Kurstab ved forsinket indfrielse af lån, der i forbindelse med ejendomssalg ikke skulle overtages af køber.
| Sagsnummer: | 16/2003 |
| Dato: | 03-06-2003 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Bolt Jørgensen, Sonny Kristoffersen, Jørn Ravn, Astrid Engel Thomas |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Kurstab ved forsinket indfrielse af lån, der i forbindelse med ejendomssalg ikke skulle overtages af køber. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med indfrielse af to realkreditlån, der ikke skulle overtages af køberen af klagerens ejendom.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 25. oktober 2002 solgte klageren sin faste ejendom med overtagelse den 1. december 2002. Købesummen på 2.775.000 kr. skulle deponeres hos indklagede, som er klagerens pengeinstitut.
Af købsaftalen fremgår bl.a.:
"Vedr. deponerede beløb er aftalt
…
Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra pkt. 15.1.2 og 15.1.3 at foranledige betaling af følgende:
- pantegæld, der ikke skal overtages.
…
Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar indestår for, at retsanmærkningerne kan slettes. En sådan indeståelse vil kunne gives, når endeligt skøde er tinglyst med retsanmærkninger, og depositar har haft lejlighed til at vurdere disse."
Den 26. november 2002 blev der afholdt et møde mellem klageren og indklagedes Lyngby Station afdeling om indfrielse af to lån i BRFkredit, som skulle indfries i forbindelse med handlen. En af indklagede på forhånd udarbejdet aftale herom blev underskrevet af klageren under mødet. Af aftalen fremgår, at BRFkreditlånene skulle indfries ved køb af obligationer. Indfrielsesdatoen var 2. december 2002. Der skulle ikke indgås terminshandel. Til brug for indfrielsen af det ene lån manglede en kontrolkode, som skulle fremskaffes af klageren.
Fredag den 29. november 2002 kl. 17.52 (efter indklagedes lukketid) fremsendte klageren kontrolkoden til indklagede pr. e-mail.
Mandag den 2. december 2002 anmodede Lyngby Station afdelingen BRFkredit om at fremsende indfrielsestilbud for de omhandlede lån til indklagedes Realkredit Service afdeling, som skulle forestå ekspeditionen af indfrielserne. Indfrielsestilbuddene fra BRFkredit og resten af sagen fra afdelingen blev modtaget i Realkredit Service afdelingen den 3. december 2002. Tilbuddene udløb den 5. december 2002 og var baseret på indlevering af obligationer svarende til lånenes aktuelle obligationsrestgæld.
Det ene BRFkreditlån (lån I) havde en hovedstol på 912.000 kr. og en låne- og obligationsrestgæld på 884.390,52 kr. Lånet var baseret på 5 % BRFkreditobligationer 111 D 2022.
Det andet BRFkreditlån (lån II) havde en hovedstol på 1.179.000 kr., en lånerestgæld på 1.110.248,2 kr. og en obligationsrestgæld på 1.205.446,81 kr. Lånet var baseret på 5 % BRFkreditobligationer 111 S 2029.
Om den videre ekspeditionen har indklagede oplyst, at sagsbehandlingen i Realkredit Service blev påbegyndt torsdag den 5. december 2002. I hastesager er der normalt en ekspeditionstid på op til fem dage fra modtagelsen af sagen. Da indfrielserne skulle ske ved køb af obligationer, kunne man ikke nå at indfri lånene inden tilbudsfristens udløb. Ved gennemsnitskurshandel går der minimum fire hverdage fra afgivelsen af købstilbuddet, til afvikling af lånet kan ske. Første hverdag registreres købsordren elektronisk, anden hverdag registreres ordren på Københavns Fondsbørs og en gennemsnitskurs noteres. Denne gennemsnitskurs er afgørende for, hvor stort et beløb der købes obligationer for. Tredje hverdag modtages obligationerne og sendes til realkreditinstituttet, som modtager disse fjerde eller femte hverdag. Obligationerne vedrørende klagerens lån kunne ikke strakshandles, da der var tale om forholdsvis små fondskoder, og obligationerne blev ikke handlet hver dag. Man forsøgte straks at fremskaffe nye indfrielsestilbud fra BRFkredit, som imidlertid oplyste, at nye tilbud først kunne afgives, når de gamle tilbud var udløbet. Der blev derfor indhentet nye indfrielsestilbud fredag den 6. december 2002. Samtidig blev der afgivet købsordre på de obligationer, som skulle anvendes til indfrielserne. Lån II blev indfriet til kursen mandag den 9. december 2002, som var 97,75. Lån I blev indfriet til kursen den 12. december 2002, som var 99,25. Obligationerne vedrørende lån I blev ikke handlet på børsen i perioden 15. november - 11. december 2002. Man forsøgte ved konkrete henvendelser i markedet at skaffe obligationerne hos mulige sælgere. Dette lykkedes torsdag den 12. december 2002.
Finansieringen af indfrielserne skete ved træk på en mellemfinansieringskredit, som indklagede stillede til rådighed.
