Afgørelse

Ekspedition af ejendomshandler. Deponering af købesum. Indsættelse af provenu af realkreditlån på sikringskonto frem for på udlægskredit.

Sagsnummer:	450/2001
Dato:	14-05-2002
Ankenævn:	Peter Blok, Mette Frøland, Karen Frøsig, Jette Kammer Jensen, Erik Sevaldsen
Klageemne:	Skødedeponeringskonto - forrentning Realkreditbelåning - ejerskifte
Ledetekst:	Ekspedition af ejendomshandler. Deponering af købesum. Indsættelse af provenu af realkreditlån på sikringskonto frem for på udlægskredit.
Indklagede:	Tarm Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Medhold klager


Indledning.

Denne klage vedrører indklagedes ekspeditioner i forbindelse med klagernes køb og salg af fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

I foråret 2001 købte klagerne ejendommen H samt solgte ejendommen R.

I

Ved købsaftale underskrevet af klagerne den 14. januar 2001 med senere tillæg af 25. og 27. februar 2001 købte klagerne ejendommen H med overtagelsesdag 1. april 2001. Købesummen var 525.000 kr., hvoraf 35.000 kr. skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler, mens 490.000 kr. skulle deponeres senest 1. april 2001 hos sælgers pengeinstitut.

Ved skrivelse af 26. februar 2001 bevilgede indklagede klagerne en trækningsret på 550.000 kr. på konto -090 til finansiering af købesummen. Med skrivelsen fulgte allonge vedrørende trækningsretten, hvoraf fremgår, at kontoens rente var p.t. 14% p.a.

Den 6. marts 2001 hævede indklagede 35.000 kr. på konto -090 til deponering hos ejendomsmægleren. Den 30. s.m. hævede indklagede i alt 499.150 kr. til brug for deponering i sælgers pengeinstitut.

Den 14. maj 2001 underskrev klagerne pantebrev vedrørende hjemtagelse af et Totalkredit obligationslån på 505.000 kr. Klagerne underskrev samtidig fuldmagt til indklagede om lånets udbetaling mod indklagedes garantistillelse. Klagerne underskrev tillige en regaranti, hvorefter klagerne til sikkerhed for garantien pantsatte lånets obligationer "eller salgsprovenuet heraf, der indsættes på spærret konto".

Den 15. maj 2001 fremsendte indklagede pantebrevet vedrørende Totalkreditlånet til tinglysning. Den 25. s.m. blev pantebrevet afvist på grund af manglende adkomst.

Den 17. maj 2001 udbetaltes Totalkreditlånet med 478.825,55 kr., som indklagede indsatte på (nyoprettet) konto -760.

Den 7. juni 2001 fremsendte indklagede på ny Totalkreditlånet til tinglysning; pantebrevet blev herefter tinglyst den 14. juni 2001.

Den 25. juni 2001 overførte indklagede 418.000 kr. fra konto -760 til konto -090.

Den 9. juli 2001 overførte indklagede 196.697,15 kr. fra deponeringskonto -331 vedrørende salget af ejendommen R til konto -090.

Den 24. august 2001 opgjorde indklagede konto -090 ved overførsel af 702,61 kr. fra konto -760.

II

Klagerne solgte ejendommen R ved købsaftale underskrevet af parterne den 14. og 15. februar 2001. Ejendommen skulle overtages af køber 1. maj 2001. Købesummen var 1.078.000 kr. kontant; heraf skulle 55.000 kr. deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler, mens 1.023.000 kr. skulle deponeres senest den 30. april 2001. Deponeringsstedet for sidstnævnte beløb fremgår ikke. Af købsaftalens standardbestemmelser fremgår:

"9. Vilkår for kontant udbetaling/deponering…

Af midler fra købsaftalens pkt. 9.2 og eventuelt 9.3 er berigtigende ejendomsmægler/advokat/depositar pligtig til at foretage betaling af:

1.	Pantegæld, der ikke skal overtages,
2.	Evt. ejerskiftegebyr, ejerskiftebidrag og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen,
3.	Restancer,
4.	Evt. refusionssaldo i købers favør,
5.	Beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen,
6.	Sælgers andel af handlens omkostninger,
7.	Salgssalær og udlæg mv. til ejendomsmægler, såfremt det i købsaftalen under pkt. 9.1 hos ejendomsmægleren deponerede beløb er utilstrækkeligt til dækning heraf."

