Afgørelse

Udbetaling. Fastkursaftaler. Obligationssammensætning. Ekspeditionstid.

21011133

Udbetaling. Fastkursaftaler. Obligationssammensætning. Ekspeditionstid.

Det indklagede realkreditinstituttet sendte i november 2008 et låneomlægningstilbud til klagerne på et kortrentelån F3 samt en bekræftelse på fastkursaftale pr. 28. november 2008 på det indestående lån. Ifølge lånetilbuddet ville F3 lånet blive rentetilpasset første gang den 1. januar 2011 – dog ville rentetilpasningen ved udbetaling efter den 30. november 2008 blive forskubbet med et år. Instituttet skulle i henhold til særskilt aftale forestå låneomlægningen, herunder tilbagerykning af et efterstående pantebrev. Der blev den 20. november 2008 indgået fastkursaftale pr. 28. november på det nye lån. Instituttet ratihaberede den 24. november begge fastkursaftaler med ændret afviklingsdag. Låneomlægningen blev gennemført den 10. december 2008 med en obligationssammensætning, der indebar, at første rentetilpasning var den 1. januar 2012. Dette fremgik i 2010 af årsopgørelsen for 2009. Klagerne protesterede i januar 2010 over det forskudte rentetilpasningstidspunkt, idet det ikke stemte med det aftalte, som var baseret på deres ønske om at sælge i 2010, hvilket de forud for låneoptagelsen havde informeret instituttet om. Instituttet erkendte, at målet var en udbetaling den 28. november, men afviste, at der var indgået en egentlig aftale herom, eller at instituttet havde handlet ansvarspådragende. Vilkårene for låneudbetaling var således fremgået af udbetalingsgrundlaget, og den forskudte udbetalingsdag var forårsaget af omstændigheder ved indhentning af rykningstilsagn.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at lånet skulle have været udbetalt den 28. november 2008, og at instituttet derfor skulle yde dem kompensation for deres merudgifter. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet lagde til grund, at det var afgørende for klagerne og kendeligt for instituttet, at klagerne kunne indfri F3-lånet til kurs 100 pr. 1. januar 2011. I henhold til ”Aftale om finansiering og tinglysning” skulle instituttet forestå låneomlægningen, som var forudsat gennemført den 28. november 2008 ved hurtigst mulig udbetaling af det nye lån på en garanti og ved indfrielse af det indestående lån i overensstemmelse med fastkursaftalen af 14. november 2008. Nævnet fandt, at instituttet ved ikke at have sikret gennemførelse af låneomlægningen pr. 28. november 2008 havde pådraget sig et ansvar for, at klagerne ikke kunne foretage den af dem forudsatte indfrielse til kurs 100 pr. 1. januar 2011. Instituttet blev derfor tilpligtet at erstatte klagerne den merudgift, det havde medført, at lånet måtte indfries til kurs 102, og merrenteudgiften for perioden 1. januar til 9. februar 2011. Nævnet fastsatte skønsmæssigt dette beløb til ca. 73.000 kr.


K E N D E L S E

afsagt den 24. oktober 2011


JOURNAL NR.: 2010-01-11-133-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Udbetaling. Fastkursaftaler. Obligationssammensætning. Ekspeditionstid.

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 16. juni 2011
Den 11. oktober 2011

SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Maria Hyldahl (2 stemmer, jf. § nævnsvedtægternes § 14, stk. 1)
Lars K. Madsen
Mads Laursen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne havde i deres ejerlejlighed et 5 pct. obligationslån på oprindelig 2.743.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut.

Indklagede fremsendte den 14. november 2008 et lånetilbud til klagerne vedrørende omlægning af det indestående lån til et 30-årigt kortrentelån F3 på 2.545.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”…Før udbetaling skal følgende betingelser være opfyldt, og vi skal godkende de nævnte dokumenters indhold

Tinglyst pantebrev uden anmærkninger eller en garanti for dette…

Prioriteringsstilling

1. prioritet: Ejerpantebrev til ejerforening 10.0000 DKK
2. prioritet: Vedtægter lyst pantstiftende 47.000 DKK
3. prioritet: Nyt lån nr. 1 2.545.000 DKK

…

Vigtigt at vide

…Beregningerne i dette tilbud er foreløbige. Vi foretager nye beregninger, når vi udbetaler lånet.

På de fleste lån kan vi tilbyde at fastlåse kursen på både udbetalingen af nye lån og indfrielse af gamle …(indklagede)…-lån. Betydningen af at indgå en fastkursaftale, kan De læse om i vores information om ”Låntyper og forretningsbetingelser”. Vedrørende gebyrer se gældende gebyrer. De er også meget velkommen til at kontakte os, hvis De ønsker at høre mere om mulighederne for at indgå fastkursaftale…

Oplysninger om det nye lån i DKK

…Beregningerne er baseret på, at lånet er udbetalt den 14.11.2008. Indtil udbetalingsfristen kan De selv vælge, hvornår lånet skal udbetales…

Rentetilpasningsprofil: 100% rentetilpasning hvert 3. år

Lånet finansieres som udgangspunkt ved salg af disse obligationer i kroner:

Obligations- Obligations-
Årgang Fondskode hovedstol renteprocent Tilbudskurs Kursværdi Kursdato
_________ __________ ____________ _____________ ____________ ____________ ____________
2009 0927600 1.521 4,00 99,768 1.518 13.11.2008
2010 0927619 11.726 4,00 99,396 11.655 13.11.2008
2011 0927627 2.557.195 4,00 99,008 2.531.827 13.11.2008
I alt 2.570.442 99,010 2.545.000
__________________________________________________________________________________________________

Rentetilpasningen sker altid med virkning fra den 01.01. – første gang den 01.01.2011. Rentetilpasningen sker ved, at vi sælger nye obligationer til refinansiering af restgælden hvert 3. år. Her kan De ændre rentetilpasningsprofilen, hvis De ønsker det. Hver ændring af rentetilpasningsprofilen kræver, at De underskriver en ny aftale om lånets rentetilpasning og løbetid.

Hvis De får lånet udbetalt efter den 30.11.2008, vil sammensætningen af obligationerne ændre sig. Det vil medføre, at obligationshovedstolen og kontantlånsrenten kan blive forhøjet som følge af ændrede obligationskurser. Samtidig forskubbes rentetilpasningerne, så første rentetilpasning sker med virkning fra 01.01.2012…”

Endvidere fremsendte indklagede den 14. november 2008 en bekræftelse på fastkursaftale vedrørende indfrielsen af det indestående lån. Af fastkursaftalen fremgår blandt andet følgende:

”…Fastkursaftale på indfrielse af lån (køb af obligationer)

Vi har indgået en markedsordre til brug for gennemførelse af fastkursaftale den 28.11.2008 (afviklingsdato) på følgende vilkår:

Løbe Aftalt Rente Fonds-
Nr. Kreditor Hovedstol Aftalebeløb kurs % Serie Årgang kode Valuta
____ __________ _________ ___________ _____ _____ _______ _______ _________ ________
006 …(Indkl.)… 2.743.000 2.743.000,00 92,243 5,00 43 D 2038 0927295 DKK
____________________________________________________________________________________________________

…

Hvis indfrielsen ønskes gennemført ved modregning i et nyt lån, skal lånetilbudets ”Forudsætninger for udbetaling af lånet” være opfyldt senest den 21.11.2008.


Indfrielsen vil ske således:

Obligationsrestgæld DKK 2.743.000,00 til kurs 92,243 2.530.225,49
Rente af restgæld i 3 dage (28.11.2008-30.11.2008) -1.118,07
Bidrag i 3 dage (28.11.2008-30.11.2008) -120,34
Kurtage 3.000,00
Terminsydelse for November 2008 12.632,57
Indfrielsesgebyr 750,00

Indfrielsesbeløb til betaling 2.545.369,65
____________________________________________________________________________________________________

Almindelige bestemmelser for fastkursaftaler
En fastkursaftale er en aftale mellem Dem og …(indklagede)… om, at lånet afregnes til en aftalt kurs på et aftalt tidspunkt. Aftaler på udbetaling af lån er betinget af, at De senest 5 børsdage før afviklingsdatoen har opfyldt de fastsatte udbetalingsvilkår…

Forhøjelse eller reduktion af det kurssikrede beløb kræver en ny aftale
Hvis De vil indgå fastkursaftale for et større beløb end aftalt, kræver det en ændring af fastkursaftalen.

Vil De reducere det kurssikrede beløb, eller sker det, at vi ikke kan udbetale det tilbudte lån fuldt ud, udregnes tabet eller gevinsten efter ændringen. Tab opkræves eller modregnes ved udbetalingen, hvorimod en gevinst ikke kan udbetales.

En fastkursaftale kan ikke forlænges. Hvis De indgår en ny fastkursaftale med …(indklagede)… for lån i den samme ejendom til senere gennemførelse, vil …(indklagedes)… gevinst eller tab blive indregnet i den nye aftale. Dækker den nye aftale et mindre beløb, kan kun en forholdsmæssig andel af en eventuel gevinst overføres, mens tab modregnes fuldt ud…

Misligholdelse og gebyrer
Ved misligholdelse forstås, at fastkursaftalen ikke kan gennemføres, for eksempel fordi …(indklagedes)… forudsætninger og forbehold for udbetaling af lånet ikke er opfyldt senest 5 børsdage før afviklingsdagen.

Fastkursaftaler på indfrielse af lån forudsætter, at midlerne til indfrielsen er …(indklagede)… i hænde senest på afviklingsdagen, og at forfaldne terminsydelser og eventulle morarenter er betalt. I modsat fald vil aftalen være misligholdt, hvorefter De er forpligtiget til at erstatte …(indklagedes)… omkostninger og eventuelle tab.

Ved misligholdelse udarbejder …(indklagede)… en opgørelse over aftalens tab eller gevinst for Dem. Opgørelsen sker fra den dag, misligholdelsen bliver …(indklagede)… bekendt, dog senest på afviklingsdagen. Tab eller gevinst opgøres som aftalesummen gange forskellen mellem den aftalte kurs og den kurs, …(indklagede)… fastsætter på opgørelsesdagen.

Er der et tab, skal De indbetales beløbet kontant til …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)… senest 14 dage efter, at De har modtaget opgørelse af tabet. Hvis beløbet ikke er indbetalt inden udløbet af den frist, påløber der morarente fra opgørelsesdagen med …(indklagedes)… aktuelle morarentesats. Hvis lånet udbetales uden kurssikring på et senere tidspunkt, kan et eventuelt tab modregnes ved udbetalingen.

En eventuel gevinst udbetales ikke. Gevinst eller tab kan indregnes i kursen, hvis De indgår en ny fastkursaftale.

Misligholder De en fastkursaftale, der både omfatter udbetaling og indfrielse, modregnes en gevinst på den ene aftale i et tab på den anden aftale.

Gebyr for oprettelse af fastkursaftaler er 500 DKK pr. lån i kroner eller 70 EUR pr. lån i euro.

Hvis vi tinglyser for Dem, er fastkursaftaler gratis.

Gebyr for ændringer eller misligholdelse af aftalen er 500 DKK pr. lån i kroner eller 70 EUR pr. lån i euro.

Gebyret modregner vi normalt ved udbetaling eller indfrielse af lånet.

