Afvikling af engagement.
| Sagsnummer: | 75/1996 |
| Dato: | 12-12-1996 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Peter Møgelvang-Hansen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Udlån - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Afvikling af engagement. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved klageskema af 15. februar 1996 har klageren nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at yde en kompensation for forkert sagsbehandling i forbindelse med klagerens betalingsstandsning i 1982, en efterfølgende budgetlægning samt ved en omprioritering af klagerens ægtefælles ejendom i 1988.
Klageren har opgjort sit krav således:
" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0">Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Under skriftvekslingen for Ankenævnet gjorde indklagede gældende, at klagerens krav var forældet. Ankenævnet fastslog i en kendelse af 6. september 1996, at kravet alene er omfattet af den 20-årige forældelsesfrist efter Danske Lovs 5 - 14 - 4, og at det derfor ikke er forældet.
Det fremgår af sagen, at klageren, der drev en grossistvirksomhed med kaffe, den 5. oktober 1982 anmeldte betalingsstandsning. Indklagedes tilgodehavende udgjorde på dette tidspunkt ca. 220.000 kr., hvoraf ca. 190.000 kr. var sikret ved bl.a. håndpant i ejerpantebreve i klagerens ejendom.
Ved skrivelse af 14. december 1982 tilbød indklagede at afskrive den usikrede del med fradrag af eventuel akkorddividende under forudsætning af, at det sikrede engagement på ca. 190.000 kr. blev indfriet eller tilbagebetalt på nærmere aftalte vilkår.
Ved skrivelse af 23. december 1982 fremsendte klagerens revisor to alternative budgetter for klageren og dennes ægtefælle. Af skrivelsen fremgår, at klageren og ægtefællen "meget gerne vil blive boende i ejendommen til trods for, at det i årene fremover vil blive økonomisk hårdt". Budgetterne viste, at kun såfremt klageren fik beskæftigelse ville der være mulighed for at afvikle gælden til indklagede.
På grund af usikkerheden omkring klagerens arbejdssituation forlangte indklagede ved skrivelse af 27. december 1982 supplerende sikkerhed for 60.000 kr. som forudsætning for en aftale om afvikling af de 190.000 kr. over 15 år.
Ved skrivelse af 30. december 1982 meddelte klagerens advokat indklagede, at klageren ikke havde mulighed for at stille supplerende sikkerhed for 60.000 kr., hvorfor det måtte opgives at gennemføre en ordning med indklagede.
Ved skrivelse af 5. januar 1983 opsagde indklagede klagerens kassekredit til indfrielse den 14. januar 1983. Indklagedes tilgodehavende i henhold til kassekreditten udgjorde pr. betalingsstandsningsdagen den 5. oktober 1982 198.249,83 kr.
Ved cirkulæreskrivelse til klagerens kreditorer af 25. januar 1983 blev det meddelt, at aktiverne i klagerens virksomhed var realiserede, og at udestående fordringer var inddrevet. De frie midler blev fordelt blandt kreditorerne, som modtog en dividende på 10,6451%. Indklagede modtog ca. 3.200 kr. Det blev i øvrigt bl.a. meddelt, at handelsværdien af klagerens ejendom kun delvis dækkede de til indklagede håndpantsatte ejerpantebreve, og at der derudover var tinglyst et udlæg på ca. 150.000 kr.
Ved ægtepagt af 8. februar 1983 overdrog klageren ejendommen til ægtefællen.
Af ægtepagten fremgår, at ejendommen, der pr. 1. april 1982 var vurderet til 420.000 kr., var prioriteret med fire kreditforeningslån med en restgæld på i alt ca. 291.000 kr. Herudover var der tinglyst fire ejerpantebreve på i alt 230.000 kr., som var håndpantsat til indklagede. Af ægtepagten fremgår i øvrigt bl.a.:
"3. Det bemærkes, at det mellem os og [indklagede] er aftalt:
at jeg, [klageren], uanset overdragelsen fortsat hæfter som solidarisk meddebitor for bankgælden,
at banken vil bistå i forbindelse med bedst mulig omprioritering i realkredit - og
at banken efter ejendommens omprioritering overfor mig, nemlig [ægtefællen] vil afskrive en del af sit tilgodehavende, således at den samlede årlige bruttoterminsydelse inclusive renter og afdrag på den i forhold til mig nedskrevne bankgæld i overensstemmelse med en af Danmarks Ejendomsformidling v/[ejendomsmægler] den 10.12.82 foretagen vurdering herefter vil andrage ca. kr. 86 til 87.000,00 med tillæg af ydelsen ca. kr. 12.000,- helårligt på den i vurderingen stipulerede kontantudbetaling kr. 50.000,-.