Af købsaftalens individuelle vilkår fremgår:

"Standardbetingelserne i henhold til bekendtgørelse om ejendomsformidling (nr. 48 af 20.1.2000, § 22 stk. 3 nr. 5) er fraveget, idet det i købsaftalens standardbestemmelser pkt. 9 er aftalt, at berigtigende ejendomsmægler/advokat/depositar kan disponere over deponerede midler. Dette gælder dog kun i det omfang den pågældende indestår for anmærkningsfrit skøde."

Ved skrivelse af 11. april 2001 bevilgede indklagede klagerne en overtræksret på 750.000 kr. til konto -934 til brug for indfrielsen af prioriteter i ejendommen R. Med skrivelsen fulgte allonge vedrørende trækningsretten, hvoraf fremgår, at kontoens rente var p.t. 14 p.a.

Den 19. og 20. april 2001 hævede indklagede i alt 710.809,88 kr. på konto -934 til brug for indfrielse af indestående prioriteter.

Ved skrivelse af 30. april 2001 fremsendte købers advokat 1.015.200 kr. til indklagede til indsættelse på skødedeponeringskonto. Beløbet udgjorde restkøbesummen på 1.023.000 kr. med fradrag af omkostninger på 7.800 kr. (omkostninger ved udstedelse af skøde mv.) Indklagede indsatte beløbet på konto -331 tillige med et beløb på 4.473,75 kr. modtaget fra den ved handlen medvirkende ejendomsmægler.

Den 2. juli 2001 overførte indklagede 728.206,66 kr. fra deponeringskonto -331 til indfrielse af konto -934, som den 20. juni 2001 var debiteret 16.753,90 kr. i rente.

Den 24. august 2001 opgjorde indklagede deponeringskonto -331.

Ved skrivelse af 27. august 2001 meddelte købers advokat indklagede, at restkøbesummen kunne frigives.

Den 24. august 2001 opgjorde indklagede konto -331.

III

Rentetilskrivningerne på de fire konti oprettet i forbindelse med de to handler har været således:

Konto	Periode	Beløb
-090	6. marts - 24. august 2001	-17.812,09 kr.
760	17. maj - 3. oktober 2001	1.934,61 kr.
-934	19. april - 2. juli 2001	-16.753,90 kr.
-331	1. maj - 24. august 2001	6.865,56 kr.

Klagerne rettede efterfølgende henvendelse til indklagede om baggrunden for oprettelsen af de fire konti. Ved skrivelse af 19. november 2001 anførte klagerne, at de ikke på forhånd var orienteret om nødvendigheden af oprettelsen af kontiene med de heraf følgende renteudgifter. Havde indklagede i stedet anvendt en boligskiftekonto, ville renteudgiften have været væsentligt lavere. Klagerne forventede, at indklagede ville tilbagebetale et beløb svarende til renteudgiften vedrørende salget af ejendommen R, 16.754 kr.

Ved skrivelse af 7. december 2001 afviste indklagede klagernes krav. Indklagede anførte bl.a., at rentesatsen på udlægskontiene havde varieret mellem 14% og 13,75% p.a. i den omhandlede periode. Rentesatsen på deponeringskontiene havde varieret mellem 3% p.a. og 3,75%. Indklagede havde undladt at opkræve normalt lånesagsgebyr på 2.500 kr. pr. sag.

Parternes påstande.

Klagerne har den 14. december 2001 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale for meget betalt rente, mindst 16.754 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at det var unødvendigt at oprette fire forskellige konti i forbindelse med de to handler. De var bekendt med oprettelsen af udlægskontiene, men indklagede orienterede dem ikke på forhånd om rentesatser på kontiene.