Oplysninger om …(indklagedes)… fastkursaftaler, kursvilkår og ekspeditionsgebyrer med videre kan De få ved henvendelse til os…”

Indklagedes prisblad fra marts 2008 indeholder følgende om fastkursaftaler:

”…Fastkursaftale DKK EUR
Fastkursaftale, indgåelse, ændring eller misligholdelse ² 500 70 pr. aftale
Valutasikringsaftale og fastkursaftale, indgåelse, ændring
eller misligholdelse ² - 95 pr. aftale
Ved rentetilpasning af FlexLån® opkræves intet gebyr for
Oprettelse af fastkursaftale.
__________________________________________________________________ _____ _____________
Tinglysningsservice
Tinglysningsaftale inkl. Fastkursaftale for nyt lån og lån, der
indfris 2.000 - pr. aftale
Udbetaling mod obligationsdepot 1.000 - pr. aftale

Garantier under 10 mio. kr. (maksimalt 50.000 kr.) 0,125% -af garantibe-
løbet pr. påbegyndt
måned

Garantier over 10 mio. kr. 0,042% -af garantibeløbet
pr. påbegyndt
måned

Tinglysningsaftale, annullering 500 - pr. aftale
Desuden opkræves positive udlæg samt evt. kurstab, hvis der er
indgået fastkursaftale(r).
_________________________________________________________________________________________________
…
2) Ved annullering opkræves positive udlæg samt evt. kurstab….”

Indklagedes ”Låntyper og forretningsbetingelser” indeholder følgende beskrivelse af fastkursaftaler:

”…Fastkursaftale (markedsordre)
Med en fastkursaftale (markedsordre) fastlægges den kurs, som lånet skal udbetales eller indfris til, på det tidspunkt, hvor du afgiver din ordre. På den måde undgår du den kursrisiko, der ellers er i tiden, fra aftalen indgås, til lånet udbetales eller indfris. Du kan indgå en fastkursaftale (markedsordre) med en løbetid på mindst 3 dage og højst 360 dage. Vil du gerne indgå en fastkursaftale (markedsordre), skal du blot kontakte os.

Aftalekursen vil – før beregning af kurstillæg eller – fradrag og terminstillæg eller –fradrag – ligge inden for – eller til bedste bud/udbud for den pågældende obligation, som er registreret i OMX – Den Nordiske Børs København A/S’ handelssystem på tidspunktet for handlen.

Hvis obligationen ikke har været budt/udbudt på OMX – Den Nordiske Børs København A/S
Hvis der på tidspunktet for indgåelsen af en fastkursaftale (markedsordre) ikke er afgivet bud/udbud i OMX – Den Nordiske Børs København A/S’ handelssystem, fastsætter vi en kurs under hensyn til
• rente- og kursudviklingen
• viden om udbud og efterspørgsel på markedet
• kursen på eventuelle tilsvarende obligationer
• beløbets størrelse
• markedsforhold i øvrigt.

Det vil fremgå af din nota, hvis der ikke har været et bud/udbud i OMX – Den Nordiske Børs København A/S’ handelssystem på handelstidspunktet, og vi derfor har fastsat en kurs.

Kursfradrag og –tillæg
Når vi udbetaler et lån, trækker vi altid 0,10 kurspoint (kursfradrag) fra markedsordrekursen eller fra en kurs, som vi har fastsat. Når du indfrir et lån, lægger vi på samme måde 0,10 kurspoint til (kurstillæg) markedsordrekursen eller en kurs, som vi har fastsat.

Kursfradrag og –tillæg er altså kursforskellen mellem din afregningskurs og det bedste bud/udbud i OMX – Den Nordiske Børs København A/S’ handelssystem eller en kurs, som vi har fastsat. Kurstillægget eller –fradraget står på den nota, som du får efter handlen. Den aktuelle sats kan du altid finde på vores prisblad.

Terminsfradrag og –tillæg
Terminsfradrag og –tillæg beregnes, når lån afregnes mere end 3 bankdage efter, at fastkursaftalen (markedsordre) indgås. Det gælder både ved optagelse og indfrielse af lån. Terminsfradraget eller –tillægget beregnes ud fra forskellen mellem realkreditlånets nominelle rente og den rente, vi løbende fastsætter for kortsigtede indeståender og udlån, og i henhold til det antal dage, der er mellem handlen og afregningen…”

Lånetilbuddet af 14. november 2008 var vedlagt et God skik-tjekskema, hvoraf følgende blandt andet fremgår:

”…
Om min erfaring med at
Optage lån Jeg har nogen erfaring og har optaget lån flere gange. Jeg har kendskab til flere låntyper.

Jeg ved hvad det vil sige at indgå fastkursaftale.
Om mine økonomiske
Forhold Jeg er Prioritetskunde.
Jeg ønsker ikke at give de nødvendige økonomiske oplysninger.
Om min risikovillighed Jeg er indstillet på, at renten på mit lån kan stige eller falde ved renteændringer.
Desuden ønsker jeg afdragsfrihed, selvom jeg sparer mindre op i ejendommen, og den samlede renteudgift i lånets løbetid bliver større end ved almindelig afvikling af lånet. Jeg indstillet på, at ydelsen vil stige i de perioder, hvor der ikke er afdragsfrihed.
Om mine forventninger
Til lånets reelle løbetid Jeg har ingen aktuelle forventninger om at indfri lånet.
...
Vilkår i forbindelse med
Optagelse af lånet
(fastkursaftale,
Hjemtagelse mv.) Jeg er oplyst om, at det blandt andet er et vilkår for realkreditlånets udbetaling, at pantebrevet er tinglyst anmærkningsfrit med en prioritet som forudsat i lånetilbudet, eller at der stilles fornøden garanti herfor. Udbetalingen afhænger tillige af, at instituttet vurderer, at ejendommens værdi er høj nok i forhold til lånet. I lånetilbudet og i ”Låntyper og forretningsbetingelser” står alle de vilkår, som skal være opfyldt, før jeg kan få lånet udbetalt.
Fastkursaftale er indgået, og jeg har modtaget en specifikation med de konkrete tal og vilkår for aftalen. Jeg er informeret om, at aftalen er bindende, og at det kan koste penge, hvis aftalen ikke gennemføres. Der et ikke indgået fastkurs på udbetalingen af flexlånet.
…”

Aftale om lånets rentetilpasning, løbetid og afdragsfrihed, som endvidere var vedlagt lånetilbuddet, indeholder følgende passus om lånets rentetilpasning:

”…Rentetilpasningsprofil: 100% rentetilpasning hvert 3. år

Lånet bliver rentetilpasset første gang med virkning fra den 01.01.2011. Hvis lånet bliver udbetalt efter den 30.11.2008, forskubbes rentetilpasningen med et år.

Ved hver rentetilpasning reguleres lånets rente og ydelse i forhold til de vilkår, der følger af salg af nye obligationer…”

Endelig var lånetilbuddet vedlagt ”Aftale om finansiering og tinglysning”, som efter det oplyste blev tiltrådt af klagerne. Af aftalen fremgår blandt andet følgende:

”…Her er en oversigt over, hvilke lån mv. aftalen indeholder, og hvordan de behandles i forbindelse med den nye finansiering af ejendommen. Der følger også flere informationer om aftalens øvrige indhold, for eksempel omkostninger, fuldmagter, sikkerhedsstillelse og garantier samt rådgivning.

Oversigt over, hvilke lån mv. aftalen omhandler

Det er aftalt, at følgende skal udbetales.

Låntype Hovedstol Valuta Rente udbetalingsdato Fastkursaftale
________________________________________________________________________________
FlexLån® 2.545.000 DKK - - nej
Type F3K
________________________________________________________________________________

Det er aftalt, at følgende skal indfris.

Indfriel- Fastkurs-
Långiver Hovedstol Valuta Rente sesdato aftale Bemærkning
________________________________________________________________________________
…(indklagede)… 2.743.000 DKK 5,00 28.11.2008 ja -

________________________________________________________________________________

Det er aftalt, at følgende skal rykke.

Långiver Hovedstol Valuta Bemærkning
________________________________________________________________________________
Ejerpantebrev 310.000 DKK -
________________________________________________________________________________


Detaljer om de lån mv., aftalen omhandler
________________________________________________________________________________
Her er de forskellige lån mv., som aftalen omhandler, beskrevet nærmere. Det gælder udbetaling og for eksempel indfrielse, rykning og aflysning.

Nye lån, der udbetales
Lån hos …(indklagede)… udbetales først, når alle forbehold i lånetilbuddet fra den 14.11.2008 er opfyldt, eller de er stillet garanti for, at forbeholdene opfyldes.

Låntype Hovedstol Valuta Rente Løbetid Antal terminer Afdragsform
_______________________________________________________________________________
FlexLån® 2.545.000 DKK 30,00 12 Afdragsfri
Type F3K
_______________________________________________________________________________
Lånet udbetales hurtigst muligt på en garantifor tinglyst pantebrev uden retsanmærkninger. Vi har fået oplyst, at der kan gå op til 8 bankdage, fra …(indklagede)… har modtaget den underskrevne aftale, til lånet udbetales.

Vi har ikke indgået en fastkursaftale (markedsordre). Vi har fået oplyst, at vi har en kursrisiko, der kan påvirke ydelsens eller provenuets størrelse, frem til lånet bliver udbetalt, eller vi indgår fastkursaftale. Hvis vi ønsker at indgå en fastkursaftale, kan aftalen indgås frem til 5 bankdage, før lånet udbetales. …(Indklagede)… er ikke forpligtet til løbende at oplyse os om kurs- og renteudviklingen på obligationsmarkedet.

Nuværende lån mv., der skal indfris
Lån indfris samtidig med udbetalingen af det nye lån.

Långiver Låntype Hovedstol Valuta Rente Indfris pr. …
________________________________________________________________________________

…(Indklagede)… Obligationslån 2.743.000 DKK 5,00 28.11.2008
________________________________________________________________________________

Lånet indfris pr. den 28.11.2008 til kurs 92,243 ifølge fastkursaftalen (markedsordre). Der er mere information i ”Specifikation af fastkursaftale (markedsordre)”.

Nuværende lån mv., der skal rykke
Det er en betingelse for udbetaling, at følgende rykker for det nye lån.

Långiver Hovedstol Valuta
________________________________________________________________________________
Ejerpantebrev 310.000 DKK
________________________________________________________________________________

Særlige forhold
________________________________________________________________________________
Lånet bliver udbetalt på en garanti, som koster en provision på ca. 200 kroner pr. påbegyndt måned – se også afsnittet ”Omkostninger til denne aftale”…

Rådgivning
________________________________________________________________________________
Inden pantebrevet fra …(indklagede)… er underskrevet, er vi blevet gjort bekendt med
• det forventede tidsmæssige forløb af sagen og forudsætningerne for lånesagens endelige gennemførelse
• mulighederne for at kurssikre det tilbudte lån samt lån, der skal indfris
• at der kan være en valutarisiko forbundet med lån i euro, og at valutakursen på lån i euro kan kurssikres
• vilkårene og betingelserne for lånetilbuddet og udbetaling af det tilbudte lån samt vilkårene for indfrielsen af lånet
• omkostninger og gebyrer, der er forbundet med sagen, herunder gebyrer til …(indklagede)…
• at eventuelle pantebreve, der skal indfries, kan omdannes
• at der findes andre typer lån med en anden afdragsprofil
• mulighederne for at overvåge kurserne på realkreditlån
• at hvis vi benytter afdragsfrihed, sparer vi mindre op i boligen, hvilket medfører, at den samlede renteudgift i lånets løbetid bliver højere end ved sædvanlig afvikling af gælden.
Vi har modtaget en kopi af denne aftale sammen med et prisblad og …(indklagedes)… Låntyper og Forretningsbetingelser, der gælder for aftalen…”

Indklagede fremsendte den 20. november 2008 en bekræftelse til klagerne vedrørende fastkursaftale på det nye lån. Af bekræftelsen fremgår følgende:

”…Fastkursaftale på udbetaling af lån (salg af obligationer)

Vi har indgået en markedsordre til brug for gennemførelse af fastkursaftale den 28.11.2008 (afviklingsdato)

Sags Nominelt Aftalt Rente Fonds-
nr. Lånetype Aftalebeløb aftalebeløb kurs % Serie Årgang kode Valuta
___ _________ ___________ ___________ ______ _____ ______ _______ _________ ______
005 FlexLån® 2.545.000,00 2.577.308,41 98,746 som er sammensat således:
Type F3K 1.391,49 1.394,91 99,755 4,00 10 S 2009 0927600 DKK
12 terminer 14.986,22 15.153,67 98,895 4,00 10 S 2010 0927619 DKK
2.528.622,29 2.560.759,83 98,745 4,00 10 S 2011 0927627 DKK
____________________________________________________________________________________________________

…

Vi kan kun udbetale lånet, hvis lånetilbuddets ”Forudsætninger for udbetaling af lån” er opfyldt senest den 21.11.2008…”

Indklagede udarbejdede den 24. november 2008 bekræftelse på ændrede/nye fastkursaftaler. Indklagede har fremlagt breve af 24. november 2008 om fremsendelse af fastkursaftalerne. Af fremsendelsesbrevet for fastkursaftalen på det nye lån hedder det:

”…Tak for Deres henvendelse om fastkursaftale. Fastkursaftalen er nu indgået og vi sender vedlagt:

- Specifikation af fastkursaftale på udbetaling af lån (1 stk.)

