Rådgivning om kurssikring i forbindelse med køb af ejerlejlighed.
| Sagsnummer: | 11/1998 |
| Dato: | 30-12-1999 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Karin Duerlund, Niels Bolt Jørgensen, Leif Nielsen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Realkreditbelåning - kurssikring |
| Ledetekst: | Rådgivning om kurssikring i forbindelse med køb af ejerlejlighed. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar som følge af forkert rådgivning om kurssikring i forbindelse med klagerens køb af en ejerlejlighed ved årsskiftet 1993/94.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale underskrevet af klageren den 26. december 1993 og af sælger den 29. december 1993 købte klageren en ejerlejlighed med overtagelse den 1. februar 1994. Købesummen på 675.000 kr. skulle berigtiges ved hjemtagelse af et 30-årigt 7% obligationslån i Totalkredit på 533.000 kr., en udbetaling på 42.000 kr. og et 9% sælgerpantebrev på 100.000 kr. Vedrørende ejerskiftelånet fremgår bl.a.: "Sælger er gjort bekendt med mulighederne for kurssikring." Lånet skulle hjemtages af sælgers pengeinstitut, som var Jyske Bank. Af købsaftalens side 1A fremgår under overskiften "Supplerende oplysninger" bl.a. følgende:
"Køber har ret til at konvertere det i nærværende slutseddels pkt. 10 nævnte ejerskiftelån til en kontantlån i Totalkredit, forudsat sælgers provenu forbliver uændret. Kontantlånet vil være at beregne på baggrund af kursen på de i nærværende slutseddels pkt. 10 nævnte ejerskiftelån på datoen for sælgers accept. Sælger afholder omkostninger i forbindelse hermed."
Af købsaftalens standardbestemmelser pkt. 10, fremgår følgende:
"10. Ejerskiftelån - kurssikring
Lånet optages i sælgers navn, og provenuet tilfalder sælger. Sælger betaler samtlige udgifter ved optagelse og hjemtagelse af lånet, herunder vurdering, indskud, stempelafgift, gebyr, salær, tinglysningsafgift m.m.
Parterne er bekendt med, at der kan ske ændringer i obligationsrenten i medfør af lovbestemte forhold.
Parterne er bekendt med, at der lovmæssigt fastsættes en maximumsrente for obligationslån (mindsterenten +2). Såfremt den aftalte obligationsrente overstiger denne maximumsrente ved lånets hjemtagelse, kan dette medføre beskatning for låntager, og det er aftalt, at sælger bærer ethvert tab som følge heraf, idet sælger kan tegne kurskontrakt til sikring herimod.
Såfremt de årlige prioritetsydelser efter lånenes berigtigelse bliver mere end kr. 1.000 større end de aftalte prioritetsydelser (på alle ejendommens prioriteter til sammen) eventuelt reguleret i.h.t. pkt. 10 i slutsedlen, reduceres sælgerpantebrevets hovedstol, således at de årlige prioritetsydelser, efter evt. regulering, bliver som forudsat.
Sælger er gjort bekendt med muligheden for at kurssikre såvel nye lån som ældre realkreditlån, der skal indfries, til sikring mod provenutab."
Klageren, der var kunde i indklagedes Ishøj Bycenter afdeling, ønskede ejerskiftelånet hjemtaget som et kontantlån.
Ved skrivelse af 6. januar 1994 fremsendte den ved handlen medvirkende ejendomsmægler handlens dokumenter til indklagede, som skulle forestå indhentelsen af lånetilbuddet i Totalkredit. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"Omregningskursen på datoen for sælgers accept, den 29. december 1993, jfr. slutsedlens side 1A, er os d.d. - for den gode ordens skyld - telefonisk oplyst til 97,15."
Den 9. februar 1994 fremsendte indklagede lånetilbuddet m.v. til ejendomsmægleren, som videresendte dokumenterne til Jyske Bank med anmodning om at hjemtage lånet og indfri prioriteter, der ikke skulle overtages.
