Afgørelse

Indsigelse vedrørende pengeinstituts køb af nyudstedte sælgerpantebreve.

Indledning.

I forbindelse med klagernes salg af en fast ejendom købte indklagede nogle ved handlen udstedte sælgerpantebreve. Klagen vedrører klagernes krav mod indklagede i denne forbindelse.

Sagens omstændigheder.

I oktober 1999 satte klagerne gennem en ejendomsmægler en fast ejendom til salg. Ejendommen er efter det oplyste en blandet beboelse og erhvervsejendom.

I et salgsbudget af 27. oktober 1999 var det forudsat, at ejendommen kunne sælges til kontant 1.649.000 kr. eller ved finansieret handel til 1.673.670 kr. Ved finansieret handel var det forudsat, at der kunne optages et ejerskiftelån på 1.319.000 kr. samt udstedes et sælgerpantebrev på 259.670 kr. Sælgerpantebrevet var forudsat afhændet til kurs 100.

Ved købsaftale underskrevet af køber, et interessentskab, den 10. maj 2000 og af klagerne den 14. s.m., solgte klagerne ejendommen til overtagelse pr. 1. juli 2000. Ejendommen blev solgt for 1.649.253,29 kr., som skulle finansieres ved et ejerskiftelån fra Kreditforeningen Danmark på 763.000 kr. samt udstedelse af et sælgerpantebrev på 791.263,29 kr. Sælgerpantebrevet skulle afvikles med en ydelse på 9,1%, heraf rente 7,75% over 25 år. Det fremgår, at sælgerpantebrevet indgik i kontantværdien til kurs 100 og endvidere er anført:

"Såfremt det efter købsaftalens underskrift dokumenteres, at købers økonomiske forhold bevirker, at sælgerpantebrevet ikke kan omsættes til en for sælgerpantebrevet sædvanlig kurs, kan sælger ind til 8 dage efter fristdag: 25.05.2000 hæve handlen."

Af en salgsprovenuberegning af 11. maj 2000 udfærdiget af den medvirkende ejendomsmægler fremgår, at sælgerpantebrevet anført med nominelt 790.875 kr. var forudsat afhændet til kurs 100. Mæglerens salgsprovision udgjorde 2%.

Af sagen fremgår, at Realkredit Danmark ikke ønskede at afgive lånetilbud. Ejendomsmægleren indhentede herefter ejerskiftelånstilbud fra Nykredit, der tilbød et 30-årigt lån på 607.000 kr. og et 20-årigt lån på 180.000 kr.

Klagerne har anført, at indklagedes Skovlunde afdeling, der er deres pengeinstitut, på et tidligt tidspunkt i forbindelse med handlen tilbød at forestå salget af sælgerpantebrevet.

Ved skrivelse af 25. maj 2000 tilbød indklagedes pantebrevsafdeling indklagedes Skovlunde afdeling, der berigtigede handlen, at købe pantebrevet til kurs 82, forudsat at pantebrevet blev opdelt i flere pantebreve. Den 6. juni 2000 accepterede klagerne tilbuddet ved deres underskrifter på tilbudsskrivelsen.

Ved skrivelse af 29. juni 2000 bekræftede indklagedes pantebrevsafdeling over for Skovlunde afdeling, at pantebrevet var købt til kurs 82.

I september 2000 afregnede indklagedes pantebrevsafdeling købet af 3 pantebreve på henholdsvis 300.000 kr., 250.000 kr. og 241.263,29 kr.

Ved skrivelse af 6. februar 2001 rettede klagernes advokat henvendelse til ejendomsmæglerfirmaet, indklagede samt købers advokat vedrørende det forhold, at sælgerpantebrevet var afhændet til kurs 82 og ikke kurs 100 som forudsat i købsaftalen.

Ved skrivelse af 7. februar 2001 meddelte indklagede, at når ejendomsmægleren i provenueberegningen havde anslået sælgerpantebrevets kurs til 100, var dette normalt ved salg af en privat ejendom, hvis pantebrevet var i en rimelig størrelse. I den foreliggende sag var der tale om en ejendom, som anvendtes privat og erhvervsmæssigt, hvilket også havde givet sig udtryk i ejerskiftelånets størrelse samt opdeling. Ved skrivelse af 6. marts 2001 anførte indklagede yderligere, at man ikke fandt, at man kunne drages til ansvar for klagernes manglende provenu.

Parternes påstande.

Klageren har den 14. juni 2001 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 132.394,58 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at indklagede tilbød at forestå salget af sælgerpantebrevet billigere end ejendomsmægleren.

Indklagede solgte imidlertid til kurs 82 uden at gøre opmærksom på, at der i handlen var skitseret en handelspris på kurs 100. Ved handlen var de ikke repræsenteret ved advokat.

De valgte at acceptere tilbuddet til kurs 82, da de fik oplyst, at der ikke var anden udvej. Indklagede henviste dem ikke til at rette kravet mod ejendomsmægleren. De blev ikke oplyst om, at de kunne undlade at acceptere kursen.

Indklagede optræder som sagkyndig rådgiver og bør derfor være ansvarlig.

Fejlen blev først opdaget ved et tilfælde et halvt år efter, at den var begået.

Indklagede har anført, at man tilbød klagerne at købe pantebrevet til kurs 82 under forudsætning af, at pantebrevet blev opdelt i flere stykker. Klagerne accepterede dette tilbud.

Indklagede oplyste forud for indgåelsen af aftalen om købet, at kursen var markant lavere end sædvanlig ved handel med pantebreve med pant i private ejerboliger; i samme forbindelse blev klagerne orienteret om baggrunden herfor.

Den tilbudte kurs var fastsat under hensyntagen til ejendommens karakter og anvendelse samt køberens forhold.

Indklagedes pantebrevsafdeling købte pantebrevene med henblik på videresalg. Den tilbudte kurs var den, pantebrevsafdelingen mente at kunne omsætte pantebrevene til.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Indklagedes pantebrevsafdeling tilbød den 25. maj 2000 at købe de ved salget af klagernes ejendom udstedte sælgerpantebreve til kurs 82, hvilket blev accepteret af klagerne den 6. juni 2000. Det må lægges til grund, at indklagedes Skovlunde afdeling forinden havde orienteret klagerne om baggrunden for den forholdsvis lave kurs, og der er heller ikke i øvrigt grundlag for at fastslå, at afdelingens rådgivning af klagerne var mangelfuld. Klagerne har ikke gjort gældende, at den tilbudte kurs var lavere end markedskursen. Der er ikke grundlag for at gøre indklagede ansvarlig for, at det i købsaftalen vedrørende ejendommen og i ejendomsmæglerens salgsprovenuberegning var forudsat, at pantebrevene kunne sælges til kurs 100.

Efter det anførte kan klagernes påstand ikke tages til følge.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.