De gjorde første gang indklagede opmærksom på problemet med renteforskellen i slutningen i af juni 2001, hvilket førte til overførslerne den 2. og 9. juli 2001.

Indklagede har, selv om man har anført, at der ikke kunne disponeres over det deponerede beløb vedrørende ejendom R, forinden spærringen var hævet, alligevel selv disponeret den 2. og 9. juli ved overførsel til andre konti.

Ved at undlade at orientere dem om forretningsgangen blev de afskåret fra at forhandle renteniveauet eller undersøge tilbud fra andre pengeinstitutter.

Efterfølgende forsøgte de forgæves at få en samlet redegørelse fra indklagede, men indklagede henviste blot til, at de mange konti og rentesatserne var indklagedes politik. I årsopgørelse og kundeinformation 2002 har indklagede anført, at man "vil leve op til kundernes forventninger og krav", og at man bebuder "gensidig respekt og tillid". Dette opfatter de som et slag i ansigtet fra et pengeinstitut, som de ellers har haft næsten ubegrænset tillid til.

De har aldrig underskrevet dokumenter vedrørende oprettelsen af de fire konti. De har modtaget kopier af dokumenter hen ad vejen, men ikke fået en samlet orientering. De føler indklagede har holdt sammenhængen skjult for dem ved ikke at fortælle det hele på en gang og oplyse om rentesatser, og om hvor store renteudgifterne ville blive.

Indklagede har anført, at klagerne er blevet orienteret om nødvendigheden af at oprette en udlægskonto til brug for indfrielse af prioriteterne i ejendommen R. Overførslerne fra skødedeponeringskontoen den 2. og 9. juli 2001 skete, efter at advokaten telefonisk havde oplyst, at skøde nu kunne lyses anmærkningsfrit. Den formelle frigivelse af købesummen ved denne handel blev først meddelt ved købers advokats skrivelse af 27. august 2001.

Med hensyn til købet af ejendommen H blev den kontante købesum hævet på en udlægskonto, hvorom klagerne blev orienteret.

Provenuet af Totalkreditlånet blev indsat på deponeret konto, hvilket klagerne bekræftede ved deres underskrift på regarantien. Indhentelse af lånetilbud afventede, at klagerne ønskede at medfinansiere ombygningsarbejder på ejendommen.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

I forbindelse med købet af ejendommen H bevilgede indklagede ved skrivelse af 26. februar 2001 klagerne en trækningsret på 550.000 kr. til finansiering af de beløb, som klagerne skulle deponere ved købet. Indklagede bevilgede denne udlægskredit uden sikkerhed i den købte ejendom og opnåede samlet ikke større sikkerhed for henholdsvis kreditten og garantistillelsen over for Totalkredit ved at indsætte provenuet af lånet i Totalkredit på en spærret konto frem for at indsætte det på udlægskreditten til nedbringelse af denne. Ankenævnet finder derfor, at indklagede straks ved hjemtagelsen af Totalkreditlånet burde have indsat provenuet på udlægskreditten. Indklagede bør derfor godtgøre klagerne det rentebeløb, de ville have sparet, såfremt dette var sket.

I forbindelse med salget af ejendommen R var indklagede ikke berettiget til at hæve beløb fra deponeringskontoen til overførsel til udlægskontoen, før købers advokat gav tilladelse hertil. Ankenævnet finder derfor ikke grundlag for kritisere, at indklagede først overførte beløb til udlægskontoen den 2. juli 2001.

Oprettelsen af de to udlægskonti var nødvendig i forbindelse med ekspeditionen af handlerne, og klagerne blev orienteret om oprettelsen og om, at renten p.t. var 14% p.a. Hverken denne rente eller indlånsrenten på deponeringskontoen på 3-3,75% p.a. kan anses for urimelig. Der er herefter ikke grundlag for at tage klagernes påstand til følge i videre omfang, end hvad der fremgår af det foran anførte.

Som følge heraf

Indklagede skal inden fire uger betale klagerne en rentegodtgørelse som ovenfor anført.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.