Opgørelse af nettoprovenu i forhold til efterstående panthaver.
| Sagsnummer: | 253/1994 |
| Dato: | 21-11-1994 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Kirsten Nielsen, Allan Pedersen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Opgørelse af nettoprovenu i forhold til efterstående panthaver. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I efteråret 1993 anmodede klageren indklagede om at forestå omprioritering af sin ejendom. Nykredit havde i lånetilbud af 9. november 1993 tilbudt et 30-årigt kontantlån 6% p.a. på 766.000 kr. til straksindfrielse af et 9% obligationslån med en restgæld på ca. 735.000 kr. Omkostningerne ved optagelse af det nye lån blev anslået til ca. 18.000 kr. og differencerenten til ca. 12.200 kr.
I ejendommen var tinglyst en efterstående privat panthaver, som skulle rykke i forbindelse med omprioriteringen.
Det eksisterende lån blev straksindfriet den 14. januar 1994 med 741.560,90 kr., hvoraf 3.706 kr. var ydelse fra seneste termin til indfrielsesdagen, mens 5.848,85 kr. var differencerente. Overskuddet på 17.494,10 kr. blev den 18. januar 1994 indsat på klagerens omprioriteringskonto hos indklagede.
Den efterstående panthaver accepterede at rykke mod udbetaling af nettoprovenuet opgjort i overensstemmelse med retningslinierne i Finansrådets skrivelse af 2. september 1993. Indklagede beregnede den 25. januar 1994 nettoprovenuet til 12.570 kr. Ved beregningen begik indklagede en beregningsfejl, idet refunderet reservefondsindskud vedrørende det indfriede Nykredit-lån på 3.830 kr. ikke blev fratrukket kursværdien af det indfriede lån, men tillagt. Den 14. februar 1994 afregnede indklagede omprioriteringssagen over for klageren og hævede omprioriteringskontoens debetsaldo på 2.108,26 kr. på klagerens budgetkonto. Af indklagedes opgørelse fremgik, at klagerens "omprioritering er nu afsluttet og afregnes som følger". Det fremgår endvidere af opgørelsen, at indklagedes gebyr var 4.000 kr.
Efter at den efterstående panthavers pengeinstitut havde gjort indklagede opmærksom på beregningsfejlen vedrørende provenuopgørelsen, hævede indklagede den 28. februar 1994 7.660 kr. på klagerens budgetkonto, idet klageren samtidig blev underrettet herom ved fremsendelse af en kortfattet meddelelse om, at beløbet var hævet.
Klageren protesterede i skrivelse af 2. marts 1994 over for indklagede mod fremgangsmåden og anførte, at indklagede ved omprioriteringssagens start havde givet tilsagn om, at samtlige omkostninger ville blive dækket ved låneomlægningen.
Indklagede tilbød herefter klageren at finansiere det yderligere erlagte afdrag på 7.660 kr. på vilkår som pantebrevet til den private panthaver, hvilket klageren accepterede.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale underskud på omprioriteringskontoen 2.108,26 kr. samt 7.660 kr., subsidiært alene 7.660 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede havde givet tilsagn om, at omkostningerne ved omprioriteringssagen ville blive dækket ved låneomlægningen. Dette har ikke været tilfældet, og indklagede bør derfor yde klageren erstatning. Subsidiært bør indklagede betale de 7.660 kr. som følge af, at man i skrivelsen af 14. februar 1994 havde oplyst, at omprioriteringssagen var afsluttet.
Indklagede har anført, at man oplyste klageren om, at omkostningerne ved omprioriteringen kunne forventes indregnet i det nye kreditforeningslån. Det blev samtidig tilkendegivet, at der ikke ville komme overskudsprovenu til udbetaling, idet et sådant skulle anvendes som ekstraordinært afdrag til den private panthaver. Klageren er ikke blevet likviditetsmæssigt belastet af hævningen af beløbet på budgetkontoen på ca. 2.100 kr., idet der ved indfrielsen af Nykredit-lånet som delydelse fra foregående termin til indfrielsestidspunktet betaltes 3.706 kr., hvilket beløb således ikke har belastet klageren likviditetsmæssigt. Ved ydelsen af lånet på de 7.660 kr. til dækning af det yderligere ekstraordinære afdrag har indklagede søgt at stille klageren, som om omprioriteringen havde været afsluttet ved fremsendelsen af indklagedes skrivelse af 14. februar 1994.
Ankenævnets bemærkninger:
I forbindelse med klagerens omprioritering opstod et samlet underskud på ca. 9.800 kr. Heri indgår dog et beløb på 3.700 kr., som var ydelsen vedrørende det hidtidige kreditforeningslån fra sidste termin til indfrielsesdagen, således at det reelle underskud var 6.100 kr. Årsagen til dette underskud var, at nettoprovenuet ved låneomlægningen opgjort efter de herom gældende regler skulle betales som et ekstraordinært afdrag til den efterstående panthaver. Det må lægges til grund, at indklagedes medarbejder forud for omprioriteringen vel har nævnt over for klageren, at et nettoprovenu skulle betales til den efterstående panthaver, men at medarbejderen derimod ikke oplyste klageren om, at der af denne grund måtte påregnes et underskud ved omprioriteringen, bl.a. fordi differencerenter ikke kan fradrages ved opgørelsen af nettoprovenuet. Indklagedes rådgivning har således ikke været fyldestgørende. Underskuddet er imidlertid ikke i sig selv udtryk for, at klageren har lidt et tab, og da indklagede har ydet ham et lån på 7.660 kr. på de vilkår, som gælder for det efterstående pantebrev, er klageren blevet stillet, som han kunne forvente. Ankenævnet finder derfor ikke grundlag for at tage klagerens påstand om yderligere kompensation til følge.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.