Rådgivning om optagelse af boliglån mere end et år før overtagelse af ejendom. Hensyntagen til skattefradrag ved fastsættelse af erstatning for betalte renter.
| Sagsnummer: | 167/2007 |
| Dato: | 23-04-2008 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Carsten Holdum, Jette Kammer Jensen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Udlån - stiftelse
Rådgivning - låneoptagelse m.v. |
| Ledetekst: | Rådgivning om optagelse af boliglån mere end et år før overtagelse af ejendom. Hensyntagen til skattefradrag ved fastsættelse af erstatning for betalte renter. |
| Indklagede: | Roskilde Bank |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører et pengeinstituts rådgivning vedrørende finansieringen af klagerens køb af en ejerlejlighed under opførelse.
Sagens omstændigheder.
Primo juni 2006 blev klageren og dennes samlever, S, kunde i Roskilde Bank.
Ved købsaftale underskrevet af klageren og S den 26. maj 2006 og af sælger den 21. juni 2006 købte klageren og S en ejerlejlighed under opførelse. Den foreløbige overtagelsesdag var aftalt til 1. juni 2007. Kontantprisen var 1.595.000 kr., hvoraf 50.000 kr. skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler, mens der skulle stilles bankgaranti for restkøbesummen på 1.540.000 kr. Klageren har anført, at købet forventedes finansieret med størst muligt realkreditlån og et boliglån.
Den 29. juni 2006 ydede Roskilde Bank klageren og S et boliglån på 600.000 kr., der skulle afvikles fra den 30. september 2007. Lånets rente var p.t. 7,75 % p.a. Etableringsomkostninger udgjorde i alt 15.900 kr. (6.000 kr. i kreditprovision, 1.000 kr. i dokumentgebyr, 8.900 kr. i stempeludgifter). Provenuet af lånet på 584.100 kr. blev samme dag indsat på en mellemfinansieringskonto.
Samtidig med etableringen af boliglånet stillede Roskilde Bank en garanti på 1.540.000 kr. over for sælger til sikkerhed for betaling af købesummen. Banken har oplyst, at der ikke er blevet krævet gebyr eller provision af garantien.
Den 17. juli 2006 tilbød Totalkredit klageren og S et forhåndslån på 1.314.000 kr. ydet som et 30-årigt 5 % obligationslån.
I forbindelse med boliglånet blev det aftalt, at der skulle etableres et ejerpantebrev på 500.000 kr. i ejerlejligheden. Tinglysningen af ejerpantebrevet blev efterfølgende sat i bero, hvorfor det reserverede beløb på 8.900 kr. til udgifter til tinglysning den 20. juli 2006 blev indsat på mellemfinansieringskontoen. Af posteringsoversigt for mellemfinansieringskontoen fremgår, at der fra denne blev hævet 50.000 kr. til deponering hos ejendomsmægleren, mens der i perioden 5. juli til 8. december 2006 i øvrigt blev hævet i alt 42.059,50 kr. vedrørende forskellige udgifter.
Klageren og S videresolgte ejerlejligheden i foråret 2007.
Primo april 2007 rettede klageren henvendelse til banken om størrelsen af renteudgifterne på boliglånet. Klageren stillede spørgsmålstegn ved bankens rådgivning om udbetaling af boliglånet mere end et år før den forventede overtagelse af ejerlejligheden. Banken afviste at have ydet dårlig rådgivning.
Den 11. april 2007 blev der overført 507.000 kr. af mellemfinansieringskontoens indestående på 507.234,45 kr. til boliglånet, der herved blev nedbragt til 131.639,12 kr.
Af en posteringsoversigt for boliglånet og mellemfinansieringskontoen fremgår, at der i perioden 29. juni 2006 - 30. marts 2007 blev debiteret 38.639,92 kr., henholdsvis krediteret 6.318,95 kr. i renter
Parternes påstande.
Klageren har den 6. juni 2007 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Roskilde Bank skal betale 33.826,99 kr.
Roskilde Bank har nedlagt påstand om frifindelse mod betaling af 10.909,25 kr. med tillæg af renter fra klagens indgivelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at banken rådgav dem til at optage boliglånet med det samme, da der skulle erlægges en udbetaling på 50.000 kr., ligesom de selv skulle stå for udgifter til indretning af køkken og værelser.
Banken burde i stedet have rådgivet dem til en såkaldt boligskiftekonto, så de kun skulle betale renter af faktisk hævede beløb. Banken bør derfor godskrive renter betalt for den del af lånet, som de ikke har haft brug for.
Var de blevet rådgivet korrekt, havde de ikke optaget lånet på 600.000 kr., men alene et lån på 50.000 kr. til udbetalingen.
Han har beregnet renteudgiften for den del af lånet, som de har anvendt, til 3.493,38 kr., hvorfor de bør have en kompensation på 28.826,99 kr. (38.639,32 kr. ÷ 6.318,95 kr. ÷ 3.493,38 kr.).
Ved lånets etablering blev der betalt 1 % af hovedstolen på 600.000 kr.; heraf bør de havde refunderet 5.000 kr. Deres samlede krav udgør således 33.826,99 kr.
Han er ikke enig i bankens opgørelse af erstatningskravet. Han bestrider, at der i beregningen skal fradrages udgifter vedrørende oprettelse af en almindelig kredit, idet der var tale om en boligsag.
