Spørgsmål om erstatningsansvar for forhold i forbindelse med hjemtagelse af kontantlån.
| Sagsnummer: | 391/1995 |
| Dato: | 06-06-1996 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Inge Frølich, Ole Just, Niels Bolt Jørgensen, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om erstatningsansvar for forhold i forbindelse med hjemtagelse af kontantlån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I efteråret 1993 rettede klageren henvendelse til indklagedes Kgs. Nytorv afdeling med henblik på en forhøjelse af kreditmaksimum med 25.000 kr. på sin totalkonto hos indklagede og en omprioritering af sin ægtefælles ejendom, hvor klageren og ægtefællen har bopæl.
Ejendommen var i 1992 overdraget fra klageren til ægtefællen, i hvilken forbindelse Totalkredit havde ydet et 9 % mixlån på 700.000 kr.
Den 22. november 1993 udarbejdede indklagede en konsekvensberegning, der viste, at der ved omlægning af det eksisterende lån med en restgæld på 684.656 kr. til et 6% kontantlån på 707.000 kr. kunne opnås en ydelsesbesparelse det 1. år på netto 9.685 kr. Besparelsen efter skat over lånets samlede løbetid omregnet til nutidsværdi var beregnet til 35.372 kr.
Den 9. december 1993 fremsendte afdelingen en generel orientering vedrørende omlægning af realkreditlån til klageren.
Ved skrivelse af 28. december 1993 meddelte indklagede, at kreditmaksimum på klagerens totalkonto var forhøjet med 25.000 kr.
Ved skrivelse af 25. januar 1994 blev klageren anmodet om at fremsende nye restgældsoplysninger samt kopi af brandpolice og offentlig vurdering pr. 1. januar 1994, idet de pågældende dokumenter skulle videresendes til Totalkredit til brug for en ejendomsvurdering. Ved skrivelse af 25. februar 1994 rykkede afdelingen klageren for fremsendelse af kopi af brandpolice.
Primo marts 1994 modtog afdelingen kopi af brandpolice udstedt af klagerens forsikringsselskab den 1. marts 1994, og den 15. s.m. foretog Totalkredit en vurdering af ejendommen. Under en telefonsamtale med klageren ca. 1 uge efter vurderingen meddelte afdelingen, at Totalkredits vurdering af handelsværdien ikke gav grundlag for et lånetilbud af den ønskede størrelse.
Det blev aftalt at indhente lånetilbud i Nykredit, hvorpå indklagede ved skrivelse af 24. marts 1994 anmodede Nykredit om et lånetilbud. I skrivelsen er klageren anført som ejer af ejendommen i stedet for korrekt ægtefællen.
Den 2. maj 1994 afgav Nykredit lånetilbud på et kontantlån på 725.000 kr. baseret på 6% obligationer. Af lånetilbudet fremgik klageren fejlagtigt som lånsøger i stedet for korrekt ægtefællen, hvorfor der indhentedes nyt lånetilbud. Nyt lånetilbud med samme hovedstol men nu baseret på 7 % obligationer blev udstedt af Nykredit den 25. maj 1994.
Pantebrevet til Nykredit blev tinglyst den 2. juni 1994, og den 20. s.m. blev der afholdt møde i afdelingen vedrørende hjemtagelse af lånet.
I forlængelse af mødet fremsendte indklagede konsekvensberegninger vedrørende omlægning af det eksisterende lån til et kontantlån baseret på henholdsvis 9% og 6% obligationer og med en pantebrevsgæld på 691.000 kr. Indklagede havde endvidere beregnet, at hjemtagelse af det tilbudte kontantlån på 725.000 kr. på basis af 9% obligationer til den aktuelle kurs medførte en ydelsesbesparelse på netto 3.668 kr. det 1. år og et kontant overskud efter skat på 40.093 kr. Låneomlægningen ville omregnet til nutidsværdi medføre en merudgift på 23.540 kr. efter skat over lånets samlede løbetid.
Ved skrivelse af 22. juli 1994 meddelte klagerens advokat afdelingen, at lånesagen skulle stilles i bero.
Klageren har den 31. juli 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde erstatning for tabt konverteringsgevinst på 35.000 kr. og for tab af mulighed for tillægsbelåning samt tab af rente i en 2-årig periode. Herudover bør indklagede tilpligtes at betale en godtgørelse på 20.000 kr. for tort samt advokatomkostninger på 25.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning, jf. Ankenævnets vedtægter § 7.
