Afgørelse

Spørgsmål om erstatningsansvar i forbindelse med optagelse af et 10-årigt inkonvertibelt realkreditlån

Indledning

Sagen vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med rådgivningen af klagerne ved deres optagelse af et 10-årigt inkonvertibelt realkreditlån.

Sagens omstændigheder

Klagerne, K og M, købte den 28. marts 2007 en ny bolig for 3.995.000 kr. Finansieringsbehovet til den nye bolig udgjorde 3.295.000 kr., mens klagernes egenfinansiering udgjorde 700.000 kr. Banken har oplyst, at klagernes eksisterende ejendom var belånt med et flexlån, der i 2004 var blevet omlagt til et flexgarantilån.

Den 13. juni 2007 sendte banken tre forskellige forslag til realkreditfinansiering af den nye bolig, med henholdsvis et fast forrentet lån, et F10-lån eller et F5-lån, alle med indledende afdragsfrihed frem til den 31. december 2016. Ifølge forslaget udgjorde første års ydelse efter skat 200.455 kr. for det fast forrentede lån, 187.052 kr. for F10-lånet og 184.912 kr. for F5-lånet.

Den 20. juni 2007 sendte banken bl.a. et lånetilbud og en aftale om finansiering og tinglysning vedrørende F10-lånet med en hovedstol på 3.196.000 kr. til klagerne. Bankens fremsendelsesbrev indeholdt bl.a. følgende:

"… På baggrund af rådgivning om fordele om ulemper ved forskellige lån har De ønsket vedlagte lånetilbud. …"

Ifølge lånetilbuddet kunne lånet optages til kurs 92,675. Lånetilbuddet indeholdt bl.a. følgende:

"… FlexLån® er et inkonvertibelt lån. Det betyder, at De normalt kun kan indfri lånet med obligationer. I december før en rentetilpasning kan De desuden kun indfri lånet, hvis refinansieringsbeløbet er opsagt senest den 30.11. I året før en rentetilpasning har De særlige muligheder for indfrielsen. Se informationsbladet "Det med småt’ om FlexLån®.

Ved FlexLån® skal De underskrive en Aftale om lånets rentetilpasning, løbetid og afdragsfrihed." …

Læs om de særlige vilkår for FlexLån® i afsnittet "Oplysninger om lånet" og informationsbladet "Det med småt’ om FlexLån®." …"

Af "Standardiseret Europæisk Informationsblad", der var en del af lånetilbuddet, fremgik:

"… Lånet bliver 100 % rentetilpasset hvert 10. år, første gang den 01.01.2007 …

12. Førtidig eller ekstraordinær indfrielse

Lånet kan som hovedregel kun indfries helt eller delvist før normalt udløb ved opkøb af de bagvedliggende obligationer, som er stående og inkonverterbare. I forbindelse med en rentetilpasning kan det beløb der skal refinansieres opsiges helt eller delvist til pari. Dette kræver at refinansieringsbeløbet hel eller delvist forinden er opsagt skriftligt overfor Realkredit Danmark. … "

Aftalen om finansiering og tinglysning indeholdt bl.a. følgende:

"Inden pantebrevet fra Realkredit Danmark er underskrevet, er vi blevet gjort bekendt med …

·… vilkårene for indfrielsen af lånet …

Specielt ved optagelse af FlexLån®

Vi bekræfter, at Danske Bank har rådgivet om de risici, der er forbundet med optagelsen af et FlexLån®. Derfor ved vi, at lånet er et realkreditlån med variabel rente, og at lånet gives som et kontantlån på basis af inkonverterbare obligationer. …"

Klagerne accepterede lånetilbuddet, og lånet blev udbetalt i juli 2007.

På klagernes foranledning udarbejdede banken den 16. juli 2008 en beregning vedrørende omlægning af lånet til et fastforrentet lån med eller uden afdragsfrihed eller til et F1-lån med afdragsfrihed. Indfrielsen af det eksisterende lån kunne ifølge beregningen ske til kurs 91,865 med et indfrielsesbeløb på 3.120.786 kr. og en kursgevinst på 79.080 kr. Ifølge beregningen udgjorde stigningen i den månedlige ydelse 579 kr. efter skat ved omlægning til et F1-lån med en hovedstol på 3.129.000 kr.

Den 25. februar og 17. april 2009 sendte banken nye beregninger vedrørende omlægning af lånet til et F5-lån, et F3-lån, et F1-lån eller et fastforrentet lån, alle med afdragsfrihed. Indfrielsen af det eksisterende lån kunne ifølge beregningen af 25. februar 2009 ske til kurs 99,36 med et indfrielsesbeløb på 3.363.789 kr. og ifølge beregningen af 17. april 2009 ske til kurs 98,997 med et indfrielsesbeløb på 3.348.089 kr.

Den 12. maj 2009 sendte banken en beregning vedrørende omlægning af lånet til et fastforrentet lån, et F1-lån med afdragsfrihed eller et fastforrentet realkreditlån kombineret med et Danske Prioritet Plus lån med afdragsfrihed. Indfrielsen af det eksisterende lån kunne ifølge beregningen ske til kurs 99,407 med et indfrielsesbeløb på 3.360.265 kr. Ifølge beregningen udgjorde besparelsen i den månedlige ydelse 3.328 kr. efter skat ved omlægning til et F1-lån med en hovedstol på 3.369.000 kr. Samme dag sendte banken et lånetilbud vedrørende F1-lånet til klagerne.

Den 8. juni 2010 sendte banken en ny beregning vedrørende omlægning af lånet til et fastforrentet lån, et F3-lån eller et F1-lån, alle med afdragsfrihed, og med indfrielse af det eksisterende lån til kurs 107,6 med et indfrielsesbeløb på 3.612.900 kr.