I specifikationen står den aftale kurs og afviklingsdagen.

Vi beder Dem gennemgå specifikationen og straks kontakte os, hvis De har bemærkninger hertil…”

Bekræftelsen af ny fastkursaftale vedrørende låneudbetalingen indeholder blandt andet følgende oplysninger:

”…Fastkursaftale på udbetaling af lån (salg af obligationer)

Vi har indgået en markedsordre til brug for gennemførelse af fastkursaftale den 10.12.2008 (afviklingsdato) på følgende vilkår:

Sags Nominelt Aftalt Rente Fonds-
nr. Lånetype Aftalebeløb aftalebeløb kurs % Serie Årgang kode Valuta
___ _________ ___________ ___________ ______ _____ ______ _______ _________ ______
005 FlexLån® 2.545.000,00 2.577.220,07 98,750 som er sammensat således:
Type F3K 10.690,46 10.716,72 99,755 4,00 10 S 2010 0927619 DKK
12 terminer 10.424,37 10.540,85 98,895 4,00 10 S 2011 0927627 DKK
2.523.885,17 2.555.962,50 98,745 4,00 10 S 2012 0927635 DKK
____________________________________________________________________________________________________

…Vi kan kun udbetale lånet, hvis lånetilbudets ”Forudsætninger for udbetaling af lånet” er opfyldt senest den 03.12.2008…

Lånet skal tilbagebetales med månedlige ydelser over 30 år i kroner. Kontantlånsrenten er 4,4480 % pr. år. Denne rente gælder indtil rentetilpasning d. 01.01.2012…”

Af fastkursaftalen vedrørende indfrielsen fremgår følgende:

”…Ændring af fastkursaftale på indfrielse af lån (køb af obligationer)

De har tidligere indgået følgende fastkursaftale til gennemførelse den 28.11.2008 (afviklingsdato):

Løbe Aftalt Rente Fonds-
nr. Kreditor Hovedstol Aftalebeløb kurs % Serie Årgang kode Valuta
___ _________ ___________ ___________ ______ _____ ______ _______ _________ ______
006 …(Indkl.)… 2.743.000 2.743.000,00 92,243 5,00 43D 2038 0927295 DKK
____________________________________________________________________________________________________


Denne aftale er nu ændret til gennemførelse den 10.12.2008 (afviklingsdato) på følgende vilkår:


Løbe Aftalt Rente Fonds-
nr. Kreditor Hovedstol Aftalebeløb kurs % Serie Årgang kode Valuta
___ _________ ___________ ___________ ______ _____ ______ _______ _________ ______
006 …(Indkl.)… 2.743.000 2.743.000,00 92,243 5,00 43 D 2038 0927295 DKK
____________________________________________________________________________________________________

…
Indfrielsen vil ske således:

Obligationsrestgæld DKK 2.743.000,00 til kurs 92,243 2.530.225,49
Rente af restgæld i 22 dage(10.12.2008-31.12.2008) -8.199,18
Bidrag i 22 dage (10.12.2008-31.12.2008) -854,03
Kurtage 3.000,00
Terminsydelse for December 2008 12.632,56
Indfrielsesgebyr 750,00

Indfrielsesbeløb til betaling 2.537.554,84
____________________________________________________________________________________________________

…”

Indklagede fremsendte den 8. december 2008 låneafregning til klagerne, hvoraf følgende fremgår:

”…Vi har den 10. december 2008 afregnet det nye FlexLån® på 2.545.000,00 DKK, serie 10S:
Kontant ved dit salg af følgende obligationer til kursen pr. den 05.12.2008 ¹
(10.716,72 årgang 2010 obligationsrente 4,000% solgt til kurs
99,755) ² 10.690,46 DKK
(10.540,85 årgang 2011 obligationsrente 4,000% solgt til kurs
98,895) ² 10.424,37 DKK
(2.555.962,50 årgang 2012 obligationsrente 4,000% solgt til kurs
98,745) ² 2.523.885,17 DKK

Kurtage maximum -3.000,00 DKK
Gebyr for lånesag -2.000,00 DKK
Indfrielse af … -2.537.554,84 DKK
Overskud, som er indsat på deres tinglysningskonto 2.445,16
__________________________________________________________________________________________________
Lånet er udbetalt på grundlag af:
Modtaget tinglyst pantebrev med indeståelse for sletning af retsanmærkninger.

Det er endvidere en forudsætning, at følgende opfyldes:
…(Indklagede)… har bevilget mulighed for afdragsfrihed i op til
10 år i lånets løbetid, men der er ikke indgået aftale om udnyttelse af
alle 10 år. Øvrige betingelser for opnåelse af afdragsfrihed fremgår af
”Lånetyper og forretningsbetingelser”.

Det er en forudsætning for rabat på bidraget, at terminen betales via BetalingsService.

Terminsydelsen på lån, der indfris, er dækket af det nye lån. Derfor bliver ydelsen ikke betalt via Betalingsservice…

Oplysninger om det nye lån

For at få et kontantbeløb på 2.545.000,00 DKK¹ er disse obligationer solgt:
Lånetype Afdragsform Serie
___________________________________ __________________________________ _____________________________
FlexLån® Type F3K Annuitet afdr.fri 10S
__________________________________________________________________________________________________

Obligationshovedstol Årgang Obligationsrente Fondskode
_____________________________ _______________ ________________________ ___________________
10.716,72 2010 4,000% 0927619
10.540,85 2011 4,000% 0927627
2.555.962,50 2012 4,000% 0927635
____________________________________________________________________________________________________
…Lånet bliver rentetilpasset første gang den 01.01.2012…”

Af amortisationsoversigten fremgik det endvidere, at lånet skulle refinansieres i 2012.

Samme dato fremsendte indklagede indfrielseskvittering til klagerne. Af denne fremgår følgende:

”…Specifikation
…
…

Obligationsrestgæld DKK 2.743.000,00 til kurs 92,243 2.530.225,49
Rente af restgæld i 22 dage(10.12.2008-31.12.2008) -8.199,18
Bidrag i 22 dage (10.12.2008-31.12.2008) -854,03
Kurtage 3.000,00
Terminsydelse for December 2008 12.632,56
Indfrielsesgebyr 750,00

Indfrielsesbeløb til betaling 2.537.554,84
____________________________________________________________________________________________________


Indklagede fremsendte den 5. januar 2009 årsopgørelse til klagerne for 2008. Årsopgørelsen indeholdt ikke en angivelse af F3 lånets refinansieringstidspunkt.

Den 6. januar 2010 fremsendte indklagede årsopgørelse til klagerne for 2009. Årsopgørelsen indeholdt følgende oplysning:

”Næste rentetilpasning 01.01.2012”

Klagerne fremsendte i januar 2010 følgende e-mails til indklagede:

”Jeg er nødt til at skrive til jer, selvom jeg ved jeg ikke kan få noget ud af min klage. Ultimo 2008 omlagde vi vores fastforrentede obligationslån. Vi oplyste rådgiver …(indklagedes rådgiver 1)… om, at vi ønskede at refinansiere ved udgangen af 2010, da min mand 01.07.10 bliver færdig som advokat og vi derfor overvejede at skifte bolig. Han forklarer at det bliver et F3 lån, da der skal købes obligationer i 08, 09 og 10. Vi modtager lånetilbud den 14. november 2008. Vi stoler på, at det er i overensstemmelse med det aftalte og skriver under og tænker ikke mere over det indtil vi nu ser på vores årsopgørelse at vi er bundet af vores inkonvertible lån til udgangen af 2011 og ikke som aftalt til udgangen af 2010 og dermed vil lide et stort kurstab hvis vi indfrier i år. Det gør det ikke bedre at en rådgiver i dag prøver at overbevise mig om, at det ikke nødvendigvis har økonomisk betydning, at … (rådgiver 1)… har ikke udvist den nødvendige omhyggelighed hvis vi sælger indenfor ½ år. Måske har han ikke selv vidst det jeg nu har fundet ud af, nemlig af refinansieringstidspunktet flyttes til 01.01.2012 hvis lånet udbetales efter den 30.11.2008!!! Vi agter ikke at benytte …(indklagede)… i fremtiden, da vi synes det har medført store økonomiske konsekvenser for os.”

-0-

”Er det muligt at omlægge vores eksisterende lån med refinansiering 01.01.2012 til et F1 lån med refinansiering 01.01.2011? Vi vil gerne sælge i år hvilket vi oplyste da vi omlagde ultimo 2008. Desværre blev lånet mod forventning først udbetalt 8/12-2008 (rådgiver mente godt det kunne nås inden 30/11) og dermed blev refinansiering udskudt til 01.01.2012. Vi har skrevet særkilt mail herom. Ved omlægning til ovenævnte vil vi forsøge at reducere det kurstab vi alligevel vil få ved salg med den lavere ydelse på F1 lånet.”

Indklagede besvarede den 20. januar 2010 klageres henvendelser på følgende måde:

”Jeg har gennemgået forløbet omkring låneansøgning, udfærdigelse af dokumenter, den efterfølgende behandling af modtagne dokumenter og herunder indhentelse af rykningstilsagn fra efterstående panthaver.

Lånetilbudet er udfærdiget den 14. november 2008 hvor der samtidig er indgået fastkursaftale på indfrielse af 5% lånet med afvikling pr. 28. november 2008. Det var således tiltænkt, at lånet skulle udbetales i november måned = den 28. november. …(Rådgiver 1)… har således været fuldt bevidst om dette. …(Indklagede)… modtager de underskrevne dokumenter den 20. november og der sættes gang i dokumentbehandlingen, herunder indhentelse af rykningstilsagn fra privat kreditor på efterstående privat pantebrev på 310.000 kr. Den 21. november 2008 meldes der tilbage til …(indklagede)…, at kreditor ønsker dokumentation til brug for stillingtagen omkring accept på rykningen (typisk oplysninger om vilkår for nyt lån, omkostninger m.m.) I sagsakterne fremgår det også, at der den 28. november 2008 opnås tilsagn om rykning for det nye lån og der bliver fremsendt allonge til kreditor til underskrift.

Omstændighederne omkring accept på rykninger medfører således, at det ikke har været muligt, at udbetale lånet i november måned og udbetalingen sker den 10. december 2008 jf. udbetalingsbrevet dateret den 8. december 2008. Konklusionen er således, at hvis der ikke havde været udfordringer med rykningen så var lånet blevet udbetalt november måned.

En beregning på en omlægning her og nu viser, at et eventuelt nyt F1lån vil få en kontant hovedstol på 2.677.000 kr. og en månedlig bruttoydelse på 4.794 kr. og netto 3.279 kr. (se vedhæftede).