Klageren har anført, at han i november 1993 indleverede alle dokumenter til brug for omprioriteringen til afdelingen. Han var herefter af den opfattelse, at han blot behøvede at give meddelelse, når han ønskede at "slå til". Ejendommen var blevet vurderet af Totalkredit i 1992, hvorfor den ekspederende medarbejder ikke mente, at fornyet vurdering var nødvendig. Medarbejderen fratrådte sin stilling pr. 1. januar 1994. Han rykkede for gennemførelse af omprioriteringen flere gange i januar og februar 1994 og var uforstående over for afdelingens anmodning om fremsendelse af brandpolicen, som måtte bero i afdelingen. Indklagede og Totalkredit var i øvrigt bekendt med forsikringen, idet indklagede forestod betaling af præmien, og idet Totalkredit i 1992 havde ydet ejerskiftelån. Han var ligeledes uforstående overfor, at Totalkredit medio marts 1994 vurderede ejendommen lavere end ved ejerskiftet i 1992. På baggrund af oplysninger fra den oprindelige sagsbehandler har han efterfølgende konstateret, at den i efteråret 1993 ansøgte forhøjelse af kreditmaksimum, som medarbejderen havde indstillet til bevilling, ikke blev endeligt bevilget. Afdelingen havde imidlertid i december 1993 udbetalt 10.000 kr. af den forventede forhøjelse. Som følge af udbetalingen blev hans privatengagement uden hans vidende hensat til tab, hvilket medførte, at han ikke kunne opnå lånet hos Totalkredit. Indklagede var bekendt hermed i december 1993 og burde have informeret ham herom, således at han på et tidligere tidspunkt havde haft mulighed for og anledning til at indhente lånetilbud i en anden kreditforening. Han kunne i givet fald have gennemført en omprioritering på det mest gunstige tidspunkt i januar/februar 1994. Uden at omtale de negative økonomiske konsekvenser anbefalede indklagede på mødet den 20. juni 1994 en hjemtagelse af Nykreditlånet på basis af 9% obligationer. Indklagede havde en interesse heri, idet privatengagementet kunne nedbringes med et kontantprovenu beregnet af indklagede til ca. 40.000 kr. Indklagede bør yde en godtgørelse som kompensation for, at omprioriteringen ikke blev gennemført planmæssigt i januar/februar måned 1994. Indklagede bør endvidere yde en godtgørelse for tort på grund af uberettiget hensættelse på engagementet.
Indklagede har anført, at det i forbindelse med udarbejdelsen af konsekvensberegningen i november 1993 blev aftalt at afvente stigende kurser, og at indklagede skulle kontakte klageren, når det blev vurderet, at det ville være attraktivt at konvertere. Indhentelse af lånetilbud blev ikke iværksat straks, idet det var afdelingens erfaring, at Totalkredits ekspeditionstid var ca. en uge, når alle relevante papirer forelå. Den 25. januar 1994 blev klageren anmodet om at fremsende forskelligt materiale til brug for vurdering af ejendommen, idet kurserne ikke forventedes at stige væsentligt. Brandpolicen var nødvendig for vurderingen, idet det ville fremgå heraf, om der var forbehold i ejendomsforsikringen. Klageren var ikke tilfreds med vurderingen, hvorfor lånetilbud blev indhentet i Nykredit. Hensættelsen på engagementet havde ikke indflydelse på Totalkredits vurdering, som blev foretaget af indklagedes Totalkreditansvarlige medarbejder, der ikke er bekendt med lånsøgendes økonomi. Indklagede havde stillet garanti over for Totalkredit, og indklagedes samlede risiko ville ikke blive forøget ved omprioriteringen, idet et eventuelt tillægslån skulle anvendes til nedbringelse af klagerens gæld. Klageren kunne have hjemtaget lånet i Totalkredit primo april 1994 til en kurs svarende til den kurs, der var lagt til grund ved konsekvensberegningen af november 1993. Af interne notater vedrørende mødet den 20. juni 1994 fremgår, at klageren blev orienteret om fordele og ulemper ved at konvertere fra et 9% mixlån til et 6%/9% kontantlån. Ved at hjemtage det tilbudte Nykreditlån på basis af 9% obligationer kunne klageren bl.a. opnå en likviditetslettelse i begyndelsen af låneforløbet, en nedbringelse af privatengagementet, der indebar en ydelsesnedsættelse og en rentebesparelse samt en obligationsrestgæld af en størrelse, som var fordelagtig ved senere indfrielse eller omprioritering. Til støtte for afvisningspåstanden har indklagede anført, at en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan finde sted for Ankenævnet.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder ikke, at indklagede har pådraget sig noget erstatningsansvar over for klageren ved ikke at have sørget for vurdering af klagerens ejendom, før klageren besluttede sig definitivt for at omprioritere. Det er herved efter indklagedes oplysninger lagt til grund, at en ejendomsvurdering kunne foretages i løbet af få dage efter, at den var rekvireret, forudsat at de nødvendige dokumenter var til stede. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at man udbad sig en brandforsikringspolice til brug ved ejendomsvurderingen. Ankenævnet finder herefter, at det beroede på klageren selv, at vurderingen først blev foretaget umiddelbart efter modtagelsen af policen i marts 1995.
Ankenævnet finder ikke, at indklagede burde have forudset, at ejendomsvurderingen ikke gav grundlag for et lånetilbud i Totalkredit, der var af den størrelsesorden, som klageren ønskede sig. Der er derfor ikke grundlag for, at indklagede skal betale klageren erstatning i den anledning, eller fordi man først efter modtagelsen af lånetilbuddet fra Totalkredit indhentede et lånetilbud fra Nykredit.
Den rådgivning, som indklagede ydede klageren på mødet den 20. juni 1994 førte ikke til, at klageren traf nogen tabsgivende disposition og kan derfor allerede af den grund ikke medføre erstatningspligt fra indklagede.
Ankenævnet finder ikke, at indklagede har handlet ulovligt eller retsstridigt ved internt at foretage hensættelser til imødegåelse af et eventuelt tab på engagementet med klageren. Der er herefter intet grundlag for at tilkende klageren nogen godtgørelse for tort. Om der blandt indklagedes medarbejdere måtte have været uenighed om forsvarligheden af den forøgelse af klagerens engagement, der førte til hensættelsen, eller om andre forhold vedrørende klagerens engagement, er uden betydning for spørgsmålet om, hvorvidt indklagede er erstatningsansvarlig over for klageren.
Allerede som følge af det anførte finder Ankenævnet ikke grundlag for at godtgøre klageren udgifter til advokatbistand.
Herefter
Klagen tages ikke til følge.