Ved skrivelse af 23. januar 2003 meddelte den berigtigende advokat, at skødet nu var tinglyst med retsanmærkning om BRFkreditpantebrevene. Aflysningen af disse afventede tinglysning af et nyt realkreditpantebrev, således at køber kunne opnå stempelrefusion.
Den 24. januar 2003 blev mellemfinansieringskreditten indfriet med en del af den deponerede købesum.
Ved skrivelse af 28. januar 2003 til advokaten anmodede indklagede om frigivelse af resten af de deponerede midler mod indklagedes indeståelse for, at BRFkreditpantebrevene blev aflyst af tingbogen.
Ved skrivelse af 31. januar 2003 meddelte advokaten, at restkøbesummen kun kunne frigives, såfremt indklagede tillige påtog sig at indestå for betaling af refusionssaldo samt betaling for et nyt naturgasfyr. Dette ønskede indklagede ikke.
Indklagede har oplyst, at kursen på obligationerne vedrørende lån II i dagene 2. - 5. december 2002 var henholdsvis 96,53, 96,74, 97,00 og 97,00.
Parternes påstande.
Den 13. januar 2003 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har under sagen til klageren betalt 5.424,50 kr. svarende til kursforskellen på obligationerne vedrørende lån II henholdsvis den 6. og 9. december 2002.
Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han på grundlag af mødet den 26. november 2002 berettiget forventede, at BRFkreditlånene ville blive indfriet den 2. december 2002. Han mener, at han først blev anmodet om at fremskaffe kontrolkoden ved telefonisk henvendelse fra indklagede den 27. eller 28. november 2002. Han erindrer ikke, at betydningen af kontrolkoden blev drøftet. Indklagede burde i god tid have gjort ham opmærksom på, at kontrolkoden var vigtig, såfremt dette var tilfældet.
Indklagede burde have oplyst, at det ville tage mindst fire dage at gennemføre handlerne. Han ville i givet fald have haft et bedre grundlagt for at tage stilling til en eventuel fastkursaftale. Indklagede forventede, at renten ville falde, hvorfor det var vigtigt, at lånene blev indfriet så hurtigt som muligt.
Indklagede burde have afgivet købsordrerne den 2. december 2002 og ikke først den 6. december 2002.
Indklagede oprettede et lån på ca. 2,1 mio. kr. til indfrielse af pantebrevene, selv om der indestod ca. 2,6 mio. kr. på deponeringskontoen. Da det deponerede beløb kun kunne tilbageføres til køber, såfremt han fik overdraget ejendommen, og da han i givet fald ville kunne optage et nyt lån i ejendommen, er han uforstående over for, at de 2,6 mio. kr. ikke blev anvendt til indfrielserne. Han har herved lidt et rentetab, idet der var ca. 6 % forskel på indlåns- og udlånsrenten.
Indklagede har anført, at det erkendes, at Realkredit Service afdelingen kunne have indhentet indfrielsestilbud og afgivet købsordre straks ved sagsbehandlingens påbegyndelse torsdag den 5. december 2002, såfremt Lyngby Stations afdeling ikke allerede havde indhentet indfrielsestilbud hos BRFkredit, som viste sig at blokere herfor. Klageren er derfor blevet godtgjort 5.424,50 kr. svarende til forskellen i den kurs på lån II, som klageren kunne have fået den 6. december 2002 (97,30) og den kurs klageren faktisk fik den 9. december 2002 (97,75).
Det er usikkert, om klageren ville have kunnet opnå en bedre kurs, såfremt købsordren var blevet afgivet i perioden 2. - 5. december 2002. Omsætningen af obligationen var ringe, og det er derfor langt fra sikkert, at man ville have været i stand til at handle til de oplyste kurser på henholdsvis 96,53, 96,74, 97,00 og 97,00.
Forsinkelsen af købsordren havde for så vidt angår lån I ingen betydning, idet obligationerne ikke kunne handles, før det rent faktisk skete.
Klageren henvendte sig sent i forløbet for at underskrive aftalen om indfrielserne. Overtagelsesdagen er normalt udgangspunktet for, hvornår gamle lån, som ikke skal overtages af køber, indfries. Derfor var indfrielsesdatoen angivet til at være den 2. december 2002, som var første hverdag efter overtagelsesdagen. Da klageren ikke kunne finde kontrolkoden, blev han udtrykkeligt gjort opmærksom på, at lånene ikke kunne forventes indfriet den 2. december 2002. Klageren var indforstået hermed, og det blev aftalt, at indfrielserne skulle ske hurtigst muligt herefter. Klageren skulle fremskaffe kontrolkoden snarest, idet der først kunne indhentes indfrielsestilbud hos BRFkredit, når koden var modtaget.
Det forhold, at man forud for mødet den 26. november 2002 havde udfyldt indfrielsesaftalen og angivet indfrielsesdatoen til den 2. december 2002, kan ikke opfattes som en tilsikring fra indklagedes side.
Indfrielserne blev udført til sædvanlig og forventelig ekspeditionstid.
Der anvendes normalt ikke kurssikring i tilfælde som det foreliggende, hvor lånene skal indfries hurtigst muligt. Det havde ikke været muligt at indgå kurskontrakt, da det var usikkert, hvornår obligationerne kunne skaffes og til hvilken pris.