? Finansieringseksempel 2 2.677.000 2.664.800 4.794 3.279
? FlexLån® F1K, afdragsfrit DKK 2.677.000 2.664.800 2,00 1,49 30:00 100,472 4.794 3.279

På det nuværende lån betales der en månedlig bruttoydelse på 10.722 kr. og netto 7.334 kr. Forskellen i nettoydelsen udgør ca. 4.000 kr. om måneden = det beløb der kan bruges til minimering af udgiften til indfrielsen. Det store spørgsmål er som om det er en god ide. I den forbindelse skal man overveje hvordan det går med renterne frem til salgsdatoen + den liggetid der skal påregnes når boligen skal sælges. Stiger renterne igen inden boligen bliver solgt, vil indfrielsen blive billigere da kurserne på de bagvedliggende obligationer vil falde. Der kan således ikke gives noget entydig svar på hvad man skal gøre, da det handler om ens egne forventninger til renterne i 2010 + evt. 2011 og liggetiden i forbindelse med salget. Bliver boligen f.eks. først solgt med overtagelse pr. 1. januar 2012 skal man ikke omlægge, da man så vil kunne indfri lånet til 2.545.000 kr. via opsigelse af lånet.

I skal være velkommen til at skrive eller ring til os, hvis der er behov for uddybning…”

Klagerne fremsendte ligeledes den 20. januar 2010 følgende e-mail til indklagede:

”…Det er da betryggende at høre, at …(indklagedes)… rådgiver har været helt bevidst om, at vores forudsætning for at omlægge lånet var, at det nye lån ville blive udbetalt inden den 30. november 2008 og dermed være identisk med det lån, der fremgik af vores lånetilbud.

Hvorfor er vi ikke sideløbende blevet informeret om de ”udfordringer” i sagsgangen som du beskriver og konsekvenserne af disse samt eventuelle løsningsmodeller? Hvad er jeres normale procedure i lignende tilfælde?

Du har ikke omtalt fastkursaftalen på udbetalingen af det nye lån. Hvorledes forholder det sig med den?…”

Indklagede besvarede den 27. januar 2010 klagernes seneste e-mail på følgende måde:

”…Fastkursaftalen på udbetalingen af det nye lån er ikke indgået den 14. november men først den 20. november og af en anden medarbejder ved navn … Datoen på denne var også fastsat til den 28. november 2008, så den stemmer overens med fastkursaftalen på indfrielsen. Det ændre således ikke ved den sagsbeskrivelse som jeg tidligere gengivet.

De udfordringer jeg har beskrevet omkring sagsforløbet med indhentelse af rykningstilsagnet, kan opstå da vi er afhængig af en ekstern aktør. Ekspeditionstiden på et rykningstilsagn svinger typisk fra 1 dag til en uge og i jeres tilfælde har det taget godt 1 uge. Vi underretter ikke kunderne løbende medmindre vi ikke kan få et svar fra kreditor indenfor en acceptabel tidshorisont, eller med mindre kreditor ikke vil rykke. I jeres lånesag er der indhentet rykningstilsagn + udbetalt lån indenfor 13 arbejdsdage hvilket bestemt ikke er unormalt.

Som det fremgår af nedennævnte skærmdump fra lånetilbudet den 14. november 2008, så er det klart omtalt, at obligationssammensætningen ændres ved udbetaling efter den 20. november. De endelige vilkår er også dokumenteret i den udbetalingspakke som I har modtaget den 10. december 2008…”

Klagerne replicerede samme dag på e-mailen på følgende måde:

”… Tak for dit svar. Vi synes, at …(indklagede)… i denne sag har udvist en meget overfladisk og arrogant holdning til en kundes privatøkonomi ved ikke at drage omsorg for, at lånet er udbetalt rettidigt. Det er jo ikke bare et kurstab i nogle dage der er tale om. Der er tale om, at vi får et helt andet produkt end vi har efterspurgt og at vi ikke vil have mulighed for at opsige og indfri vores lån til kurs 100 ved udgangen af dette år. Denne konsekvens har meget stor betydning for os.

Vi har klaget i henhold til …(indklagedes)… vejledning herom, og vil naturligvis følge sagen til dørs…”

Den 25. januar 2010 fremsendte klagerne følgende brev til indklagede:

”…I november 2008 kontaktede vi …(indklagede)… med henblik på en evt. omlægning fra vores fastforrentede 5% lån uden afdrag til et flexlån uden afdrag. Vores mål med omlægningen var reducering af restgælden på grund af de på det tidspunkt drastisk faldende boligpriser. I samtalen med rådgiveren blev to mulige refinansieringstidspunkter diskuteret hhv. den 1/1-2010 og den 1/1-2011. Vi kom frem til, at vi ønskede at kende vores ydelse indtil den 1/1-2011. Dette var begrundet i, at den ene af os bliver færdig som advokat 1/7-2010 og vi indtil da ikke havde luft i budgettet til en eventuel rentestigning 1/1-2010. Herefter ville vores økonomiske situation ændre sig væsentligt på grund af en markant lønstigning og dermed ville der være luft til en evt. rentestigning pr. 1/1-2011. Vi overvejede og diskuterede ikke med rådgiveren en løsning, hvor refinansiering skulle foretages efter den 1/1-2011, da vi efter den 1/7-2010 overvejer at skifte bolig og derfor ikke ville være bundet af et lån med risiko for betaling af overkurs ved førtidig indfrielse som følge af salg. Rådgiveren forklarede, at lånet hedder et F3 lån, da der skal købes obligationer med udløb hhv. 1/1-2009, 1/1-2010 og 1/1-2011 for at opnå den korrekte sammensætning af obligationer, der opfylder vores ønske. I samme samtale indgår vi en fastkursaftale på indfrielse af vores gamle lån til afvikling 28/11-2008.

Den 14/11-2008 modtager vi lånetilbud hvoraf den ovennævnte obligationssammensætning fremgår. Det fremgår samtidig at første rentetilpasning sker den 1/1-2011. Samtidig modtager vi ”aftale om finansiering og tinglysning” hvoraf det fremgår, at lånet udbetales hurtigst muligt på en garanti for tinglyst pantebrev uden retsanmærkninger. Vi modtager tillige bekræftelse på indgåelse af fastkursaftale på indfrielse af lånet. Det oplyses, at der kan gå 8 dage fra vi underskriver aftalen til lånt udbetales. Vi underskriver og returnere samtlige fremsendte dokumenter straks efter modtagelsen.

Den 20. november indgår vi pr. telefon fastkursaftale på udbetalingen af F3 lånet. I fastkursaftalen fremgår den ovennævnte obligationssammensætning og afviklingsdatoen er fastsat til den 28/11-2008.

Vi følte os herefter på sikker grund, da vi jo har låst kurserne fast på både indfrielsen og udbetalingen til afvikling den 28/11-2008 og forventer herefter at vi får et lån svarende til det i lånetilbuddet og fastkursaftalen omtalte produkt.

Den 8/12-2008 modtager vi afregning af lån, lånoplysninger og indfrielseskvittering.

Den 19/10-2010 modtager vi vores årsopgørelse for 2009. Som noget nyt står næste refinansieringstidspunkt på årsopgørelsen. Det undrer os, at der står 1/1-2012 for vi har jo indgået aftale om omlægning til et F3 lån med første rentetilpasning 1/1-2011. Ved henvendelse til …(indklagede)… får vi at vide, at lånet er udbetalt efter den 30/11-2008 og at første rentetilpasning derfor forskydes til 1/1-2012.

…(Indklagede)… ved Teamleder … har givet den forklaring at den aftalte udbetalingsdato er overskredet:

”jeg har gennemgået forløbet omkring låneansøgning, udfærdigelse af dokumenter, den efterfølgende behandling af modtagne dokumenter og herunder indhentelse af rykningstilsagn fra efterstående panthaver.

Lånetilbudet er udfærdiget den 14. november 2008 hvor der samtidig er indgået fastkursaftale på indfrielse af 5% lånet med afvikling pr. 28. november 2008. Det var således tiltænkt, at lånet skulle udbetales i november måned = den 28. november. …(Rådgiveren)… har således været fuldt bevidst om dette. …(Indklagede)… modtager de underskrevne dokumenter den 20. november og der sættes gang i dokumentbehandlingen, herunder indhentelse af rykningstilsagn fra privat kreditor på efterstående privat pantebrev på 310.000 kr.. Den 21. november 2008 meldes der tilbage til …(indklagede)…, at kreditor ønsker dokumentation til brug for stillingtagen omkring accept på rykningen (typisk oplysninger om vilkår for nyt lån, omkostninger m.m.). I sagsakterne fremgår det også, at der den 28. november 2008 opnås tilsagn om rykning for det nye lån og der bliver fremsendte allonge til kreditor til underskrift. Omstændighederne omkring accept på rykninger medfører således, at det ikke har været muligt, at udbetale lånet i november måned og udbetalingen sker den 10. december 2008 jf. udbetalingsbrevet dateret den 8. december 2008.

Konklusionen er således, at hvis der ikke havde været udfordringer med rykningen så var lånet blevet udbetalt november måned.”

…(Teamlederen)… omtaler således ikke den indgåede fastkursaftale på udbetalingen af lånet med afvikling den 28/11-2008.

Vi har ikke tidligere fået en direkte besked fra …(indklagede)… om, at ekspeditionen af vores lånesag ikke er forløbet som forventet. Dette finder vi helt uacceptabelt.

I øvrigt stiller vi os uforstående overfor, at …(indklagede)… først har modtaget de underskrevne dokumenter den 20/11-2008 da vi efter aftale med …(rådgiver 1)… underskriver og returnerer dokumenterne samme dag som vi modtager dem. Følgebrevet til dokumenterne fra …(indklagede)… er dateret den 14/11-2008. Det skal naturligvis ikke ligge os til last, hvis den interne postgang i …(indklagede)… har forsinket sagen. Vi skal bede …(indklagede)… sende dokumentation for modtagelse af de underskrevne papirer den 20/11 2008.

Vi synes ikke at forløbet vedrørende indhentning af kreditors accept er beskrevet fyldestgørende i …(teamlederens)… mail. …(Indklagede)… bedes fremsende kopi af den korrespondance, der er pågået mellem kreditor og …(indklagede)… i perioden 21/11-2008 til 28/11-2008. Det kan ud fra …(teamlederens)… mail konkluderes, at kreditor ikke har modsat sig rykningen, og vi må derfor gå ud fra, at kreditors krav om dokumentation er en standard forretningsgang, som må være forventelig i en sædvanlig sag om låneomlægning. Denne ”udfordring” burde kunne klares på få dage og uden i tvivl således, at vores lån kunne være udbetalt rettidigt. Ifølge …(teamlederens)… mail går proceduren i gang den 20/11-2008 og allerede den 21/11-2008 har kreditor svaret på …(indklagedes)… henvendelse, så det tyder ej heller på, at kreditor er modvillig til at respondere på …(indklagedes)… henvendelser. I øvrigt begrunder …(rådgiver 1)… også den tvungne benyttelse af …(indklagede)… som tinglysningssagsbehandler med, at man så er sikker på at nå at hjemtage lånet som aftalt.

Vi forventer naturligvis, at …(indklagede)… lever op til det ansvar der følger af den indgåede tinglysningsaftale, hvorefter …(indklagede)… har forpligtet sig til at drage omsorg for, at alle vilkår er opfyldt for at udbetaling af lån kan ske den 28/11-2008. Denne aftale har …(indklagede)… indgået med os velvidende, at der skal indhentes rykningsaccept fra en efterstående panthaver. Vi må naturligvis gå ud fra, at …(indklagede)… samvittighedsfuldt vil sørge for at følge op på panthavers rykningsaccept, således udbetaling af lån kan ske rettidigt.

Det fremgår af mailen, at der den 28/11-2008 – på trods af …(indklagedes)… utilfredsstillende indsats i forbindelse med indhentning af dette – faktisk foreligger tilsagn om rykning den 28/11-2008 på en garanti for tinglyst pantebrev uden retsanmærkninger i henhold til betingelserne i tinglysningsaftalen og den indgåede fastkursaftale af 20/11-2008.