Roskilde Bank har anført, at boliglånets størrelse blev fastsat efter klagerens og S' ønske om finansiering af 20 % af købesummen samt beløb til forbedring af ejendommen.
Banken vil efter omstændighederne ikke gøre gældende, at banken ikke har pådraget sig et ansvar i forbindelse med klagerens låneoptagelse.
Klagerens erstatningsopgørelse bestrides.
Erstatningen bør tage udgangspunkt i, at klageren godskrives de afholdte renteudgifter på boliglånet på 38.639,32 kr. med fradrag af renteindtægten på mellemfinansieringskontoen på 6.318,95 kr. eller 32.320,37 kr. Klageren skal endvidere godskrives provision på 6.000 kr. og dokumentgebyr på 1.000 kr. fra oprettelsen af boliglånet. Endvidere bør klageren godskrives mistet renteindtægt af 8.900 kr. i perioden fra 29. juni 2006 til 20. juli 2006 med rentesats på 1,75 % p.a., hvilket giver 9,52 kr. Klageren bør derfor som udgangspunkt have erstattet i alt 39.329,89 kr.
Fra beløbet på 39.329,89 kr. bør fratrækkes den skattemæssige fordel, som klageren har haft af nettorenteudgiften på 32.320,37 kr. Med en fradragsprocent på 32 er den skattemæssige værdi af de afholdte renteudgifter 10.342,52 kr.
Hertil kommer, at klageren ved oprettelsen af en kredit i stedet for boliglånet på 600.000 kr. skulle have betalt 12.000 kr. i bevillingsprovision samt dokumentgebyr på 1.000 kr. Endelig skal der tages hensyn til de renteudgifter, som klageren ville have haft, såfremt det faktiske træk på 92.059,50 kr. var sket på en kredit. Renteudgifterne i perioden 29. juni 2006 til 11. april 2007 ville have været 7.467,83 kr. på baggrund af de gældende rentesatser for en kredit i denne periode. Korrigeret for skat (32 %) udgør rentebeløbet 5.078,12 kr. Der skal således fratrækkes i alt 28.420,64 kr. (10,342,52 kr. + 12.000 kr. + 1.000 kr. + 5.078,12 kr.) i det forannævnte beløb på 39.329,89 kr., således at klagerens erstatningskrav kan opgøres til 10.909,25 kr.
Klageren og S fik bevilget et boliglån til en bevillingsprovision på 1 % eller 6.000 kr., hvilket var begrundet i den konkrete situation. Indklagedes faste provision er 2 % for såvel lån som kreditter, og indklagede ville ikke have fraveget denne sats, hvis der havde været tale om en boligkredit.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Roskilde Bank har ikke bestridt at være erstatningsansvarlig som følge af, at klageren blev rådgivet om at optage boliglånet på 600.000 kr. allerede i juni 2006, selv om størstedelen af låneprovenuet først skulle anvendes i midten af 2007 og derfor i en længere periode henstod på en mellemfinansieringskonto, hvis indlånsrente var væsentligt lavere end udlånsrenten på boliglånet. Sagen angår således alene spørgsmålet om fastsættelse af erstatningen.
To medlemmer - Peter Blok samt Ole Simonsen, der i medfør af vedtægternes § 13, stk. 1, er tillagt to stemmer - udtaler:
Vi finder, at bankens erstatningsopgørelse kan lægges til grund.
Vi finder således, at det ved beregningen af erstatningen for nettorenteudgiften på 32.320,37 kr. må anses for berettiget at foretage fradrag for den skattebesparelse, som klageren har haft i kraft af den skattemæssige fradragsret (beløbet på 10.342,52 kr.), hvorved bemærkes, at den nettoerstatning, som klageren herefter modtager, må antages ikke at være skattepligtig.
Vi finder endvidere, at banken har været berettiget til at lægge til grund, at alternativet til boliglånet på 600.000 kr. havde været oprettelse af en kredit på 600.000 kr., idet klageren selv må bære risikoen for, at der ikke blev behov for at udnytte det fulde lån/den fulde kredit som følge af, at han valgte at videresælge den købte ejerlejlighed. Vi finder heller ikke tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte bankens oplysning om, at bevillingsprovisionen for en boligkredit ville have udgjort 12.000 kr. Vi finder derfor, at også fradraget på i alt 13.000 kr. i bevillingsprovision og dokumentgebyr vedrørende en sådan kredit er berettiget.
I overensstemmelse med indklagedes beregning lægger vi endelig til grund, at klageren, hvis det faktiske træk på ca. 92.000 kr. var sket på en kredit, ville have haft en renteudgift på 7.467,83 kr., og at den skattemæssige fradragsret for denne renteudgift kan ansættes til 32 % af 7.467,83 kr. eller 2.389,71 kr., således klageren ville have haft en nettorenteudgift på 5.078,12 kr.
To medlemmer - Carsten Holdum og Jette Kammer Jensen - udtaler:
Vi finder, at det må lægges til grund, at bevillingsprovisionen også ville have været 6.000 kr., hvis banken have ydet en boligkredit på 600.000 kr. i stedet for et boliglån på 600.000 kr. Idet vi i øvrigt er enige med de to øvrige medlemmer, stemmer vi for at pålægge banken at betale en erstatning på 16.909,25 kr.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Roskilde Bank skal inden fire uger til klageren betale 10.909,25 kr. med tillæg af renter efter renteloven fra den 6. juni 2007. Klagegebyret tilbagebetales klageren.