Ekspedition af omprioritering ved salg af overbehæftet ejendom.
| Sagsnummer: | 325 /1995 |
| Dato: | 11-06-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Ole Just, Allan Pedersen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ekspeditionstid
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Ekspedition af omprioritering ved salg af overbehæftet ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klagerne underskrev den 31. oktober 1993 købsaftale vedrørende salg af deres rækkehus for 880.000 kr. Købesummen skulle finansieres ved et ejerskiftelån på 825.000 kr. fra Realkredit Danmark, medens udbetalingen udgjorde 55.000 kr. Købesummen var ikke tilstrækkelig til at dække indestående prioriteter, herunder et eksisterende lån til Realkredit Danmark. To private panthavere havde givet samtykke til salget, således at dette kunne ske mod, at købesummen tilgik panthaverne i prioritetsorden. Det fremgik af købsaftalen, at klagernes pengeinstitut var Den Danske Bank.
Købsaftalen indeholdt en reguleringsbestemmelse, hvorefter der skulle ske regulering af købesummen, såfremt de årlige ydelser efter ejerskiftelånets berigtigelse blev forøget med mere end 500 kr.
Ved skrivelse af 8. november 1993 til den ved handelen medvirkende ejendomsmægler accepterede Realkredit Danmark det skete salg. Af skrivelsen fremgår, at det var kreditforeningens forudsætning, at der bl.a. blev oprettet endeligt frivilligt forlig på kreditforeningens udækkede fordring efter handelens gennemførelse. Endvidere var anført:
"De underskrevne dokumenter bedes derefter fremsendt til [indklagedes Hvidovre afdeling], der vil forestå tinglysningen af pantebrevet.
....
De bedes ligeledes fremsende indfrielsesopgørelse m.v. til [indklagede] på de fordringer, der skal honoreres i forbindelse med handelens berigtigelse.
Endvidere bedes De give [indklagede] underretning, når evt. fordringer der ikke skal dækkes, er sendt til aflysning."
Indklagedes Hvidovre afdeling modtog kopi af skrivelsen.
Den 10. november 1993 fremsendte Realkredit Danmark lånetilbud på det forudsatte ejerskiftelån på 825.000 kr. til ejendomsmægleren.
I skrivelse af 22. november 1993 fra ejendomsmægleren til indklagedes Hvidovre afdeling er anført:
"Vedlagt returneres de tidligere fremsendte dokumenter, idet jeg endvidere vedlægger kopi af skrivelse af 8. november 1993 fra Realkredit Danmark. De bedes venligst ekspedere sagen, idet denne er en medvirkesag.
Derudover vedlægges kopi af sælgernes underskrevne frivillige forlig med efterstående panthavere. Originale forlig beror hos kreditorerne, som vil aflyse deres pant af tingbogen uden at opnå dækning i forbindelse med nærværende handel - men mod, at sælgerne underskrev frivillige forlig, hvilket er på plads."
Den 9. december 1993 underskrev klagerne udbetalingsbrev vedrørende ejerskiftelånet fra Realkredit Danmark. Ved afkrydsning var angivet, at "lånet ønskes udbetalt hurtigst muligt". Klagerne underskrev samtidig kassekreditkontrakt vedrørende en boligsalgskredit til brug for omprioriteringen. Af kontrakten fremgår:
"I forbindelse med omprioritering af ovennævnte ejendom, giver debitor herved [indklagede] uigenkaldelig fuldmagt til for vor regning at hjemtage tilbudt realkreditlån i Realkredit Danmark stort kr. 825.000,00, og indfri gamle prioriteter, der ikke skal overtages af køber, betale eventuelle restancer vedrørende de af køber overtagne hæftelser og eventuelt andre beløb, som skal afholdes af debitor for at sikre meddelelse om anmærkningsfrit kreditforeningspantebrev og anmærkningsfrit skøde.
..... Fremsendelse til låneudbetaling i realkreditinstituttet sker i den rækkefølge, udbetalingsanmodningerne underskrives i [indklagede], og hvor udbetalingsbetingelserne er opfyldt. Mængden af udbetalingsanmodninger medfører, at [indklagede] forbeholder sig ret til 8 dages ekspeditionstid herefter.
Debitor kan ikke gøre [indklagede] ansvarlig som følge af forsinkelser, som skyldes årsager [indklagede] er uden indflydelse på.
Debitor er orienteret om muligheden for kurssikring af det tilbudte kreditforeningslån: Der ønskes ikke indgået kurskontrakt/fastkursaftale."
Klagerne underskrev endvidere kreditforeningspantebrev den 9. december 1993, hvorefter indklagede ekspederede pantebrevet til tinglysning.
Under klagesagen er fremlagt indklagedes interne noteringsark vedrørende senere ekspeditioner i sagen. Heraf fremgår bl.a.:
"Udført dato Handling/afventer 5/1-94 Aflysning af 2 stk private pantebreve. (Ejd.m. kontaktes igen den 5/1-1994 for afl. af ptb.) 12/1 Der mangler stadig kr. 36.000,00 pantebrev at blive aflyst - rykket ejd. den 12/1-94 igen. 21/2 Tale m/[medarbejder L hos mægler] om pantebrev. Hun vender tilbage. 1/3 Stadig lyst på ejendommen. 2/3-94 Talt med [L] hos ejdm. der igen vil undersøge, hvornår kr. 36.000 er aflyst af tingbogen, hvorefter vi kan hjemtage det nye lån. 7/4 Ligger måske i dagbogen pr. 10/3-94 - tinglysningen er nået til den 9/3-94. 11/5-94 Talt med [L] om eff. Hun vender tilbage tirsdag den 17/5-94 hvorvidt vi skal fremsende til eff. eller vi skal afvente yderligere. Jeg har talt med adv. tidligere, der sagde, at vi gerne måtte vente noget endnu, således at kurserne kunne stabilisere sig noget mere."