Ejerpantebrevene, der er håndpantsat til banken, nedskrives ikke men skal fortsat for det fulde tinglyste beløb tjene til sikkerhed for bankens tilgodehavende hos medunderskrevne [klageren]."
Ved skrivelse af 28. februar 1983 meddelte klagerens advokat udlægshaveren, at ejendommen ved ægtepagt var overdraget til ægtefællen, og foreslog med henvisning til en vurdering af ejendommen, at udlægshaveren kvitterede udlægget. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"Som det fremgår af ægtepagten, har [indklagede] tiltrådt overdragelsen, og banken har givet tilsagn om at ville bistå med en omprioritering, således at den samlede årlige terminsydelse kan bringes i overensstemmelse med vurderingen. En forudsætning for omprioritering er selvsagt, at ejendommen ikke er behæftet med arrest og udlæg."
Ved skrivelse af 7. marts 1983 til klageren meddelte advokaten, at der p.t. ikke var mulighed for aflysning af udlægget. Af skrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Afsluttende skal jeg oplyse, at [indklagede] har meddelt mig, at banken har fået afslag på ansøgning om optagelse af ejerskiftelån i Dansk Landbrugs Realkreditfond. Selv om ejendomshandler [.....] s vurdering gav grundlag for at antage, at en omprioritering af ejendommen skulle kunne gennemføres er dette p.t. ikke muligt. Ikke mindst de helt aktuelle store kursstigninger er baggrund for, at der ikke er "plads" til optagelse af nye lån.
Den med [indklagede] indgåede aftale om omprioritering kan altså ikke opfyldes, og i konsekvens heraf må I aftale en afviklingsordning med banken afpasset Jeres økonomiske muligheder."
Klageren har anført, at han for at undgå en tvangsauktion indgik en afdragsordning med indklagede, og at hans familie kautionerede for ca. 200.000 kr. Indklagede udarbejdede et budget, som viste sig ikke at holde stik, hvorfor det efterfølgende blev nødvendigt at etablere et nyt lån på ca. 60.000 kr.
Indklagede har anført, at på grund af udlægshaverens afslag måtte det opgives at gennemføre den forudsatte omprioritering, hvorfor forhandlingerne om en ordning blev genoptaget. Forhandlingerne resulterede i en aftale om, at ægtefællerne skulle betale en årlig bruttoydelse, der var ca. 5.000 kr. større end det beløb, der var nævnt i ægtepagtens pkt. 3, men i øvrigt efter samme retningslinier. Det er formentlig korrekt, at klagerens familie supplerede de eksisterende sikkerheder med kaution, ligesom det formentlig også er korrekt, at klageren i 1984 fik forhøjet engagementet med yderligere 60.000 kr. Kreditudvidelsen var nødvendig fordi klageren og ægtefællen ikke kunne overholde budgettet med den aftalte ydelse. Det bestrides, at budgettet var behæftet med fejl. Frem til 1988 skete der ikke væsentlige forskydninger i engagementet, idet den bruttoydelse, der blev betalt, dækkede foranstående prioriteter og ejendomsskatter samt stort set, hvad der svarede til forrentningen af gælden til indklagede.
Ved skrivelse af 26. april 1988 tilbød udlægshaveren at aflyse udlægget på ca. 150.000 kr. mod kontant betaling af 35.000 kr.
Indklagede afslog en anmodning fra klageren om frigivelse af to håndpantsatte forsikringspolicer til finansiering af indfrielsen af udlægshaveren og en reparation af klagerens bil. Efter forslag fra indklagede blev ægtefællens ejendom omprioriteret, idet der i 1988 blev hjemtaget et obligationslån på 445.000 kr. og et indekslån på 175.000 kr. i BRFkredit. Provenuet af denne omprioritering, ca. 314.000 kr., blev anvendt til indfrielse af udlægshaveren (35.000 kr.), køb af bil (85.000 kr.), ombygning af en ferielejlighed (25.000 kr.), indfrielse af overtræk på klagerens budget- og lønkonto (27.000 kr.) og nedskrivning af klagerens gæld til indklagede (142.000 kr.).
Ved udgangen af 1995 udgjorde klagerens gæld til indklagede ca. 75.000 kr.
I en kendelse fra 1992 har Realkreditankenævnet fastslået, at ægtefællens ejendom ikke var overbelånt. Klageren har fremhævet, at det af kendelsen fremgår, at indklagede den 11. april 1988 anmodede om et større tilbud, hvilket BRFkredit afviste.