Ejerskiftelånet, som var et 30-årigt annuitetskontantlån på 518.000 kr., blev den 30. juni 1994 hjemtaget på basis af 6% obligationer til kurs 77,2, svarende til en obligationshovedstol på 670.984 kr.
På grundlag af købsaftalens standardbestemmelse pkt. 10.4, reducerede klagerens advokat sælgerpantebrevets hovedstol med 28.791,16 kr.
Den 23. marts 1995 udtog sælgeren ved retten i Lyngby stævning mod klageren om betaling af 28.791,16 kr. med tillæg af renter 9% p.a. fra den 1. februar 1994. Under retssagen nedlagde klageren selvstændig påstand mod sælgeren om betaling af 6.848,75 kr., svarende til kursværdien af fradraget på 1.000 kr. i forbindelse med reguleringen af sælgerpantebrevet, jf. standardbestemmelsernes pkt. 10.4.
Den 24. januar 1996 afsagde retten i Lyngby følgende dom:
"Retten finder, at den omtvistede, individuelle bestemmelse i slutsedlen må antages at have fraveget de i øvrigt gældende standardbestemmelser i slutsedlen for så vidt angår vilkårene for ejerskiftelånet. Således som bestemmelsen er affattet, finder retten, at de særlige muligheder for anderledes prioritering, som [klageren] som køber opnåede ved dette aftalevilkår, blev indrømmet denne på det udtrykkelige vilkår, at sagsøgers kontantprovenu under alle omstændigheder forblev det samme. Retten finder følgelig, at [klageren] ved sin tilkendegivelse om at ville benytte sin ret i henhold til det særlige aftalevilkår har afskåret sig fra at påberåbe sig de sædvanlige bestemmelser om regulering i købesummen ved stigning i de forudsatte ydelser på ejerskiftelånet.
Som følge af det anførte har [klageren] været uberettiget til at foretage regulering i sælgerpantebrevet som sket. Der gives derfor dom efter sagsøgers påstand som nedenfor bestemt, idet sagsøgeren endvidere som følge af det anførte vil være at frifinde for den af [klageren] nedlagte selvstændige påstand.
THI KENDES FOR RET:
[Klageren], betaler inden 14 dage til sagsøgeren, [sælgeren], 28.791,16 kr. med tillæg af renter 9% p.a. fra den 1. februar 1994 til betaling sker. Inden samme frist betaler [klageren] i sagsomkostninger til sagsøgeren 8.000,- kr. og til statskassen 950,- kr."
Klageren udtog herefter stævning ved Københavns byret mod sin advokat med påstand om betaling af 38.139,91 kr. med tillæg af renter for så vidt angår 35.639,91 kr. (28.791,16 kr. + 6.848,75 kr.) med 9% p.a. fra den 1. februar 1994 og for så vidt angår 2.500 kr. med almindelig procesrente fra sagens anlæg den 3. juli 1996. De 2.500 kr. udgjorde klagerens omkostninger i forbindelse med sagen ved retten i Lyngby. Advokaten adciterede indklagede med påstand om frifindelse. Den 26. marts 1998 afsagde retten følgende dom i sagen:
"Efter de foreliggende oplysninger lægges til grund, at [klageren] i forbindelse med købet af ejerlejligheden ......., benyttede sig af den i slutsedlen aftalte ret til at konvertere det i slutsedlens punkt 10 nævnte obligationslån til et kontantlån, jfr. slutsedlen, side 1 a, og side 2, (bilag ...). Det forudsættes i slutsedlen (side 1 a), at sælgers provenu skal forblive uændret.
Dommen af 24. januar 1996 fra retten i Lyngby, i sagen mellem sælgeren af ejerlejligheden og [klageren], vedrører spørgsmålet om, hvorvidt aftalen i slutsedlen, side 1 a, om konvertering til kontantlån, afskar [klageren] fra at påberåbe sig slutsedlens standardbestemmelser, punkt 10, om regulering af de årlige prioritetsydelser, efter lånets berigtigelse. Det antages i dommen, som [klageren] efter det oplyste ikke har anket, at hun ikke havde ret til at foretage regulering i sælgerpantebrevet.