”Som følge af ovenstående bedes …(indklagede)… sørge for, at vi liver stillet som om lånet var udbetalt den 28/11-2008 i henhold til de forventninger ..(indklagede)… har stillet os i udsigt telefonisk og ved indgåelse af flere skriftlige aftaler. Således skal vi være berettigede til at opsige vores lån pr. 30.11.2010 til indfrielse til kurs 100…”

Indklagede besvarede den 18. februar 2010 klagernes henvendelse på følgende måde:

”…I jeres brev af 25. januar 2010 gør i særlig to forhold gældende:

1) At der var indgået en aftale om at ”det nye lån” skulle udbetales den 28. november 2008, og
2) At vores ekspedition i forbindelse med indhentning af rykningstilsagn var ansvarspådragende

Aftale vedrørende udbetaling

I lånetilbuddet side 2 under overskriften ”Forudsætning for lånet” fremgår hvilke betingelser, der skulle være opfyldt før lånet kunne udbetales. Det fremgår bl.a. at:

”Andre lån og hæftelser i ejendommen skal enten indfries eller rykke for nye lån.”

Af lånetilbuddet s. 2 under overskriften ”Vigtigt at vide” fremgår bl.a.:

”Fristen for udbetaling af lånet er den 14.05.2009”.

Af lånetilbuddet på s. 5 fremgår endvidere under overskriften ”Oplysninger om det nye lån i DKK”:

”Hvis De får lånet udbetalt efter den 30.11.2008, vil sammensætningen af obligationerne ændre sig. Det vil medføre at obligationshovedstolen og kontantlånsrenten kan blive forhøjet som følge af ændrede obligationskurser. Samtidig forskubbes rentetilpasningerne, så første rentetilpasning sker med virkning fra 01.01.2012.”

Det fremgår ingen steder i lånetilbuddet, at lånet udbetales den 28. november 2008. Derimod fremgår det, at der er en række forbehold som skal opfyldes og at den endelige udbetalingsfrist er 14. maj 2009.

I henviser i jeres brev til oplysningen på side 2 i ”Aftale om finansiering og tinglysning” om at der kan gå op til 8 bankdage fra …(indklagede)… har modtaget den underskrevne aftale til lånet udbetales, såfremt der er stillet garanti for tinglyst pantebrev uden retsanmærkninger.

Sætningen kan ikke læses isoleret. Længere nede på side 2 fremgår det da også, at det er en betingelse for udbetaling af lånet at ejerpantebrev på 310.000 kr. vil rykke for det nye lån. Der kan altså gå 8 bankdage fra vi har modtaget aftalen og de øvrige betingelser er opfyldt (her et underskrevet rykningstilsagn) til lånet kan udbetales.

Desuden henviser i til, at der er indgået fastkursaftaler vedrørende indfrielse pr. 28. november 2008.

Af ”Fastkursaftale på indfrielse af lån” side 2 fremgår at:

”Hvis indfrielsen ønskes gennemført ved modregning i nyt lån skal lånetilbuddets ”Forudsætninger for udbetaling af lånet” være opfyldt senest den 21.11.2008.”

På ovennævnte baggrund må vi fastholde, at der ikke er indgået aftale om at det nye lån skulle udbetales 28. november 2008.

Ekspeditionstid

Da vores kunderådgiver fremsendte dokumenterne med posten den 14. november 2008 kan i tidligst have modtaget dem den 15. november 2008. Det er normal procedure at al indkommen post registreres sammen dag som det modtages. I vores sagsregistreringssystem har vi registreret at pantebrev, aftale om finansiering og tinglysning samt øvrige dokumenter er modtaget i underskrevet stand den 20. november 2008, jf. vedlagte print af vores registreringssystem.

Allerede samme dag som vi modtog pantebrev samt aftale om finansiering og tinglysning i underskrevet stand startede dokumentbehandlingen, herunder indhentelse af rykningstilsagn fra en privat kreditor på det efterstående ejerpantebrev på 310.000 kr. Den 28. november 2008 modtog vi tilsagn om rykning og samme dag sendte vi rykningspåtegning til kreditors underskrift. Rykningstilsagnet var imidlertid først endeligt da vi havde modtaget den af kreditor underskrevne rykningspåtegning, hvilket vi først modtog den 5. december 2008. Omstændighederne vedrørende rykningstilsagn medførte således, at det ikke var muligt at udbetale lånet i november måned, men først den 10.december 2008. Alt i alt gik der ca. 14 bankdage fra vi modtog de underskrevne dokumenter til lånet blev udbetalt og 3 bankdage fra vi havde modtaget en underskrevet rykningspåtegning til lånet blev udbetalt.

Realkreditankenævnet har en del praksis vedrørende ekspeditionstider som kan findes på www.ran.dk. Jeg vedlægger til orientering referat at et af realkreditankenævnets kendelser, hvoraf det fremgår et realkreditinstitut ikke blev fundet erstatningsansvarlig for en ekspeditionstid på ca. 7 uger for behandling af en rykningsanmodning.

Vi mener ikke, at vi på nogen måde har handlet ansvarspådragende i denne sag. Ekspeditionstiden er ikke usædvanlig og det fremgår udtrykkeligt af lånetilbuddet, at rentetilpasningstidspunktet vil blive forskubbet, hvis lånet udtales efter den 30. november 2008. vi kan derfor ikke give jer medhold i jeres klage, men håber i alligevel har fået svar på jeres henvendelse…”

Klagerne indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.

Efter det oplyste afhændede klagerne ejerlejligheden med overtagelse den 1. februar 2011.

Klagerne indfriede pr. 9. februar 2011 lånet. Af indfrielseskvittering af 10. februar 2011 fremgår følgende:


”…Specifikation af obligationer
Fonds- Nominel Nominelt
kode Serie Årgang rente % beløb
…0927635 10 S 2012 4,00 2.554.135,32
________________________________________________________________________________

Specifikation af kontanter
Beløb i DKK

Rentegodtgørelse i 59 dage (01.01.2011-28.02.2011) -16.514,41
Bidrag i 20 dage (09.02.2011 – 28.02.2011) -920,11
Terminsydelse for februar 2011 10.721,63
Gebyr for indfrielsestilbud 200,00
Indfrielsesgebyr 600,00

Kontantbeløb i alt -5.912,89
____________________________________________________________________________________________________
…”


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at lånet skulle have været udbetalt i overensstemmelse med fastkursaftalen af 20. november 2008, og til at yde dem kompensation for merrenten fra 1. januar 2011 samt forøgede indfrielsesomkostninger ved indfrielse pr. 1. februar 2011.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne anfører, at der er sket udbetaling i fondskoder, der er i uoverensstemmelse med fastkursaftalen. De henviser til deres klagebrev af 25. januar 2010 til indklagede.

Fastkursaftale på indfrielse af eksisterende lån blev indgået den 14. november 2008 til kurs 92,243. Der er overensstemmelse mellem betingelserne i fastkursaftalen af 14. november 2008 og indfrielseskvitteringen fra indklagede af 8. december 2008.

Fastkursaftale på udbetalingen af det nye lån blev indgået den 20. november 2008. Af aftalen fremgår, at forudsætningerne for udbetaling af lån skal være opfyldt den 21. november 2008 – altså dagen efter aftalen indgås.

Indklagede påbegyndte rykningsekspeditionen den 20. november 2008, men undlod at medsende samtlige oplysninger til den efterstående kreditor i forsøget på at opnå rykningstilsagn.


Anbringender
Det bestrides, at der er indgået senere fastkursaftaler på indfrielsen af lånet.

Det er indklagedes anbringende, at der er indgået 2 nye fastkursaftaler den 24. november 2008 på indfrielse og udbetaling af lån.

I den mellem parterne indgåede fastkursaftale af 20. november 2008 var obligationssammensætningen i overensstemmelse med lånetilbud af 14. november 2008 og omfattede:

• Fondskode 0927600 årgang 2009
• Fondskode 0927619 årgang 2010
• Fondskode 0927627 årgang 2011

Obligationssammensætningen blev efterfølgende ændret ensidigt af indklagede til at omfatte:

• Fondskode 0927619 årgang 2010
• Fondskode 0927627 årgang 2011
• Fondskode 0927635 årgang 2012

Det bemærkes, at indklagede ikke fremlægger dokumentation for tiltrædelsen af de 2 nye aftaler. Hverken i form af ordrebekræftelse, brev eller mail til dem eller som registrering i indklagedes EDB system, jf. systemudskriften, der er gengivet under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”. Indklagede nævner heller ikke eksistensen af fastkursaftalerne i indklagedes svar af 20. januar 2010, 27. januar 2010 samt 18. februar 2010.

Til orientering oplyses, at deres lejlighed blev solgt med overtagelse pr. 1. februar 2011. Overtagelsesfristen er udtryk for længst mulig overtagelse og dermed iagttagelse af deres tabsbegrænsningspligt.

På ovenstående baggrund gøres det gældende, at den af indklagede påståede aftale hverken er skriftligt eller mundtligt tiltrådt af dem, ikke foreligger dokumenteret af indklagede og i øvrigt er i direkte modstrid med deres afgørende forudsætning og udtrykkelige ønske om ikke at være bundet længere end udløbet af 2010.

Såfremt Realkreditankenævnet måtte finde de nye aftaler dokumenteret, gør de som hovedanbringende gældende, at indklagede ikke har opfyldt sin oplysningsforpligtelse i forbindelse med indgåelsen af en fjernsalgsaftale vedrørende en finansiel tjenesteydelse, herunder,

• at aftalen er en forbrugeraftale,
• at de ikke er indrømmet fortrydelsesfrist
• at bevisbyrden påhviler den erhvervsdrivende,

i hvilket tilfælde de 2 nye aftaler under alle omstændigheder er ugyldige. Det gøres på denne baggrund gældende, at de skal stilles, som om de 2 nye aftaler ikke var indgået, hvorfor indklagede tilpligtes at opfylde de oprindeligt indgåede aftaler.

I det tilfælde, at Realkreditankenævnet måtte finde, at parterne har indgået en gyldig aftale, er det deres hovedanbringende, at indklagede har begået en ansvarspådragende sagsbehandlingsfejl.

- Det har under hele forløbet været kendeligt for indklagede, at deres ejendom ville blive sat til salg omkring sommeren 2010, grundet forventet opnået bestalling. Det var derfor en afgørende forudsætning, at serierne udløb ultimo 2010 og ikke, at det var en 3-årig finansiering. Oplysningerne blev afgivet mundtligt til indklagedes rådgiver i forbindelse med låneomlægningen og findes gentaget i det oprindelige og tiltrådte tilbud.

- Det er en klar fejl, at indklagede – den 24. november 2008 – sammensætter obligationer af 2010, 2011 og 2012, når det er i direkte modstrid med deres ønske om obligationer i 2009, 2010, 2011. Det bemærkes i den forbindelse, at ny fastkursaftale – uden problemer i øvrigt – kunne være etableret på de ønskede serier og i overensstemmelse med den i lånetilbuddet fastsatte forudsætning.

- I det tilfælde, at indklagede den 24. november 2008 måtte have indset, at indklagedes sagsbehandling ikke kunne afsluttes inden 1. december 2008, ville korrekt sagsbehandling være at tilbyde obligationer alene i 2010 og 2011. I så tilfælde ville 1. december 2008 ikke længere være i spil. Indklagede havde altså alternative muligheder for at rette op på sagsbehandlingen.

De gør gældende, at indklagedes egenskab af professionel aktør over for en forbruger indebærer et skærpet ansvar for sagsbehandlingsfejl i sager af ensartet og ekspeditionsmæssig karakter.

