Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning forud for køb af andelsbolig i 2009

Indledning

Denne sag vedrører klagernes indsigelser om mangelfuld rådgivning hos Nordea Bank i forbindelse med deres køb af en andelsbolig i 2009.

Sagens omstændigheder

Andelsboligforeningen A blev stiftet den 1. august 2008. Ifølge en handelsbekræftelse udstedt af pengeinstituttet P den 4. september 2008 indgik foreningen en 30-årig aftale med P om en renteswap på 17.976.000 kr. Af bestyrelsens beretning på A’s generalforsamling den 16. februar 2009 fremgår blandt andet:

”…

20. august 2008 blev finansieringen besluttet, hvor vi var heldige set i lyset af den følgende finanskrise. Vi har gennem [P] optaget et fast forrentet lån på knapt 18 mio. kr. til en rente på 4,97%.

…

Da vi jo er en helt ny forening, har det været svært på forhånd at fastsætte fællesudgiften. Disse har derfor hidtil være[t] iberegnet boligafgiften, men som det vil fremgå af driftsbudgettet for 2009 og som tidligere varslet, er det nødvendigt pr. 1. april 2009 at hæve boligafgiften med 300-400 kr./md. alt efter lejlighedsstørrelse.

…”

Af generalforsamlingsreferatet fremgår i øvrigt, at der ville komme en yderligere udgift vedrørende elevator, og at der ikke skulle udarbejdes regnskab før 2010.

Ved købsaftale af 28. august 2009 købte klagerne en andelsbolig i A for 410.000 kr. med overtagelse den 1. oktober 2009. Købet blev finansieret i Nordea Bank, hvor klagerne er kunder. Ved gældsbreve af 10. september 2009 optog klagerne således henholdsvis et andelsboliglån på 106.060,61 kr. og et andelsprioritetslån på 328.000 kr. i banken. Rentesatserne var variable henholdsvis 9,5 % og 8,5 % om året. Til sikkerhed for engagementet fik banken håndpant i et ejerpantebrev på 328.000 kr. med pant i andelsboligen.

Efter gennemførelsen af handlen var der et overskud på 10.000 kr. Banken har anført, at beløbet var til dækning af advokatomkostninger i forbindelse med handelen. Klagerne har bestridt dette og har anført, at de spurgte banken om beløbet, som de var uforstående overfor. Banken svarede, at beløbet var til dækning af eventuelle ekstra omkostninger i forbindelse med flytning.

Klagerne har oplyst, at de efter overtagelsen af andelsboligen gradvist blev klar over, at andelsboligforeningen havde en dårlig økonomi og var på randen af konkurs. Dette skyldtes navnlig et swaplån samt andre andelshaveres restancer.

Ifølge et mødereferat, som banken sendte til klagerne den 23. oktober 2012, var klagernes aktuelle rådighedsbeløb cirka 8.050 kr. pr. måned. Husstanden var to voksne og ét barn, snart to børn.

Ved brev af 15. februar 2013 afviste banken på baggrund af en henvendelse fra klagerne et eventuelt erstatningsansvar i forbindelse med deres andelsboligkøb.

Pr. den 8. marts 2013 var lånesaldiene på klagernes boliglån henholdsvis 102.803 kr. og 309.157 kr. Herudover havde klagerne et forbrugslån med en aktuel lånesaldo på 154.892 kr.

Banken foretog en beregning baseret på en omlægning af gælden til et 10-årigt forbrugslån på 575.000 kr. til variabel rente på 10,25 % om året og med en ydelse på lidt over 9.000 kr. pr. måned i ti måneder om året. Uden medregning af boligudgift ville klagernes rådighedsbeløb herefter være cirka 16.500 kr. pr. måned.

Banken har anført, at beregningen blev foretaget med henblik at give klagerne et overblik over, hvordan deres økonomi ville se ud, hvis andelsboligforeningen gik konkurs, og parret ikke længere var ejere af en andel. Beregningen af rådighedsbeløbet gav klagerne mulighed for at vurdere, hvilken husleje de fremadrettet kunne sidde for. Hvis udgiften til en fremtidig lejebolig eksempelvis var 6.000 kr. om måneden, ville de således formentlig have et rådighedsbeløb på cirka 10.000 kr. om måneden.

