Købers indsigelse mod frigivelse.
| Sagsnummer: | 336/2005 |
| Dato: | 04-05-2006 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Hans Daugaard, Karen Frøsig, Lotte Aakjær Jensen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - tilbageholdelse for mangler
|
| Ledetekst: | Købers indsigelse mod frigivelse. |
| Indklagede: | Forstædernes Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens indsigelse om, at indklagede i forbindelse med hendes køb af en ejerlejlighed i strid med hendes ret til at tilbageholde en del af købesummen til dækning af mangler anvendte det deponerede beløb til indfrielse af pantehæftelser og frigav restbeløbet, da anmærkningsfrit skøde forelå.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 10. maj 2004 købte klageren en ejerlejlighed af et anpartsselskab, som forestod ombygning af hovedejendommen og dennes opdeling i ejerlejligheder.
Den 10. september 2004 underskrev klageren og sælger en liste over mangler ved lejligheden, som skulle udbedres af sælger.
Skødet vedrørende handelen, der var udfærdiget af klagerens advokat som berigtigende advokat, blev underskrevet af sælger den 10. september 2004 og af klageren den 17. september 2004. Overtagelsesdagen var den 1. oktober 2004, og købesummen var på 1.195.000 kr., hvoraf 1.055.000 skulle deponeres hos indklagede, der var sælgers pengeinstitut. Af skødet fremgår i øvrigt bl.a.:
"…
§ 5.
…
Købesummen frigives til sælgerne, når der foreligger tinglyst anmærkningsfrit skøde, jf. dog nedenfor.
Af den deponerede købesum er sælger/berigtigende advokat berettiget til at betale pantegæld, der ikke overtages, restancer, forfalden refusionssaldo i købers favør, beløb som ifølge handelens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen, sælgers andel af handelens omkostninger, salgsvederlag og udlæg m.v. Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger eller hvis depositar indestår for, at retsanmærkningerne kan slettes.
Køber er berettiget til at fordre tilbageholdelse i købesummen til sikring af installation af lejlighedens konditionsmæssige udstyr og udbedring af de på overtagelsesdagen konstaterede mangler med et beløb der modsvarer de med opfyldelsen/udbedringen forbundne omkostninger. Såfremt sælger efter påkrav ikke inden 14 dage har opfyldt/udbedret, kan køber lade dette ske/udføre for sælgers regning.
…"
Den 27. september 2004 modtog indklagede deponeringen på 1.055.000 kr. fra klagerens pengeinstitut. Beløbet blev indsat på en deponeringskonto i sælgers navn. Ved skrivelse af samme dato til klagerens advokat anerkendte indklagede modtagelsen af deponeringen "Ifølge købsaftale/skøde: 10.9.2004". Af deponeringsskrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:
"…
Vilkår:
…
For så vidt angår den berigtigende advokats ret til at disponere over det deponerede beløb henvises til bestemmelserne herom i ovennævnte købsaftale.
Beløbet, evt. reguleret med udbetalinger, som er sket efter anvisning fra berigtigende advokat i henhold til købsaftalens bestemmelser, kan udbetales til sælger mod forevisning af endeligt skøde (eller kopi heraf, der er bekræftet af pengeinstitut eller advokat) på ovennævnte ejendom til ovennævnte køber i tinglyst stand uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen.
…"
Den 8. oktober 2004 blev skødet tinglyst med retsanmærkning.
I dagene 15. - 17. november 2004 gennemførte indklagede en række betalinger via skødedeponeringskontoen, hvorved saldoen blev nedbragt til ca. 6.500 kr.
Den 7. januar 2005 blev retsanmærkningerne i skødet slettet. Samme dag frigav indklagede restindeståendet på skødedeponeringskontoen til sælger.
Ved skrivelse af 28. januar 2005 til indklagede meddelte klageren via sin advokat, at købesummen skulle tilbageføres, medmindre en række mangler ved ejendommen blev udbedret af sælger, der nu var under tvangsopløsning. Skrivelsen var vedlagt en del af klagerens advokats korrespondance med sælgers advokat og likvidator i selskabet, om klagerens fortsatte mangelsindsigelser.
Ved skrivelse af 17. februar 2005 meddelte indklagede, at man hverken fra klageren eller sælger havde modtaget nogen instruks om tilbageholdelse af de deponerede midler, som efter aftale med sælger var blevet anvendt til indfrielse af hæftelser, som klageren ikke skulle overtage, og endeligt frigivet, da skødet blev tinglyst anmærkningsfrit.