Afslutningsvist gøres det gældende, at indklagedes sagsbehandling strider mod god skik for finansielle virksomheder:

- Indklagede har på intet tidspunkt oplyst redeligt og loyalt om, at det nye lån – i strid med det accepterede lånetilbud af 14. november 2008 – først vil blive refinansieret ultimo 2011.

- Indklagede har undladt at bekræfte alle væsentlige aftaler med dem i papirform eller på andet varigt medium.

- Indklagede har ikke fremlagt underskrevet dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom for de 2 nye aftaler.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede anfører, at instituttet forstår klagen således, at klagerne gør gældende, at indklagede har handlet ansvarspådragende over for klagerne, da der er uoverensstemmelse mellem sammensætningen af obligationerne i ”Fastkursaftale på udbetaling af lån” og den faktiske sammensætning af obligationer ved udbetaling af nyt FlexLån® 10. december 2008. Sagsfremstillingen vil derfor relatere sig til denne problemstilling.

Den 13. november 2008 rettede klagerne telefonisk henvendelse til Realkreditlinjen hos indklagede for at drøfte en omlægning af klagernes daværende 5 pct. lån uden afdrag til et FlexLån® uden afdrag. Dagen efter vendte klagerne tilbage og anmodede om lånetilbud på den ønskede omlægning. Lånetilbuddet samt de øvrige lånedokumenter blev fremsendt samme dag.

Af lånetilbuddet under overskriften ”Forudsætning for udbetaling af lånet” fremgår, hvilke betingelser der skulle være opfyldt, før lånet kunne udbetales. Det fremgår bl.a. at:

”Andre lån og hæftelser i ejendommen skal enten indfries eller rykke for nye lån.”

Af lånetilbuddet fremgår endvidere under overskriften ”Oplysninger om det nye lån i DKK”:

”Hvis De får lånet udbetalt efter den 30.11.2008, vil sammensætningen af obligationerne ændre sig. Det vil medføre at obligationshovedstolen og kontantlånsrenten kan blive forhøjet som følge af ændrede obligationskurser. Samtidig forskubbes rentetilpasningerne, så første rentetilpasning sker ved virkning fra 01.01.2012.”

Indklagede modtog lånedokumenterne i underskrevet stand den 20. november 2008.

Samme dag den 20. november 2008 blev der indgået fastkursaftaler på henholdsvis indfrielse og udbetaling af lån.

Af ”Specifikation af fastkursaftale (markedsordre)” vedr. udbetaling af lån af 20. november 2008 fremgår det, at:

”Vi kan kun udbetale lånet, hvis lånetilbuddets ”Forudsætninger for udbetaling af lånet” er opfyldt senest den 21.11.2008.”

Da indklagede ikke havde modtaget tilsagn fra kreditor om rykning af efterstående pantebrev stort 310.000 kr., var forudsætningerne for udbetaling af det nye lån ikke opfyldt den 21. november 2008.

Klagerne og indklagede indgik derfor to nye fastkursaftaler den 24. november 2008. Fastkursaftalerne af 24. november 2008 blev fremsendt til klagerne umiddelbart efter indgåelsen. Af følgeskrivelserne til fastkursaftalerne fremgår bl.a. følgende:

”Vi beder dem gennemgå specifikationen og straks kontakte os, hvis De har bemærkninger hertil”

Klagerne rettede første gang henvendelse med indsigelser vedrørende refinansieringstidspunktet i januar 2010. Dvs. over et år efter indgåelsen af fastkursaftalerne.

Af ”Specifikation af fastkursaftale (markedsordre)” vedr. udbetaling af lån fremgik det, at det nye FlexLån® af typen F3 var sammensat af 3 forskellige årgange af obligationer med følgende fondskoder:

0927619
0927627
0927635

Den 8. december 2008 fremsendte indklagede ”Afregning af lån”, ”Låneoplysninger” og ”Indfrielseskvittering”.

Af ”Låneoplysninger” fremgår, at det nye FlexLån® af typen F3 sammensat af 3 forskellige årgange af obligationer med de fondskoder, der også fremgår af ovennævnte fastkursaftale af 24. november, nemlig:

0927619
0927627
0927635

Klagerne fremsendte klage over sagsbehandling ved omlægningen af lånet til indklagede ved brev af 25. januar 2010. Indklagede svarede klagerne ved brev af 18. februar 2010.

Sagen blev efterfølgende indbragt for Realkreditankenævnet.

ANBRINGENDER:
Til støtte for påstanden gøres gældende:

At fastkursaftalerne af 24. november 2008 blev indgået efter aftale med klagerne,

at der er overensstemmelse mellem obligationssammensætningen i ”Fastkursaftale på udbetaling af lån” af 24. november 2008 og ”Låneoplysninger” af 8. december 2008.


at klagerne i følgebreve af 24. november 2008 blev opfordret til straks at kontakte indklagede, hvis klagerne havde bemærkninger til fastkursaftalerne,

at klagerne første gang rettede henvendelse til indklagede vedrørende refinansieringstidspunktet i januar 2010,

at fastkursaftalerne ikke var i strid med det accepterede lånetilbud af 14. november 2008,

at alle væsentlige aftaler i forbindelse med låneomlæggelsen i 2008 blev bekræftet i papirform,

at der ikke ved indgåelsen af fastkursaftalerne den 24. november 2008 var tale om et nyt lån, der krævede fornyet rådgivning, herunder nyt God Skik Tjekskema, og

at der ikke var kendeligt for kunderådgiveren, at det var afgørende for klagerne, at lånet kunne indfris til kurs 100 ved udgangen af 2010.

Indklagede henviser derudover til sit brev af 24. august 2011, som er gengivet under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Parterne har i to omgange fremlagt systemudskrifter fra indklagedes edb-system. Af den senest fremlagte systemudskrift fremgår følgende:

”…
Aktivitet Dato Status Behandler
Lånesag 07.12.2009 Vurderingsbest.slet …
Tinglysning 10.03.2009 Afsluttet …
Indfrielse 10.12.2008 Indfriet
Flere Sags Mere:
Valg Reg.dato Dokumentnavn nr. Bemærkning Dokumentbahandl
- 24.11.2008 Spec. Af FK-aftale
- 24.11.2008 Foresp. rykn…
- 21.11.2008 Mundtlig besked FLYT FASTKURSAFT
- 20.11.2008 Mundtlig besked Byrder lyst efter
- 20.11.2008 Mundtlig besked Kan byrder lyst ef-
- 20.11.2008 Mundtlig besked Lån kan ikke udb.
- 20.11.2008 Tinglyst skøde originalt
- 20.11.2008 God Skik tjekskema
- 20.11.2008 Erkl. Om rentetilpas
- 20.11.2008 Erklæring 12 term.
- 20.11.2008 Pantebrev, underskr. Modtaget
- 20.11.2008 Aft.gr. underskrevet Modtaget
- 20.11.2008 Følgebrev til spec. 05 B54622
- 20.11.2008 Spec. Af FK-aftale 05 B54622
- 19.11.2008 Mundtlig besked Div. Erkl. Til indfr. + …
- 14.11.2008 Mundtlig besked Returring men var al + …
- 14.11.2008 Aftalegrundlag tingl 05
- 14.11.2008 Pantebrev 05
- 14.11.2008 Lånetilbud 05
- 14.11.2008 Følgebrev til tilbud 05
- 14.11.2008 Følgebrev til spec. 05
- 14.11.2008 Spec. Af FK-aftale 05
- 13.11.2008 Mundtlig besked Talt omlægning med + …
…”

De obligationer, der lå til grund for klagernes F3 lån blev omkring indfrielsestidspunktet i februar 2011 ifølge Nasdaq OMX København noteret som følger:

Date High price Low price Closing price Average price
07-02-2011 102.345 102.000 102.160 102.153
08-02-2011 102.025 102.025 102.025 102.025
09-02-2011 102.020 102.020 102.020 102.020
10-02-2011 102.050 101.900 102.050 102.000

Nævnssekretariatet har den 17. juni 2011 på foranledning af Nævnet anmodet indklagede om at besvare følgende spørgsmål:

” 1. Det fremgår af sagen, at Realkredit Danmark A/S den 20. november 2008 indgik en fastkursaftale med klagerne vedrørende låneudbetaling den 28. november 2008. Af fastkursaftalebekræftelsen fremgår det, at lånet alene kan udbetales, hvis ”lånetilbuddets ”Forudsætninger for udbetaling af lån” er opfyldt senest den 21.11.2008”.

Under hvilke forudsætninger og med hvilke forventninger om låneudbetaling den 28. november 2008 indgik Realkredit Danmark A/S den omhandlede fastkursaftale?

2. Af de fremlagte fastkursaftaler af 24. november 2008 fremgår det, at disse er indgået på præcis samme vilkår med hensyn til kurser etc. som fastkursaftalerne af henholdsvis 14. og 20. november 2008, idet der hverken er beregnet gebyrer for ændringerne eller beregnet misligholdelsesomkostninger.

Hvad er årsagen til, at Realkredit Danmark A/S ikke på et tidligere tidspunkt i dialogen med klagerne har foreholdt klagerne disse fastkursaftaler?

3. Hvad er forklaringen på, at fastkursaftalerne af 24. november 2008 ikke fremgår af den fremlagte systemudskrift med ”Oversigt over dokumenter på pant”?

4. Af den fremlagte tinglysningsaftale fremgår det, at det nye lån skulle ”udbetales hurtigst muligt på en garanti for tinglyst pantebrev uden retsanmærkninger”, og at ”Lånet bliver udbetalt på en garanti, som koster en provision på ca. 200 kroner pr. påbegyndt måned”.

Hvad er forklaringen på, at Realkredit Danmark A/S ikke iværksatte låneudbetalingen på grundlag af en garanti, således at lånet kunne være udbetalt den 28. november 2008?”

Indklagede har den 24. august 2011 besvaret spørgsmålene som følger:

”Ad Spørgsmål 1
Lånetilbuddet på omprioriteringen er udfærdiget den 14. november 2008 og der bliver lavet fastkursaftale med afviklingen den 28. november 2008 på indfrielse af 5% lånet. Den efterfølgende fastkursaftale på udbetalingen bliver også lavet pr. 28. november, da udbetaling og indfrielse skal følges ad og ske samme dag. Efterfølgende viser det sig, at accept af rykningen af den efterstående prioritet nævnt i aftalegrundlaget som et ejerpantebrev på 310.000 kr. ekspeditionsmæssigt trækker lidt længere ud end forudsat, da det viser sig at der er tale om et privat pantebrev og ikke et ejerpantebrev.

Ad. Spørgsmål 2
Det var først under ankenævnssagen, at klagerne gjorde opmærksom på, at der ikke var overensstemmelse mellem fondskoderne i fastkursaftalerne af 14. november 2008 og ”Låneoplysninger” i udbetalingspakken. I den forudgående korrespondance mellem klager og indklagede henviste klagerne kun til fastkursaftaler af henholdsvis 14. og 20. november 2008. Dette skyldes også at sagens oplysning i vid udstrækning har båret præg af, at det ikke har været muligt at få en redegørelse fra kunderådgiveren, da han – som tidligere oplyst – ikke arbejder i …(indklagede)… koncernen længere.

Ad. Spørgsmål 3
Vedlagt fremsendes kopi af systemudskrift med oversigt over dokumenter på pant i perioden 16/1 2008 – 10/2 2011. Heraf fremgår også fastkursaftalerne af 24. november 2008.

Ad. Spørgsmål 4
Til trods for sætningen ”Lånet udbetales hurtigst muligt på en garanti for tinglyst pantebrev uden retsanmærkninger” i ”Aftale om finansiering og tinglysning” er der ikke tegnet nogen garanti i nærværende sag. Det fremgår også af udskriften af tinglysningskontoen (fremlagt af klager), at der ikke er betalt garantiprovision.