Parternes påstande

Den 16. maj 2013 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal betale erstatning.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at de forud for andelsboligkøbet anmodede banken om at ”regne godt på sagen”, da de som førstegangskøbere ikke vidste så meget om andelsboliger. Banken fik salgsopstillingen, et telefonnummer til bygherren, generalforsamlingspapirer og diverse økonomiske papirer. Banken meddelte, at alt var i den bedste orden, at andelsboligforeningen havde en rigtig god økonomi og at finansieringen af købesummen ikke var noget problem.

Det af banken anførte om 10.000 kr. til advokatbistand bestrides, hvilket understøttes af deres forespørgsel til banken om beløbet.

Først ca. tre måneder efter indflytningen blev de på baggrund af samtaler med de andre andelshavere klar over, at foreningen havde dårlig økonomi.

Banken bør som følge af mangelfuld rådgivning tage det fulde økonomiske ansvar og dække deres udgifter på denne sag.

De købte andelslejligheden i tillid til bankens oplysninger om, at alt var i den bedste orden, hvilket banken imidlertid tilsyneladende ikke havde undersøgt tilstrækkeligt grundigt. Hvis det foreliggende materiale var utilstrækkeligt, burde banken have oplyst om dette. I forbindelse med underskriften på papirerne modtog de ingen rådgivning overhovedet. Der blev heller ikke udarbejdet god skik skema.

Advokaterne i tilknytning andelsforeningen har oplyst, at man informerede grundigt om alle salg i den omhandlede periode, og at man overførte referat, råbalance, swaphandelsbekræftelse og bygherreinfo til de pengeinstitutter, som tog kontakt angående salg.

De blev ikke informeret om, at foreningen var bygget op omkring et swaplån, og at foreningen var belastet af gæld. Endvidere steg boligafgiften med 1.000 kr. kort efter indflytningen, hvilket de heller ikke var blevet informeret om.

Bankens oplysninger om deres økonomi blev ikke opdateret i forbindelse med andelsboligkøbet, ligesom der ikke blev taget højde for, at de nu ventede barn.

De er ikke i stand til at afvikle den samlede gæld og til højere rente.

Banken bør frafalde gælden og refundere betalte renter.

Nordea Bank har anført, at bankens rådgivning af klagerne i forbindelse med andelsboligkøbet omfattede en gennemgang af parrets økonomi samt rådgivning om de låntyper, som ville kunne dække parrets finansieringsbehov. Rådgivningen omfattede ikke en gennemgang af andelsboligforeningens regnskab – ej heller rådgivning om sammensætningen af andelsboligforeningens finansiering. Banken anbefalede i stedet parret at søge advokatbistand og hensatte 10.000 kr. til dette formål.

Det af klagerne anførte om, at rådgiveren skulle have oplyst, at foreningens økonomi var god, bestrides.

Banken var ikke i besiddelse af oplysninger, der var tilstrækkelige til at vurdere foreningens økonomi eller advare klagerne om en risikofyldt finansiering.

Banken var ikke i besiddelse af hverken årsregnskab, der først forelå i januar 2010, restanceliste, råbalance eller swaphandelsbekræftelse. Det anførte i referatet fra generalforsamlingen gav indtryk af, at foreningen havde optaget et lån, hvor den havde sikret sig mod rentestigninger.

Ifølge bankens interne notater beregnede banken et rådighedsbeløb for klagerne på 9.500 kr. efter køb af andelsboligen, hvilket var ca. 1.500 kr. lavere, end klagerne var vant til.

De efterfølgende ændringer i boligafgiften og dermed i klagernes rådighedsbeløb, var ikke bankens ansvar.

God skik skemaet, jf. bilag 2 til bekendtgørelse nr. 1.222 af den 19. oktober 2007, skal ikke anvendes i forbindelse med rådgivning om lån med sikkerhed i en andelsbolig.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende.

En eventuel mangelfuld rådgivning fra bankens side kan ikke føre til, at låneaftalerne er ugyldige.

Ankenævnets bemærkninger

Det kan efter det foreliggende ikke lægges til grund, at Nordea Bank påtog sig en særlig forpligtelse til at rådgive klagerne om deres køb af en andelsbolig i 2009.

Det kan heller ikke lægges til grund, at banken i forbindelse med finansieringen af købet og rådgivningen af klagerne herom begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.