Ifølge købsaftalen var det først muligt at disponere over den deponerede købesum, når skødet var tinglyst med anmærkninger. Indfrielsen af BRFkreditlånene måtte ind til da ske ved mellemfinansiering.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Tre medlemmer - Peter Blok, Sonny Kristoffersen og Jørn Ravn - udtaler:
Ifølge den aftale om indfrielse af de to lån hos BRFkredit, som klageren underskrev på mødet den 26. november 2002, skulle indfrielse ske den 2. december 2002. Indklagede har anført, at man på grund af den manglende kontrolkode tog forbehold om, at dette formentlig ikke kunne nås, men at det blev aftalt, at indfrielse skulle ske hurtigst muligt. Indklagede har ikke bestridt klagerens oplysninger om, at det blev drøftet, at dette var vigtigt, fordi der forventedes stigende kurser. Der foreligger ikke oplysninger om, at indklagede gjorde opmærksom på, at sagen skulle overføres til indklagedes Realkredit Service, og at der måtte påregnes en vis ekspeditionstid fra denne afdelings modtagelse af sagen. Vi finder herefter, at klageren, som fremsendte kontrolkoden fredag den 29. november 2002, var berettiget til at forvente, at indklagede mandag den 2. december 2002 ikke alene ville indhente indfrielsestilbud hos BRFkredit, men tillige ville afgive ordre om køb af de obligationer, som lånene skulle indfries med. Vi lægger herved til grund, at indklagede om fornødent kunne have fået oplyst lånenes obligationsrestgæld ved telefonisk henvendelse til BRFkredit.
Efter det oplyste lægger vi til grund, at handelsordren vedrørende obligationerne til indfrielsen af lån I ikke kunne være gennemført til en bedre kurs end den, der blev opnået ved den faktisk gennemførte handel den 12. december 2002 til kurs 99,25.
For så vidt angår lån II har indklagede godtgjort klageren 5.424,50 kr., hvorved klageren stilles, som om obligationerne var blevet handlet til kursen den 6. december 2002 frem for som sket den 9. december 2002. Efter det foran anførte finder vi imidlertid, at indklagede bør godtgøre klageren yderligere 0,56 kurspoint (97,30 - 96,74) af 1.205.446,81 kr. eller 6.750,50 kr., således at klageren stilles, som om obligationerne var blevet handlet til kursen den 3. december 2002. Indklagede findes i den forbindelse at være nærmest til at bære risikoen for usikkerheden om, hvorvidt det faktisk havde været muligt at handle obligationerne til den oplyste kurs på 96,74 den 3. december 2002.
Ifølge købsaftalen kunne den deponerede købesum tidligst anvendes til indfrielse af pantegæld, der ikke skulle overtages af køber, når der forelå tinglyst adkomst til køber uden præjudicerende retsanmærkninger eller indeståelse for sletning af disse, jf. købsaftalens bestemmelser herom. Indklagede handlede derfor korrekt ved at hæve indfrielsesbeløbene på en konto oprettet for klageren og ved først at overføre beløbene til denne konto fra skødedeponeringskontoen den 24. januar 2003, da indklagede fra købers advokat modtog meddelelse om, at skødet var tinglyst uden andre anmærkninger end om de to pantebreve.
To medlemmer - Niels Bolt Jørgensen og Astrid Engel Thomas - udtaler:
Et pengeinstitut, der påtager sig at indfri realkreditlån, bør indrømmes rimelig tid til at gennemføre de nødvendige ekspeditioner, efter at kunden har tilvejebragt de nødvendige oplysninger.
Det er en forudsætning for en sådan ekspedition, at der indhentes en indfrielsesopgørelse i realkreditinstituttet. Af hensyn til arbejdsgangen og dokumentationskravene i et pengeinstitut må en sådan foreligge skriftligt. Vi finder derfor, at indklagedes Lyngby Station afdeling handlede korrekt ved at rekvirere en indfrielsesopgørelse i BRFkredit den 2. december 2002, da kontrolkoden forelå.
Indfrielsesopgørelsen blev sendt direkte til den centrale funktion hos indklagede, som gennemfører sådanne ekspeditioner. Uden særligt forbehold i aftalen måtte klageren forvente, at fondshandlerne blev gennemført snarest muligt efter, at indklagede havde modtaget indfrielsesopgørelserne, uanset om ekspeditionerne gennemføres i den kundeekspederende enhed eller i den centrale funktion. Vi finder således, at indklagede senest den 4. december 2002 burde have indgivet fondsordren vedrørende lån ll, hvilket efter de forelagte oplysninger ville medføre, at obligationerne var afregnet til kursen den 5. december 2002. Indklagede bør derfor yderligere afregne differencen til denne kurs.
Med hensyn til lån l og med hensyn til anvendelsen af den deponerede købesum er vi enige med flertallet.
Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Indklagede skal inden fire uger til klageren betale 6.750,50 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra den 13. januar 2003.
Klagegebyret tilbagebetales klageren.