Som en supplerende bemærkning skal indklagede understrege, at det afgørende i sagen må være hvorvidt klagerne i forbindelse med optagelsen af lånet har gjort kunderådgiveren udtrykkelig opmærksom på, at det var altafgørende for dem, at lånet kunne indfris til kurs pari den 1/1 2011. Det er der ikke noget, der tyder på, tværtimod fremgår det af de fremlagte God Skik Tjekskema (fremlagt af klager), at de ikke havde nogen aktuelle forventninger om at indfri lånet, jf. side 2 i God Skik Tjekskema.

Klagerne har altså ikke i forbindelse med optagelsen af lånet oplyst overfor indklagede, at de lagde afgørende vægt på, at lånet kunne indfris til kurs pari den 1/1 2011 og indklagede har derfor heller ikke kunnet rådgive klagerne på baggrund af disse oplysninger. Indklagede mener derfor ikke, at klagerne har løftet bevisbyrden for, at de er blevet rådgivet forkert…”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet lægger efter det oplyste til grund, at det var afgørende for klagerne og kendeligt for indklagede, at klagerne kunne indfri F3-lånet til kurs 100 pr. 1. januar 2011.

Nævnet bemærker i denne sammenhæng, at klagernes oplysning i God-Tjekskemaet: ”Jeg har ingen aktuelle forventninger om at indfri lånet”, kan forstås således, at klagerne ikke havde aktuelle planer om at foretage en indfrielse inden for lånets første 3-årige fastrenteperiode.

I henhold til Aftale om finansiering og tinglysning skulle indklagede forestå låneomlægningen, som var forudsat gennemført den 28. november 2008 ved hurtigst mulig udbetaling af det nye lån på en garanti og ved indfrielse af det indestående lån i overensstemmelse med fastkursaftalen af 14. november 2008.

Nævnet finder, at indklagede ved ikke at have sikret gennemførelse af låneomlægningen pr. 28. november 2008 har pådraget sig et ansvar for, at klagerne ikke kunne foretage den af dem forudsatte indfrielse til kurs 100 pr. 1. januar 2011.

Indklagede bør derfor erstatte klagerne den merudgift, det har medført, at lånet måtte indfries til kurs 102, og merrenteudgiften for perioden 1. januar til 9. februar 2011. Nævnet fastsætter skønsmæssigt dette beløb til ca. 73.000 kr.


Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, tilpligtes at yde klagerne en kompensation for den merudgift, det har medført, at lånet måtte



indfries til 102, og for merrenteudgiften for perioden 1. januar til 9. februar 2011.




Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen


Der kunne ikke opnås enighed mellem parterne om beregningen af erstatningsbeløbet, hvorfor spørgsmålet herom indbragtes for Nævnet, som den 23. oktober 2012 afsagde følgende kendelse:


21011133
Udbetaling. Fastkursaftaler. Obligationssammensætning. Ekspeditionstid.
Det indklagede realkreditinstituttet sendte i november 2008 et låneomlægningstilbud til klagerne på et kortrentelån F3 samt en bekræftelse på fastkursaftale pr. 28. november 2008 på det indestående lån. Ifølge lånetilbuddet ville F3 lånet blive rentetilpasset første gang den 1. januar 2011 – dog ville rentetilpasningen ved udbetaling efter den 30. november 2008 blive forskubbet med et år. Instituttet skulle i henhold til særskilt aftale forestå låneomlægningen, herunder tilbagerykning af et efterstående pantebrev. Der blev den 20. november 2008 indgået fastkursaftale pr. 28. november på det nye lån. Instituttet ratihaberede den 24. november begge fastkursaftaler med ændret afviklingsdag. Låneomlægningen blev gennemført den 10. december 2008 med en obligationssammensætning, der indebar, at første rentetilpasning var den 1. januar 2012. Dette fremgik i 2010 af årsopgørelsen for 2009. Klagerne protesterede i januar 2010 over det forskudte rentetilpasningstidspunkt, idet det ikke stemte med det aftalte, som var baseret på deres ønske om at sælge i 2010, hvilket de forud for låneoptagelsen havde informeret instituttet om. Instituttet erkendte, at målet var en udbetaling den 28. november, men afviste, at der var indgået en egentlig aftale herom, eller at instituttet havde handlet ansvarspådragende. Vilkårene for låneudbetaling var således fremgået af udbetalingsgrundlaget, og den forskudte udbetalingsdag var forårsaget af omstændigheder ved indhentning af rykningstilsagn.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at lånet skulle have været udbetalt den 28. november 2008, og at instituttet derfor skulle yde dem kompensation for deres merudgifter. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet lagde til grund, at det var afgørende for klagerne og kendeligt for instituttet, at klagerne kunne indfri F3-lånet til kurs 100 pr. 1. januar 2011. I henhold til ”Aftale om finansiering og tinglysning” skulle instituttet forestå låneomlægningen, som var forudsat gennemført den 28. november 2008 ved hurtigst mulig udbetaling af det nye lån på en garanti og ved indfrielse af det indestående lån i overensstemmelse med fastkursaftalen af 14. november 2008. Nævnet fandt, at instituttet ved ikke at have sikret gennemførelse af låneomlægningen pr. 28. november 2008 havde pådraget sig et ansvar for, at klagerne ikke kunne foretage den af dem forudsatte indfrielse til kurs 100 pr. 1. januar 2011. Instituttet blev derfor tilpligtet at erstatte klagerne den merudgift, det havde medført, at lånet måtte indfries til kurs 102, og merrenteudgiften for perioden 1. januar til 9. februar 2011. Nævnet fastsatte skønsmæssigt dette beløb til ca. 73.000 kr. Der kunne ikke opnås enighed mellem parterne om beregningen af erstatningsbeløbet, hvorfor spørgsmålet herom indbragtes for Nævnet, som den 23. oktober 2012 fastsatte erstatningen til 66.285,57 kr.
K E N D E L S E
afsagt den 23. oktober 2012


JOURNAL NR.: 2010-01-11-133-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Udbetaling. Fastkursaftaler. Obligationssammensætning. Ekspeditionstid.

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 18. juni 2012


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per Frydenreim Møller
Bent Olufsen
Per Englyst
Lars K. Madsen

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Realkreditankenævnet afsagde den 24. oktober 2011 følgende kendelse i sagen:

”ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet lægger efter det oplyste til grund, at det var afgørende for klagerne og kendeligt for indklagede, at klagerne kunne indfri F3-lånet til kurs 100 pr. 1. januar 2011.

Nævnet bemærker i denne sammenhæng, at klagernes oplysning i God-Tjekskemaet: ”Jeg har ingen aktuelle forventninger om at indfri lånet”, kan forstås således, at klagerne ikke havde aktuelle planer om at foretage en indfrielse inden for lånets første 3-årige fastrenteperiode.

I henhold til Aftale om finansiering og tinglysning skulle indklagede forestå låneomlægningen, som var forudsat gennemført den 28. november 2008 ved hurtigst mulig udbetaling af det nye lån på en garanti og ved indfrielse af det indestående lån i overensstemmelse med fastkursaftalen af 14. november 2008.

Nævnet finder, at indklagede ved ikke at have sikret gennemførelse af låneomlægningen pr. 28. november 2008 har pådraget sig et ansvar for, at klagerne ikke kunne foretage den af dem forudsatte indfrielse til kurs 100 pr. 1. januar 2011.

Indklagede bør derfor erstatte klagerne den merudgift, det har medført, at lånet måtte indfries til kurs 102, og merrenteudgiften for perioden 1. januar til 9. februar 2011. Nævnet fastsætter skønsmæssigt dette beløb til ca. 73.000 kr.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s

Indklagede, Realkredit Danmark A/S, tilpligtes at yde klagerne, …, en kompensation for den merudgift, det har medført, at lånet måtte indfries til 102, og for merrenteudgiften for perioden 1. januar til 9. februar 2011.”

Der opstod efterfølgende en tvist mellem parterne i relation til erstatningsudmålingen.

Indklagede fremsendte den 16. december 2011 følgende erstatningsberegning til klagerne:

”… Ankenævnets kendelse af 24. oktober 2011 lyder som følger:

”Indklagede, …, tilpligtes at yde klagerne, …, en kompensation for den merudgift, det har medført, at lånet måtte indfries til 102, og for merrenteudgiften for perioden 1. januar til 9. februar 2011.”

Ovenstående må forstås således, at du og din hustru skal kompenseres for jeres reelle tab, som er forskellen mellem a) De faktiske udgifter i forbindelse med det lån du og din hustru fik udbetalt i december 2008 og som blev indfriet 9. februar 2008 til kurs 102, og b) De udgifter du og din hustru ville have haft, hvis lånet var blevet udbetalt 28. november 2008 og i havde indfriet det til kurs 100 1. januar 2011 samt de merudgifter du og din hustru ville have haft til mellemfinansiering fra 1. januar 2011 og frem til 9. februar 2011.

Realkreditankenævnet har i deres cirka-beregning af jeres merudgift kun taget højde for kursforskellen ved indfrielsen og det beløb de anfører i deres bemærkninger til kendelsen er derfor ikke korrekt og kan derfor ikke lægges til grund, hvilket naturligvis er beklageligt. I den forbindelse skal jeg henlede opmærksomheden på, at hvis jeres lån var blevet udbetalt den 28. november 2008, var lånet blevet sammensat af nogle andre obligationer end det lån i fik udbetalt i december 2008. Så selvom der blev tegnet en fastkursaftale betød sammensætningen af obligationerne, at kontantlånsrenten blev en anden. Hvis jeres lån var blevet udbetalt som ønsket 28. november 2008 ville i have fået en kontantlånsrente på 4,64402%. Det lån i fik udbetalt i december 2008 fik derimod en kontantlånsrente på 4,44798%. Dvs. at I har haft et billigere lån end i ville have haft, hvis lånet var udbetalt i november. Den besparelse trækkes naturligvis fra jeres ”tab” i forbindelse med indfrielsen. Desuden har i valgt ikke at indfri jeres lån 1. januar 2011, men først den 9. februar 2011, hvilket betyder, at du og din hustru skulle havde haft en mellemfinansiering fra 1. januar til 9. februar 2011.

Du og din hustrus merudgift kan derfor opgøres som følger:

Ad. a) De faktiske udgifter i forbindelse med de lån du og din hustru fik udbetalt efter 30. november 2008 og som blev indfriet 9. februar 2008 til kurs 102.

Samlede ydelser på lånet, jf. vedlagte oversigt : 286.453,75

Obligationsindfrielse (Restgæld på 2.554.135,32 til kurs 102) : 2.605.218,03
Kontanter (Se indfrielseskvittering (vedlagt i kopi) : -5.912,89
Bidrag 920,11
Indfrielse i alt : 2.600.225,25

Samlede udgifter frem t.o.m. 9/2-11 : 2.886.679,00

Ad. b) De udgifter du og din hustru ville have haft hvis lånet var blevet udbetalt 28. november 2008 og var blevet indfriet til kurs 100 1. januar 2011 samt de udgifter du og din hustru ville have haft til mellemfinansiering fra 1. januar 2011 og frem til 9. februar 2011.

Samlede ydelser på lånet, udbetalt 28. november 2008, jf. vedlagte beregning : 279.552,69 kr.
Obligationsindfrielse 1/1-11 (Restgæld på 2.545.000 til kurs 100) : 2.545.000,00 kr.
Mellemfinansiering 1/1-2001 – 9/2-2011 ( 7,50% pr. måned) : 20.917,81 kr.

(Beregning foretaget på baggrund af mellemfinansiering i …(koncernforbundet bank)…)

Samlede udgifter frem t.o.m. 9/2-11 : 2.845.470,50 kr.

På baggrund af ovennævnte beregning har vi beregnet jeres tab til brutto : 41.208,50 kr.