Pantebrevet på 36.000 kr. anmeldtes til aflysning af tingbogen den 10. marts 1994.
Ved ejendomsmæglerens telefaxmeddelelse af 16. juni 1994 til indklagede bekræftedes det, at lånet kunne fremsendes til udbetaling snarest muligt. Indklagede har oplyst, at afdelingen omkring dette tidspunkt rettede i udbetalingsbrevet underskrevet af klagerne den 9. december 1993, således at afkrydsning, hvorefter lånet ønskedes udbetalt hurtigst muligt, blev ændret til, at lånet først skulle "udbetales, når vi giver besked".
Ejerskiftelånet blev hjemtaget den 9. november 1994 på grundlag af kurs 73,10.
I marts 1995 kvitterede Realkredit Danmark ejerskiftelånet med 125.878,10 kr. som følge af den i købsaftalen indeholdte reguleringsklausul.
Under en efterfølgende korrespondance mellem klagernes advokat og indklagede erkendte indklagede at være ansvarlig over for klagerne for disses tab som følge af, at ejerskiftelånet ikke var hjemtaget umiddelbart efter den 16. juni 1994. I skrivelse af 3. maj 1993 til klagernes advokat beregnede indklagede, at lånet ved hjemtagelse den 20. juni 1994 ville have fået en obligationsgæld på 1.095.617,53 kr. Den faktiske obligationsgæld ved udbetalingen i november var 1.128.590,97 kr.; differencen i obligationsgæld på 32.973,44 kr. tilbød indklagede at godtgøre efter kursen pr. 2. maj 1995 på 74,4 eller 24.532,24 kr. Beløbet er betalt til klagerne den 28. juli 1995.
Ved klageskema af 29. juni 1995 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 101.345,86 kr. med rente efter renteloven fra den 30. juni til den 28. juli 1995 af 125.878,10 kr. og derefter af 101.345,86 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagede i forbindelse med, at udbetalingsbrevet blev underskrevet den 9. december 1993, påtog sig at hjemtage ejerskiftelånet hurtigst muligt. Som følge af indklagedes langsommelige ekspedition af omprioriteringssagen blev ejerskiftelånet først hjemtaget henved 1 år senere, hvilket har medført et tab for klagerne svarende til Realkredit Danmarks nedskrivning af hovedstolen på ejerskiftelånet, idet nedskrivningen forøger deres gæld til Realkredit Danmark med et tilsvarende beløb.
Indklagede har anført, at det medgives, at man er erstatningsansvarlig for perioden fra den 16. juni 1994 til lånets hjemtagelse i november 1994. Indklagede har godtgjort klagerne tabet forårsaget af denne forsinkelse. Det var den medvirkende ejendomsmægler, der skulle sørge for aflysning af det private pantebrev på 36.000 kr., medens indklagede, der ikke var klagernes pengeinstitut, kun skulle hjemtage ejerskiftelånet. Lånet kunne først hjemtages, når der forelå tinglyst anmærkningsfrit realkreditpantebrev, men dette kunne først foreligge, når pantebrevet på 36.000 kr. var aflyst. Indklagede kontaktede gentagne gange i perioden 5. januar til 17. maj 1994 ejendomsmægleren for at rykke for aflysningen af pantebrevet på 36.000 kr. Indklagede har beklaget, at medarbejderen rettede i udbetalingsbrevet efter, at dette var underskrevet af klagerne, men rettelsen har ikke haft betydning for indklagedes erstatningspligt i sagen, idet ejerskiftelånet ikke kunne være hjemtaget tidligere end før den 16. juni 1994. Hertil kommer, at det fremgår af kassekreditkontrakten, at indklagede ikke kan gøres ansvarlig som følge af forsinkelser, som skyldes årsager, man er uden indflydelse på, og indklagede havde netop ikke indflydelse på aflysning af det private pantebrev.
Ankenævnets bemærkninger:
Klagerne underskrev den 9. december 1993 udbetalingsbrev vedrørende ejerskiftelånet. Det fremgik heraf, at ejerskiftelånet skulle hjemtages hurtigst muligt. I den foreliggende situation, hvor ejendommens salg ikke gav dækning til pantehæftelserne, måtte klagerne indse, at hjemtagelse af lånet tidligst kunne ske, når forholdet til panthaverne var endeligt afklaret, herunder at der forelå kvitterede pantebreve fra de to private panthavere. Det er ikke godtgjort, at indklagede havde påtaget sig en forpligtelse til at forestå ekspeditionen med hensyn til at fremskaffe kvitterede pantebreve fra de to panthavere, og efter det foreliggende synes denne forpligtelse da også at have påhvilet ejendomsmægleren. Det lægges videre til grund, at indklagede frem til medio maj jævnligt var i kontakt med ejendomsmægleren med hensyn til fremskaffelse af det sidste pantebrev i kvitteret stand, men at indklagede først den 16. juni 1994 fik meddelelse om, at betingelserne for effektuering af ejerskiftelånet var opfyldt. Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at indklagede i denne forbindelse har tilsidesat de pligter, der påhvilede indklagede som den, der skulle hjemtage ejerskiftelånet. Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale yderligere end, hvad indklagede allerede har gjort.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.