Parternes påstande

Den 23. april 2012 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal holde dem skadesløse for de kursstigninger, der har været på realkreditlånet siden låneoptagelsen, således at lånet kan indfries til samme kurs, som det blev optaget til.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har bl.a. anført, at de ønskede et 5 % obligationslån med afdragsfrihed. Banken tilbød og anbefalede i stedet F-10 lånet. De valgte F-10 lånet, da dette lån var billigere end et obligationslån.

Bankens rådgivning var mangelfuld. Banken rådgav dem ikke om mulighederne for og konsekvenserne af en indfrielse eller omlægning før udløb. De var på ingen måde klar over konsekvensen af lånet. De modtog ikke rådgivning om de enkelte lånetypers karakteristika, herunder rentetilpasninger og opsigelsesvilkår for flexlån.

De sidder nu i en meget låst situation. Lånets restgæld og kursen på obligationerne er steget og steget.

Banken burde ikke have tilbudt dem et F-10 lån. De gav på intet tidspunkt udtryk for, at den nye bolig var "huset for livet" som anført af banken. De var henholdsvis 25 og 27 år, ugifte og barnløse, da de optog lånet. K var selvstændig med deraf følgende risiko, de havde ofte skiftet bil og havde tidligere ejet et solcenter, hvilket banken var bekendt med.

De talte flere gange med banken om en låneomlægning, men banken frarådede dem hver gang at omlægge lånet. De kontaktede banken i 2008, da de blev klar over, hvor dårligt de var stillet med F10-lånet. Banken frarådede dem i 2008 at omlægge lånet til et F1-lån på grund af forventede rentestigninger. De valgte at følge bankens anbefaling. De kontaktede igen banken i 2009 og fik tilsendt beregningen af 12. maj 2009. M udarbejdede på baggrund heraf en beregning, hvorefter kurstabet ved omlægning blev opvejet af afvikling af anden dyrere gæld. Banken frarådede dem atter at omlægge lånet med begrundelsen, at restgælden ville stige, og at der dermed var risiko for tab ved omlægningen eller ved salg af bolig. De valgte endnu en gang at følge bankens anbefaling.

De har efterfølgende talt med andre banker og med rådgivere, som har oplyst, at et F-10 lån ikke bør anbefales til unge mennesker under 50 år. Dette blev også bekræftet af bankens filialdirektør på et møde med dem om deres klage over bankens rådgivning.

Banken har fremhævet, at M efterfølgende fik ansættelse hos en ejendomsmægler. M’s ansættelse, som fandt sted efter købet af boligen, er ikke relevant for sagen. M blev ansat som sælger og er ikke uddannet indenfor ejendomsmæglerbranchen eller indenfor finansiering.

Danske Bank har bl.a. anført, at klagerne oplyste, at de ville blive boende på ejendommen i mange år. På baggrund heraf fik klagerne vist et finansieringsforslag for et F10-lån, som et af tre finansieringsforslag. Banken udarbejdede tre eksempler på finansiering af købet af ejendommen, og klagerne blev i forbindelse hermed rådgivet om de enkelte lånetypers karakteristika.

Klagerne blev rådgivet om fordele og ulemper ved et 10-årigt flexlån og blev herunder rådgivet om rentetilpasninger og opsigelsesvilkår for flexlån. Klagerne blev oplyst om, at flexlån kun kan indfries før en rentetilpasning ved at købe de bagvedliggende obligationer til markedskurs.

Klagerne traf selv beslutning om, hvilket realkreditlån de ønskede. Klagerne besluttede at optage F10-lånet, da de lagde vægt på, at dette lån havde en lavere ydelse end det fastforrentede lån, og da ydelsen på F5-lånet kun var marginalt lavere.

Banken kan ikke drages til ansvar for, at klagerne ændrede planer, ligesom banken heller ikke er ansvarlig for rente- og kursudviklingen på realkreditobligationer.

Klagerne fik efterfølgende løbende foretaget beregninger af omlægninger, men valgte hver gang at beholde F10-lånet, idet bemærkes, at klagernes rådgiver i banken oplyste, at stigningen i restgælden var en ulempe ved en omlægning. Klagerne kunne i 2008 have omlagt lånet til et F1-lån mod en forøgelse af den månedlige ydelse efter skat på 579 kr. I 2009 kunne klagerne have omlagt lånet til et F1-lån og have opnået en månedlig besparelse på lånet på 3.328 kr. efter skat mod en forøgelse restgælden som følge af kursstigning på obligationerne.

Det bestrides, at bankens filialdirektør har bekræftet, at et F-10 lån ikke bør anbefales til unge mennesker under 50 år.

Ankenævnets bemærkninger

Tre medlemmer – Kari Sørensen, Jesper Claus Christensen og Peter Stig Hansen – udtaler:

Det fremgik af lånetilbuddet og af det standardiserede Europæiske Informationsblad, der var en del af lånetilbuddet, at det inkonvertible lån alene kunne indfries ekstraordinært ved indlevering af obligationer (bortset fra det sidste år af løbetiden).

Vi finder på denne baggrund, at klagerne burde have været klar over, at lånet var undergivet særlige indfrielsesvilkår, som kunne indebære, at det alene kunne indfries til overkurs.

Vi finder det herefter ikke godtgjort, at Danske Bank ved rådgivningen af klagerne ved låneoptagelsen eller efterfølgende har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

To medlemmer – Troels Hauer Holmberg og Bent Olufsen – udtaler:

Vi finder, at en afgørelse af sagen, herunder om klagerne modtog rådgivning om den særlige risiko, som ikke er almindelig i forbindelse med realkreditbelåning i Danmark, forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Vi stemmer derfor for, at Ankenævnet afviser sagen i medfør af § 7, stk. 1 i nævnets vedtægter.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.