Pengene er indsat jeres konto i …(pengeinstitut)…

Klagerne fremsendte den 19. december 2011 følgende brev til indklagede:

”… Tak for Deres brev af 16. december 2011. Det er med beklagelse jeg konstaterer, at ikke hele det tilkendte beløb medfulgte skrivelsen. Vores tilgodehavende opgøres herefter således:

Merudgift inkl. rentedage, jf. kendelsen kr. 73.000,00
Procesrente fra 10. februar 2011 til 16. december 2011 kr. 5.078,67
I alt kr. 78.078,67
Udbetalt 16. december 2011 kr. 41.208,50
Hovedstol til rest kr. 36.870,17
Procesrente af do. Fra 17. december til dato kr. 34,00
Til gode kr. 36.904,17

…”

Indklagede fremsendte den 9. januar 2012 følgende e-mail til Nævnssekretariatet:

”… Klagerne argumenterer hele sagen igennem for at det skal stilles som om deres lån var blevet udbetalt 28/11 2997 og indfriet til kurs 100 den 31/12 2010.

At klager har ”trukket” overtagelsen af lejligheden til 1/2 2011 og oplyser at det er et udtryk for deres iagttagelse af deres tabsbegrænsningspligt giver jo rigtig mening i forhold til deres argumentation om indfrielse 31/12 2010.

Faktum er at klagerne har indfriet lånet den 10/2 2011 og hvis lånet var indfriet 31/12 2010 ville de have haft boligudgifter eller udgifter til mellemfinansiering i perioden 1/1 2011 – 9/2 2011. Som vi drøftede var det jo aldrig tanken at klagerne skulle have dækket andet end deres reelle tab.

…(Indklagede)… er imidlertid indstillet på at sagen lukkes hurtigst muligt og i stedet for at skrive frem og tilbage med flere beregninger foreslår vi at lukke sagen kulancemæssigt ved at …(indklagede)… betaler i alt 55.000 kr. eller betaler yderligere 13.791,50 kr. til fuld og endelig afgørelse af sagen og uden præjudice for en eventuel retssag …”

Nævnssekretariatet viderebragte den 10. januar 2012 indklagedes forligsoplæg til klagerne.

Den 20. februar 2012 fremsatte klagerne et modforligsforslag vedrørende indklagedes betaling af 62.126,31 kr. med tillæg af procesrente fra 10. februar 2011.

Indklagede fremsendte den 8. marts 2012 følgende e-mail til Nævnssekretariatet:

”… Vi kan ikke acceptere modpartens forligstilbud. Det er med beklagelse at vi må konstatere at modparten ikke er indstillet på en forligsmæssig løsning og heller ikke har villet fremkomme med oplysninger om deres reelle tab. …(Indklagede)… ser derfor ingen anden udvej end at spørgsmålet om erstatningens størrelse må forelægges for ankenævnet.

Efter vores drøftelse har …(indklagede)… imidlertid valgt at indbetale procesrente fra 10. februar 2011 til og med 16. december 2011. …(Indklagede)… vil sørge for at pengene indbetales på modpartens konto en af de nærmeste dage…”

Klagerne opgjorde den 9. marts 2012 deres erstatningskrav til i alt 73.479,66 kr., som klagerne kommenterede på følgende måde:

”… For en ordens skyld bekræfter vi afholdelse af både terminsydelser og husleje i januar såvel som februar 2011. Vi betragter alene merrente- og bidrag som udslag af indklagedes manglende positive opfyldelse, jf. afgørelsens præmisser.

Indklagedes modregningsforsøg begrundet i negativ kontrakt, ligger efter vores opfattelse udenfor afgørelsens begrundelse af rækkevidde. Såfremt negativ kontrakt alligevel måtte blive et tema i afgørelsen, er det vores opfattelse, at ligeledes kursskæring, bidrag, lånesagsgebyr, fastkursaftalen og ”tinglysningsservice” bør medtages.

Vi har ikke oppebåret økonomiske fordele som følge af indklagedes misligholdelse …”

Klagerne fremsendte den 6. april 2012 følgende reviderede opgørelse af deres krav:

”… Som følge af det afviste forligsforslag kan vi i fortsættelse af Realkreditankenævnets brev modtaget 9. marts 2012, opgøre vores krav på: ”en kompensation for den merudgift, det har medført, at lånet måtte indfris til kurs 102, og for merudgiften for perioden 1. januar – 9. februar 2011”, således:

Restgælden 2.554.135,32 indfriet til kurs 102 2.605.218,03

Restgæld 2.545.000,00 indfriet til kurs 100 2.545.000,00

Indfrielsesdifference 60.218,03

Rente + bidrag 1/1 – 9/2-2011 14.167,87

Merudgift og merrenteudgift, jf. afgørelsen 74.385,90

Med tillæg af sædvanlig procesrente fra 10.02.2011. Procesrente er tidligere anerkendt ved indklagedes betaling heraf til klager.

Vi afholder både terminsydelser og husleje i januar og februar 2011. Vi har adgang til uforrentet privat mellemfinansiering på anfordring. Der opstår ikke et behov for mellemfinansiering i forbindelse med overtagelsen; dels grundet indklagedes fejlekspedition, men i øvrigt fordi, vi har fuld rådighed over overtagelsesdagen. Som tidligere beskrevet, er den valgte overtagelsesdag ikke 01.01.2011 grundet udøvelse af tabsbegrænsning. Indklagedes modregningsforsøg baseres således på et helt igennem hypotetisk grundlag …”


Den 7. maj 2012 kommenterede indklagede klagernes seneste opgørelse af erstatningskravet på følgende måde:

”… Realkreditankenævnet har ved brev af 24. april 2012 fremsendt klagers skrivelse af 6. april 2012. Indklagede har følgende bemærkninger til klagernes skrivelse.

Klagers opgørelse af sin merudgift er ikke korrekt. Som det fremgår af Ankenævnets skrivelse af 8. marts 2012 indebærer Realkreditankenævnets kendelse, at klagerne skal have dækket den ”faktiske merudgift” som følge af at det omhandlede lån blev udbetalt i december 2008 og ikke den 28. november 2008. Indklagede fastholder således at ”merudgiften” opgøres som forskellen mellem a) De faktiske udgifter i forbindelse med det lån, som klagerne fik udbetalt i december 2008 og som blev indfriet 9. februar 2008 til kurs 102, og b) De udgifter klagerne ville have haft, hvis lånet var blevet udbetalt 28. november 2008 og var blevet indfriet til kurs 100 1. januar 2011 samt de merudgifter klagerne ville have haft til mellemfinansiering fra 1. januar 2011 og frem til 9. februar 2011.

Indklagede fastholder som følge af ovennævnte, opgørelsen i brev af 16. december 2011 som vedlægges i kopi.

Indklagede har endvidere følgende supplerende bemærkninger til de enkelte punkter i klagernes beregning:

1) Opgørelse af renter og bidrag i perioden 1/1 – 9/2 2011
Klagers opgørelse af rente og bidrag er forkert. Klagerne har anført bruttoydelsen og ikke nettoydelsen i perioden 1/1 – 9/2 2011.

2) Renteforskel ikke medtaget
Klagerne fik en lavere kontantlånsrente med det lån de fik udbetalt i december 2008 end de ville have fået, hvis de havde fået udbetalt lånet som ønsket 28. november 2008. Det har klageren ikke taget højde for i sin beregning.

3) Mellemfinansiering ikke medtaget
Klagerne ikke har medregnet en mellemfinansiering i perioden 1/1-2011 – 9/2-2011. Klagerne modsiger sig selv, når de på den ene side fastholder, at de aftalte en overtagelsesdag efter den 1/1 2011 ”grundet udøvelse af tabsbegrænsning” og på den anden side oplyser, at hvis de havde fået lånet udbetalt som ønsket 28. november 2008 og havde kunnet indfri det til kurs 100 den 1/1 2011 havde de haft adgang til en ”uforrentet privat mellemfinansiering” hvis de havde fået lånet udbetalt den 28. november 2008, men ikke i nærværende tilfælde, hvor kunden fik udbetalt lånet i december 2008…”

Klagerne fremsendte den 21. maj 2012 følgende bemærkninger til indklagedes brev af 7. maj 2012:

”… 1) Nettoydelse – OK! …(Indklagede)… indestår gennem indberetning for, at der ikke opstår skattemæssige konsekvenser for klager.

2) Renteforskel – OK. …(Indklagede)… indestår gennem indberetning for, at der ikke opstår skattemæssige konsekvenser for klager.

3) Mellemfinansieringsperioden ville ikke være opstået såfremt lånet var blevet udbetalt korrekt, da vi havde rådighed over overtagelsesdagen. Overtagelsesdagen ville – såfremt lånet var korrekt udbetalt – have været 1. januar. Mellemfinansieringsperioden er derfor alene begrundet i fejlekspeditionen og ikke klagers forhold. Klager var ikke klar over – og burde som forbruger ikke være klar over – at …(indklagede)… havde begået fejl i forbindelse med lånesagsekspeditionen. En ekspedition, der må betragtes som indklagedes kerneydelse. Men også fordi, …(indklagede)… aldrig positivt oplyste om fejlen – formentlig i strid med ”god skik” uanset, det burde have stået indklagede klart på tidspunktet for hjemtagelsen.

Det kan vel næppe misforstås, at vores adgang til mellemfinansiering vedrører perioden på ca. 30 dage og alene som konsekvens af indklagedes fejlekspedition. Der er ikke tvivl om, at indklagedes tab er blevet begrænset af den udskudte overtagelsesdag. Der er heller ikke tvivl om, at mellemfinansieringsperioden umuligt kan slå igennem for indklagede ved både ”besparelse” som følge udskudt overtagelsesdag og ved en hypotetisk mellemfinansiering.

Mellemfinansieringen er i øvrigt positiv opfyldelse og ikke negativ kontrakt som klager kontinuerligt har påstået …”

Indklagede har den 10. oktober 2012 efter anmodning fra Nævnssekretariatet og efter fremlæggelse af klagernes fondsnota foretaget en revideret beregning af klagernes tab, hvorefter det samlet er opgjort til 59.312,96 kr. Af opgørelsen fremgår blandt andet følgende om det faktiske og det ønskede lån:

Samlet ydelse t.o.m. januar 286.453,75

Indfrielse pr. 10/2-11 (jf. opgørelse)

Opkøb af obligationer, jf. handelsnota 2.624.242,60
Indfrielsesbeløb RD -5.912,89

Indfrielse ialt 2.618.329,71

Samlede udgifter frem t.o.m. 9/2-11 2.904.783,46

*
Rentegodtgørelse 59 dg -16.514,41
Bidrag 20 dg -920,11
Ydelse februar 10.721,63
Indfrielsestilbud - gebyr 200,00
Indfrielsesgebyr 600,00
-5.912,89


Samlede ydelser 279.552,69
Restgæld 2.545.000,00

Mellemfinansiering 01-01-2011 09-02-2011 7,50% 20.917,81


Samlede udgifter frem t.o.m. 9/2-11 2.845.470,50

Kundens tab

59.312,96
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet bemærker indledningsvis, at afgørelsen i det følgende alene vedrører erstatningsudmålingen, idet Nævnet henviser til sin kendelse af 24. oktober 2011.

Nævnet kan tiltræde de principper, som indklagede har anvendt i sin beregning af 10. oktober 2012 af klagernes tab. Nævnet finder dog, under hensyntagen til den usikkerhed, der er knyttet til spørgsmålet om mellemfinansiering i perioden 1. januar – 9. februar 2011, at forrentningen af mellemfinansieringen i indklagedes beregning bør nedsættes fra 7,5 pct. til 5,0 pct., således at det samlede erstatningsbeløb udgør 66.285,57 kr.

Nævnet finder, at der ikke er grundlag for at tilkende klagerne yderligere procesrente.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, tilpligtes at yde klagerne en samlet erstatning på 66.285,57 kr.











Henrik Waaben / Susanne Nielsen