Det lægges i denne sag til grund, at det var Jyske Bank, der var sælgers pengeinstitut, der hjemtog lånet, jf. ejendomsmæglerens skrivelse af 10. februar 1994 til Jyske Bank, (bilag ...). Der findes ikke efter slutsedlens ordlyd eller efter de i øvrigt foreliggende oplysninger grundlag for at antage, at slutsedlens standardbestemmelse i punkt 10, vedrørende ejerskiftelån og kurssikring er fraveget, og det var således sælgeren, der skulle oppebære provenuet af ejerskiftelånet, og derfor sælgeren, og ikke [klageren], der havde anledning til at foretage kurssikring.
Herefter findes der ikke grundlag for at anse sagsøgte, [advokaten] for erstatningsansvarlig overfor [klageren]. Sagsøgte frifindes derfor for [klagerens] påstand, og [klageren] pålægges at betale sagsomkostninger til banken.
THI KENDES FOR RET:
[Advokaten] frifindes for [klagerens] påstand.
Inden 14 dage fra dato betaler [klageren] 7.500 kr. i sagsomkostninger til [advokaten].
Inden samme frist betaler [advokaten] 7.500 kr. i sagsomkostninger til [indklagede].
Københavns byrets dom blev stadfæstet af Østre Landsret den 12. maj 1999 i henhold til de i dommen anførte grunde. Indklagede var ikke inddraget i ankesagen.
En advokat, som deltog i et møde mellem klageren og indklagede den 22 februar 1996, har ved skrivelse af 29. juli 1999 til Ankenævnet afgivet erklæring om, at der under mødet blev etableret enighed om, at klageren i forbindelse med indgåelsen af købsaftalen den 29. december 1993 anmodede indklagede om at kurssikre ejerskiftelånet. Den daværende filialchef i afdelingen kunne meget modstræbende huske at have oplyst til klageren, at hun ikke kunne kurssikre, idet ejerskiftelånet blev hjemtaget af sælgers bank. Der var enighed om, at klageren kunne have kurssikret ejerskiftelånet gennem indklagede mod betaling af et gebyr på 950 kr.
Parternes påstande.
Klageren har den 13. januar 1998 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Klagesagen har afventet udfaldet af retssagen mod advokaten.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at hun omkring årsskiftet 1993/94 drøftede indholdet af købsaftalen med indklagede. Hun ønskede ejerskiftelånet optaget som et kontantlån i Totalkredit. Indklagede skulle derfor indstille hende til godkendelse over for Totalkredit, hvilket skete.
Hun havde umiddelbart forinden solgt en ejendom og havde i den forbindelse meddelt indklagede, at hun ikke ønskede at spekulere i obligationskurser og bedt indklagede kurssikre ejerskiftelånet, hvilket indklagede gjorde.
Hun anmodede indklagede om tillige at kurssikre ejerskiftelånet i forbindelse med ejerlejlighedskøbet. Indklagedes medarbejder gav hertil den klare besked, at det kunne hun ikke - det kunne kun sælgers bank, fordi det var dem, der hjemtog lånet.
Da renten begyndte at stige, ringede hun flere gange til indklagede og spurgte, om der kunne gøres noget. Hver gang fik hun den besked, at det kunne der ikke.
Under et møde den 22. februar 1996 mellem hende, hendes advokat, den ekspederende medarbejder hos indklagede samt afdelingsdirektøren vedgik den ekspederende medarbejder, at hun "nok havde sagt noget i den retning", og afdelingsdirektøren oplyste uopfordret, at indklagede uden problemer kunne have kurssikret, og at dette ville have kostet et gebyr på 950 kr.
Indklagedes rådgivning om kurssikring i forbindelse med ejerlejlighedskøbet var forkert, idet hun kunne have kurssikret, selv om det var sælgers bank, der hjemtog lånet. Som følge af den fejlagtige rådgivning har hun lidt tab, som indklagede bør erstatte.