Parternes påstande.
Den 22. december 2005 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal holde hende skadesløs for tab i forbindelse med ejendomshandelen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at hun både før og efter overtagelsesdagen gjorde sine mangelindsigelser gældende over for sælger og dennes advokat. Det blev oplyst, at sælger ville udbedre manglerne. Sælger gik imidlertid konkurs, og kurator meddelte, at boet ikke ville indtræde i handelen.
Hendes advokat kontaktede herefter en advokat, A, som repræsenterede panthaverne i ejendommen med krav om godkendelse af mangeludbedringerne og tilbageførsel af de beløb, som ved en fejl var blevet udbetalt af indklagede. Trods gentagne forsøg har det ikke været muligt at opnå en samlet løsning med sagens parter.
Indklagede var ikke berettiget til at foretage betalinger med de deponerede midler eller frigive denne til sælger uden hendes/hendes advokats samtykke. Frigivelsen af midlerne medførte, at hun nu ikke kan få dækket refusionsopgørelsen, der er i hendes favør, og at der ikke er dækning for de mangler, der fortsat ikke er udbedret. Det endelige tab kan først opgøres, når manglerne endeligt er udbedret og prismæssigt godkendt af panthaverne/indklagede.
Indklagede har anført, at afdisponeringen af deponeringskontoen skete i overensstemmelse med vilkårene i det endelige skøde, på baggrund af mandat fra sælger og i øvrigt i overensstemmelse med sædvanlig fremgangsmåde ved gennemførelse af ejendomshandler.
Overtagelsesdagen var den 1. oktober 2004, og klageren fik tinglyst adkomst på ejendommen den 8. oktober 2004. Da man ca. seks uger efter overtagelsen indfriede de pantehæftelser, som klageren ikke skulle overtage, var man ikke bekendt med klagerens krav om tilbageholdelse af en del af købesummen til udbedring af mangler. Kravet blev først fremsat ved klagerens advokats skrivelse af 28. januar 2005.
Det påhvilede klageren selv at gøre et eventuelt tilbageholdskrav gældende i umiddelbar forlængelse af overtagelsesdagen. Indklagede var ikke forpligtet til at tilbageholde købesummen med henblik på at få afklaret, om der eventuelt måtte være mangler ved ejendommen, og berigtigende advokats samtykke var ikke nødvendig for at anvende de deponerede midler til indfrielserne.
Klageren har fået tinglyst anmærkningsfrit skøde på ejendommen og har ikke dokumenteret noget tab.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter skødets § 5 var klageren af det hos indklagede deponerede beløb "berettiget til at fordre tilbageholdelse … til sikring af installation af lejlighedens konditionsmæssige udstyr og udbedring af de på overtagelsesdagen konstaterede mangler". Ankenævnet finder imidlertid, at det må følge af det foregående afsnit i § 5, at indklagede i mangel af anden tilkendegivelse fra klageren eller dennes advokat var berettiget til af de deponerede midler at betale pantegæld, der ikke skulle overtages, mod at indestå for sletning af retsanmærkninger. Efter det oplyste lægger Ankenævnet til grund, at de beløb, indklagede betalte i november 2004, alene medgik til indfrielse af pantehæftelser, som klageren ikke skulle overtage, og disse betalinger kan herefter ikke anses for uberettigede. Det bemærkes herved, at klageren modtog anmærkningsfrit tinglyst skøde den 7. januar 2005.
Ankenævnet finder, at indklagede derimod ikke uden tilladelse fra klagerens advokat, som berigtigede handelen, var berettiget til den 7. januar 2005 at frigive det resterende indestående på ca. 6.500 kr. til sælgeren, bl.a. fordi der kunne foreligge en refusionssaldo i køberens favør. Ankenævnet finder derfor, at indklagede på skødedeponeringskontoen med valør den 7. januar 2005 skal genindsætte det beløb, som denne dag blev udbetalt til sælgeren.
Som følge af det anførte
Indklagede skal inden fire uger med valør den 7. januar 2005 på den omhandlede skødedeponeringskonto genindsætte det beløb, som denne dag blev udbetalt til sælgeren. I øvrigt tages klagen ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.