Klageren har fremlagt en skrivelse af 26. august 1996 fra BRFkredit, hvoraf det fremgår, at BRFkredit skønner, at ca. 80.000 kr. ikke længere er pantmæssigt sikret gennem ejendommens værdi.
Klageren har udvidet sin påstand med et beløb på 39.818,87 kr. svarende til forøgede boligudgifter i årene 1989-1995.
Indklagede har fastholdt sin påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagedes forkerte sagsbehandling og mangelfulde rådgivning er en væsentlig årsag til, at han og ægtefællen i dag har en gæld på ca. 550.000 kr. Indklagede bør i hvert fald yde en kompensation for de omkostninger, der direkte er påført ham i form af salærer, gebyrer, stempler m.v. Indklagede bør endvidere fastholdes på den nedsættelse af gælden med 30.000 kr., som blev tilbudt afskrevet i skrivelsen af 14. december 1982. Indklagede bør tillige yde en kompensation for, at det i 1983 udarbejdede budget viste sig ikke at holde stik, ligesom indklagede bør erstatte de boligudgifter, der har oversteget det i ægtepagten anførte beløb på 99.000 kr. Han og ægtefællen brugte kun det rådighedsbeløb, der var angivet af indklagede. Det bestrides, at der blev aftalt en bruttoydelse, der var 5.000 kr. større end den, der var nævnt i ægtepagtens pkt. 3. På grund af udlægget i ejendommen så han sig nødsaget til at acceptere en omprioritering af ejendommen, selv om han havde foretrukket at anvende friværdien i forsikringspolicerne. Ved omprioriteringen blev ejendommen overbelånt, og indklagede opnåede et væsentligt provenu. Hans nuværende vanskelige økonomiske situation kunne være undgået, såfremt indklagede havde været mere imødekommende.
Indklagede har anført, at der ikke er udvist fejl eller forsømmelser i forbindelse med behandlingen og afviklingen af engagementet. Indklagede har udvist stor fleksibilitet for at imødekomme klagerens og ægetefællens ønske om at forblive på ejendommen. Bl.a. af hensyn til kautionisterne blev klagerens anmodning om frigivelse af de pantsatte forsikringspolicer afslået. Ved omprioriteringen blev der frigivet væsentlige beløb til klageren samtidig med, at udlægget og en del af gælden til indklagede blev indfriet. Indklagede er uden ansvar for en eventuel overbelåning af ejendommen.
Ankenævnets bemærkninger:
En forudsætning for indklagedes tilbud af 14. december 1982 om afskrivning af den usikrede del af klagerens engagement på ca. 30.000 kr. var, at den sikrede del af engagementet på ca. 190.000 kr. blev indfriet eller tilbagebetalt på nærmere fastsatte vilkår. Det sikrede engagement blev ikke indfriet, og klageren kunne ikke stille den supplerende sikkerhed på 60.000 kr., som var en forudsætning for, at indklagede ville indgå en afviklingsordning med klageren. Betingelserne for indklagedes tilbud om afskrivning af beløbet på 30.000 kr. blev således aldrig opfyldt, og tilbudet bortfaldt derfor.
Et af formålene med ægtepagten af 8. februar 1993 var at gennemføre en omprioritering af klagerens ejendom, og indklagede tiltrådte ægtepagtens pkt. 3, hvorefter der efter den forudsatte omprioritering skulle ske en vis akkordering af gælden til indklagede. Den forudsatte omprioritering kunne imidlertid ikke gennemføres, bl.a. fordi det ikke lykkedes at formå udlægshaveren til at kvittere sit udlæg til aflysning. Da indklagedes forudsætning for at medvirke til den i ægtepagtens pkt. 3 skitserede løsning herefter bortfaldt, var indklagede ikke bundet af det heri øvrigt anførte.
Selv om omprioriteringen ikke kunne gennemføres, blev der efter det oplyste indgået en aftale vedrørende engagementet, der indebar, at indklagede afstod fra at begære ejendommen solgt på tvangsauktion. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede ikke har overholdt denne aftale, eller at indklagede har begået fejl ved udarbejdelsen af budget for klageren.
Indklagede var i 1988 berettiget til at afslå at udlevere de håndpantsatte forsikringspolicer til klageren. Det forhold, at klageren på grund af udlægget følte sig nødsaget til at gennemføre den af indklagede foreslåede omprioritering, kan ikke medføre noget ansvar for indklagede, og der er heller ikke grundlag for at antage, at indklagede på anden måde har handlet ansvarspådragende i forbindelse med omprioriteringen. Denne kan i øvrigt heller ikke antages at have medført tab for klageren.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.