Spørgsmålet om indklagedes ansvar over for hende er ikke behandlet ved domstolene.
Tabet bør opgøres med tillæg af udgifter til advokatbistand, som ikke er dækket af hendes retshjælpsforsikring og med fradrag af udgiften til kurssikring på 950 kr. Erstatningen bør tillægges renter på 9% p.a. i perioden 1. februar 1994 til 7. februar 1996. Til udredning af domsbeløbet til sælger ydede indklagede den 7. februar 1996 et lån, hvorfor rentesatsen pr. denne dato bør svare til den af indklagede beregnede rente på dette lån.
Indklagede har anført, at man ikke deltog i forhandlingerne om købsaftalen, herunder den individuelle bestemmelse om hjemtagelse af ejerskiftelånet som kontantlån i stedet for som obligationslån. Man forestod alene indhentning af lånetilbud og godkendelse af klageren som låntager i Totalkredit.
Det afvises, at klageren anmodede om kurssikring. Kurssikring blev i generel form omtalt mellem klageren og den ekspederende medarbejder, efter at lånedokumenterne var ekspederet til Jyske Bank. Den ekspederende medarbejder henviste i den forbindelse klageren til Jyske Bank, som skulle hjemtage ejerskiftelånet i sælgers navn.
Det bestrides, at man under mødet den 22. februar 1996 skulle have udtalt, at indklagede uden problemer kunne have kurssikret, og at dette kun ville have kostet et gebyr på 950 kr., og man kan heller ikke i øvrigt tilslutte sig advokatens konklusioner om, hvad der blev opnået enighed om på mødet.
Både klageren, dennes advokat i forbindelse med handlen og indklagede var af den opfattelse, at pkt. 10.4 i købsaftalens standardbestemmelser fortsat var gældende, uanset at det også var aftalt, at klageren havde ret til at konvertere ejerskiftelånet til et kontantlån "forudsat sælgers provenu forbliver uændret". Indklagede har således ikke haft anledning til at rådgive klageren om eventuelle muligheder for kurssikring af ejerskiftelånet og har derfor ikke gjort sig skyldig i fejlagtig rådgivning af klageren eller ansvarspådragende undladelser.
Klagerens tab skyldes alene, at det ved Lyngby rets dom fejlagtigt blev fastslået, at reguleringen (nedsættelsen) af sælgerpantebrevet var uberettiget.
Indklagede kan ikke gøres erstatningsansvarlig for, at klageren valgte ikke at anke Lyngby rets dom og på dette urigtige grundlag valgte at rejse krav mod den berigtigende advokat og nu mod indklagede. Ved Københavns byret og Østre Landsret blev det fastslået, at "det var således sælgeren, der skulle oppebære provenuet af ejerskiftelånet og derfor sælgeren og ikke [klageren], der havde anledning til at foretage kurssikring".
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
I overensstemmelse med Østre Landsrets ankedom af 12. maj 1999 finder Ankenævnet, at bestemmelsen i slutsedlens side 1 A om konsekvenserne af, at klageren valgte at optage ejerskiftelånet som et kontantlån i stedet for som et obligationslån som forudsat i slutsedlens pkt. 10, ikke med den fornødne sikkerhed kan forstås således, at klageren herved blev afskåret fra at påberåbe sig standardbestemmelsernes pkt. 10.4 og således overtog kursrisikoen. Ankenævnet finder endvidere, at klageren i forhold til indklagede selv må bære risikoen for, at hun ikke ankede Lyngby rets dom af 24. januar 1996.
Det kan herefter ikke tillægges betydning, om indklagedes medarbejder over for klageren måtte have udtalt, at kurssikring af ejerskiftelånet ikke kunne ske gennem indklagede. I øvrigt bemærkes, at det ikke kan anses for en fejl, såfremt indklagedes medarbejder måtte have henvist klageren til at drøfte spørgsmålet om kurssikring med sælgers pengeinstitut, der skulle hjemtage lånet i sælgers navn.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.