herefter for, at indklagede pålægges at tilbageføre 759 kr. og 742,50 kr. til klageren.
To medlemmer - Bjarne Lau Pedersen og Ole Reinholdt - udtaler:
Vi finder, at det må lægges til grund, at indklagedes oplysninger om lånesagsgebyret til Totalkredit var meddelt klageren, inden der blev indgået aftale med indklagede om, at indklagede skulle forestå omprioriteringen for klageren.
Klageren kunne derfor ikke gå ud fra, at de aftalte 2000 kr. til Totalkredit også skulle dække indklagedes gebyr for dennes efterfølgende afgivelse af garanti for gennemførelse af omprioriteringen.
Vi stemmer derfor for ikke at tage klagen til følge.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Indklagede skal inden fire uger tilbageføre garantiprovisionerne på 759 kr. og 742,50 kr. til klagerens konto.
Klagegebyret tilbagebetales klageren.